Решение по делу № 2-3169/2017 от 13.06.2017

Дело № 2-3169/2017

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2017 года г.Брянск,

Советский районный суд г.Брянска в составе:

председательствующего судьи Позинской С.В.,

при секретаре Грачевой Н.В.,

с участием представителя истца по доверенности Столярова С.И., ответчика Волченкова В.Е., представителя третьего лица по доверенности Астахова Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сезина Ю.А. к Волченкову В.Е. о понуждении заключить договор купли-продажи гаража и земельного участка.

УСТАНОВИЛ:

Сезин Ю.А. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 05.08.2015 года он заключил с Волченковым В.Е. предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик обязался в срок до 30.12.2015 года заключить с истцом договор купли-продажи гаража общей площадью 18 кв.м., расположенного на земельном участке размером 5м на 8м. и передать в собственность истца право собственности на 5/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок (согласно утвержденной сторонами схемы, приложение №1), расположенный <адрес>, а истец обязался принять и оплатить указанный объект в порядке и на условиях, предусмотренных договором. В счет оплаты договора истцом переданы ответчику 200000 руб. в виде зачета денежных средств, полученных Волченковым В.Е. по договору займа от 17.03.2015 года, а также 12 августа 2015 года Сезин Ю.А. передал Волченкову В.Е. денежные средства в размере 150000 руб. Оставшаяся сумма в размере 50000 руб. должна была быть передана истцом ответчику при подписании основного договора-купли продажи. Заключение предварительного договора купли-продажи было связано с отсутствием надлежащего документального оформления предмета договора. По истечении установленного предварительным договором срока договор купли-продажи заключен не был. Истец просил суд обязать Волченкова В.Е. заключить с ним договор купли-продажи гаража общей площадью 18 кв.м., установленного на земельном участке 5 на 8 метров и передать право собственности на 5/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок (согласно утвержденной сторонами схемы, приложение №1), расположенный <адрес>, принадлежащие ответчику.

Определением Советского районного суда г. Брянска от 13.11.2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Волченкова Я.В.

Истец, третье лицо Волченкова Я.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежаще, ходатайств об отложении дела по уважительным причинам не заявлено, в связи с чем на в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Интересы истца в судебном заседании представлял по доверенности Столяров С.И., который исковые требования поддержал в полном объеме и просил суд их удовлетворить.

Ответчик Волченков В.Е. не возражал против заключения договора купли-продажи гаража и части земельного участка, но пояснил, что в данный момент это сделать не представляется возможным, так как документально право собственности на продаваемую часть земельного участка не оформлено.

Представитель третьего лица по доверенности Астахова Е.Н. исковые требования не признала, ссылаясь на то, что земельный участок <адрес>, в натуре между сособственниками не разделен, произвести его раздел в натуре и документально это оформить в настоящий момент не представляется возможным, так как была выявлена кадастровая ошибка при регистрации границ земельного участка. Кроме того, между сособственниками земельного участка не достигнута договоренность о разделе принадлежащего им на праве общей долевой собственности земельного участка в натуре.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 5 августа 2015 года между Волченковым В.Е. (продавец) и Сезиным Ю.А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого (п.1.1) продавец обязуется в дальнейшем заключить договор купли-продажи гаража площадью 18 кв.м., установленного на земельном участке 5 на 8 метров и передать право собственности на 5/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок (согласно утвержденной сторонами схемы, приложение № 1) на условиях настоящего договора покупателю, расположенные <адрес>, а покупатель обязуется принять и оплатить указанный объект в порядке и на условиях, предусмотренных в настоящем договоре и последующем договоре купли-продажи гаража и части земельного участка.

В силу п. 2.2 предварительного договора купли-продажи оплата производится путем зачета денежных средств в сумме 200000 руб., полученных 17 марта 2015 года по договору займа и оставшуюся сумму 150000 руб. путем передачи наличными продавцу в момент подписания настоящего договора, и 50000 руб. путем передачи наличными продавцу в момент подписания договора купли-продажи объекта.

Как следует из пояснений стороны истца, во исполнение условий договора денежные средства в размере 150000 руб. были переданы Сезеным Ю.А. ответчику. Данный факт никем не оспаривался.

