Решение от 23.05.2023 по делу № 33-3-4463/2023 от 20.04.2023

Судья Смыкалов Д.А.

Номер дела присвоенный: судом первой инстанции - 2-180/2022, судом апелляционной инстанции - 33-3-4463/2023.

УИД 26RS0027-01-2022-000256-62.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 мая 2023 года г. Ставрополь

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

судьи-председательствующего Селюковой З.Н.,

судей: Киселева Г.В., Шетогубовой О.П.,

при секретаре судебного заседания Кузьмичевой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Комаровой М.В на решение Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 02 августа 2022 года

по исковому заявлению Комаровой М.В к Парамонову О.А, Парамоновой В.В о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, прекращении права собственности на нежилое здание, признании права собственности на нежилое здание, возложении обязанностей, взыскании судебных расходов,

заслушав судью-докладчика Киселева Г.В.,

установила:

07 апреля 2022 года Комарова М.В. обратилась в Новоселицкий районный суд Ставропольского края с данным исковым заявлением, указав, что между Комаровой М.В. и Парамоновой М.В. заключен договор купли-продажи нежилого здания 08 ноября 2021 года без номера. Согласно условиям договора, продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить, нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы) по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское, ул. Гагарина, д. «». ПО условиям договора недвижимое имущество передается покупателю в день подписания договора по акту приёма-передачи. Для передачи недвижимого имущества составлен акт без номера приема-передачи имущества от 08 ноября 2021 года. При этом, 08 ноября 2021 года, как и в дальнейшем, имущество фактически не передавалось и не принималось, продавцом и покупателем данный акт не подписывался. До настоящего времени обязанность покупателя по оплате недвижимого имущества не исполнена, денежные средства продавцом не получены. Договор фактически не исполнен ни одной из сторон. Управлением «Росреестра» по Ставропольскому краю 19 ноября 2021 года проведена государственная регистрация перехода права собственности от Комаровой М.В. к Парамоновой М.В. нежилого здания, кадастровый номер «» за номером «», что подтверждается выпиской из ЕГРН. Доводы Парамонова О.А. и Парамоновой В.В. о передаче денежных средств в счет оплаты без составления расписки, являются несостоятельными, так как не подтверждены доказательствами. Основная обязанность по договору не исполнена продавцом - не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Установленные законом основания для прекращения права собственности Комаровой М.В. не возникли. Внесённые в Управлении «Росреестра» по Ставропольскому краю записи о прекращении права собственности Комаровой М.В. на спорное здание являются недостоверными. Парамонова В.В. не приобрела право собственности на здание, не могла им распоряжаться в дальнейшем. 13 мая 2022 года между Парамоновой В.В. и Парамоновым О.А. заключен брачный договор «» от 13 мая 2022 года, по условиям которого спорное имущество перешло в личную (раздельную) собственность Парамонова О.А. Заключение брачного договора между Парамоновым О.А. и Парамоновой В.В. в период судебного спора произведено с целью затруднить исполнение решения суда. Парамонов О.А. не может считаться добросовестным приобретателем, а брачный договор является мнимой сделкой. Просила суд расторгнуть заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи нежилого здания от 08 ноября 2021 года. Возвратить нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, село Чернолесское ул. Гагарина, д. «», в собственность истца. Взыскать с ответчика уплаченную истцом государственную пошлину в размере 14200 рублей (л.д.4-6).

08 июня 2022 года Комарова М.В. уточнила исковые требования. Просила суд расторгнуть заключенный договор купли-продажи нежилого здания от 08 ноября 2021 года без номера между Комаровой М.В. и Парамоновой В.В. Прекратить право собственности на нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы) по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское, ул. Гагарина, д. «» Парамонова О.А. Признать право собственности Комаровой М.В. на нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы) по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское, ул. Гагарина, д. «», о чём внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости. Обязать вернуть Парамонова О.А. нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы) по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское, ул. Гагарина, д. «» в пользование Комаровой М.В. Взыскать с ответчиков уплаченную Комаровой М.В. государственную пошлину в размере 14 200 рублей (л.д.94-96).

В судебном заседании от 08 июня 2022 года уточнённое исковое заявление истца Комаровой М.В. принято судом к производству (л.д.104).

