Решение по делу № 33-3532/2019 от 25.02.2019

Судья     Оголихина О.М.                       Дело № 33-3532/2019

                                     А-132г

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 марта 2019 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Макаровой Ю.М.

судей Кучеровой С.М., Потехиной О.Б.

при секретаре Сакович Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Потехиной О.Б.

гражданское дело по исковому заявлению МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района» к Серову Андрею Владимировичу, Кетовой Олесе Александровне о признании договора уступки права-недействительным, исключении из ЕГРН сведений, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционной жалобе представителя Серова А.В- Рябцева С.В.

на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 30 ноября 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района»– удовлетворить частично.

Взыскать с Серова Андрея Владимировича в пользу МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района» задолженность по договору аренды № от 21 сентября 2016г. за период с 30 декабря 2016г. по 29 декабря 2017г. в виде арендной платы– 223 110 рублей 72 копейки и 58 678 рублей 12 копеек – пени за период с 11 января 2017г. по 30 сентября 2017г.

В остальной части исковые требования МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района» к Серову А.В., Кетовой О.А. о признании недействительной сделки по переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 29 от 21 сентября 2016г., применении последствий ее недействительности, признав Серова А.В. арендатором земельного участка с кадастровым номером № с 03 февраля 2017г. и до дня вступления решения суда в законную силу включительно, непризнания Кетовой О.А. арендатором земельного участка с 03 февраля 2017г. до дня вступления решения суда в законную силу; исключении из ЕГРН записи о регистрации соглашения от 03 февраля 2017г. о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21 сентября 2016г. № с кадастровым номером №; расторжении договора аренды земельного участка № от 21 сентября 2016г., заключенного между администрацией сельсовета Памяти 13 Борцов Емельяновского района Красноярского края и Серовым А.В., - оставить без удовлетворения»

Заслушав докладчика, судебная коллегия    

УСТАНОВИЛА:

    МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района» обратилось в суд с иском к Серову А. В., Кетовой О.А. о признании договора уступки права недействительным, исключении из ЕГРН сведений, расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате. Требования мотивированы тем, что 21.09.2016 на основании постановления администрации сельсовета Памяти 13 Борцов Емельяновского района Красноярского края от 29.06.2016 № № между администрацией сельсовета и Серовым А.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 696 кв.м, для индивидуального жилищного строительства, со сроком аренды – 20 лет. Земельный участок передан Серову А.В. по акту приема-передачи. Вместе с тем, Серов А.В. не выполняет принятые на себя обязательства, не вносит арендную плату за переданный во владение и пользование земельный участок, в связи с чем образовалась задолженность. 18.05.2017 в адрес Серова А.В. направлено претензионное письмо об устранении нарушений условий договора аренды, которое оставлено без исполнения. Кроме того, истцу стало известно о том, что Серовым А.В. 03.02.2017 заключено соглашение с Кетовой О.А. о переуступке прав по вышеуказанному договору аренды Кетовой О.А., без уведомления арендодателя. С учетом уточнения исковых требований, просит признать недействительной сделку по переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 21.09.2016, применить последствия ее недействительности, признав Серова А.В. арендатором земельного участка с кадастровым номером № с 03.02.2017 и до дня вступления решения суда в законную силу включительно и непризнания Кетовой О.А. арендатором земельного участка с 03.02.2017 до дня вступления решения суда в законную силу; исключить из ЕГРН записи о регистрации соглашения от 03.02.2017 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.06.2016; расторгнуть договор аренды земельного участка № от 21.09.2016, заключенный между администрацией сельсовета Памяти 13 Борцов Емельяновского района Красноярского края и Серовым А.В.; взыскать с Серова А.В. задолженность по арендной плате по договору № от 21.09.2016 за период с 30.12.2016 по 29.12.2017 в размере 223 110 рублей 72 копейки, пени за период с 11.01.2017 по 30.09.2017 в размере 58 678 рублей 12 (84) копеек.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Серова А.В- Рябцев С.В. просит изменить решение, взыскать с ответчика арендную плату в размере 3 973,26 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказать. Указывает, что с момента заключения соглашения о переуступке прав по договору аренды от 03.02.2017 все права и обязанности, в том числе по внесению арендной платы за земельный участок, перешли к новому арендатору - Кетовой О.А., к которой с требованием о взыскании арендной платы истец не обращался, причинение истцу прямых убытков со стороны ответчика не установлено, истцом требований о взыскании убытков не заявлялось, таким образом суд вышел за рамки заявленных требований. Полагает, что суд не принял во внимание ничтожность в силу закона условия первоначального договора аренды от 21.09.2016 о получении согласия арендодателя на переуступку прав по договору аренды, кроме того, по условиям данного договора ответственность перед арендодателем несет новый арендатор, а заключение нового договора не требуется. Полагает, что обязанность по уведомлению арендодателя о переходе прав аренды участка к иному лицу лежала на новом арендаторе и не была исполнена. Указывает, что по условиям договора у ответчика имелось право на досрочное освобождение земельного участка, о чем он 10.01.2017 письменно уведомил ответчика. На основании изложенного, полагает неверным произведенный судом расчет задолженности ответчика по внесению истцу арендной платы и пени, приведя свой расчет за период с 30.12.2016 (дата регистрации договора аренды) по 10.01.2017 (день уведомления истца о досрочном освобождении участка), согласно которому сумма арендной платы за 11 дней аренды, с учетом внесенного ответчиком задатка в размере 2 836,72, составляет 3 973,26 руб. Так же предоставляет расчет задолженности ответчика по договору аренды с учетом заключения договора уступки прав за период с 30.12.2016 по 03.02.2017 (дата заключения соглашения) в размере 18 831,39 руб.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района» Щербакова О.А. просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не сообщивших уважительных причинах неявки, не просивших об отложении дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам апелляционного производства в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ), выслушав пояснения представителя Серова А.В.- Рябцева С.В., поддержавшего апелляционную жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как предусмотрено ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Согласно ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела, 21.09.2016 между администрацией сельсовета Памяти 13 Борцов Емельяновского района Красноярского края (арендодатель) и Серовым А.В. (Арендатором) заключен договор аренды № 29 находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 696 кв.м, по адресу: <адрес>, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды составляет 20 лет и исчисляется с момента государственной регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Согласно п. 3 договора аренды, размер ежегодной арендной платы составляет 225 967 рублей 44 копейки, задаток в сумме 2 856 рублей 72 копейки, внесенный арендатором для участия в аукционе, засчитывается в счет оплаты стоимости ежегодной арендной платы. Арендатор вносит оставшуюся сумму арендной платы, сложившуюся по результатам аукциона 223 110 рублей 72 копейки в срок до 10 числа следующего месяца, с даты заключения договора аренды, путем перевода на указанный в договоре счет. Арендную плата вносится арендатором ежегодно до 10-го числа (включительно) следующего месяца, с даты заключения договора аренды, в течение всего срока аренды.    На основании п. 5.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Государственная регистрация договора аренды от 21.09.2016 произведена 30.12.2016.

