Решение по делу № 33-670/2023 от 26.01.2023

Судья Ващенко Е.Н. № 33-670/2023 УИД 10RS0011-01-2022-010115-57

Дело №2-5661/2022

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 мая 2023 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Степановой Т.Г.,

судей Никитиной А.В., Савина А.И.

при секретаре Полат И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по иску Песси А. П. к государственном казенному учреждению Республики Карелия «Управление земельными ресурсами», Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Бондарь Е. Н. о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Песси А.П. обратился в суд с иском по тем основаниям, что ему на основании Постановления Администрации Петрозаводского городского округа от ХХ.ХХ.ХХ № был предоставлен в собственность для эксплуатации жилого дома земельный участок с кадастровым № по адресу: (.....) кирпичный завод, (.....), площадь участка 1500 кв.м, к указанному земельному участку примыкает земельный участок с кадастровым № площадью 901 кв.м, которым истец фактически пользуется с 1978 года, на земельных участках имеются хозяйственные постройки, на участки завезен грунт. Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа от ХХ.ХХ.ХХ № указанный земельный участок площадью 901 кв.м, с кадастровым №, предоставлен истцу в аренду для благоустройства территории сроком на три года, ХХ.ХХ.ХХ заключен договор аренды №. Истец проживает в Финляндии, в марте 2022 года узнал о состоявшихся ХХ.ХХ.ХХ торгах в отношении земельного участка с кадастровым №, предоставленного ранее ему в аренду, победителем аукциона признана Бондарь Е.Н., организатором торгов являлось ГКУ РК «Управление земельными ресурсами», Министерство имущественных и земельных отношений РК заключало договор, ХХ.ХХ.ХХ за Бондарь Е.Н. зарегистрировано право собственности на данный земельный участок. Истец полагает, что торги проведены незаконно, поскольку участок предоставлен ему в аренду, на нем располагаются принадлежащие ему строения. На основании изложенного истец просил признать недействительным аукцион от ХХ.ХХ.ХХ по продаже земельного участка с кадастровым №, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики К.. (далее также – Министерство) и Бондарь Е.Н., применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности Бондарь Е.Н. на земельный участок с кадастровым №.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике К.., Шевченко И.И., Цыганаш К.В., Маргишвили О.В., ООО «Карельский оператор недвижимости».

В ходе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования, дополнив основание иска, ссылаясь на невозможность организации торгов в силу того, что Градостроительный кодекс РФ и Правила землепользования и застройки (.....) в границах территории Петрозаводского городского округа, исключают возможность выбора (установления) вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков вместо основных, так как вспомогательные виды допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным, условным видам разрешенного использования и осуществляется совместно с ними, при этом в отношении спорного земельного участка основной вид не установлен, предоставление спорного земельного участка противоречит нормам права.

Решением суда истцу отказано в удовлетворении исковых требований.

С принятым судебным постановлением не согласен истец, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что спорный земельный участок с кадастровым № примыкает непосредственно к земельному участку с кадастровым №, на котором расположен принадлежащий ему индивидуальный жилой дом. Указанными участками он пользуется с 1978 года, что подтверждается техническим паспортом на домовладение. В целях оформления прав в 2011 году им были проведены кадастровые работы, после чего постановлением администрации Петрозаводского городского округа от ХХ.ХХ.ХХ № спорный земельный участок с кадастровым № был предоставлен ему в аренду. В соответствии с заключенным договором аренды им вносились арендные платежи до 2022 года. Полагает, что действия ответчиков по расторжению договора аренды носили формальный характер, тогда как фактические обстоятельства не позволяли считать спорный земельный участок освобожденным от прав третьих лиц и проводить в отношении него торги. О состоявшихся торгах он узнал от своего представителя, действия ответчиков воспрепятствовали ему легализовать права на спорный земельный участок. Отмечает, что поскольку для спорного земельного участка вид не установлен, предоставление земельного участка Бондарь Е.Н. противоречит нормам права.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истца ответчик Бондарь Е.Н. полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу истца не подлежащей удовлетворению. Отмечает, что расторжение договора аренды земельного участка было осуществлено в соответствии с действующим законодательством и условиями аренды; на земельном участке отсутствуют принадлежащие истцу здания, строения или сооружения. Хозяйственные постройки, частично расположенные в границах спорного земельного участка, самовольно возведены истцом. Полагает, что истец неверно толкует тезис о «невозможности выбора вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка вместо основного при предоставлении земельного участка», содержащийся в п.5 Обзора Верховного Суда Российской Федерации. Применение данных разъяснений возможно только, когда предстоит образовать земельный участок либо в случаях принятия решения об изменении вида разрешенного использования существующих земельных участков, тогда как вид разрешенного использования для спорного земельного участка уже был установлен.

Песси А.П. и его представитель адвокат Кузьмин В.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней основаниям.

Ответчик Бондарь Е.Н. и ее представитель Киселев В.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражали относительно доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав явившихся лиц, допросив эксперта ООО «Нордгеострой» Морозову О.С., изучив материалы настоящего дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, исследовав новые доказательства, принятые судом апелляционной инстанции в соответствии с п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» в целях установления юридически значимых по делу обстоятельств, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что истцу на основании Постановления Администрации Петрозаводского городского округа от ХХ.ХХ.ХХ № предоставлен в собственность для эксплуатации жилого дома земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: (.....) кирпичный завод, (.....), площадь участка 1500 кв.м.

ХХ.ХХ.ХХ Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа № истцу предоставлен в аренду смежный земельный участок с кадастровым №, площадью 901 кв.м, расположенный по адресу: Республика Карелия, (.....), в районе жилого (.....) кирпичного завода из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для благоустройства территории (устройства газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с устройством малых архитектурных форм, освещения). ХХ.ХХ.ХХ между истцом и Администрацией Петрозаводского городского округа (далее также – Администрация) заключен договор аренды № со сроком действия договора до ХХ.ХХ.ХХ

Указанный земельный участок с кадастровым № как минимум с 1987 года находился в фактическом пользовании истца, что подтверждается техническим паспортом на жилой (.....) кирпичного завода в (.....) (л.д.11-13 т.1).

По истечении срока действия договора аренды истец продолжил пользоваться земельным участком с кадастровым №, возражений относительно чего арендодатель не заявил; ни одна из его сторон не заявила о прекращении арендных отношений, истец продолжил пользоваться земельным участком, осуществляя уплату арендных платежей в установленном размере.

В силу положений п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 6.4 Договора аренды № от ХХ.ХХ.ХХ также предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могли расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц.

С учетом изложенного не требуется наличия дополнительного соглашения для пролонгирования действия договора аренды при условии, что арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не заявил своих возражений.

Учитывая, что по истечении срока действия договора аренды Песси А.П. продолжил пользоваться арендуемым земельным участком, а арендодатель до истечения срока аренды не заявил о возврате арендуемого имущества, соответствующий договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Оснований, не позволяющих возобновить договор аренды земельного участка на неопределенный срок, не установлено. Договор аренды с Администрацией Песси А.П. заключил ХХ.ХХ.ХХ, т.е. до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», изменившего правовое регулирование арендных отношений в отношении земельных участков.

Данный подход в правоприменении изложен в п.23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ХХ.ХХ.ХХ, п.26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ХХ.ХХ.ХХ, и п.3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ХХ.ХХ.ХХ

Возобновление на неопределенный срок Договора аренды № от ХХ.ХХ.ХХ по истечении срока его действия признавалось как ответчиком Министерством, так и арендодателем Администрацией, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица.

Впоследствии, ХХ.ХХ.ХХ Министерством на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ в адрес истца Песси А.П. было направлено уведомление о прекращении действия вышеуказанного договора аренды земельного участка. Указанное уведомление возращено отправителю по истечении срока хранения ХХ.ХХ.ХХ

В соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ в случае, если договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На основании заявления Министерства запись об аренде земельного участка с кадастровым № в пользу Песси А.П. в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН) была погашена.

Разрешая по существу исковые требования Песси А.П., суд первой инстанции исходил из того, что Министерство в установленном порядке воспользовалось предоставленным арендодателю правом отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, предупредив об этом арендатора за 3 месяца, что повлекло прекращение права аренды истца на указанный земельный участок.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, полагая, что они основаны на неверном применении положений действующего законодательства.

Так, согласно положениям ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, при наличии предусмотренного положениями ст.610 ГК РФ права одной из сторон договора аренды на односторонний отказ от договора, расторжение его в судебном порядке не требуется. Договор в этом случае считается расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления о прекращении аренды при условии соблюдения предусмотренного законом (ст.610 ГК РФ) или договором срока предупреждения о прекращении договора. При этом прекращение договора в такой ситуации не требует согласия на расторжение договора второй стороны.

С учетом изложенного, заявить о прекращении арендных отношений в порядке, предусмотренном ст.610 ГК РФ, что будет являться основанием для расторжения договора на основании ст.450.1 ГК РФ, может только одна из сторон договора. Лицо, не являющееся стороной договора аренды, заявить о его прекращении в порядке, предусмотренном ст.610 ГК РФ, не может.

Министерство стороной Договора аренды № от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между истцом и Администрацией, не являлось. Договор аренды был заключен с Администрацией, которая, в свою очередь, в ходе судебного разбирательства не высказывала намерение прекращать арендные отношения, основанные на указанном договоре аренды.

В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшим до ХХ.ХХ.ХХ, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно действующему в настоящее время п.2 ст.3.3 Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Пунктом 4 той же статьи Закона предусмотрено, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также являются органами, уполномоченными на заключение в отношении таких земельных участков договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на выдачу разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 06 октября 2003 г. №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Законом Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ №-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» в соответствии с п. 4 ст. 2 Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ №-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы государственной власти Республики Карелия наделены с ХХ.ХХ.ХХ полномочиями органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу ст.3 Закона Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ №-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» полномочия, указанные в ст.1 настоящего Закона, осуществляются органом исполнительной власти Республики Карелия, уполномоченным Правительством Республики Карелия.

Постановлением Правительства Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ №-П функции в сфере управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложены на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 26 сентября 2019 г. №326-П Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Как следует из пп.39 п.9 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 02 ноября 2017 г. №390-П, Министерство осуществляет, среди прочих, функции в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Однако, ни Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ни Закон Республики Карелия от 25 декабря 2015 г. № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия» не содержат специальных норм, регулирующих вопросы перехода прав и обязанностей по действующим договорам аренды, заключенным до введения в действие нормативного акта субъекта Российской Федерации о перераспределении полномочий в области земельных отношений.

Положение о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденное постановлением Правительства Республики Карелия от 2 ноября 2017 г. № 390-П, также не содержит указаний на то, что Министерство наделено полномочиями арендодателя по ранее заключенным (до перераспределения полномочий) договорам аренды.

В п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июля 2020 г.) дано соотношение понятий «распоряжение» и «предоставление» земельного участка применительно к положениям Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому «распоряжение» включает в себя «предоставление», но не наоборот.

Так, в п. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» идет речь о распоряжении, в п. 2 той же статьи - о предоставлении земельных участков. Соответственно, необходимо исходить из соотношения данных понятий как части и целого, поскольку предоставление земельных участков является одним из видов распоряжения данными объектами.

Иные варианты распоряжения, кроме предоставления земельных участков, перечислены в п. 4 рассматриваемой статьи: заключение договора мены; соглашения об установлении сервитута; соглашения о перераспределении земель и земельных участков; принятие решений о перераспределении земель и земельных участков; выдача разрешения на использование земель и земельных участков. Поскольку правом совершать вышеперечисленные действия наделяется субъект, не являющийся собственником земельного участка, их перечень является исчерпывающим.

Учитывая, что полномочия по распоряжению земельными участками, обремененными правами аренды по договорам аренды, заключенным органами местного самоуправления до перераспределения полномочий в соответствии с Законом РК №-ЗРК, остались не разграниченными, а в силу закона право распоряжения такими участками предоставлено органам местного самоуправления муниципальных районов, спорный земельный участок, расположенный на территории Петрозаводского городского округа, относится к землям, право государственной собственности на который не разграничено, действия, направленные на отказ от исполнения договора аренды, могли быть совершены только Администрацией, но не Министерством, которое не обладало полномочиями на осуществление распорядительных действий в отношении спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах полагать, что Министерство имеет полномочия арендодателя по обозначенному Договору аренды земельного участка, заключенному между Песси А.П.. и Администрацией, не имеется.