Обжалуемым решением Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 02 августа 2022 года в удовлетворении исковых требований Комаровой М.В. к Парамоновой В.В. и Парамонову О.А. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 08 ноября 2021 года без номера, прекращении за Парамоновым О.А. права собственности на нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы) по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, село Чернолесское, ул. Гагарина д. «», признании за Комаровой М.В. права собственности на нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы) по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, село Чернолесское, ул. Гагарина д. «», возложении на Парамонова О.А. обязанности вернуть нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы) по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, село Чернолесское, ул. Гагарина д. «» в пользование истца, взыскании с ответчиков уплаченной истцом государственной пошлины в размере 14 200 рублей отказано (л.д.123-130).

В поданной 30 августа 2022 года апелляционной жалобе истец Комарова М.В. просит решение Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 02 августа 2022 года отменить, приведя доводы, изложенные в исковом заявлении, а также указав, что вывод суда о том, что подписывая заявление, при подаче документов на регистрацию перехода прав собственности на спорное здание, Комарова М.В. подтверждает факт передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи от 08 ноября 2021 года, не соответствует действительности и требованиям законодательства. Регистрирующий орган должен отказать в регистрации перехода права собственности на спорное здание от истца к ответчику, чего не сделано. Доказательств исполнения ответчиком обязательств по оплате стоимости здания конефермы суду не представлено. Отсутствие в п.2.5 договора обязательного условия составление расписки при получении денежных средств, в случае наличных расчётов, не может служить доказательство их исполнения. Тот факт, что право собственности на спорное имущество зарегистрировано за Парамоновым О.А. не может служить основанием в отказе в исковых требований (л.д.137-140).

14 сентября 2022 года от ответчика Парамонова О.А. поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик просит решение суда оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы без удовлетворения, указав, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным. Выводы суда основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств. Обстоятельства, имеющие юридическое значение при рассмотрение дела, установлены судом правильно. Суд правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных исковых требований (л.д.147-148).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 08 ноября 2022 года решение Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 02 августа 2022 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца Комаровой М.В. без удовлетворения (л.д.175-180).

27 декабря 2022 года в Новоселицкий районный суд Ставропольского края от истца Комаровой М.В. поступила кассационная жалоба на решение Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 02 августа 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 08 ноября 2022 года (л.д.197-200).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 22 февраля 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 08 ноября 2022 года отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (л.д.216-222).

Исследовав материалы гражданского дела №2-180/2022, обсудив доводы изложенные в апелляционной жалобе, в поступивших относительно доводов апелляционной жалобы возражениях, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает. Что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Судом первой инстанции установлено, что между Комаровой М.В. (продавец) и Парамоновой М.В. (покупатель) 08 ноября 2021 года заключен договор купли-продажи нежилого здания без номера. По условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить, нежилое здание кадастровый номер «» (здание конофермы), расположенное по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское ул. Гагарина д. «». Пунктами 3.1, 3.1.4 договора предусмотрено, что недвижимое имущество передаётся покупателю в день подписания договора по акту приёма передачи. Составленный акт приёма-передачи сторонами подписан не был. Пунктами 2.2 и 2.5 договора предусмотрено, что расчёты по договору могут быть произведены в безналичным порядке и наличным деньгами, обязанность покупателя по оплате по безналичной форме считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счёт банка продавца, по оплате наличными деньгами в момент их передачи продавцу. 19 ноября 2021 года Управлением «Росреестра» по Ставропольскому краю проведена государственная регистрация перехода права собственности указанного недвижимого имущества от Комаровой М.В. к Парамоновой В.В. 13 мая 2022 года между супругами Парамоновой В.В. и Парамоновым О.А. заключен брачный договор «», по условиям которого указанное недвижимое имущество перешло в личную (раздельную) собственность Парамонова О.А. 16 мая 2022 года Управлением «Росреестра» по Ставропольскому краю проведена государственная регистрация перехода права собственности от Парамоновой В.В. к Парамонову О.А. данного недвижимого имущества.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных Комаровой М.В. исковых требований суд первой инстанции указал, что материально-правовым обоснованием заявленных Комаровой М.В. требований является неисполнение ответчиком Парамоновой В.В. обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества. Из доводов ответчика Парамоновой В.В. следует, что оплата по договору была произведена наличным способом, без составления расписки или иных документов подтверждающих передачу денежных средств. Из договора следует, что неоплата по договору в качестве существенного нарушения являющегося основанием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, сторонами не оговорена. Не содержит таких условий и глава 30 ГК РФ, регламентирующая правоотношения в сфере купли-продажи. С учётом изложенного суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что закон и договор не содержат условий, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением недвижимого имущества продавцу в связи с неоплатой покупателем приобретенного имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.

