Решение по делу № 3а-120/2020 от 07.05.2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-120/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 октября 2020 года                                                           город Калининград

Калининградский областной суд в лице     судьи Шкуратовой А.В., при секретаре Лемех М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям ООО «Техномир», ООО «Юг-клиент» к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Калининградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области об оспаривании результатов кадастровой оценки нежилых здания, помещений,

УСТАНОВИЛ :

    Административные истцы обратились в суд с административными исковыми требованиями об установлении кадастровой стоимости расположенных по адресу: <адрес>, объектов недвижимости: нежилого здания торгово-выставочного центра с кадастровым номером № по состоянию на 23 октября 2019 года, нежилых помещений с кадастровыми номерами № по состоянию на 12 февраля 2020 года, в размере их рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки, указав, что внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость данных объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость и нарушает права административных истцов как плательщиков налога на имущество организаций.

    Представитель административных истцов Роменко А.В. в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить, установив кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной по результатам судебной экспертизы.

     Представитель Правительства Калининградской области Грибанов А.В. не возражал против удовлетворения административных требований и установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной по результатам судебной экспертизы.

    Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «Техномир», ООО «Юг-клиент» являлись собственником нежилого здания торгово-выставочного центра с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого по состоянию на 23 октября 2019 года определена в размере 1 226 810 059,2 рубля, расположенного по адресу: <адрес>.

Кроме того, названные юридические лица являются собственниками нежилых помещений с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которых по состоянию на 12 февраля 2020 года определена в размерах соответственно 328 819 276,87 рубля, 318 255 595,45 рубля, 640 786 518,77 рубля.

    Кадастровая стоимость названных здания и нежилых помещений определена ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области на основании постановления Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, по состоянию на 01 января 2016 года.

Сведения о кадастровой стоимости названных объектов недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года                  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование административных требований административными истцами представлены суду заказанные в АНО «Калининградское бюро судебной экспертизы и оценки» отчеты № 155К-2020, 155/1К-2020, 155/2К-2020, 155/3К-2020 от 14.04.2020, согласно которым рыночная стоимость нежилого здания торгово-выставочного центра с кадастровым номером № по состоянию на    23 октября 2019 года составила 336 250 000 рублей; нежилых помещений с кадастровыми номерами № по состоянию на 12 февраля 2020 года - соответственно 82 678 000 рублей, 80 022 000 рублей, 161 119 000 рублей.

Досудебный порядок урегулирования спора административными истцами соблюден

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области № 412, 413, 414, 415 отклонены заявления генерального директора ООО «Техномир», ООО «Юг-клиент» Ксенофонтова Д.Ю. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, поданные на основании установления их рыночной стоимости, определенной в отчетах № 155К-2020, 155/1К-2020, 155/2К-2020, 155/3К-2020 от 14.04.2020, ввиду несоответствия оформления и содержания данных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности.

    В ходе судебного разбирательства также возникли сомнения в достоверности итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости, определенной оценщиком в отчетах № 155К-2020, 155/1К-2020, 155/2К-2020, 155/3К-2020 от 14.04.2020, в связи с чем суд назначил по делу по ходатайству представителя административных истцов судебную экспертизу для определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр недвижимости и консалтинга» Околомелко Н.В.

Согласно представленному экспертному заключению, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 23 октября 2019 года составила 453 580 000 рублей, рыночная стоимость по состоянию на 12 февраля 2020 года нежилых помещений с кадастровыми номерами № - 101 510 000 рублей, № - 134 092 000 рублей, № - 247 298 000 рублей.

Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

    Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении итоговой величины рыночной стоимости вышеуказанных объектов недваижимости, эксперт обоснованно использовал затратный и доходный подходы как наиболее применимые при оценке недавно построенного объекта, строительство которого основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, а также при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги.

Применение затратного подхода дает достаточно обоснованную стоимость, так как он не связан с прогнозными данными и отражает реальную стоимость объекта оценки на дату исследования.

    Отказ в применении сравнительного подхода экспертом мотивирован.

    Сравнительный подход в оценке подобных объектов недвижимости не применим, поскольку в силу неразвитости рынка специализированных объектов недвижимости экспертом не выявлено достаточно достоверной информации о продаже либо предложении объектов, которые могли бы служить аналогами для расчета стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода.

    Изложенные в заключении выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт ООО «Центр недвижимости и консалтинга» Околомелко Н.В. имеет профессиональное образование по специальности «Судебная финансово-экономическая экспертиза» квалификация «судебный эксперт» (диплом ППСЭ043/2014 МГЮУ имени О.Е. Кутафина), стаж работы в области оценочной деятельности (23 года),

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 23 октября 2019 года составляет 453 580 000 рублей, а нежилых помещений по состоянию на 12 февраля 2020 года составляет: с кадастровым номером № - 101 510 000 рублей, с кадастровым номером № - 134 092 000 рублей, с кадастровым номером № - 247 298 000 рублей.

    Поскольку по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административными истцами рыночной стоимости объектов недвижимости лежит на ответчиках и заинтересованных лицах, которыми не представлено доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта о рыночной стоимости объектов исследования либо доказательств того, что данные объект недвижимости имели другую рыночную стоимость, суд считает уточненные требования административных истцов подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Техномир», ООО «Юг-клиент» удовлетворить.

Установить по состоянию на 23 октября 2019 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 453 580 000 рублей, по состоянию на 12 февраля 2020 года кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами № - в размере 101 510 000 рублей, № - в размере 134 092 000 рублей, № - в размере 247 298 000 рублей.

Датой подачи административного иска считать 07 мая 2020 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 30 октября 2020 года.

Судья Калининградского

областного суда                                                                  А.В. Шкуратова