Решение по делу № 33-1765/2021 от 19.04.2021

68RS0024-01-2020-001059-28

Дело №33-1765/2021

Судья Охотникова Е.А. (2-19/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Босси Н.А,

судей Альчиковой Е.В., Бучневой О.А.,

при ведении протокола

помощником судьи Герасимовой О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 мая 2021 года гражданское дело по иску Половинкина Виктора Ивановича, Половинкиной Нины Николаевны, Караваевой Валентины Васильевны, Богданова Владимира Александровича, Фроловой Наталии Серафимовны, Стрельникова Валерия Владимировича, Федотова Анатолия Валентиновича, Стрельникова Ивана Митрофановича, Полуянко Петра Ивановича, Мединцева Анатолия Владимировича, Кузнецова Николая Алексеевича, Кузнецовой Марии Михайловны, Кузнецова Михаила Николаевича, Дубоносова Владимира Ильича, Дубоносовой Зинаиды Ильиничны, Собовой Ольги Николаевны, Калмыкова Александра Викторовича, Калмыковой Татьяны Васильевны, Дробышевой Таисии Петровны к ООО «Капиталъ-Агро «Сосновский», администрации Ламского сельсовета Сосновского района Тамбовской области о признании обременений отсутствующими и обязании погасить регистрационную запись об обременении в виде аренды,

по апелляционной жалобе ООО «Капиталъ-Агро «Сосновский» на решение Сосновского районного суда Тамбовской области от 12 февраля 2021 года,

заслушав доклад судьи Альчиковой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

     Половинкин В.И., Половинкина Н.Н. и другие истцы обратились в суд с иском к ООО «Капиталъ-Агро «Сосновский», администрации Ламского сельсовета Сосновского района Тамбовской области о признании обременений отсутствующими и обязании погасить регистрационную запись об обременении в виде аренды.

В обоснование заявленных требований указали, что 7 октября 2008 года между собственниками земельного участка площадью 8960000 кв.м., *** местоположение: в западной части КК *** центральная часть которого отражена в фрагменте ***ДКК КК *** в границах СХПК «Красное Знамя» (далее - Земельный участок) и ООО «Капиталъ-Агро «Сосновский» был заключен Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей (далее - Договор аренды). Срок действия договора аренды - до 4 ноября 2018 года.

2 ноября 2018 года было проведено общее собрание собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок, согласно решению которого, срок действия Договора аренды был продлен, размер арендной платы был изменен.

Решением Сосновского районного суда Тамбовской области от 24 декабря 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 29 июня 2020 г., исковые требования Половинкина В.И. и др. удовлетворены. В связи с существенными нарушениями порядка созыва, подготовки и проведения собрания, признано недействительным решение общего собрания собственников земельных долей -участников общей долевой собственности на земельный участок.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22 октября 2020г. решение Сосновского районного суда Тамбовской области от 24 декабря 2019 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 29 июня 2020г. оставлено без изменения.

Истцы просили суд применить последствия признания недействительным решения общего собрания собственников земельных долей от 2 ноября 2018 г. в виде прекращения в ЕГРН записи об аренде земельного участка сроком до 4 ноября 2028 г., внесенной согласно договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 7 октября 2008 г. и дополнительного соглашения от 2 ноября 2018 г. к указанному договору аренды, согласно которому срок аренды был продлен на 10 лет.

Признать отсутствующим обременение в отношении вышеуказанного земельного участка в виде аренды (в том числе субаренды). Обязать Управление Росреестра по Тамбовской области погасить в ЕГРН запись о регистрации ограничений (обременений) в виде аренды (в т.ч.субаренды) №№68-68-12/011/2008-187 от 5 ноября 2008 г. в отношении указанного участка.

Решением Сосновского районного суда Тамбовской области от 12 февраля 2021 года исковые требований удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Капиталъ-Агро «Сосновский» Кондрашов А.А. просит данное решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований.

Полагает, что решение принято с нарушением норм материального права, что является безусловным основанием к его отмене

Указывает, что принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении действия договора аренды земельного участка при множестве лиц на стороне Арендодателей от 7 октября 2008 г., ссылаясь на решение Сосновского районного суда Тамбовской области от 24 декабря 2019 г., которым признано недействительным решение общего собрания собственников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером: *** от ***

С данным выводом суда автор жалобы не согласен, указывая, что действие договора аренды было продлено на основании дополнительного соглашения от 2 ноября 2018 г. Следовательно, действие записи в ЕГРН об обременении земельного участка в виде аренды, было продлено на основании этого соглашения, а не решения общего собрания.

Дополнительное соглашение в установленном законом порядке кем-либо оспорено не было.

При этом отмечает, что само по себе признание недействительным решения общего собрания собственников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером: *** от 2 ноября 2018 г., автоматически не влечет недействительность дополнительного соглашения, так как в силу положений 166 и 168 ГК РФ данная сделка является оспоримой, т.е. требует судебного решения о признании ее недействительной.

Ссылаясь на абз. 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество, возникшее на основании сделки, осуществляется посредством оспаривания данной сделки (договора, соглашения).

Суд первой инстанции применил к спорным правоотношениям положения абз. 4 п. 52 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим.

Однако, по мнению автора жалобы, суд не принял во внимание тот факт, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

В этой связи указывает, что зарегистрированное право аренды могло быть оспорено, только посредством предъявления специального иска о признании недействительным дополнительного соглашения от 2 ноября 2018 г.

Однако суд приведенные разъяснения не учел, не определил, является ли требование о признании права аренды на спорный земельный участок отсутствующим надлежащим способом защиты прав истцов.

Кроме того считает выводы суда о фактическом прекращении арендных правоотношений не соответствующими обстоятельствам дела.

В оспариваемом решении указано, что суду не представлено доказательств, подтверждающих возобновлении договорных отношений. Данный вывод не соответствует обстоятельствам дела.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Данные положения, в том числе, применяются к договорам аренды земельных участков.

Указывает, что на момент окончания срока действия договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от 7 октября 2008 г. от арендодателей, в том числе истцов, каких-либо возражений против возобновления данного договора аренды на неопределенный срок не поступало.

В этой связи ссылаясь на п. 2 ст. 610 ГК РФ указывает, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В п. 1 ст. 450.1 ГК РФ закреплено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

Как по истечении срока аренды, так и в настоящее время уведомления (возражений) от арендодателей об отказе от договора аренды в установленном законом порядке не поступало. Таким образом, договор аренды был продлен на неопределенный срок и в настоящее время является действующим.

Обращает внимание, что признание недействительным общего собрания от 2 ноября 2018г., по мнению апеллянта, не свидетельствует о прекращении договора аренды, так как на данном собрание рассматривался вопрос о продлении договора на определенный срок и не заменяет установленный ст. 450.1 и 610 ГК РФ порядок уведомления арендатора о прекращении договора аренды.

Кроме того указывает, что суд необоснованно отклонил довод ответчика о пропуске истцами срока исковой давности. При этом суд применил к спорным правоотношениям п. 1 ст. 181 ГК РФ, согласно которому срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Вместе с тем, судом было рассмотрено требование о применении последствий недействительности решений собрания, а не сделки.

Считает, что исходя из положений ст. 181.4 ГК РФ, срок исковой давности для данных требований должен исчисляться по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ и составлять 6 месяцев (пункт 1 статьи 6 ГК РФ), что согласуется с правовой позицией, изложенной в п. 112 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Положения ст. 181.4 ГК РФ по отношению к ст. 181 ГК РФ являются специальной нормой, а следовательно, имеют приоритет в применении.

Из материалов дела № 2-653/2019 следует, что о факте проведения оспариваемого собрания, истцы узнали не позднее 24 сентября 2019 г., когда обратились с ходатайствами о вступлении в дело в качестве истцов. С настоящим иском истцы обратились в суд в ноябре 2020 г., г.е. за пределами установленного законом шестимесячного срока.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Собова О.Н., представитель истца Половинкина В.И.-Гавриленко Т.В. просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Капиталъ-Агро «Сосновский».

Учитывая имеющиеся данные о надлежащем извещении лиц, привлеченных к участию в деле, не явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, исходя из положений ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на нее.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения истцов Калмыкова А.В., Богданова В.А., Фроловой Н.С., Кузнецова М.Н., представителя истца Половинкина В.И.- Гавриленко Т.В., представителя ответчика ООО «Капиталъ-Агро «Сосновский» Кондрашова А.А., судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено и из материалов дела следует следующее.

Согласно договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 7 октября 2008 г., участники долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:18:0000000:169(единое землепользование) площадью 8960000 кв.м., местоположением: ***, ФИО21 ***, севооборот *** поле ***, севооборот *** поле *** поде *** поле ***, сенокосы и пастбища расположены по границам выделяемого участка в границах СХПК «Красное Знамя», передали его в аренду ООО «Капиталъ-Агро «Сосновский» сроком на 10 лет. Государственная регистрация договора аренды произведена 5 ноября 2008 г. под ***.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей от 2 ноября 2018 года, заключенным по результатам решения собрания участников долевой собственности от 2 ноября 2018 г., внесены изменения в договор аренды от 7 октября 2008 г., в том числе, п.5.1 договора аренды изложен в следующей редакции: «5.1 Настоящий договор заключен сроком до 04 ноября 2028 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации».

