Решение по делу № 2-789/2019 от 11.06.2019

Решение в окончательной форме

            РїСЂРёРЅСЏС‚Рѕ 30 сентября 2019Рі.            

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Рі. Полевской                            25 сентября 2019 РіРѕРґР°

Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Загидулиной О.А., при секретаре Чубарь Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-789/2019 по иску Файвисович М.А. к Файзрову О.Ф. о возложении обязанности по исполнению обязательства по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возмещении убытков,

У С Т А Н О В И Л:

    Р¤Р°Р№РІРёСЃРѕРІРёС‡ Рњ.Рђ. обратилась РІ СЃСѓРґ СЃ РёСЃРєРѕРј Рє Файзрову Рћ.Р¤. Рѕ возложении обязанности РїРѕ исполнению обязательства РїРѕ заключению РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° купли-продажи Рё регистрации перехода права собственности РЅР° недвижимое имущество Рё возмещении убытков, мотивируя это тем, что 15 мая 2017Рі. между нею Рё ответчиком заключен РґРѕРіРѕРІРѕСЂ аренды нежилого помещения СЃ правом выкупа арендуемого имущества. Предметом РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° являлось производственное здание общей площадью 1382 РєРІ.Рј, расположенное РїРѕ адресу: <. . .>, принадлежащее Файзрову Рћ.Р¤. РЅР° праве собственности РЅР° основании РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° купли-продажи РѕС‚ 14 апреля 2004Рі. РЎСЂРѕРє РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° аренды Рё право выкупа установлены РґРѕ 15 мая 2019Рі. 12 октября 2017Рі. ответчик выдал обязательство истцу Рѕ проведении государственной регистрации РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° аренды РѕС‚ 15 мая 2017Рі., РЅРѕ его РЅРµ выполнил. 15 мая 2017Рі. между РЅРёРјРё заключено соглашение Рѕ задатке Рє РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ аренды нежилого помещения РЅР° СЃСѓРјРјСѓ <данные изъяты>. Рё установлен график платежей. Истец СЃРІРѕРё обязательства РїРѕ этому соглашению выполнил. После выплаты задатка ответчик стал настаивать РЅР° передаче ему еще <данные изъяты>. для погашения долгов РїРѕ исполнительным производствам, РїРѕ которым РѕРЅ является должником. РћС‚ СЃСѓРїСЂСѓРіР° истца Файвисович И.И. ответчик получил три раза РїРѕ <данные изъяты>., РІ получении которых ответчик сначала написал три расписки, Р° 12 октября 2018Рі. выдал РѕРґРЅСѓ общую. 15 мая 2018Рі. между истцом Рё ответчиком РІРЅРѕРІСЊ заключен РґРѕРіРѕРІРѕСЂ аренды СЃ правом выкупа этого же нежилого помещения, который зарегистрирован РІ установленном РїРѕСЂСЏРґРєРµ РІ ЕРГН 26 июля 2018Рі. Р’ целях исполнения РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° аренды СЃ правом выкупа ответчик направил ей проект РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° купли-продажи арендованного помещения, который РѕРЅР° подписала Рё вернула ответчику, после чего РІРѕР·РЅРёРє СЃРїРѕСЂ РїРѕ размеру выплаченных СЃСѓРјРј. Ответчик настаивает РЅР° доплате РІ размере <данные изъяты>. РЎ марта 2019Рі. РѕРЅР° оплачивала ответчику арендную плату РІ соответствии СЃ графиком, РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ чем Р·Р° май Рё РёСЋРЅСЊ 2019Рі. возникла переплата РІ размере <данные изъяты>. РїРѕ арендной плате.

Истец просила обязать ответчика выполнить обязательство по заключению договора купли-продажи арендованного имущества с доплатой 2 550 000р. в соответствии с условиями договора аренды от . . .г., обязать ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на это недвижимое имущество и взыскать с него убытки в размере 100 000р. в виде внесенных ею платежей по аренде. Так же истец просила возместить ей расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 630,70р. и по оплате услуг представителя в размере 35 000р.

    Р’ судебное заседание истец РЅРµ явилась, будучи извещена надлежащим образом, РѕР± уважительных причинах своей неявки СЃСѓРґСѓ РЅРµ сообщила.

    РџСЂРµРґСЃС‚авитель истца Насырова Р•.РЎ., действующая РїРѕ доверенности РѕС‚ 21 РёСЋРЅСЏ 2019Рі., РёСЃРє Рё РґРѕРІРѕРґС‹ РёСЃРєРѕРІРѕРіРѕ заявления поддержала, дополнив, что для приобретения недвижимого имущества нотариально удостоверенного согласия РґСЂСѓРіРѕРіРѕ СЃСѓРїСЂСѓРіР° РЅРµ требуется, поэтому таковое РЅРµ оформлялось Файвисовичем И.И. Устно СЃСѓРїСЂСѓРіР° Файзрова Рћ.Р¤. так же была согласна РЅР° отчуждение предмета аренды. РџСЂРё оформлении правоотношений этот недостаток РјРѕРі быть устранен. Задолженность ответчика РїРѕ исполнительным производствам РЅР° настоящее время действительно существует, аресты РЅРµ сняты. РџСЂРё получении выкупной цены Файзров Рћ.Р¤. может исполнить требования исполнительных документов Рё препятствия Рє заключению РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° купли-продажи Р±СѓРґСѓС‚ устранены. РџРѕ мнению представителя истца, ответчик РЅРµ намерен оформлять правоотношения СЃ истцом РїРѕ выкупу арендованного имущества РґРѕ декабря 2019Рі. Между сторонами имеется СЃРїРѕСЂ Рѕ размере выплаченных СЃСѓРјРј РїРѕ первому РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ аренды, заключенному между РЅРёРјРё 15 мая 2017Рі. Р’ апреле 2019Рі. сторонами подписан РґРѕРіРѕРІРѕСЂ купли-продажи, РЅРѕ РѕРЅ так же РЅРµ исполняется РІ СЃРІСЏР·Рё СЃ имеющимся спорам Рѕ выплаченных суммах РІ счет выкупной цены. Р’ случае, если Р±С‹ РґРѕРіРѕРІРѕСЂ аренды РѕС‚ 15 мая 2018Рі. был Р±С‹ исполнен ответчиком РїРѕ заключению РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° купли-продажи арендованного имущества РІ мае 2019Рі., то истец РЅРµ несла Р±С‹ расходы РїРѕ арендной плате Р·Р° май Рё РёСЋРЅСЊ 2019Рі. РІ размере <данные изъяты>.

    РџСЂРµРґСЃС‚авитель истца РїРѕ доверенности РѕС‚ 21 РёСЋРЅСЏ 2019Рі., РѕРЅ же третье лицо, РЅРµ заявляющее самостоятельных исковых требований РЅР° предмет СЃРїРѕСЂР°, Файвисович И.И., РёСЃРє Рё пояснения представителя истца поддержал Рё РїРѕСЏСЃРЅРёР», что РІ 2017Рі. между истцом Рё ответчиком заключен РґРѕРіРѕРІРѕСЂ аренды нежилого помещения. Затем был заключен РґРѕРіРѕРІРѕСЂ РѕС‚ 15 мая 2018Рі., поскольку первый РґРѕРіРѕРІРѕСЂ РЅРµ отвечал требованиям закона. Выкупная цена РЅР° день рассмотрения дела РЅРµ уплачена. Есть СЃРїРѕСЂ РїРѕ ранее выплаченным суммам.

