Решение от 12.09.2023 по делу № 2-2710/2023 от 02.06.2023

Дело № 2-271-/2023

23RS0037-01-2023-003293-18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 сентября 2023 г.                         г. Новороссийск

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе председательствующего Схудобеновой М.А.

при секретаре Персиной О.Т.

с участием представителя истца (ответчика) ИП ФИО2 по доверенности ФИО6

ответчика (истца) ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО7

представителя третьего лица Росреестра ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО2 к ФИО1 о применении последствий прекращения обязательств, по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о признании предварительного договора заключенной сделкой, договором долевого участия, признании права собственности на квартиру

У С Т А Н О В И Л:

    Ип ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просит суд применить последствия прекращения обязательств по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №-Л2/15-7 и обязать ответчика получить от истца наличные денежные средства в размере 6 864 118 (шести миллионов восьмиста шестидесяти четырех тысяч ста восемнадцати) рублей, ранее оплаченные им во исполнение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №-Л2/15-7 в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу по адресу: <адрес>, 51А, офис продавца, с предварительным согласованием даты и времени передачи денежных средств с истцом не позднее чем за сутки до предполагаемого возврата ответчику соответствующих денежных средств, указав в обоснование, что между ИП ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым подлежал заключению основной договор, о продаже ответчику двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес> об исполнении обязательств. ФИО1 исполнено обязательство по оплате денежной суммы наличными денежными средствами в большем размере, нежели по условиям предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости. В соответствии с рядом пунктов предварительного договора, основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, местом и временем заключения основного договора являются 12.00 московского времени ДД.ММ.ГГГГ в офисе продавца. При этом ответчик не обозначил намерения заключить основной договор, устных либо письменных заявлений в адрес истца не направлял, к предельному времени не прибыл. Истец полагает, что между истцом и ответчиком обязательства прекращены, однако последний отказывается от получения в порядке возврата денежных средств.

ФИО1 обратился к ИП ФИО2 с иском, в котором также указывает, что между предпринимателем и гражданином был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым подлежал заключению основной договор, о продаже ответчику двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между предпринимателем и гражданином был подписан Акт об исполнении обязательств. ФИО1 исполнено обязательство по оплате денежной суммы в размере 6 864 118 рублей предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №-Л2/15-7.

В связи с затянувшимся строительством объекта сроки исполнения обязательств по договору откладывались, о вводе в эксплуатацию дома истцу по встречному иску стало известно из общедоступных источников лишь в конце 2022 г..

Полагает, что ИП ФИО2 уклонялся от исполнения своих обязательств по договору, в результате чего ему была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО1 полагает, что условия предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №-Л2/15-7 содержат все признаки отношений застройщика и участника долевого строительства, ввиду чего, с учетом уточнения предмета спора, просит признать предварительный договор купли-продажи заключенной сделкой, признать указанный договор - договором долевого участия в строительстве, а также признать право собственности на двухкомнатную <адрес>, расположенную на 15 этаже по адресу: <адрес>, городской округ <адрес>, корпус 1, площадью 59,6 кв.м., с кадастровым номером 23:47:0305041:572.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ дела объединены в одно производство.

Истец ФИО2 и третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не известили, суд признал неявку указанных сторон не уважительной и рассмотрел дело в их отсутствие.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО2 поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме и отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1.

Представитель ответчика (истца) по доверенности ФИО7 и ответчик (истец) ФИО1 в судебном заседании поддержали свои исковые требования, просили суд удовлетворить их в полном объеме, отказав в удовлетворении иска ФИО2.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит иск ИП ФИО2 подлежащими удовлетворению и отсутствие оснований к удовлетворению иска ФИО1, ввиду следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (продавец) ФИО2 и ответчиком (покупатель) ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №-Л2/15-7, в соответствии с которым подлежал заключению основной договор, в соответствии с которым истец продает ответчику объект - двухкомнатную квартиру с условным номером 2.15.7, общей проектной площадью 66,8 кв.м. (включая площадь балконов/лоджий 7,6 кв.м.), расположенный на 15 этаже Жилого комплекса (секция 2), находящегося по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 4.1 указанного предварительного договора, основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Расчет между сторонами при этом произведен в полном объеме и увеличен до итоговой суммы в размере в размере 6 864 118 рублей, о чем свидетельствует акт об исполнении обязательств между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что основной договор купли-продажи квартиры в предельный срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ заключен не был, равно как в адрес ИП ФИО2 от ФИО1 не поступало предложений о пролонгации действия предварительного договора купли-продажи либо заключения основного в пределах срока действия предварительного договора.