Подобная позиция изложена в определениях Третьего кассационного суда общей юрисдикции от ХХ.ХХ.ХХ № и от ХХ.ХХ.ХХ №.

С учетом изложенного необходимо констатировать, что Министерство, не являясь стороной договора аренды № от ХХ.ХХ.ХХ, не могло заявлять о его прекращении; уведомление Министерства от ХХ.ХХ.ХХ о прекращении действия вышеуказанного договора аренды земельного участка, адресованное Песси А.П., правового значения не имеет.

Поскольку арендодатель в установленном порядке не заявлял о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, уведомление Министерства от ХХ.ХХ.ХХ арендных отношений с Песси А.П. не прекратило, земельный участок с кадастровым № не был свободен от прав третьих лиц, был обременен правом аренды Песси А.П., а потому в силу прямого указания ст.39.16 ЗК РФ не мог быть предметом торгов.

Между тем, материалами дела подтверждается, что Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений РК №-м/20р от ХХ.ХХ.ХХ назначен аукцион по продаже земельного участка с кадастровым № на ХХ.ХХ.ХХ Организатором торгов выступило государственное казенное учреждение Республики Карелия «Управление земельными ресурсами». Победителем торгов признана Бондарь Е.Н., приобретшая указанный земельный участок в собственность по цене 599804 рубля 88 копеек (л.д.49 т.1).

ХХ.ХХ.ХХ по результатам торгов между Министерством и Бондарь Е.Н. был заключен договор купли-продажи №; запись о праве собственности Бондарь Е.Н. внесена в ЕГРН ХХ.ХХ.ХХ

В соответствии с пп.8 п.8 ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что обремененный правом аренды Песси А.П. земельный участок с кадастровым № не мог быть предметом аукциона.

Препятствием для проведения ХХ.ХХ.ХХ аукциона в отношении земельного участка с кадастровым № являлось также нахождение на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащих Песси А.П.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 указанного кодекса).

Отказывая Песси А.П. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не проверил, расположены ли в пределах границ земельного участка с кадастровым № по адресу: (.....), в районе (.....) кирпичного завода, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, тогда как соответствующие доводы приводились истцом.

В силу статьи 327.1 ГПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Исходя из разъяснений, данных в п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Поскольку приведенное выше юридически значимое обстоятельство не установлено судом первой инстанции, определением судебной коллегии по настоящему делу назначено проведение комплексной судебной землеустроительной, строительно-технической экспертизы, которая поручена ООО «Нордгеострой».

В соответствии с экспертным заключением ООО «Нордгеострой» № от ХХ.ХХ.ХХ, в пределах границ земельного участка с кадастровым № по адресу: (.....), в районе (.....) кирпичного завода, расположены 3 объекта - 2 овощехранилища и баня. При этом 2 овощехранилища являются объектами капитального строительства, имеют прочную связь с землей посредством устройства цокольной и подземной части, перемещение их без несоразмерно ущерба их назначению невозможно (л.д.103, 107-108 т.2).

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также – ГрК РФ) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Учитывая выводы экспертов о наличии на земельном участке с кадастровым № двух объектов капитального строительства (овощехранилищ), имеющих прочную связь с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, следует констатировать, что при проведении аукциона по продаже указанного земельного участка были нарушены положения пп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ, поскольку земельный участок не может быть предметом аукциона в силу нахождения на нем сооружений, принадлежащих истцу.

Судебная коллегия полагает, что экспертное заключение ООО «Нордгеострой» соответствует требованиям относимости и допустимости, является достоверным и должно быть положено в основу выводов суда апелляционной инстанции. Оснований не согласиться с выводами эксперта ООО «Нордгеострой» судебная коллегия не усматривает. Эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации, оснований сомневаться в их компетентности не имеется. Заключение экспертов соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, в нем описан ход и результаты исследования, выводы мотивированы и являются логическим следствием осуществленного исследования. Судебная экспертиза проведена лицами, обладающими специальными познаниями, опытом работы, необходимым образованием. Эксперт-строитель Морозова О.С., будучи предупрежденной судом об уголовной ответственности, подтвердила свои выводы в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Доводы ответчика о недоказанности наличия у сооружений, расположенных на спорном участке, признаков объектов недвижимого имущества, не имеют правового значения для разрешения исковых требований в силу следующего.

