Решение по делу № 2-251/2024 от 16.01.2024

Дело № 2-251/2024

УИД № 43RS0010-01-2024-000032-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2024 года     г. Вятские Поляны

Вятскополянский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Бердниковой Я.В.,

при ведении протокола помощником Мякишевой Ю.В.,

с участием представителя истца Чистова А.А. – Порсюрова Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи гражданское дело №2-251/2024 по исковому заявлению Чистова А.А. к Зыкову Ю.С. об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Чистов А.А. обратился в суд с исковым заявлением к Зыкову Ю.С. об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной стоимости указанного имущества.

В обоснование иска указано, что определением Октябрьского районного суда г.Кирова от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № утверждено мировое соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. по иску Чистова А.А. к Лебедевой О.Л., Егошину Е.М., Зыкову Ю.С. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на предмет залога, по условиям которого:

- Лебедева О.Л., Егошин Е.М., Зыков Ю.С. признают задолженность по договору займа с условием об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ. и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. в сумме займа <данные изъяты> руб., а также в сумме процентов за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., всего в сумме <данные изъяты> руб. (пункт 5);

- проценты, исходя из размера 5% в месяц, подлежат начислению на сумму займа до дня фактического возврата займа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года (пункт 6);

- дополнительно в обеспечение обязательств, указанных в п.2.2.1 мирового соглашения, Зыков Ю.С. предоставляет Чистову А.А. залог 250/1407,7 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 56%, площадь 1869,2 кв.м., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, адрес: <адрес>. Право собственности на указанные доли принадлежит Зыкову Ю.С., зарегистрировано Управлением Росреестра по Кировской области, запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Определение об утверждении мирового соглашения является основанием для регистрации ипотеки на указанное выше недвижимое имущество в регистрирующем органе (пункт 8);

- залог, предоставленный Зыковым Ю.С. в размере 72,85/1407,7 доли в праве в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 56%, площадь 1869,2 кв.м., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, адрес: <адрес> сохраняется (пункт 12);

- в случае неисполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.3.1 и 2.3.2 мирового соглашения в сроки, обусловленные пунктами 2.2.5 и 2.3.5 мирового соглашения, Чистов А.А. обращается в суд для получения исполнительного листа о взыскании суммы долга и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 15);

- залог 250/1407,7 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 56%, площадь 1 869,2 кв.м., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, адрес: <адрес>. Начальная продажная цена с целью передачи для реализации с публичных торгов составляет <данные изъяты> руб. (пункт 17);

- залог 72,85/1407,7 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 56%, площадь 1869,2 кв.м., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, адрес: <адрес>. Начальная продажная цена с целью передачи для реализации с публичных торгов составляет <данные изъяты> руб. (пункт 18).

Таким образом, определением Октябрьского районного суда г.Кирова было установлено, что Зыков Ю.С. передал в залог в пользу Чистова А.А доли в многоквартирном доме и начальная продажная цена в целях обращения взыскания на заложенное имущество была определена именно в отношении таких долей. Впоследствии, решением Вятскополянского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № по иску Зыкова Ю.С. о выделе ему в натуре 250/1407,7 доли и 72,85/1407,7 доли в праве в счет принадлежащих ему всего 563,00/1407,7 долей за ним было признано право собственности на 13 жилых помещений под №№ в завершенном строительством многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> указанием на нахождение в залоге Чистова А.А. семи из указанных квартир, а именно:

в счет заложенных ему 72,85/1407,7 доли: квартиры № общей площадью 28,7 кв.м. и № общей площадью 49 кв.м.;

в счет заложенных ему 250,0/1407,7 доли – квартиры № общей площадью 58,9 кв.м.; № общей площадью 50,4 кв.м.; № общей площадью 49,7 кв.м.; № общей площадью 57,6 кв.м.; № общей площадью 29,3 кв.м.

