Решение по делу № 3а-182/2019 от 30.10.2019

Дело № 3а-182/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2019 года    г.    Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего судьи Турковой Г.Л.

при секретаре Епишиной Э.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Миронова <данные изъяты> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

Миронов С.В. обратился в суд с административным исковым заявлением Управлению Росреестра по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере 22 000 рублей, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, услуг по составлению отчета об оценке в размере 9000 рублей и оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей.

В обоснование требований административный истец указал, что он является собственником гаража № <данные изъяты>, расположенного на укзанном выше земельном участке, с заявлением о приобретении которого за плату он обратился в орган местного самоуправления. Кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная в результате государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, на приобретение земельного участка по обоснованной стоимости.

Определением от 31 октября 2019 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Министерство имущества Челябинской области как орган, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки, в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и Администрации г. Челябинска.

Миронов С.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, его представитель адвокат Орлов И.С. требования административного иска поддержал.

Представитель Управления Росреестра по Челябинской области не возражал против установления кадастровой стоимости гаража в размере рыночной стоимости.

Представители административного ответчика - Министерства имущества Челябинской области, заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и Администрации г. Челябинска в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС Российской Федерации) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителя административного истца и представителя Управления Росреестра по Челябинской области, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Миронов С.В. является собственником гаража № <данные изъяты> в ГСК № <данные изъяты> находящегося по адресу: <данные изъяты>. Данный гараж расположен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 20+/- 0,92 кв.м, категория земель – земли – населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации гаража № <данные изъяты>, с заявлением о приобретении которого Миронов С.В. обратился в орган местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного Кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного Кодекса Российской Федерации).

Следовательно, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Поскольку Миронов С.В., как собственник гаража, имеет в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка под ним, выкупная цена которого определяется исходя из его кадастровой стоимости, то определением кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагиваются его права и обязанности.

В силу части 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены приказом Министерства имущества и природные ресурсов Челябинской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» от 10 ноября 2015 года № 263-П (далее - Приказ №263-П) по состоянию на 01 октября 2014 года.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 136 291,60 рублей по состоянию на 07 мая 2019 года (дата постановки земельного участка на кадастровый учет).

В силу часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, требования Миронова С.В. могут быть удовлетворены в отношении спорного земельного участка по состоянию на 07 мая 2019 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование заявленных требований Миронов С.В. представил отчет об оценке № <данные изъяты> от 23 октября 2019 года, выполненный оценщиком ФИО8., состоящим в трудовых отношениях с ООО «Палата независимой оценки и экспертизы» и являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки»; ответственность ФИО9. застрахована полисом ОАО «Согаз» № 4019PL0020 от 17 июня 2019 года.

Согласно вышеуказанному отчету об оценке рыночная стоимость спорного земельного участка составила 22 000 рублей по состоянию на 13 марта 2012 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельных участков.

Из отчета следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов обосновал в соответствии с пунктом 11 ФСО № 1, подпунктом «и» пунктом 8 ФСО № 3.

В рамках сравнительного подхода оценщиком из шести предложений о продажах земельных участков отобраны три объекта-аналога, сведения о которых подтверждены справочной информацией службы недвижимости и распечатками с интернет-сайтов с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также контактные телефоны продавцов (посредников), источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сведения о выбранных объектах - аналогах приведены в таблицах № 2 и 3 и подтверждены распечатками с интернет-сайтов с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также контактные телефоны продавцов (посредников), источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по таким элементам сравнения, как: дата продажи; объем прав на земельные участки; местоположение; инженерные коммуникации; вид разрешенного использования; категория земель; транспортная доступность; торг; площадь.

Оценщик применил корректировки по таким элементам сравнения, как: местоположение (для объектов – аналогов № 1 и № 3); инженерные коммуникации (электроснабжение); транспортная доступность (для аналога № 3); по остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты - аналоги по перечисленным выше критериям являются сопоставимыми с объектами оценки.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

На основании изложенного у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка.

При этом, со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС Российской Федерации, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельных участков, подтвержденный вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС Российской Федерации о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 октября 2019 года - дату обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС Российской Федерации расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Положениями статьи 106 КАС Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на представителя (пункт 1, 4).

Согласно разъяснениям пунктам 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС Российской Федерации, с учетом того, что главой 25 КАС Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу.

Из материалов дела следует, что истцом при подаче иска была уплачена госпошлина в размере 300 рубелей, что подтверждается чеком -ордером от 29 октября 2019 года.

Отчет об оценке № <данные изъяты> от 23 октября 2019 года был составлен на основании договора № Ч 19-10-0866/О возмездного оказания оценочных услуг от 15 октября 2019 года, заключенного между Мироновым С.В. и ООО «Планета независимой оценки и экспертизы». Согласно п. 5.1 данного договора стоимость услуг составила 9000 рублей. Оплата Мироновым С.В. услуг по договору подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № Ч19-10-0866/О от 15 октября 2019 года на сумму 9000 рублей.

Стоимость изготовления копий отчета об оценке, согласно представленным квитанциям от 18 ноября 2019 года, составила 2000 рублей.

Кроме того, представлен договор об оказании юридической помощи от 20 сентября 2019 года, заключенный между Мироновым С.В. и адвокатом Орловым И.С., согласно которому последний обязуется оказывать следующие виды юридической помощи: консультирование, составление всех необходимых юридически значимых документов, представление интересов в суде по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.2 договора). Цена договора составила 25 000 рублей, которые внесены Мироновым С.В. после подписания договора (пункт 2.1 договора).

Учитывая, что в данном случае допущенное при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости ее расхождение с рыночной стоимостью является существенным (более чем в 6 раз), явно превышает приемлемый диапазон отклонений, в связи с чем, судебные расходы по оплате стоимости подготовки отчета об оценке объекта недвижимости подлежат взысканию в полном объеме в пользу Миронова С.В. с административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, поскольку оно является государственным органом, утвердившим приказом от 10 ноября 2015 года № 263-П года результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Челябинской области, которые были успешно оспорены административным истцом.

Расходы по оплате госпошлины и отчета об оценке подлежат взысканию в пользу Миронова С.В. в полном объеме.

При определении суммы расходов, подлежащих взысканию на услуги представителя, суд учитывает следующее.

Статьей 112 КАС Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что разумными считаются такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. При этом суд не вправе уменьшать их произвольно.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Факт оказания представителем правовой помощи Миронову С.В. по настоящему делу не оспаривался сторонами и подтверждается материалами дела.     Учитывая типовой характер спора об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, который не свидетельствует о сложности данного дела, время участия представителя административного истца в двух судебных заседаниях небольшой продолжительности, суд пришел к выводу о взыскании расходов на оплату услуг представителя в пользу Миронова С.В. в размере 4 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС Российской Федерации, суд

решил:

требования Миронова <данные изъяты> удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 20+/-0,92 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, ГСК № <данные изъяты> гараж № <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации гаража № <данные изъяты>, установив ее равной рыночной стоимости в размере 22 000 (Двадцать две тысячи) рублей по состоянию на 07 мая 2019 года.

Датой подачи заявления считать 30 октября 2019 года.

Взыскать с Министерства имущества Челябинской области в пользу Миронова Сергея Валентиновича счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины 300 (Триста) рублей, судебных расходов по оплате услуг по оценки рыночной стоимости земельного участка 9 000 (Девять тысяч) рублей, расходов по изготовлению копий отчета об оценке 2000 (Две тысячи) рублей, судебных расходов по оплате услуг представителя - 4 000 рублей, всего 15 300 (Пятнадцать тысяч триста) рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

    Судья                  Г.Л. Туркова