При этом доводы ФИО1 о том, что наличие акта об исполнении обязательств между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ является обстоятельством, доказывающим продолжение действия предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ судом не принимаются, так как указанный акт является лишь констатацией факта произведенного расчета между сторонами и не содержит в себе сведений о пролонгации сроков действия предварительного договора либо установления новых обстоятельств либо сроков, при которых подлежал бы заключению основной договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

При этом следует учесть, что претензия, направленная ФИО1 в адрес ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, была направлена за пределами указанных выше сроков, и не может служить надлежащим доказательством своевременности мер, предпринятых ФИО1 для защиты своих прав.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО1 не обращался с исками к ИП ФИО2 о понуждении к заключению основного договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из анализа приведенных выше норм следует, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Предварительный договор по своей правовой природе не предполагает возникновения обязательств имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации такое юридически значимое действие, как направление предложения о заключении основного договора, должно быть совершено в письменной форме. При этом в силу ч. 1 ст. 161 Гражданского кодекса РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее, чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должны заключаться в письменной форме.

Исходя из данных требований закона, предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока действия предварительного договора. Вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Как следует из п. 4.1 предварительного договора купли-продажи, срок, в который стороны обязались заключить основной договор на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ №-Л2/15-7, установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что основной договор купли-продажи в установленный предварительным договором срок - не позднее ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен не был.

Исходя из положений п. 8.2 предварительного договора обязательства, предусмотренные им, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны были заключить договор купли-продажи, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор купли-продажи.

Согласно п. 6.3.1 предварительного договора, ФИО1 был уведомлен о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ №-Л2/15-7 путем направления ему письма-уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, направленное ему по адресу, указанному в предварительном договоре заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-Л2/15-7, учитывая, что в предусмотренный предварительным договором срок стороны не заключили основной договор, не направили друг другу требование о его заключении, более того, ИП ФИО2 предприняты действия по расторжению предварительного договора, обязательства, возникшие между сторонами по указанному предварительному договору купли-продажи, следует считать прекращенными.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный, как предварительный в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретать имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Между тем, после расторжения сторонами указанного выше предварительного договора и прекращения взаимных обязательств, ссылки истца по встречному иску на признание этого предварительного договора купли-продажи квартиры заключенной сделкой и договором участия в долевом строительстве не состоятельны, поскольку правоотношения между сторонами прекращены до обращения ФИО1 в суд.

Более того, предметом предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-Л2/15-7 являлось недвижимое имущество в виде двухкомнатной квартиры с условным номером 2.15.7, общей проектной площадью 66,8 кв.м. (включая площадь балконов/лоджий 7,6 кв.м.), расположенный на 15 этаже Жилого комплекса (секция 2), находящегося по адресу: <адрес>, при этом, судом установлено, что на момент заключения договора квартира как объект не была индивидуализирована, то есть, не стояла на государственном кадастровом учете, отсутствовала регистрация права собственности продавца ИП ФИО2.

Следует учесть, что в соответствии с пунктом 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" № 214-ФЗ, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, как следует из текста предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ №-Л2/15-7, находящегося в материалах дела, он не содержит всех обязательных условий, необходимых для его отождествления с договором долевого участия в строительстве, и, следовательно, не может быть признан таковым.

Более того, специальное понятие застройщика дано в п.1 ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Под застройщиком понимается (для целей указанного закона) юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, возможными застройщиками согласно п.1 ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не могут являться индивидуальные предприниматели, физические лица, РФ, ее субъекты и муниципальные образования, так как застройщиком (при заключении договоров участия в долевом строительстве) может быть только юридическое лицо любой организационно-правовой формы.

Судом установлено, что застройщиком в рассматриваемом случае является индивидуальный предприниматель, что исключает возможность отождествления заключаемых им договоров с договорами долевого участия в строительстве по смыслу Федерального закона № 214-ФЗ.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что право собственности на квартиру по адресу <адрес> зарегистрировано за ФИО2 13.01.2023г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № выдан ДД.ММ.ГГГГ, приказа №-р от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Доводы ФИО1 о том, что он не мог требовать заключения основного договора ранее регистрации права собственности на спорную квартиру за продавцом суд находит не состоятельным, поскольку отсутствие таковой не препятствовало заявить требования в пределах срока действия предварительного договора о продлении сроков заключения основного договора.

Доводы ФИО1 о намерении ФИО2 передать ему квартиру несмотря на истечение срока заключения основанного договора, что по его мнению подтверждается перепиской посредством Ватсапа с его сыном, суд находит не состоятельной, поскольку не подтверждены полномочия сына ФИО2 действовать в его интересе либо по его поручению.

Проанализировав в совокупности исследованные доказательства, законных оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 нет, и ввиду того, что правоотношения между сторонами прекращены, ФИО1 обязан принять от ИП ФИО2 денежные средства, поскольку уклонение от их получение может повлечь для ФИО2 неблагоприятные последствия в виде взыскания процентов за их пользование. Поскольку денежные средства были переданы в наличной форме, в той же форме они и подлежат возврату, поскольку в противном случае это повлечет несение ФИО2 необоснованных убытков по оплате услуг по банковской операции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

    Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░2 ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ №-░2/15-7 ░ ░░░░░░░ ░░░1 ░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░2 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6864118 ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 15 ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ <░░░░░> ░░. <░░░░░> 51░, ░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░ ░░░2 ░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░1 ░ ░░░░ – ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:                    ░░░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 19 ░░░░░░░░ 2023 ░░░░.