10.01.2017 Серов А.В. обратился в администрацию сельсовета Памяти 13 Борцов Емельяновского района Красноярского края с уведомлением об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка от 21.09.2016 в связи с невозможностью оплаты принятых на себя обязательств.

03.02.2017 между Серовым А.В. и Кетовой О.А. заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.09.2016, по условиям которого Кетова О.А. приняла на себя обязанности оплачивать арендную плату за участок ежегодно в размере 225967 руб. 44 коп. в срок до 10-го числа следующего месяца.

Согласно п. 4 указанного соглашения, оно вступает в силу с момента его подписания.

Регистрация указанного соглашения произведена в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 24.10.2017.

Согласно выписке из ЕГРН, право аренды Кетовой О.А. на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, п.Памяти 13 Борцов, зарегистрировано 24.10.2017 на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.09.2016, соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.02.2017.

Как следует из представленного истцом расчета, задолженность по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № за период 30.12.2016 по 29.12.2017 с учетом внесенного Серовым А.В. задатка в размере 2 856 руб. 72 коп., составляет 223 110 руб.72 коп.; пени за период с 10.01.2017 по 30.09.2017 за 263 дня просрочки составляет 58 678 руб. 12 коп.

Отказывая в удовлетворении исковых требований МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района» в части расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией сельсовета Памяти 13 Борцов Емельяновского района и Серовым А.В. от 21.09.2016, признания недействительным соглашения по переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.02.2017, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ, арендатор вправе без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору, если договор заключен сроком более чем 5 лет, при этом регистрация соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка произведена в установленном законом порядке, а не соблюдение арендатором обязанности по уведомлению арендодателе о переуступке прав по договору аренды не является безусловным основанием для признания такого соглашения недействительным и не влечет расторжения договора аренды с первоначальным арендатором.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, не соблюдение сторонами соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ в части уведомления арендодателя о передаче права и обязанности по данному договору третьему лицу, влечет иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, правовая регистрация договора уступки совершена в соответствии с требованиями закона, сомнений или препятствий в регистрации не выявлено, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не доказан факт существенного нарушения договора аренды, таким образом, достаточных правовых оснований для признания недействительным заключенного между Серовым А.В. и Кетовой О.А. соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, расторжения договора аренды с ответчиком Серовым А.В., у суда первой инстанции не имелось.