Решением Сосновского районного суда Тамбовской области от 24 декабря 2019 г. признано недействительным решение от 2 ноября 2018 г. общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок площадью 8960000 кв.м. с кадастровым номером *** (т.2 л.д.197-214). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 29 июня 2020 г.(т.2 л.д. 215-222), определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда от 22 октября 2020 г. указанные выше решение и апелляционное определение оставлены без изменения (т.2 л.д. 223-224).

Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках указанного земельного участка от 24 ноября 2020г. № КУВИ-002/2020-41822377 усматривается, что зарегистрировано ограничение и обременение прав по договору аренды от 2 ноября 2008 года, установленное на срок с 5 ноября 2008 г. по 4 ноября 2028 г. (т.1 л.д.273-290). Этой же выпиской из ЕГРН подтверждается, что истцы являются правообладателями данного земельного участка на праве общей долевой собственности на земельный участок (т.2 л.д.46-143).

Из условий п.5.1. договора аренды от 7 октября 2008 г. следует, что договор заключен сроком на 10 лет и вступает в законную силу с даты его государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из отсутствия договорных отношений между сторонами (окончания срока договора аренды от 7 октября 2008 г., признание недействительным решения собрания от 2 ноября 2018 г. о заключении дополнительного соглашения). В связи с чем, сохранение записи в ЕГРН об обременении земельных долей, принадлежащих истцам и третьим лицам правом аренды сроком по 4 ноября 2028 г. нарушает права последних.

Со ссылкой на абзац 4 п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции указал, что в рамках настоящего дела, истцами верно заявлены требования о признании отсутствующим обременения в виде аренды на земельный участок, так как резолютивная часть решения Сосновского районного суда Тамбовской области от 24 декабря 2019 г. о признании недействительным решения от 2 ноября 2018 г. общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок площадью 8960000 кв.м. с кадастровым номером ***, не содержит выводов о необходимости государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на данный земельный участок.

Согласно разъяснениям п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.53 указанного выше Пленума, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Так, на собрании участников долевой собственности земельного участка 2 ноября 2018 г. решались вопросы, в том числе о продлении договора аренды от 7 октября 2008 г. сроком на 10 лет до 4 ноября 2028 г. и об избрании Пригоровской Л.П. лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** без доверенности действовать при продлении и внесении изменений в договор аренды от 7 октября 2008 г., при подписании договора и представительстве в органе осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации дополнительного соглашения.

Все решения от 2 ноября 2018 г., принятые на общем собрании собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок площадью 8960000 кв.м. с кадастровым номером ***, признаны в судебном порядке недействительными (решение Сосновского районного суда Тамбовской области от 24 декабря 2019 г., вступившее в законную силу 29 июня 2020 г.).

В соответствии с п.7 ст.181.4 Гражданского кодекса РФ, ничтожное решение собрания, а равно оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительны с момента их принятия.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Дополнительное соглашение подписано лицом, не уполномоченным на это решением собрания собственников земельного участка и в последующем в силу ст.183 ГК РФ одобрение на подписание дополнительного соглашения не было получено.

Учитывая, что часть собственников земельного участка оспаривали решение собрания о продлении договора аренды, считать договор аренды возобновленным на новый срок, оснований не имеется.

Поскольку дополнительное соглашение от 2 ноября 2018 г. заключено на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:18:0000000:169, которое решением суда признано недействительным, то в силу ст. 168 ГК РФ дополнительное соглашение является недействительным(ничтожным).

Доводы жалобы о том, что недействительность решения собрания не свидетельствует о прекращении договора аренды, являются не основанными на Законе.

Также судебная коллегия не может не согласиться с выводом суда первой инстанции о применении к правоотношениям по настоящему делу п.1 ст.181 ГК РФ по сроку исковой давности - 3 года.

Довод жалобы о пропуске истцами срока исковой давности – 6 месяцев, применяемому при рассмотрении споров об оспаривании решений собрания, правомерно не был принят судом.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции представителем ответчика ООО «Капиталъ-Агро «Сосновский» было заявлено о том, что с ООО заключен новый договор аренды на основании решения от 5 мая 2021 г. собрания собственников земельного участника с кадастровым номером ***

Таким образом, судебная коллегия считает, что в ЕГРН должна быть внесена запись об обременении на основании нового договора аренды, а не на основании дополнительного соглашения от 2 ноября 2018 г.

С учетом изложенного, обжалуемое решение судебная коллегия считает законным и обоснованным. При разрешении спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, не нарушил нормы материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

В целом доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Сосновского районного суда Тамбовской области от 12 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Капиталъ-Агро «Сосновский» - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

Судьи