Таким образом, предмет залога был трансформирован, а ипотека с долей в праве собственности в многоквартирном доме перешла на конкретные квартиры в указанном доме. В настоящее время квартиры №№ обременены ипотекой, при этом начальная продажная стоимость указанных квартир не определена;

Зыков Ю.С. не исполнил обязательства, предусмотренные мировым соглашением, утвержденным определением Октябрьского районного суда г.Кирова от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем Чистову А.А. был выдан исполнительный лист № о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенные доли, на основании которого возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ. в ОСП по г.Вятские Поляны и Вятскополянскому району ГУФССП России по Кировской области. Однако предмет залога не может быть реализован на публичных торгах, поскольку в настоящее время предмет залога в виде долей в праве на многоквартирный дом не существует в связи с выделением Зыкову Ю.С. квартир, начальная продажная стоимость которых не была определена, а изменить способ и порядок исполнения определения Октябрьского районного суда г.Кирова по делу №, определив начальную продажную стоимость квартир, а не долей в праве собственности, не представляется возможным в связи с оставлением без удовлетворения Октябрьским районным судом г.Кирова соответствующих заявлений Зыкова Ю.С. и судебного пристава-исполнителя, поданных в порядке исполнения определения об утверждении мирового соглашения. Указанные обстоятельства лишают Чистова А.А. права получить денежное предоставление в рамках исполнительного производства в отношении Зыкова Ю.С., поскольку ст.78 Закона об исполнительном производстве предусмотрено первоочередное удовлетворение требований за счет заложенного имущества, в связи с чем истец полагает, что целесообразным способом защиты его права является предъявление требования об обращении взыскания на заложенное имущество с определением начальной продажной стоимости, в отношении которой имеется спор, т.к. договоренность между истцом и ответчиком о начальной продажной стоимости выделенных в натуре квартир не достигнута, и считает, что начальная продажная цена квартир должна быть установлена по аналогии, исходя из условий договора займа от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб. за кв.м., то есть квартиры № - <данные изъяты> руб., квартиры № – <данные изъяты> руб., квартиры № – <данные изъяты> руб., квартиры № – <данные изъяты> руб., квартиры № – <данные изъяты> руб., квартиры № – <данные изъяты> руб.

На основании изложенного с учетом неоднократного уточнения исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ.(т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>, т.<данные изъяты> л.д. <данные изъяты>). По результатам проведенной судебной экспертизы, истец просит суд в связи с неисполнением Зыковым Ю.С. определения Октябрьского районного суда г.Кирова от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № о прекращении производства по делу и об утверждении мирового соглашения:

- обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение № с кадастровым номером № площадью 49 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> путем его продажи на публичных торгах и установить начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> руб.;

- обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение № с кадастровым номером № площадью 58,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> путем его продажи на публичных торгах и установить начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> руб.;

- обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение № с кадастровым номером № площадью 57,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> путем его продажи на публичных торгах и установить начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> руб.;

- обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение № с кадастровым номером № площадью 28,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> путем его продажи на публичных торгах и установить начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> руб.;

- обратить взыскание на заложенное имущество – жилое помещение № с кадастровым номером № площадью 29,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> путем его продажи на публичных торгах и установить начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты> руб.;

- взыскать с Зыкова Ю.С. расходы по уплате государственной пошлины.

Истец Чистов А.А., надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебные заседания не явился. Его представитель по доверенности Порсюров Е.А. в судебных заседаниях, уточненные исковые требования поддержал, дополнил, что Чистов А.А. в ДД.ММ.ГГГГ гг. предоставил денежные средства по договорам займа с целью участия в строительстве многоквартирного дома Лебедевой О.Л. и Зыкову Ю.С., которые в установленный срок денежные средства ему не возвратили, в связи с чем он обратился в суд с иском о взыскании задолженности с заемщиков и их поручителей, в ходе рассмотрения которого определением Октябрьского районного суда г.Кирова от ДД.ММ.ГГГГ. было утверждено мировое соглашение, по условиям которого в залог Чистову А.А. были переданы 250/1407,7 доли и 72,85/1407,7 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № - многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, начальная продажная стоимость долей была установлена в размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно. Мировое соглашение не было исполнено, в связи с чем Чистову А.А. судом был выдан исполнительный лист об обращении взыскания на объекты залога, на основании которого в настоящее время возбуждено исполнительное производство. Однако, поскольку объект залога в виде долей в праве собственности на незавершенный объект строительства трансформировался в отдельные готовые квартиры в многоквартирном доме, решением Вятскополянского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № Зыкову Ю.С. в счет принадлежащих ему 250/1407,7 долей и 72,85/1407,7 долей в праве были выделены 7 квартир (под номерами №), которые признаны находящимися в залоге у Чистова А.А., который, являясь взыскателем, не может реализовать свои права, в связи с тем, что при выделе в счет долей в праве квартир в многоквартирном доме их первоначальная стоимость не была определена, поэтому истец обратился в суд с самостоятельным иском об обращении взыскания на готовые квартиры и об установлении их начальной продажной стоимости, которую в уточнения исковых требованиях просит установить в размере 80 процентов от рыночной стоимости, определенной экспертом, а также просит взыскать с Зыкова Ю.С. судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

