Решение по делу № 33-3868/2020 от 06.02.2020

Судья Гурина С.А. Дело № 33-3868/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 27.02.2020

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Некрасовой А.С.,
судей	Мехонцевой Е.М.,
	Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-1776/2019 по иску Мальцевой Светланы Витальевны к обществу с ограниченной ответственностью «Союз Авто» о взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционной жалобе ответчика на решение Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 16.12.2019.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя ответчика по доверенности от 26.02.2019 Кривошеевой Н.С., судебная коллегия

установила:

Мальцева С.В. является собственником 1/6 доли в праве собственности на строения, расположенные по адресу: ..., - строение № 6 с кадастровым номером №, площадью 1340,9 кв.м, нежилое здание гаража с пристроем, строение № 5 с кадастровым номером №, площадью 549,2 кв.м, нежилое здание мойки с пристроями, а также собственником соответствующей доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

01.01.2018 между истцом, являющимся одним из четырех арендодателей, и ответчиком ООО «Союз Авто» был заключен договор аренды нежилых помещений № 1/18, в соответствии с которым арендодатели передали во временное владение и пользование обществу нежилые помещения площадью 1250 кв.м, расположенные по адресу ..., строения 5, 6, на срок с 01.01.2018 по 01.12.2018 с обязательством уплаты арендной платы 200000 рублей в месяц (с 01.12.2017по 28.02.2018), 250000 рублей в месяц (с 01.03.2018).

Ссылаясь на то, что арендная плата за период действия договора аренды в пользу истца не поступала, после истечения срока аренды арендатор помещения не вернул, продолжил пользоваться имуществом, однако, плату за фактическое пользование так же не вносил, истец обратилась с иском о взыскании задолженности – приходящейся на ее долю арендной платы по договору аренды № 01/18 от 01.01.2018 за период с 01.01.2018 по 30.11.2018 в размере 441 666 рублей 71 копейка, платы за фактическое пользование за период с 01.12.2018 по 30.06.2019 в размере 291 666 рублей 69 копеек; пени за просрочку внесения арендной платы в размере 5 523 рубля 09 копеек с продолжением начисления пени по день фактического исполнения обязательства; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2018 по 30.06.2019 в размере 15 825 рублей.

Ответчик требования истца не признал. Третьи лица - Соловьева Г.В., Автюшенко Д.В., Шубин В.Л. и Коноплев О.Ю. в судебное заседание не явились.

Решением Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 27.02.2020 требования истца удовлетворены в полном объеме.

С решением суда не согласился ответчик, который в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. В обоснование указано, что вступившим в законную силу решением суда по иному делу (№2-2409/2019) договор аренды в части строения 5 признан недействительным, суд необоснованно отказал в приостановлении производства по настоящему делу или в объединении этих гражданских дел, что повлекло вынесение двух противоречивых решений, недействительность договора аренды в части судом не учтена, судом не учтено, что 28.05.2018 помещения переданы собственникам ввиду расторжения договора со стороны арендатора, это было вызвано действиями одного из сособственников по отключению электричества в арендуемых помещениях, доказательств фактического пользования помещениями после этой даты нет, кроме того, ответчиком произведены неотделимые улучшения в помещениях на сумму 693622 рубля, которые должны были быть зачтены в счет арендной платы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, извещения истцу, третьим лицам, представителю истца направлены телефонограммами и СМС-извещениями 13.02.2020, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»), что является извещением публичных органов и организаций.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности от 26.02.2019 Кривошеева Н.С. на доводах жалоба настаивала. Иные лица, участвующие в деле, не явились.

21.02.2020 в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда поступило заявление об отказе от иска, подписанное Недопекиным С.В. К заявлению приобщена копия нотариальной доверенности от 23.01.2020 № от Мальцевой С.В. на имя Недопекина С.В., удостоверенная нотариусом М. (зарегистрировано в реестре №).

Судебная коллегия не находит оснований для принятия данного заявления, поскольку в соответствии с публичным реестром доверенностей данная доверенность отменена 30.01.2020, а значит еще до направления заявления по почте (19.02.2020). Таким образом, заявление об отказе от иска подано неуполномоченным лицом и не имеет юридического значения для суда.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом обоснованно учтено, что между арендодателями и ответчиком в установленной форме заключен договор аренды, арендованные помещения переданы и используются арендатором, вместе с тем, арендные платежи в пользу истца не оплачивались.

По условиям договора арендатор оплачивает арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателей, либо в иной форме по согласованию сторон. Арендатор должен производить оплату не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Ответчиком доказательств перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателей в счет оплаты арендной платы, либо иных доказательств, подтверждающих факт выполнения обязанности по внесению арендных платежей, не представлено.