    РћС‚ветчик РёСЃРє РЅРµ признал Рё РїРѕСЏСЃРЅРёР», что РІ 2017Рі. между РЅРёРј Рё истцом заключен РґРѕРіРѕРІРѕСЂ аренды нежилого помещения, который РЅРµ соответствовал требованиям закона, поэтому 15 мая 2018Рі. заключен новый РґРѕРіРѕРІРѕСЂ, который зарегистрирован РІ установленном РїРѕСЂСЏРґРєРµ. Его СЃСѓРїСЂСѓРіР° подключилась Рє переговорам РїРѕ продаже помещения РІ мае 2019Рі., РєРѕРіРґР° РІРѕР·РЅРёРє СЃРїРѕСЂ относительно выкупной цены Рё зачете РІ нее ранее выплаченных СЃСѓРјРј. РЈ него РґРѕ настоящего времени сохраняется задолженность РїРѕ исполнительным документам, арест РЅРµ СЃРЅСЏС‚, РЅРѕ основная часть долгов РёРј выплачена. После получения выкупной цены РѕРЅ погасит РІСЃРµ СЃСѓРјРјС‹ Рё арест будет СЃРЅСЏС‚. РЎ весны 2019Рі. РѕРЅ Рё СЃСѓРїСЂСѓРі истца вели переговоры относительно выкупа арендованного имущества, РІ апреле 2019Рі. РѕРЅ подписал РґРѕРіРѕРІРѕСЂ купли-продажи, представленный ему СЃРѕ стороны истца. РћС‚ его заключения РѕРЅ РЅРµ уклонялся. Р’ СЃРІСЏР·Рё СЃ тем, что выкупная цена РЅРµ уплачена, РѕРЅ РЅРµ согласен СЃ РёСЃРєРѕРј Рѕ возложении РЅР° него обязанности РїРѕ государственной регистрации перехода права собственности РїРѕ РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ аренды СЃ правом выкупа.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований на предмет спора, Файзрова Е.Ю., иск не признала и пояснила, что срок договора аренды, заключенного 15 мая 2018г. между истцом и ответчиком, истек 15 августа 2019г., он продлевался по 25 сентября 2019г. До истечения срока аренды выкупная цена не оплачена. Все обязательства по данному договору возникли с момента его государственной регистрации. Она дала устное согласие на отчуждение спорного имущества, нотариально его не удостоверяли. Поскольку возник спор относительно выкупной цены и выплаченных в счет нее сумм, она не согласна на заключение договора купли-продажи и государственную регистрацию перехода права собственности на истца в отношении предмета договора аренды. В 2017г. договор аренды заключен номинально как основание для получения арендных платежей. Договор не мог быть зарегистрирован в том виде, в каком он составлен. В связи с этим заключен новый договор от 15 мая 2018г. с некоторым изменением его условий.

    Р—аслушав лиц, участвующих РІ деле, исследовав материалы дела, СЃСѓРґ пришел Рє следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.

Выкуп арендованного имущества и купля-продажа являются разными институтами. Пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли - продажи соответствующего имущества.

В судебном заседании установлено, что 15 мая 2018г. между Файвисович М.А., арендатором, и Файзровым О.Ф., арендодателем, заключен договор аренды нежилого помещения: производственного здания общей площадью 1382 кв.м, расположенного по адресу: <. . .>.

Согласно пункту 7.1 договора, договор аренды действует до 15 августа 2019г.По условиям пунктов 3.1. и 3.2 договора, арендатор обязуется выкупить в собственность арендованное нежилое помещение по истечении срока договора аренды, 15 июня 2016г. или до его истечения, при условии уплаты арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Арендная плата, уплачиваемая по договору, не засчитывается в счет уплаты выкупной цены. Выкупная цена арендованного нежилого помещения составляет <данные изъяты>. Сумма выкупной цены не подлежит изменению.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды, право собственности арендатора, переход права собственности и прекращение права собственности арендодателя на арендованное нежилое помещение при выкупе его арендатором по истечении срока договора аренды, при условии уплаты арендатором всей выкупной цены, подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестра прав на недвижимости и сделок с ним. Право собственности арендатора на нежилое помещение возникает с момента его государственной регистрации.

Договор аренды с правом выкупа от 15 мая 2018г. зарегистрирован в установленном порядке 24 мая 2019г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16 июля 2019г. (л.д. 54-56).

Из указанной выписки так же следует, что сделка совершена Файзровым О.Ф. и Файвисович М.А. без согласия супруги, супруга, необходимого в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в отношении имущества, являющегося предметом договора аренды, Управлением Росреестра зарегистрированы запреты на совершение регистрационных действий 9 сентября 2010г., 8 октября 2013г., 24 мая 2019г. на неопределенный срок в соответствии с постановлениями судебных приставов-исполнителей Полевского РОСП.

Истцом заявлены требования о возложении на ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды от 15 мая 2018г.

По мнению суда, эти требования не подлежат удовлетворению, поскольку положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают необходимость заключения договора купли-продажи имущества, переданного в аренду с правом выхода. Право собственности у арендатора возникает с момента уплаты выкупной цены и последующей регистрации перехода права собственности к нему от арендодателя. Основанием для государственной регистрации перехода права является документ, подтверждающий внесение выкупной цены.

Истцом не представлено доказательств внесения ею выкупной цены по договору аренды от 15 мая 2018г.

Представленные документы: обязательство Файзрова О.Ф. о регистрации договора аренды с правом выкупа от 12 октября 2017г. (л.д. 20), соглашение о задатке от 15 мая 2017г. (л.д. 22), расписка Файзрова О.Ф. от 12 октября 2017г. относятся к договору аренды с правом выкупа от 15 мая 2017г. (л.д. 14), срок действия которого истек 15 мая 2019г. Этот договор в полной мере сторонами не реализован: он не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, из объяснений сторон следует, что в связи с несоответствием его требованиям действующего законодательства, ими был заключен новый договор от 15 мая 2018г., более того, сторонами подписан договор купли-продажи здания телятника от 29 апреля 2019г. (л.д. 72).

Таким образом, суд приходит к выводу, что нет оснований для удовлетворения исковых требований о возложении обязанности по исполнению обязательства по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: заключение договора купли-продажи при выкупе арендованного имущества не требуется, а государственная регистрация перехода прав на арендованное имущество возможна лишь при подтверждении факта уплаты выкупной цены.

Кроме того, на момент заключения договора аренды с правом выкупа от 15 мая 2018г. в отношении имущества, являющегося предметом аренды, приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий, соответственно, государственная регистрация перехода права собственности на него до отмены этих мер невозможна. Сторонами не представлено допустимых доказательств, подтверждающих прекращение действия этих мер (постановления судебного пристава-исполнителя, выписки из ЕГРН без информации о зарегистрированных обременениях).

Что касается требования истца о взыскании с ответчика убытков в размере 100 000р., то суд так же пришел к выводу, что исковые требования в этой части не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец считает, что в связи с незаключением между нею и ответчиком договора купли-продажи арендованного имущества по вине ответчика ей причинены убытки в виде уплаченной арендной платы за май и июнь 2019г., поскольку по условиям договора аренды от 15 мая 2018г. выкуп арендованного имущества должен быть произведен в срок до 15 июня 2019г.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из договора аренды от 15 мая 2018г., заключенного истцом и ответчика следует, что арендная плата, которую Файвисович М.А. должна выплачивать Файзрову О.Ф. ежемесячно, составляет <данные изъяты>. Платежи производятся в срок до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым (пункт 2.1. договора аренды).

В пункте 3.1 договора аренды (л.д. 16-19) стороны установили, что выкуп арендованного имущества может быть произведен в альтернативные сроки: по истечении договора аренды, 15 июня 2019г. или до истечения договора аренды.

Срок договора аренды определен до 15 августа 2019г., выкупная цена до этой даты, до 15 июня 2019г. или иной срок до или после истечения срока аренды арендатором не уплачена, доказательств тому не представлено. Оснований для перехода права собственности к истцу не возникло. Соответственно, платежи, внесенные ею ответчику в размере <данные изъяты>. за май и июнь 2019г. являются ее расходами по исполнению обязательства по оплате арендных платежей и не являются ее убытками.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21 января 2016г. № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 5 названного Постановления).

Ответчик заявил ходатайство о возмещении ему судебных расходов в размере 14 420р., понесенных им в связи с оплатой услуг нотариуса по составлению протокола осмотра доказательств от 10 июня 2019г. (л.д. 64-69). Указанным протоколом зафиксирован факт поступления Файзрову О.Ф.электронного письма от Файвисовича И.И. с вложенным файлом договора купли-продажи, датированный 28 марта 2018г. с наименованием «договор купли-продажи телятника с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка».

Поскольку в удовлетворении иска судом отказано, расходы ответчика, понесенные в связи с фиксацией доказательства, подлежат возмещению ему истцом в полном объеме, то есть в размере 14 420р.

Расходы же истца по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления и по оплате услуг представителя возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска Файвисович М.А. к Файзрову О.Ф. о возложении обязанности по исполнению обязательства по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возмещении убытков.

Взыскать с Файвисович М.А. в пользу Файзрова О.Ф. судебные расходы в размере 14 420р.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Полевской городской суд.

    Р РµР·РѕР»СЋС‚ивная часть решения изготовлена РІ совещательной комнате СЃ применением технических средств.

Председательствующий