Решение от 26.04.2019 по делу № 2-1325/2019 от 21.01.2019

Дело №2-1325/2019

72RS0013-01-2019-000346-15

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень                                                                                  26 апреля 2019 года

Калининский районный суд города Тюмени в составе:

председательствующего судьи Зарецкой О.Ф.,

при секретаре Айткужиновой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-1325/2019 по иску Богданова Станислава Викторовича к Ярославцеву Евгению Николаевичу, Акционерному коммерческому банку «Абсолют Банк» (ПАО) в лице Центра ипотечного кредитования Тюменского операционного офиса филиала АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в г. Екатеринбург о расторжении договора купли-продажи квартиры, расторжении кредитного договора, аннулировании реестровых записей, взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры, судебных расходов,

установил:

Истец Богданов С.В. обратился в суд с иском к Ярославцеву Евгению Николаевичу, Акционерному коммерческому банку «Абсолют Банк» (ПАО) в лице Центра ипотечного кредитования Тюменского операционного офиса филиала АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в г. Екатеринбург о расторжении договора купли-продажи квартиры общей площадью 46,2 кв.м по адресу: <адрес>, заключенного 04 мая 2018 года между Богдановым Станиславом Викторовичем и Ярославцевым Евгением Николаевичем, расторжении кредитного договора № 7701980/18-И от 04 мая 2018 года, заключенного между Богдановым Станиславом Викторовичем и Центром ипотечного кредитования Тюменского операционного офиса филиала АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в г. Екатеринбург, аннулировании реестровых записей 72:23:0428002:9687-72/053/2018-4 в ЕГРН, № в ЕГРН, прекращении права собственности Богданова С.В. на квартиру общей площадью 46,2 кв.м по адресу: <адрес>, признании за Ярославцевым Е.Н. права собственности на квартиру общей площадью 46,2 кв.м по адресу: <адрес>, взыскании с Ярославцева Евгения Николаевича в пользу Богданова Станислава Викторовича денежных средств по договору купли-продажи квартиры от 04.05.2018 в размере 636 000 руб., судебных расходов. Требования мотивированы тем, что 04 мая 2018 года между Богдановым С.В. и Ярославцевым Е.Н. заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 46,2 кв.м по адресу: <адрес>, цена договора 2 445 000 руб., расчет осуществлен следующим образом: 636 000 руб. за счет средств покупателя, 1 809 000 руб. за счет кредитных средств по кредитному договору №7701980/18-И от 04.05.2018 между Богдановым С.В. и АКБ «Абсолют Банк» (ПАО). После регистрации за Богдановым С.В. права собственности на квартиру выяснилось, что ответчик Ярославцев Е.Н. ввел истца в заблуждение относительно прав на проживание в квартире третьих лиц.    В квартире проживает Ярославцева Татьяна Ивановна, которая на день приватизации в мае 2013 года проживала в квартире и отказалась от приватизации. Считает, что при отчуждении квартиры в договоре обязательно должны быть указаны лица, которые имеют право в ней проживать. Полагает, что поскольку Банк ненадлежащим образом осуществил правовую экспертизу договора купли-продажи квартиры, кредитный договор следует расторгнуть, право залога Банка на квартиру подлежит прекращению.

В судебном заседании представитель истца Гранкин И.В. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) Уралов А.С. в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Третье лицо Ярославцева Т.И. в судебном заседании пояснила, что с 1994 года проживает в спорной квартире, получила квартиру в связи с трудовыми отношениями, из квартиры не выезжала.

Дело рассмотрено в отсутствие истца Богданова С.В., а также без участия ответчика Ярославцева Е.Н., извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, считает исковое заявление обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Судом установлено, что 04 мая 2018 года между Богдановым С.В. и Ярославцевым Е.Н. заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 46,2 кв.м по адресу: <адрес>, цена договора 2 445 000 руб., расчет осуществлен следующим образом: 636 000 руб. за счет средств покупателя, 1 809 000 руб. за счет кредитных средств по кредитному договору №7701980/18-И от 04.05.2018 между Богдановым С.В. и АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) (л.д. 9-12, 27 том 1).

Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области. Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности истца Богданова С.В. на спорное имущество, в соответствии со статьей 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу займодавца – АКБ «Абсолют Банк» (ПАО), что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 24-26 том 1).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1591-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти жилые помещения в собственность.

Судом установлено, что спорная квартира была предоставлена Ярославцевой Татьяне Ивановне на основании ордера, выданного Администрацией Тюменского городского Совета народных депутатов и распоряжения Администрации г. Тюмени от 25 мая 1994 года, Ярославцева Т.И. являлась нанимателем, и на момент приватизации квартиры имела право пользования данной квартирой (л.д. 54-55, 56 том 1).

С заявлением о приватизации спорной квартиры обращались Ярославцева Т.И. и Ярославцев Евгений Николаевич (л.д. 53 том 1).

На основании личного заявления Ярославцева Т.И. отказалась от участия в приватизации квартиры и дала согласие на приватизацию квартиры на сына Ярославцева Е.Н., который проживал совместно с ней в качестве члена семьи, что подтверждается копией поквартирной карточки (л.д. 56 том 1).

Ярославцева Т.И., имея право пользования жилым помещением, отказавшись от приватизации, не отказывалась от права пользования квартирой, полагая, что сохранит это право и после приватизации, и что это право носит бессрочный характер.

Поскольку при заключении указанного выше договора продажи квартиры в силу ст. 19 Федерального закона РФ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" член семьи Ярославцева Е.Н. – мать Ярославцева Т.И. сохраняет бессрочное право пользования квартирой, в том числе и при переходе права собственности, существенное условие о правах члена семьи при продаже квартиры не согласовано в договоре.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В силу ст. 420 Гражданского Кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Подобное правовое регулирование направлено на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением.

Применительно к положениям статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", части 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации право пользования членов семьи бывшего собственника приватизированной квартиры носит бессрочный характер в случае, если они отказались от приватизации.

Положения пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, в первую очередь, направлены на обеспечение прав покупателя, который, приобретая жилое помещение (товар), должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

Тогда как условия договора купли-продажи квартиры от 04.05.2018, заключенного между Богдановым С.В. и Ярославцевым Е.Н., не содержат указание на проживание в квартире Ярославцевой Т.И., более того, в пункте 11 договора указано, что на момент заключения договора в квартире никто не зарегистрирован, на момент заключения договора квартира юридически и физически свободна.

Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами и подтверждаются письменными доказательствами по делу.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что поскольку при заключении договора купли-продажи квартиры от 04.05.2018 между Богдановым С.В. и Ярославцевым Е.Н. сторонами не оговорено существенное условие договора о постоянном праве пользования квартирой Ярославцевой Т.И., которая на момент приватизации проживала в квартире и отказалась от приватизации, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры подлежит расторжению на основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ с возвращением сторон в первоначальное положение.

При таких обстоятельствах исковые требования Богданова С.В. о расторжении договора от 04 мая 2018 года купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между Богдановым Станиславом Викторовичем и Ярославцевым Евгением Николаевичем, прекращении права собственности Богданова Станислава Викторовича на квартиру, признании за Ярославцевым Евгением Николаевичем права собственности на квартиру и взыскании с Ярославцева Евгения Николаевича в пользу Богданова Станислава Викторовича денежных средств по договору в размере 636 000 руб. подлежат удовлетворению.

При этом законных оснований для удовлетворения требований об аннулировании реестровых записей №4 в ЕГРН, № в ЕГРН не имеется, поскольку прекращение права собственности Богданова Станислава Викторовича на квартиру, признание за Ярославцевым Евгением Николаевичем права собственности на квартиру и является основанием для исключения данных реестровых записей из ЕГРН.

В качестве оснований требования о расторжении кредитного договора № 7701980/18-И от 04 мая 2018 года, заключенного между Богдановым Станиславом Викторовичем и Центром ипотечного кредитования Тюменского операционного офиса филиала АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в г. Екатеринбург, истец Богданов С.В. ссылается на ненадлежащую правовую экспертизу банком договора купли-продажи квартиры.

Судом установлено, что 04 мая 2018 года между АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) и Богдановым С.В. заключен кредитный договор №-И, согласно которому банк предоставил кредит в размере 1 809 000 рублей, сроком на 180 месяцев.

Согласно пункту 1.3 договора кредит предоставляется для целевого использования - для приобретения квартиры общей площадью 46,2 кв.м по адресу: <адрес> стоимостью 2 445 000 рублей (л.д. 165-175 том 1). Обязательства по выдаче кредита Банком исполнены в полном объеме, что признается и не оспаривается в судебном заседании представителем истца Гранкиным И.В.

В судебном заседании установлено, что обязательства по кредитному договору истцом Богдановым С.В. не исполнены.

Суд пришел к выводу, что исковые требования о расторжении кредитного договора удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

Прекращение обязательств заемщика по кредитному договору (договору займа) ранее установленного срока возврата кредита возможно только путем досрочного возврата денежных средств кредитору, что установлено статьей 810 Кодекса. Расторжение кредитного договора по одностороннему требованию должника-заемщика, который не вернул кредитору полученные в кредит заемные денежные средства, законом и нормами Кодекса не установлено и не допускается.

Статьей 451 Кодекса не предоставлено право должнику отказаться от возврата своего долга кредитору по кредиту (займу) по требованию должника без одновременного возврата заемщиком полученных в долг денежных средств, исходя из правовой природы долгового обязательства заемщика (статьи 809, 810, 819 Кодекса).

Таким образом, суд пришел к выводу, что исковые требования Богданова С.В. о расторжении кредитного договора без досрочного возврата суммы кредита подлежат оставлению без удовлетворения.

Заемщик (истец) самостоятельно принял решение о заключении с банком договора, согласился со всеми условиями предложенного договора и обязался выполнить его, о чем проставил свою подпись при оформлении кредитного договора. Истец до заключения договора был ознакомлен со всеми его существенными условиями и был согласен с ними, приняв на себя обязательства по его исполнению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Кодекса по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 451 Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств представляет собой самостоятельный случай прекращения договорных обязательств. В таком случае существенное значение приобретает цель, которой предопределяется прекращение договорного обязательства, а именно восстановление баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от их воли.

В силу пункта 2 статьи 451 Кодекса, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Поскольку заключение кредитного договора совершалось по волеизъявлению обеих сторон, его условия устанавливались сторонами по согласованию, при этом АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) взяло на себя обязательства по предоставлению денежных средств, а заемщик по их возврату, в связи с чем каждая сторона приняла на себя риск по исполнению кредитного договора. При этом расторжение договора купли-продажи квартиры суд не признает существенным изменением обстоятельств, так как данные обстоятельства не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть при надлежащей осмотрительности.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Богданова С.В. к АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) о расторжении кредитного договора следует отказать.

В силу п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика Ярославцева Е.А. в пользу истца Богданова С.В. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 10 160 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 432, 450, 454, 549, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федеральным законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст.ст. 14, 35, 54, 56, 67, 98, 194-199 ГПК Российской Федерации,

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 04 ░░░ 2018 ░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 46,2 ░░.░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 46,2 ░░.░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 46,2 ░░.░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ 04 ░░░ 2018 ░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 46,2 ░░.░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ 636 000 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 160 ░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ «░░░░░░░ ░░░░» (░░░) ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░ ░░░░» (░░░) ░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 20 ░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                                                      ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░

░░░░░                                                                                              ░.░. ░░░░░░░░