С учетом изложенного, суд обоснованно взыскал в пользу истца приходящиеся на ее долю арендные платежи с 01.01.2018 по 30.11.2018 и плату за фактическое пользование помещениями за период с 01.12.2018 по 30.06.2019.

Все доводы апелляционной жалобы ответчика повторяют его возражения в суде первой инстанции. Данные доводы были обоснованно отклонены судом с приведением исчерпывающих мотивов.

Так, суд первой инстанции верно не принял во внимание доводы ответчика о расторжении договора аренды с 28.05.2018 с подписанием соглашения о расторжении и акта приема-передачи помещений.

В соответствии со статьями 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае множественности лиц на стороне арендодателей соглашение о расторжении договорных отношений может быть достигнуто только со всеми из них.

Соглашение о расторжении договора аренды и акт от 28.05.2018 подписаны только двумя из арендодателей-сособственников, подписи Мальцевой С.В. в соглашении и акте нет.

Также суд обоснованно критично оценил и ссылки ответчика на односторонний отказ от аренды в связи с отключением электричества.

Основания для досрочного расторжения договора аренды арендатором предусмотрены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 5.2.3 договора арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, в случаях предусмотренных действующим законодательством, предупредив арендодателей не позднее, чем за два месяца о предстоящем его расторжении и освобождении арендуемого помещения. До подписания сторонами соглашения о расторжении договора и акта приемки-передачи помещения от арендатора арендодателям, а также до полного освобождения помещения, арендатор продолжает оплачивать арендную плату и прочие платежи по договору.

Доказательств направления истцу претензии от 25.05.2018 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды не имеется. Таким образом, уведомительный порядок одностороннего отказа от договора ответчиком не соблюден.

Более того, судом установлено, что уже 01.06.2018 электрификация помещений восстановлена, а сам ответчик, несмотря на составление документов о расторжении договора с частью собственников, продолжил фактическое пользование помещениями.

Доводы жалобы о том, что доказательств фактического пользования помещениями после 28.05.2018 не имеется, противоречат материалам дела. Так, судом обоснованно учтены материалы КУСП №25865 от 17.12.2018, а также материалы гражданского дела №А60-8905/2019, рассмотренного Арбитражным судом Свердловской области 16.04.2019, в соответствии с которыми ООО «Союз Авто» на момент проведения доследственной проверки в декабре 2018 года фактически занимало спорные помещения, осуществляло деятельность по автомобильному ремонту, директор общества Попов В.Н. представлял сотрудникам полиции договор аренды, участвовал в осмотре, подписывал протокол осмотра места происшествия 19.12.2018. В рамках арбитражного спора ООО «Союз Авто» оплатило одному из арендодателей Шубину В.Л. задолженность по спорному договору аренды за период с 01.01.2018 по 01.11.2018 в размере 416407, 67 рублей. Кроме того, судом учтена реклама общества, размещенная в поисковых системах сети Интернет о ведении предпринимательской деятельности по адресу спорных помещений.

Таким образом, судом с достоверностью установлено, что общество продолжало пользоваться спорными помещениями как после 28.05.2018, так и после истечения установленного договором срока аренды (после 01.12.2018).

Судом установлено, что срок действия договора аренды нежилых помещений № 1/18 от 01.01.2018 был установлен до 01.12.2018.

Согласно пункту 5.2 договора в случае, если ни одна из сторон не заявит в письменном виде до истечения срока действия договора о своем желании его расторгнуть, договор автоматически продлевается на неопределенный срок на тех же условиях. Аналогичные положения предусмотрены частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку к моменту истечения срока договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, а судом установлено, что после 01.12.2018 ответчик продолжил пользование помещениями, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенных срок, а значит, ответчик обязан вносить согласованную арендную плату (плату за пользование).

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что для расторжения договора достаточно лишь волеизъявления Мальцевой С.В., поскольку стороной арендодателей выступают четыре лица и лишь их совместное заявление об отказе от исполнения договора имеет юридическое значение. Вместе с тем, это на правильность расчета взысканных сумм не влияет, поскольку за их основу принята согласованная арендная плата.

Доказательств того, что сторона арендатора или арендодателей воспользовалась своим правом на отказ от договора, предусмотренным частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. Соглашений о расторжении договора, уведомлений об отказе от договора с актами приема-передачи помещений, составленными всеми сторонами по договору после декабря 2018 года, в материалах дела не имеется.