Положения пп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ не допускают возможности отчуждения на аукционе земельных участков, на которых расположены сооружения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п.10.2 ст.1 ГрК РФ некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Таким образом, нахождение на земельном участке с кадастровым № сооружений, независимо от наличия у них признаков недвижимого имущества и зарегистрированных прав на данные объекты, является объективным препятствием для реализации права на приобретение земельного участка в порядке аукциона в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Принадлежность истцу указанных овощехранилищ подтверждается техническим паспортом на принадлежащий истцу жилой (.....) кирпичного завода в (.....) от ХХ.ХХ.ХХ (л.д.11-13 т.1) и ответчиками не оспаривалась.

Доказательства признания в соответствии со статьей 222 ГК РФ расположенных на спорном земельном участке объектов самовольной постройкой и принятия решения об их сносе в материалы дела не представлены.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст.167 ГК РФ).

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Песси А.П. на основании положений п.п.1, 3, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

Учитывая, что оспариваемым аукционом и заключенным по его результатам договором купли-продажи земельного участка нарушены права Песси А.П., судебная коллегия полагает необходимым принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований истца о признании недействительными аукциона от ХХ.ХХ.ХХ по продаже земельного участка и договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенного между ответчиками ХХ.ХХ.ХХ

Делая вывод о недействительности указанной сделки, судебная коллегия полагает необходимым в порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного по результатам аукциона, прекратить право собственности Бондарь Е.Н. на земельный участок с кадастровым №

Кроме того, в силу положений ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты муниципальных округов, бюджеты городских округов и бюджеты городских округов с внутригородским делением до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах муниципальных округов, городских округов, городских округов с внутригородским делением, - по нормативу 100 процентов.

Таким образом, применяя последствия недействительности указанной сделки, следует возложить на администрацию Петрозаводского городского округа обязанность возвратить Бондарь Е.Н. из бюджета Петрозаводского городского округа денежную сумму в размере 599804 рубля 88 копеек (в том числе задаток и основной платеж по договору), уплаченную по договору купли-продажи земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ

Надлежащими ответчиками по исковым требованиям Песси А.П. судебная коллегия находит государственное казенное учреждение Республики Карелия «Управление земельными ресурсами», Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Бондарь Е. Н., а именно Министерство и Бондарь Е.Н. как стороны недействительной сделки, а ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» как организатора торгов, которые судом признаны недействительными, и государственное учреждение, обеспечивающее в силу п.2 распоряжения Правительства Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ №-П реализацию полномочий органа государственной власти Республики Карелия в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Учитывая положения ст.98 ГПК РФ и исход рассмотрения настоящего дела, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию понесенные им расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы в общей сумме 750 рублей, т.е. по 250 рублей с каждого из ответчиков.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по настоящему делу отменить. Принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Песси А. П..

Признать недействительным аукцион, состоявшийся ХХ.ХХ.ХХ по продаже земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: Республика Карелия, (.....), в районе жилого (.....) кирпичного завода, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для благоустройства территории, общей площадью 901 +/-11 кв.м.

Признать недействительным договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым №, заключенный ХХ.ХХ.ХХ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Бондарь Е. Н..

Применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности Бондарь Е. Н. на земельный участок с кадастровым №.

Возложить на администрацию Петрозаводского городского округа обязанность возвратить Бондарь Е. Н. (ХХ.ХХ.ХХ года рождения, №) из бюджета Петрозаводского городского округа 599804 рубля 88 копеек.

Настоящее судебное постановление является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ИНН (.....)), Бондарь Е. Н. (ХХ.ХХ.ХХ года рождения, №) и Государственного казенного учреждения Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» (ИНН (.....)) в пользу Песси А. П. расходы по уплате государственной пошлины по 250 рублей с каждого.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи