Решение по делу № 2-398/2022 от 19.04.2022

        Дело № 2-398/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29 декабря 2022 года                                                                     г. Новороссийск

          Ленинский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Пупыниной С.М.,

при секретаре Абрамовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ш.В.И. к Администрации муниципального образования <адрес> об оспаривании величины выкупной стоимости объектов недвижимости, встречному исковому заявлению Администрации муниципального образования к Ш.В.И. об изъятии части земельного участка и нежилого помещения для муниципальных нужд

установил:

Ш.В.И. обратился в суд к Администрации муниципального образования <адрес> с исковым заявлением об оспаривании величины выкупной стоимости нежилого помещения и доли земельного участка, в котором просит: признать недостоверной и определить сумму возмещения за принадлежащие на праве собственности Ш.В.И. <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 55,8 кв.м., находящееся в многоквартирной доме, расположенном по адресу: <адрес>, часть земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м., с кадастровым номером №, а также взыскать сумму убытков и упущенной выгоды в связи с изъятием указанного имущества на основании признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу, на общую сумму 5 646 000 рублей.

Администрация муниципального образования <адрес> через представителя П.К.И. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Ш.В.И. об изъятии части земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м., с кадастровым номером №, и расположенного на нем нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 27,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Ш.В.И., с установлением размера выкупной стоимости 1 228 000 рублей; признать право собственности на часть земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м., с кадастровым номером №, и расположенное на нем нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 27.9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, за администрацией муниципального образования <адрес>.

В обоснование исковых требований Ш.В.И. указано, что он является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 55,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, и собственником части земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации МО <адрес> указанный многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу.

Мероприятия по отселению в отношении объекта недвижимости или предоставлению Ш.В.И. компенсации до настоящего времени не осуществлены.

Ш.В.И. неоднократно обращался в Администрацию МО <адрес> для урегулирования данного вопроса, ДД.ММ.ГГГГ ему был направлен проект соглашения об изъятии вышеуказанных объектов недвижимости с отчетом об оценки их стоимости. С указанной стоимостью он не согласен, так как с момента проведения оценки прошло значительное время и цены возросли.

В обоснование встречных исковых требований Администрации муниципального образования <адрес> указано, что постановлением администрации МО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

С целью реализации мероприятий по отселению жителей указанного многоквартирного дома, администрацией МО <адрес> утверждено постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд части земельного участка от земельного участка с кадастровым номером № и расположенных на нем объектов недвижимого имущества по адресу: <адрес>».

Согласно выписке из ЕГРН часть земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м., с кадастровым номером №, и расположенное на нем нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 55,8 кв.м., принадлежат на праве общей долевой собственности Ш.В.И.

Для определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, а также размера упущенной выгоды в связи с изъятием земельного участка и нежилого помещения, принадлежащих Ш.В.И., ООО «Независимая оценка» составлен отчет об оценке, согласно которому размер возмещения составляет 1 683 550 рублей.

В судебное заседание истец (ответчик) Ш.В.И. и его представитель Р.М.Л. не явились, представили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, в котором уточнили свои исковые требования. В уточненных исковых требованиях просят: изъять для муниципальных нужд часть земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м., с кадастровым номером №, и расположенную на нем часть <данные изъяты> нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 55,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; определить сумму возмещения за изъятие указанных объектов недвижимости в размере 2 557 100 рублей, сумму убытков и сумму упущенной выгоды в размере 1 951 758 рублей; обязать Администрацию МО <адрес> выплатить возмещение в течение 30-ти календарных дней со дня вступления решения в законную силу; прекратить право собственности Ш.В.И. на указанные объекты недвижимости после выплаты возмещения в полном объеме и признать право муниципальной собственности муниципального образования <адрес> на указанные объекты недвижимости.

Представитель ответчика (истца) Администрации муниципального образования <адрес> К.С.А. в судебное заседание не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил исковые требования Ш.В.И. оставить без удовлетворения, встречные требования Администрации МО <адрес> удовлетворить в полном объеме.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

На основании ч. 2 ст. 281 ГК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности, на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок (ч. 3 ст. 281 ГК РФ).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 4 ст. 281 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что часть земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м., с кадастровым номером №, и расположенная на нем <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 55,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Ш.В.И., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.

Постановлением администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования <адрес> принято Постановление № «Об изъятии для муниципальных нужд части земельного участка от земельного участка с кадастровым номером № и расположенных на нем объектов недвижимого имущества по адресу: <адрес>». В соответствии с данным постановлением изымается часть земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м. с кадастровым номером №, с расположенной на нем частью <данные изъяты> нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 27,9 кв.м., принадлежащим на праве собственности Ш.В.И., согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №, по адресу: <адрес>.