Ответчик Зыков Ю.С. надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебные заседания не явился. Его представитель по доверенности Петухов А.Н. в представленном отзыве, и, участвуя в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ., подтвердил обстоятельства, изложенные в иске, а также необходимость определения первоначальной стоимости объектов залога в судебном порядке, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ. просил о рассмотрении дела без его участия и без участия Зыкова Ю.С., указал, что выводы эксперта ответчик не оспаривает.

Третьи лица - Зыкова О.В., Лебедева О.Л., Егошин Е.М, а также МУП КЭС Энерго, привлеченное к участию в деле протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ., надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебные заседания не явились, мнения по иску не выразили.

Третье лицо - ОСП по г.Вятские Поляны и Вятскополянскому району ГУФССП России по Кировской области представило суду материалы исполнительного производства о взыскании с Зыкова Ю.С. в пользу Чистова А.А. денежных средств и указало на необходимость определения начальной продажной цены в отношении квартир №№ в <адрес> в <адрес>, на которые постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ. в рамках исполнительного производства был наложен арест.

Заслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно нормам ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя) (пункт 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно (пункт 3). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4).

Статьей 335 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ст.340 Гражданского кодекса РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (пункт 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога (пункт 2). Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (пункт 3).

В соответствии с пп.1 п.2 ст.345 Гражданского кодекса РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества. Согласно п.5 ст.345 указанной статьи, в случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации. Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.

В соответствии с п.1 ст.348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

Согласно действующим разъяснениям, приведенным в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» в пункте 1, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. (п. 1). К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (п. 2).

В соответствии со ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. в соответствии со ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона, в соответствии с которой продажа заложенного имущества осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п.84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 №23 «О применении судами правил о залоге вещей» принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке). Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Из материалов дела следует, что между Чистовым А.А. (займодавцем), Лебедевой О.Л. (заемщиком) и Егошиным Е.М. (поручителем) был заключен договор займа с условием об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ., по условиям которого займодавец предоставил Заемщику денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. для личных нужд с начислением процентов за пользование займом в размере 12 % в месяц от суммы займа, а Заемщик обязался возвратить сумму займа не позднее ДД.ММ.ГГГГ. и уплатить проценты единовременно не позднее ДД.ММ.ГГГГ. (п.1.1-1.5). В обеспечение исполнения обязательств Заемщик передал Заимодавцу в залог принадлежащий ему объект недвижимости – 300,8/1407,7 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 56%, площадь 1869,2 кв.м., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, адрес: <адрес>. Предмет ипотеки стороны оценили в <данные изъяты> руб., которая в случае возникновения спора будет являться начальной продажной ценой. Также стороны договорились, что в счет исполнения обязанности по уплате основного долга и процентов Заемщик вправе передать Займодавцу жилые помещения в доме по адресу: <адрес>, при условии сдачи указанного дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет жилых помещений из расчета стоимости <данные изъяты> руб. за квадратный метр (п.2.1- 2.8) (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>).

В связи с неисполнением заемщиком и поручителем обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Чистов А.А. обратился в Октябрьский районный суд г.Кирова с исковым заявлением о взыскании задолженности по указанному договору займа, а также по договорам займа от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ. (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>), в ходе рассмотрения которого по делу № истцом Чистовым А.А. и ответчиками Зыковым Ю.С., Лебедевой О.Л., Егошиным Е.С. и Зыковой О.В. было заключено мировое соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>), которое было утверждено определением Октябрьского районного суда г.Кирова от ДД.ММ.ГГГГ (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>)

По условиям утвержденного мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.:

- ответчики Лебедева О.Л., Егошин Е.М., Зыков Ю.С. признают задолженность по договору займа с условием об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ в сумме займа <данные изъяты> руб., в сумме процентов за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., всего в сумме <данные изъяты> руб. (пункт 5 и пункт 2.2.1 мирового соглашения);

- проценты, исходя из размера 5% в месяц, подлежат начислению на сумму займа до дня фактического возврата займа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (пункт 6);