Не влияет на правильность взыскания сумм и вступившее в законную силу решение Ленинского районного суда г. Нижний Тагил от 13.01.2020 №2-2409/2019 о признании недействительным договора аренды в части передачи в аренду строения №5 по иску Коноплева О.Ю. к Автюшенко Д.В., Мальцевой С.В., Соловьевой Г.В., Шубину В.Л. Из решения суда следует, что договор признан недействительным в части передачи в аренду строения №5, поскольку на момент заключения договора одним из сособственников этого строения являлся Коноплев О.Ю., тогда как его согласия на распоряжение имуществом не имелось. При этом, Коноплев О.Ю. в ходе судебного разбирательства отказался от применения последствий недействительности сделки, производство по делу в этой части было прекращено.

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Судом установлено и не оспорено ответчиком, что истец является собственником 1/6 доли в праве собственности на строение №5, передала ответчику в пользование помещения в данном строении и требует плату за пользование, соответствующую размеру ее доли. Таким образом, оснований для отказа во взыскании с ответчика платы за фактическое пользование строением №5 не имеется. В соответствии с частью 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

С учетом изложенного, отказ суда в приостановлении производства по настоящему делу или в объединении гражданских дел не повлекло в итоге вынесения неверного решения.

Судом верно оценены доводы ответчика о необходимости зачета стоимости произведенного им ремонта помещений в счет задолженности по арендной плате.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации проведение текущего ремонта отнесено к обязанности арендатора, а капитального – арендодателя.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

По условиям договора аренды № 1/18 от 01.01.2018 ООО «Союз Авто» обязалось производить текущий ремонт по согласованию с арендодателями и не производить на объекте архитектурно-строительных реконструкций, переоборудование электрических, отопительных, сантехнических, вентиляционных систем, а также иных механизмов и конструкций без согласия арендодателей (пункты 2.2.6, 2.2.8 договора).

Судом верно указано на то, что на момент передачи нежилых помещений 01.01.2018 арендатору техническое состояние переданных в аренду помещений было осмотрено арендатором, установлено, что передаваемый объект находится в технически удовлетворительном состоянии и пригоден для эксплуатации (использования) по назначению, что подтверждается актом.

О необходимости проведения капитального ремонта не имеется указаний ни в договоре аренды, ни в акте, ни в дополнительных соглашениях между всеми арендодателями и арендатором. Доказательств неотложной необходимости в капитальном ремонте, отказа собственников в его проведении ответчиком не представлено.

Суд обоснованно критично отнесся к договоренностям арендатора и части арендодателей о проведении такого ремонта с зачетом его стоимости в счет арендных платежей, поскольку такие соглашения могли заключаться только со всеми арендодателями. Решение общего собрания собственников, которое представлено ответчиком в обоснование своих доводов, таким соглашением не является, проведено с существенными нарушениями порядка созыва, более того, о возможности зачета не свидетельствует.

Судом установлено, что, несмотря на технически удовлетворительное состояние помещений, спустя 16 дней с даты передачи помещений арендатору собственниками помещений и арендодателями - Соловьевой Г.В. и Автюшенко Д.В. без уведомления иных арендодателей и долевых собственников помещений, было проведено общее собрание по вопросам ремонта помещений в строении 5.

На общем собрании собственников нежилых помещений от 18.01.2018 Мальцева С.В. и Шубин В.Л. не присутствовали. Доказательства уведомления указанных арендодателей о проведении внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений, состоявшегося 18.01.2018, отсутствуют.

Решение о зачете понесенных за ремонт расходов в счет арендной платы на собрании 18.01.2018 не принимались, указанный вопрос в повестке дня собрания отсутствует. Утвержденная собранием смета расходов на ремонт общего имущества не представлена. А локальный сметный расчет, представленный ответчиком, не содержит сведений о его утверждении общим собранием 18.01.2019, он был согласован и утвержден сторонами договора подряда только 29.01.2018. Кроме того, доказательства фактического несения расходов по оплате работ по договору подряда в размере 693 622 рубля 96 копеек ООО «Союз Авто» (платежные документы по договору подряда) суду не представлены.

С учетом изложенного, основания для зачета каких-либо сумм в счет арендной платы по договору аренды № 1/18 от 01.01.2018 судом первой инстанции не установлены.

Вопросы улучшения арендованного имущества урегулированы статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и могут быть предметом самостоятельного иска арендатора.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика, повторяющие его возражения в суде первой инстанции, основанием к отмене или изменению решения суда не являются. На основании вышеизложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 16.12.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союз Авто» – без удовлетворения.

Председательствующий Некрасова А.С.

Судьи Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.