В силу пункта 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2021) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)).

ООО «Независимая оценка» осуществлена оценка рыночной стоимости части изымаемого земельного участка и расположенной на нем части нежилого помещения, принадлежащих на праве собственности Ш.В.И.

Согласно отчета ООО «Независимая оценка» от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость объектов оценки составляет 1 683 550 рублей.

Данный отчет не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, обосновывающего сумму выкупной стоимости объектов недвижимости, поскольку не указана методика исследования, приводимые значения величин стоимости не обоснованы какими-либо расчетами. Более того, отсутствуют сведения об эксперте-оценщике, а итоговое арифметическое значение значительно отличается от суммы составляющих оценки, то есть содержится арифметическая ошибка.

Также судом не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу заключение об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Центр недвижимости и оценки», поскольку в данном заключении не учтены: размер убытков собственника, а именно неотделимых улучшений, размер убытков за непроизведенный капитальный ремонт, а также стоимость доли Ш.В.И. в праве общей долевой собственности. Кроме того, при расчете стоимости объектов недвижимости экспертом были указаны объекты-аналоги, находящие в других районах <адрес> (Центральный, Южный), а также аналоги в <адрес>.

Однако, учитывая тот факт, что Ш.В.И. был вынужден заказать оценку недвижимого имущества в связи с несогласием с предложенной администрацией муниципального образования стоимостью изымаемого имущества, сумму расходов за оплату заключения об оценке необходимо включить в размер убытков в связи с изъятием недвижимого имущества, принадлежащего Ш.В.И.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Старк Эксперт».

Заключение эксперта ООО «Старк Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ также не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку имеются расхождения при расчете рыночной стоимости объектов недвижимости, выразившиеся в применении неправильных коэффициентов расчета по фактическому использованию объектов, также экспертом не произведен расчет компенсации за капитальный ремонт и упущенной выгоды.

В связи с чем, по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Независимый межрегиональный центр экспертизы».

Из заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый Межрегиональный Центр Экспертиз» № следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: <данные изъяты> на нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 55,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, 2 018 000 рублей; части земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м. с кадастровым номером №, 340 000 рублей; 7,95 кв.м. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников многоквартирного жилого дома в <адрес>, <адрес>, по состоянию на момент производства экспертизы 199 100 рублей.

Размер убытков и размер упущенной выгоды в связи с изъятием указанного имущества, за период с ДД.ММ.ГГГГ года до момента производства экспертизы, а также размер убытков и размер упущенной выгоды за будущее время, которые собственник будет вынужден понести в связи с изъятием у него указанного имущества (в том числе размер средств за непроизведенный капитальный ремонт здания, подлежащих возмещению собственнику <данные изъяты> нежилого помещения) составляет 1 951 758 рублей.

Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт на дату первичной приватизации указанного имущества, то есть на ДД.ММ.ГГГГ с учетом индексации цен стоимости невыполненных работ по капитальному ремонту на момент производства экспертизы составляет 304 749 рублей.

Судом не установлено ни одного объективного факта, предусмотренного чч.1,2 ст. 87 ГПК РФ, на основании которого можно усомниться в правильности и обоснованности заключения эксперта. Заключение не содержит каких-либо неясностей, выполнено в точном соответствии с требованиями закона. Не доверять заключению эксперта ООО «Независимый Межрегиональный Центр Экспертиз» № у суда нет оснований.

Представителем администрации муниципального образования <адрес> К.С.А. представлено письменное возражение на заключение эксперта ООО «Независимый Межрегиональный Центр Экспертиз» №, в котором он выражает несогласие с определенной экспертом итоговой рыночной стоимостью недвижимого имущества, так как экспертом установлена стоимость отдельно части земельного участка и отдельно доли нежилого помещения, в то время как рыночная стоимость предложенных на рынке нежилых помещений включает в себя и стоимость земельного участка, на котором оно расположено и стоимость имущества, находящегося в общей долевой собственности всех собственников многоквартирного дома. Экспертом при определении рыночной стоимости не была вычтена стоимость земельного участка и стоимость общего имущества.

Однако, данный довод суд считает несостоятельным, поскольку Ш.В.И. является собственником двух объектов недвижимости - части земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м. с кадастровым номером № и <данные изъяты> доли нежилого помещения, кадастровый №, которые подлежат изъятию для муниципальных нужд. Право собственности зарегистрировано на каждый из указанных объектов в установленном законом порядке.