- дополнительно в обеспечение обязательств, указанных в п.2.2.1 мирового соглашения (обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ в сумме займа и процентов всего <данные изъяты> руб.), Зыков Ю.С. предоставляет Чистову А.А. залог 250/1407,7 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 56%, площадь 1869,2 кв.м., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, адрес: <адрес>. Право собственности на указанные доли принадлежит Зыкову Ю.С., зарегистрировано Управлением Росреестра по Кировской области, запись № от ДД.ММ.ГГГГ Определение об утверждении мирового соглашения является основанием для регистрации ипотеки на указанное выше недвижимое имущество в регистрирующем органе (пункт 8);

- залог, предоставленный Зыковым Ю.С. в размере 72,85/1407,7 доли в праве в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 56%, площадь 1869,2 кв.м., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, адрес: <адрес>, сохраняется (пункт 12);

- в случае неисполнения обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.2, 2.3.1 и 2.3.2 мирового соглашения в сроки, обусловленные пунктами 2.2.5 и 2.3.5 мирового соглашения, Чистов А.А. обращается в суд для получения исполнительного листа о взыскании суммы долга и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 15);

- залог 250/1407,7 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 56%, площадь 1 869,2 кв.м., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, адрес: <адрес>. Начальная продажная цена с целью передачи для реализации с публичных торгов составляет <данные изъяты> руб. (пункт 17),

- залог 72,85/1407,7 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 56%, площадь 1869,2 кв.м., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, адрес: <адрес>. Начальная продажная цена с целью передачи для реализации с публичных торгов составляет <данные изъяты> руб. (пункт 18) (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>).

Решением Вятскополянского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ., принятым по делу № по иску Зыкова Ю.А. о выделении на праве собственности жилых помещений в виде квартир в многоквартирном доме в счет принадлежащей ему доли и признании права собственности на указанные квартиры, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией города Вятские Поляны выдано Разрешение № на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 30-квартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>) и между участниками долевой собственности заключено Соглашение о выделении долей в натуре от ДД.ММ.ГГГГ в части распределения готовых квартир, по условиям которого Зыкову Ю.С. определены квартиры № общей площадью (без учета балконов, лоджий, веранд и террас) 540,6 кв.м., в связи с чем по указанным решением суда Зыкову Ю.С. в счет принадлежащих ему долей в праве на многоквартирный дом были выделены в натуре готовые квартиры под №№ в завершенном строительством многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, из которых признаны находящимися в залоге Чистова А.А. в счет заложенных ему 72,85/1407,7 долей - квартира №, общей площадью 28,7 кв.м., и квартира № общей площадью 49 кв.м.; в счет заложенных ему 250,0/1407,7 долей – квартиры: №, общей площадью 58,9 кв.м., №, общей площадью 50,4 кв.м., №, общей площадью 49,7 кв.м., № общей площадью 57,6 кв.м., №, общей площадью 29,3 кв.м. При вынесении указанного решения начальная продажная стоимость указанных квартир не была определена (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>).

Таким образом, предмет залога из долей в праве на объект незавершенного строительства был трансформирован в построенные отдельные квартиры №.

Из материалов дела следует, что Зыков Ю.С. не исполнил обязательства, обеспеченные залогом его имущества, предусмотренные мировым соглашением, утвержденным определением Октябрьского районного суда г.Кирова в связи с чем Октябрьским районным судом г.Кирова ДД.ММ.ГГГГ. на основании определения об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. были выданы исполнительные листы:

- № об обращении взыскания на залог, предоставленный Зыковым Ю.С. в размере 72,85/1407,7 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 56%, площадь 1869,2 кв.м., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, адрес: <адрес>. Начальная продажная цена с целью передачи для реализации с публичных торгов составляет <данные изъяты> руб.( т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>),

- № об обращении взыскания на залог, предоставленный Зыковым Ю.С. в размере 250/1407,7 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 56%, площадь 1869,2 кв.м., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, адрес: <адрес>. Начальная продажная цена с целью передачи для реализации с публичных торгов составляет <данные изъяты> руб. (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>),

- № о взыскании с Зыкова Ю.С. в пользу Чистова А.А. задолженности по договорам займа в размере <данные изъяты> руб.(т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>), на основании которого ДД.ММ.ГГГГ. возбуждено и в настоящее время находится на исполнении в ОСП по г.Вятские Поляны и Вятскополянскому району ГУФССП России по Кировской области исполнительное производство №-ИП, в рамках которого ДД.ММ.ГГГГ. судебным приставом-исполнителем был наложен арест на квартиры № по адресу: <адрес>, для дальнейшей передачи которых на реализацию на публичных торгах согласно сведениям ОСП по г.Вятские Поляны и Вятскополянскому району необходимо определить начальную продажную цену (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>).

По сведениям КОГБУ «БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ. техническая инвентаризация законченного строительством объекта многоквартирного дома по адресу: <адрес> не проводилась.

По сведениям выписок из ЕГРН в отношении объектов недвижимости – квартир №, расположенных по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрированы обременения права собственности Зыкова Ю.С. на указанные квартиры в виде ипотеки в пользу Чистова А.А. на основании решения Вятскополянского районного суда Кировской области от ДД.ММ.ГГГГ., а также запрещения регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Вятские Поляны и Вятскополянскому району от ДД.ММ.ГГГГ. (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>).

Принимая во внимание, что обстоятельства неисполнения обязательств по договорам займа, обеспеченных залогом имущества Зыкова Ю.С. – квартир №№, расположенных по адресу: <адрес>, установлены вступившими в законную силу судебными постановлениями по ранее рассмотренным вышеперечисленным делам, указанные обстоятельства в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ обязательны для суда при рассмотрении настоящего дела, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию, в связи с чем суд при наличии задолженности Зыкова Ю.С. перед Чистовым А.А. в сумме <данные изъяты> руб., взыскиваемой в рамках исполнительного производства, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Чистова А.А. об обращении взыскания предметы залога в виде существующих в настоящее время квартир №№, расположенных по адресу: <адрес>.

В силу ст.350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, в связи с чем необходимо установление начальной продажной цены указанного имущества, в отношении которой представители сторон в ходе судебного разбирательства указали суду на несогласие с применением ранее установленной в мировом соглашении от ДД.ММ.ГГГГ. начальной продажной цены долей в праве на объект незавершенного строительства по отношению к существующим в настоящее время готовым квартирам в завершенном строительством многоквартирном доме, а также указали на отсутствие достигнутого между ними соглашения об определении начальной продажной цены заложенных квартир, при этом пояснили, что не имеют иного способа защиты прав, помимо обращения в суд по месту нахождения предметов залога, поскольку судом, утвердившим мировое соглашение и установившим начальную продажную стоимость, в изменении способа исполнения мирового соглашения было отказано (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>), в связи с чем, на основании заявленных истцом и ответчиком ходатайств (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>) определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в целях определения рыночной стоимости квартир №, расположенных по адресу: <адрес>, с учетом определения суда от ДД.ММ.ГГГГ., вынесенного по ходатайству сторон, об определении экспертом без проведения осмотра среднерыночной стоимости заявленных квартир.

Согласно заключению эксперта ФБУ Кировская ЛСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ.:

1. Среднерыночная стоимость на дату проведения экспертизы жилого помещения № с кадастровым номером № площадью 49 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей.

2. Среднерыночная стоимость на дату проведения экспертизы жилого помещения № с кадастровым номером № площадью 58,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;, составляет <данные изъяты> рублей.

3. Среднерыночная стоимость на дату проведения экспертизы жилого помещения № с кадастровым номером № площадью 57,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей.

4. Среднерыночная стоимость на дату проведения экспертизы жилого помещения № с кадастровым номером № площадью 28,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей.

5. Среднерыночная стоимость на дату проведения экспертизы жилого помещения № с кадастровым номером № площадью 29,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей.

Суд руководствуется данным экспертным заключением, признавая его допустимым доказательством по делу, поскольку оно соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, эксперт до начала выполнения судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, какой-либо личной или иной заинтересованности экспертов в исходе дела не усматривается. Полученное заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования с использованием сравнительного метода, является объективным, мотивированным, научно обоснованным, учитывает местоположение объектов недвижимости, год постройки жилого дома, площадь, материал стен, наличие балконов и другие характеристики.

При этом суд не находит предусмотренных ст.87 ГПК РФ оснований для назначения повторной либо дополнительной экспертизы, поскольку никто из участников судебного разбирательства не высказал несогласия с заключением экспертов, напротив, стороны выразили согласие с заключением судебной экспертизы.

Порядок изменения начальной продажной цены заложенного имущества в случае изменения его рыночной цены с течением времени либо в связи с изменением характеристик самого объекта законом прямо не урегулирован, однако, в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 №1067-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Орлова Алексея Николаевича на нарушение его конституционных прав частью 8 статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве» разъяснено, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, при этом подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не препятствует изменению судом начальной продажной цены заложенного имущества, если рыночная стоимость имущества существенно повысилась после обращения на него взыскания (Определение от 4 февраля 2014 г. №221-О).

Разрешая заявленные требования, с учетом заключения эксперта, суд полагает, что рыночная стоимость подлежащего реализации заложенного имущества увеличилась как с изменением самого объекта, так и с течением времени, что существенно влияет на результат исполнения ранее вынесенного судебного акта – мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ., утвержденного определением Октябрьского районного суда г.Кирова от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем в целях защиты и обеспечения справедливого баланса прав и законных интересов взыскателя и должника по исполнительному производству №-ИП, учитывая длительное неисполнение Зыковым Ю.С. денежных обязательств перед Чистовым А.А., суд приходит к убеждению о наличии правовых оснований для удовлетворения уточненных исковых требований Чистова А.А. в связи с неисполнением Зыковым Ю.С. определения Октябрьского районного суда г.Кирова от ДД.ММ.ГГГГ по делу № об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, и обращении взыскания на предметы залога - жилые помещения: № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, путем их продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены их реализации в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы ФБУ Кировская ЛСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ., а именно:

в отношении жилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. *80% = <данные изъяты> руб.);

в отношении жилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. *80% = <данные изъяты> руб.);

в отношении жилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. * 80% = <данные изъяты> руб.);

в отношении жилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. * 80% = <данные изъяты> руб.);

в отношении жилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. *80% = <данные изъяты> руб.).

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, в состав которых в силу ст.94 ГПК РФ входят суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч.1 ст.96 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса

Судом по ходатайству истца и ответчика была проведена судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Кировская лаборатория судебных экспертиз Минюста России, стоимость экспертизы составила согласно представленной калькуляции <данные изъяты> рублей. Экспертное заключение принято судом в качестве доказательства по делу и, поскольку исковые требования Чистова А.А. к Зыкову Ю.С. удовлетворены в полном объеме, на основании ст.98 ГПК РФ с Зыкова Ю.С., оплатившего до назначения экспертизы половину её стоимости в размере <данные изъяты> рублей посредством внесения денежных средств на депозитный счет Управления Судебного департамента Кировской области ДД.ММ.ГГГГ. (т.<данные изъяты> л.д.<данные изъяты>), в пользу Чистова А.А. подлежит взысканию оставшаяся часть стоимости проведенной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб.), оплаченной ранее Чистовым А.А. посредством внесения денежных средств на счет Управления Судебного департамента в Кировской области ДД.ММ.ГГГГ., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В связи с уменьшением в ходе судебного разбирательства исковых требований (исключением требований в отношении квартиры №) Чистову А.А. подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Чистова А.А, к Зыкову Ю.С. об обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной стоимости - удовлетворить.

Обратить взыскание в пользу Чистова А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (№)) в связи с неисполнением Зыковым Ю.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>. (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (№)) определения Октябрьского районного суда г.Кирова от ДД.ММ.ГГГГ по делу № об утверждении мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, на заложенное Зыковым Ю.С. имущество:

– жилое помещение № с кадастровым номером № площадью 49 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, путем его продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> рублей;

- жилое помещение № с кадастровым номером № площадью 58,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, путем его продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> рублей ;

- жилое помещение № с кадастровым номером № площадью 57,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, путем его продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> рублей;

- жилое помещение № с кадастровым номером № площадью 28,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, путем его продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> рублей;

- жилое помещение № с кадастровым номером № площадью 29,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> путем его реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Зыкова Ю.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (№)) в пользу Чистова А.А,, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (№)) судебные расходы по оплате судебной экспертизы, проведенной ФБУ Кировская лаборатория судебных экспертиз Минюста России, в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, всего в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Возвратить Чистову А.А. излишне уплаченную на основании чека ПАО Сбербанк от <данные изъяты>. государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Вятскополянский районный суд Кировской области в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17 сентября 2024 года.

Судья                                 Я.В. Бердникова