Основной договор купли-продажи гаража и части земельного участка до настоящего времени не заключен, что сторонами также не оспаривается.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В п. 1 ст. 37 ЗК РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ)). Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п. 1 ст. 5 Закона N 221-ФЗ).

Часть 2 статьи 6 и статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".

Таким образом, по смыслу указанных норм права предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Таким образом, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка мо мнению суда является несогласованным.

Между тем из предварительного договора купли-продажи, являющегося предметом спора, следует, что площадь земельного участка, отчуждаемого вместе с гаражом, ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, отчуждаемый вместе с гаражом земельный участок как отдельный объект земельных правоотношений на кадастровый учет не поставлен.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии АБ №... от <дата> и свидетельству о государственной регистрации права серии АБ №... от <дата>, земельный участок, расположенный <адрес>, находится в общей долевой собственности Волченкова В.Е. и Волченковой Я.В. Волченкову В.Е. принадлежит 40/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, а Волченковой Я.В. – 60/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

При этом, в натуре доли собственников земельного участка не выделены и в установленном законом порядке не зарегистрированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ к покупателю здания, строения, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 данной статьи (образование земельных участков на основании решения суда).

Вопрос об образовании земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, разрешается с учетом необходимости соблюдения интересов каждого из них, по согласованию сторон либо в судебном порядке, независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (части 6, 8 статьи 11.2 Земельного кодекса).

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из обязательных приложений к документам, представляемым в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, является согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Согласно статье 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Закона о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 данной статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Предметом названного в части 1 данной статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого, принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности (пункт 3 статьи 39 указанного Закона).

Из анализа названных выше положений следует, что для выделения земельного участка из состава земельного участка, принадлежащего Волченкову В.Е. и Волченковой Я.В. на праве общей долевой собственности, необходимо согласие Волченковой Я.В.

Однако, при заключении предварительного договора купли-продажи такого согласия ответчиком у Волченковой Я.В. получено не было.

В мае 2016 года Волченков В.Е. обратился в суд с исковыми требованиями к Волченковой Я.В. о разделе жилого дома и земельного участка, расположенных <адрес>, в натуре, признании права собственности на часть жилого дома и земельный участок, после чего Волченковой Я.В. был подан встречный иск к Волченкову В.Е. о прекращении права общей долевой собственности и признании права собственности на блокированный жилой дом и земельный участок, однако, данный спор разрешен не был, исковые заявления были оставлены без рассмотрения в связи с неявкой сторон по вторичному вызову суда.

В ходе рассмотрения указанных выше исков судом назначалась землеустроительная экспертиза. В результате осмотра спорного земельного участка комиссией экспертов было установлено, что фактическая граница спорного земельного участка не соответствует границе этого земельного участка по сведениями ГКН, представленным в кадастровой выписке. Фактически жилой дом расположен за границами участка по сведения ГКН, в связи с чем можно сделать вывод о том, что в сведениях ГКН содержится кадастровая ошибка в определении координат границ земельного участка. Данное обстоятельство является препятствием в определении возможных вариантов раздела земельного участка (ходатайство эксперта ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» № 101 от 18.01.2017 года).

Таким образом, между сособственниками земельного участка имеется спор о выделении доли каждого собственника в натуре, который до настоящего времени не разрешен.

Отчуждаемый земельный участок также не был выделен в натуре, согласие о его выделении между сособственниками достигнуто не было, отчуждаемый участок не был поставлен на кадастровый учет как отдельный объект права, следовательно, не мог рассматриваться как предмет сделки, в том числе и как предмет предварительного договора купли-продажи.

Поскольку сторонами предварительного договора купли-продажи не было определено такое существенное условие основного договора, как предмет договора, предварительный договор не является заключенным, независимо от дальнейших действий заявителя по выполнению его условий.

Исходя из установленных судом обстоятельств дела, а также с учетом приведенных норм действующего законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Сезина Ю.А. к Волченкову В.Е. понуждении заключить договор купли-продажи гаража и земельного участка – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий С.В. Позинская

Решение суда в окончательном виде изготовлено 21 ноября 2017 года.

Судья С.В. Позинская