Заключение судебной оценочной экспертизы, выполненной № ООО «Независимый Межрегиональный Центр Экспертиз» является полным, обоснованным и содержит исчерпывающие выводы, основанные на специальной литературе и проведенных исследованиях. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, выводы эксперта согласуются с фактическими обстоятельствами дела и представленными доказательствами. Выводы экспертного заключения мотивированны, логически обоснованы, не содержат каких-либо противоречий, стоимость вышеуказанных объектов недвижимости, подлежащих изъятию, рассчитывалась экспертом отдельно по каждому объекту. Нарушений Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не имеется. Заключение судебной экспертизы, как средство доказывания, было получено судом в соответствии с нормами материального и процессуального права. Каких-либо сомнений данное доказательство у суда не вызывает и принимается судом.

До настоящего времени соглашение о выкупе сторонами не подписано, в связи с несогласием Ш.В.И. с выкупной стоимостью объектов недвижимости, находящихся в его собственности, установленной администрацией МО <адрес> согласно отчета ООО «Независимая оценка» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Разрешая спор, учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд считает необходимым удовлетворить уточненные требования Ш.В.И. в полном объеме, встречные требования администрации муниципального образования <адрес> удовлетворить частично, установив размер выкупной стоимости недвижимого имущества: <данные изъяты> доли на нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 55,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в размере 2 018 000 рублей; части земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м. с кадастровым номером №, в размере 340 000 рублей; 7,95 кв.м. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников многоквартирного жилого дома в <адрес>, в размере 199 100 рублей, а также размер убытков и размер упущенной выгоды в связи с изъятием указанного имущества (в том числе размер средств за непроизведенный капитальный ремонт здания, подлежащих возмещению собственнику <данные изъяты> доли нежилого помещения) в размере 1 951 758 рублей, с учетом заключения судебной оценочной экспертизы, признанного надлежащим доказательством по делу.

В ходе рассмотрения гражданского дела определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимый межрегиональный центр экспертизы». Расходы по проведению экспертизы возложены на стороны в равных частях.

Из поступившего в суд заявления ООО «Независимый межрегиональный центр экспертизы» следует, что сторонами оплата экспертизы в размере 77 680 рублей не произведена.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

По смыслу указанных норм при разрешении вопроса о взыскании судебных издержек в порядке, предусмотренном абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ, судам необходимо учитывать положения ст. 98 ГПК РФ.

Таким образом, на основании положений ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с Ш.В.И. и Администрации муниципального образования <адрес> в пользу ООО «Независимый межрегиональный центр экспертизы» оплату судебной экспертизы в размере 77 680 рублей, то есть 38 840 рублей с каждой стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

                                                             решил:

Исковые требования Ш.В.И. к Администрации муниципального образования <адрес> об оспаривании величины выкупной стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Встречные исковые требования Администрации муниципального образования к Ш.В.И. об изъятии части земельного участка и нежилого помещения для муниципальных нужд – удовлетворить частично.

Изъять для муниципальных нужд <адрес> <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 55,8 кв.м. (изымаемая площадь 27,9 кв.м.), расположенное по адресу: <адрес>; часть земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м. с кадастровым номером №; 7,95 кв.м. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников многоквартирного жилого дома в <адрес>.

Взыскать с Администрации муниципального образования <адрес> <данные изъяты> в пользу <данные изъяты> Ш.В.И. <данные изъяты> стоимость изъятого имущества в сумме 4 508 858 (четыре миллиона пятьсот восемь тысяч восемьсот пятьдесят восемь) рублей, обязав Администрацию муниципального образования <адрес> произвести оплату указанной суммы в течение 30-ти календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

Признать право собственности муниципального образования <адрес> на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 55,8 кв.м. (изымаемая площадь 27,9 кв.м.), расположенное по адресу: <адрес>; часть земельного участка площадью 34,99 кв.м. от земельного участка общей площадью 1038 кв.м. с кадастровым номером №; 7,95 кв.м. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников многоквартирного жилого дома в <адрес>.

Взыскать с Администрации муниципального образования <адрес> <данные изъяты> в пользу ООО «НЕЗАВИСИМЫЙ МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ» <данные изъяты> расходы за производство экспертизы в размере 38 840 (тридцать восемь тысяч восемьсот сорок) рублей. По вступлению решения в законную силу выдать исполнительный лист ООО «НМЦЭ.

Взыскать с Ш.В.И. в пользу ООО «НЕЗАВИСИМЫЙ МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗ» <данные изъяты> расходы за производство экспертизы в размере 38 840 (тридцать восемь тысяч восемьсот сорок) рублей. По вступлению решения в законную силу выдать исполнительный лист ООО «НМЦЭ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ленинского

районного суда г. Новороссийска    подпись    С.М. Пупынина

Мотивированное решение изготовлено 30.12.2022 г.