Удовлетворяя требования МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района» о взыскании с Серова А.В. задолженности по договору аренды № от 21.09.2016 за период с 30.12.2016 по 29.12.2017 в виде арендной платы в размере 223 110 руб. 72 коп., пени в размере 58 678 руб.12 коп., суд исходил из того, что обязательства по оплате арендной платы по вышеуказанному договору аренды земельного участка возникли именно у Серова А.В., как первоначального арендатора земельного участка, задолженность по арендной плате за период после заключения между Серовым А.В. и Кетовой О.А. соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды является убытками истца, возникшими по вине Серова А.В., поскольку он не исполнил предусмотренные положениями ст. 22 ЗК РФ обязанности по уведомлению арендодателя о состоявшейся переуступке прав и обязанностей по договору аренды к Кетовой О.А.

Соглашаясь с выводами суда о возникновении у ответчика Серова А.В. обязанности по погашению задолженности по договору аренды земельного участка от 21.09.2016, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о возложении на Серова А.В. обязанности по уплате задолженности по арендной плате за весь заявленный истцом период.

В силу положений ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из системного толкования ст. ст. 384, 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Из материалов дела следует, что права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.09.2016 перешли к Кетовой О.А. с 24.10.2017, то есть с даты государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей, с этой же даты у Кетовой О.А., как арендатора земельного участка, возникла обязанность по внесению арендных платежей по данному договору аренды.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для уплаты Серовым А.В. арендных платежей после регистрации перехода прав в отношении земельного участка к Кетовой О.А., договор аренды земельного участка, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды не содержат условий об обязанности первоначального арендатора вносить арендные платежи за пользование земельный участком после передачи прав и обязанностей по договору аренды иному лицу.

Поскольку с 24.10.2017 лицом, обязанным вносить платежи по договору аренды с 21.10.2017 является Кетова О.А., оснований для взыскания с ответчика задолженности по договору аренды за период с 24.10.2017 по 29.12.2017 у суда первой инстанции не имелось.

При этом, вопреки доводам представителя ответчика Серова А.В., в силу ст. ст. 433, 615 ГК РФ права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.09.2016 г. перешли к Кетовой О.А. с 24.10.2017 г., то есть с даты государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей, с этой же даты у Кетовой О.А. возникла обязанность по внесению арендных платежей по данному договору аренды, ранее у нее отсутствовала указанная обязанность. В нарушение ст. 56 ГПК РФ Серовым А.В. не представлено подтверждение, что при заключении договора перенайма произошло универсальное правопреемство на стороне арендатора, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.09.2016 г., заключенного 03.02.2017 г. между Серовым А.В. и Кетовой О.А. не содержит условий об обязанности Кетовой О.А. погасить задолженность по арендным платежам Серова А.В. за время его пользования земельным участком. При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает неправомерными доводы стороны ответчика Серова А.В. по возложению на Кетову О.А. обязанности по погашению задолженности, образовавшейся до того как Кетова О.А. получила право использования земельного участка.

Таким образом, с Серова А.В. подлежит взысканию задолженность по арендным платежам только за время его пользования земельным участком, то есть с 30.12.2016 по 23.10.2017, исходя из расчета: (225 967,44 руб.: 365x 298 дней)- 2 856,72 (сумма внесенного задатка) = 181 631,76 рублей.

Размер пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору за указанный истцом период с 11.01.2017 по 30.09.2017 составляет 47 769,15 руб. исходя из расчета: 181 631,76 х 0,1% х 263 дня просрочки.

    При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды № 29 от 21.09.2016 подлежит изменению.

В остальной части решение суда отмене или изменению не подлежит по доводам апелляционной жалобы.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для безусловной отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 30 ноября 2018 года изменить в части размера задолженности по договору аренды № 29 от 21.09.2016 г., подлежащей взысканию с Серова Андрея Владимировича в пользу МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района».

Взыскать с Серова Андрея Владимировича в пользу МКУ «Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района» задолженность по договору аренды № от 21.09.2016 г. в виде арендной платы за период 30.12.2016 г. по 23.10.2017 г. в размере 181 631 руб. 76 коп., пени за период с 11.01.2017 по 30.09.2017 в размере 47 769 руб. 15 коп.

Решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 30 ноября 2018 года в остальной части оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Серова А.В-Рябцева С.В. без удовлетворения.

Председательствующий                                                                

Судьи