Как следует из определения судебной коллегии по гражданским дела Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 22 февраля 2023 года, Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 30). В соответствии с частью 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Так, в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно пункта 8 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации №5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. Следовательно, неоплата ответчиком проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и основанием к его расторжению. Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи нежилого здания 08 ноября 2021 года, исходили из того, что неоплата покупателем приобретенного имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован, не является основанием для возвращения недвижимого имущества продавцу. При этом судом не учтено, что в соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» три разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации ). Таким образом, действующее законодательство предоставляет лицу, право которого нарушено, выбор способа защиты своих нарушенных прав. В данном случае истцом избран способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, что закону не противоречит и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом изложенного, установление факта оплаты либо неоплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, имело существенное значение для правильного разрешения исковых требований Комаровой М.В. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания.

В соответствии с положениями ч.4 ст.390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

С учётом приведённых обстоятельств и норм права, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене, апелляционная жалоба – удовлетворению, с вынесением по делу нового решения об удовлетворении искового заявления Комаровой М.В. к Парамонову О.А., Парамоновой В.В. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания. Расторгнуть заключенного 08 ноября 2021 года между Комаровой М.В. и Парамоновой В.В. договор купли-продажи нежилого здания без номера, наименование: здание конофермы с кадастровым номером «» общей площадью 846,2 кв.м., адрес (местоположение: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское, ул. Гагарина, «».

Принимая во внимание, что право Парамонова О.А. на указанное недвижимое имущество не оспорено, в удовлетворении исковых требований Комаровой М.В. к Парамоновой В.В., Парамонову О.А. о прекращении права собственности Парамонова О.А., признании права собственности Комаровой М.В., о чём внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости, возложении на Парамонова О.А. обязанности вернуть нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы) по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское, ул. Гагарина, д. «» в пользование Комаровой М.В. следует отказать.

С учётом положений ст.88 ГПК РФ, п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ взыскать с Парамоновой В.В. в пользу Комаровой М.В. судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере 14 200 рублей, отказав в части требования о взыскании государственной пошлины в размере 14 200 рублей с ответчика Парамонова О.А.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, п.2 ст.328, ст.329, п.3 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Новоселицкого районного суда Ставропольского края от 02 августа 2022 года по гражданскому делу по исковому заявлению Комаровой М.В. (паспорт «») к Парамонову О.А. (паспорт «») 15 июля 2014 года), Парамоновой В.В. (паспорт «») о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, прекращении права собственности на нежилое здание, признании права собственности на нежилое здание, возложении обязанностей, взыскании судебных расходов отменить, апелляционную жалобу истца Комаровой М.В. удовлетворить.

Вынести по делу новое решение, которым исковое заявление Комаровой М.В. к Парамонову О.А., Парамоновой В.В. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания удовлетворить.

Расторгнуть заключенный 08 ноября 2021 года между Комаровой М.В и Парамоновой В.В договор купли-продажи нежилого здания без номера, наименование: здание конофермы с кадастровым номером «» общей площадью 846,2 кв.м., адрес (местоположение: Ставропольский край, Новоселицкий район, село Чернолесское, улица Гагарина, «».

В удовлетворении исковых требований Комаровой М.В. к Парамоновой В.В., Парамонову О.А. о прекращении права собственности Парамонова О.А. на нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы) по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское, ул. Гагарина, д. «», признать право собственности Комаровой М.В. на нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы) по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское, ул. Гагарина, д. «», о чём внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости, возложении на Парамонова О.А. обязанности вернуть нежилое здание, кадастровый номер «» (здание конофермы) по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское, ул. Гагарина, д. «» в пользование Комаровой М.В. отказать.

Взыскать с Парамоновой В.В в пользу Комаровой М.В судебные расходы, состоящие из государственной пошлины в размере 14 200 (четырнадцать тысяч двести) рублей.

В части требования о взыскании государственной пошлины в размере 14 200 рублей с ответчика Парамонова О.А. отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления, с подачей жалобы в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Судья-председательствующий

Судьи: