Решение по делу № 2-162/2020 от 20.01.2020

Дело № 2-162/2020

УИД 54RS0025-01-2020-000073-82

Поступило в суд: 28.01.2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Куйбышев НСО 12 марта 2020 г.

Куйбышевский районный суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Исаева И.Н.,

при секретаре Наумовой Л.А.,

с участием представителей Кормачева Н.А., Заикина Д.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «МеталлСнаб» к Реутовой Л. Н. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

у с т а н о в и л:

В обоснование иска истец указывает о том, что между застройщиком – ООО «Фирма «ИСТРА» и инвестором Реутовой Л.Н. был заключен договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого застройщик принял на себя обязательство построить и передать инвестору <адрес> общей площадью 29,85 кв.м., расположенную на 3 этаже во 2 подъезде строящегося 84 квартирного жилого дома, со встроено-пристроенными нежилыми помещениями для размещения объектов обслуживания (завершение строительства), расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, а Реутова Л.Н., как инвестор – оплатить застройщику инвестиционный взнос в общем размере 1 100 000 руб. путем внесения в кассу или на расчетный счет застройщика в соответствии с условиями договора. Факт полной оплаты инвестиционного взноса в общем размере 1 100 000 руб., произведенной способом в соответствии с условиями вышеуказанного договора долевого участия в строительстве ответчиком Реутовой Л.Н. подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 300 000 руб. и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 800 000 руб. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника ООО «Фирма «ИСТРА» была проведена процедура банкротства – наблюдение, утвержден временный управляющий. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ должник ООО «Фирма «ИСТРА» признан банкротом, открыто конкурсное производство до ДД.ММ.ГГГГ, утвержден конкурсный управляющий. ДД.ММ.ГГГГ в Арбитражный суд <адрес> обратилась Реутова Л.Н. с письменным заявлением о включении требования в размере 1 100 000 руб., составляющих размер основного долга, в реестр требований кредиторов должника – ООО «Фирма «ИСТРА». В процессе рассмотрения заявления Реутовой Л.Н. по договору долевого участия в строительстве, Арбитражным судом <адрес> было установлено, что Реутовой Л.Н. были исполнены обязательства в части полной оплаты в размере 1 100 000 руб., после чего ею заявлен отказ от исполнения данного договора, который предусматривал передачу жилого помещения. Арбитражный суд <адрес> пришел к выводу о том, что заявленное требование о включении в реестр требований кредиторов должника в сумме, уплаченной до расторжения этого договора, являются правомерными. На основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № требования Реутовой Л.Н. были признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов ООО «Фирма «ИСТРА» в размере основного долга в сумме 1 100 000 руб. с отнесением в третью очередь удовлетворения. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> была произведено ограничение прав и обременение данного объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, вид – ипотека в силу закона, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с ДД.ММ.ГГГГ – до исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительство, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, в том числе Реутова Л.Н., дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ №. Однако, ответчик с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в регистрационную службу не обращается, кроме того, с данным вопросом в банк, предоставивший ему кредит, должен обращаться вновь назначенный конкурсный управляющий ООО «Фирма «ИСТРА», назначенный на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. В связи с изложенным, истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительством жилого дома и земельного участка, чем нарушаются его права и законные интересы. Просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона за номером государственной регистрации №, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации – договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № с находящимся на нем объектом незавершенного строительства (многоквартирным жилым домом), с кадастровым номером №, исключить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, и взыскать с ответчика в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 14 000 руб.

В судебном заседании представитель истца Кормачев Н.А. уточнил исковые требования, и просил взыскать с ответчика в пользу истца, кроме того, расходы на оплату услуг представителя в суде в размере 8 000 руб.

Ответчик Реутова Л.Н. иск не признала.

Представитель ответчика Заикин Д.Г. считает, что иск не обоснован и удовлетворению не подлежит.

Представитель третьего лица – Банк ВТБ 24 (ЗАО) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен.

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ЗАО «Фирма «ИСТРА» и инвестором Реутовой Л.Н. был заключен договор долевого участия в строительстве, предметом которого является сотрудничество сторон в инвестиционной деятельности по строительству жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенными нежилыми помещениями для размещения объектов обслуживания (завершение строительства), расположенном по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 139-144).

Согласно п. 1.1 указанного выше договора, застройщик выполняет функции заказчика в строительстве дома, используя собственные и привлеченные денежные средства, в том числе средства данного инвестора, обязуясь обеспечить строительство жилого помещения и выделить часть доли инвестору – передать жилое помещение, указанное в п. 1.2 договора, а инвестор обязуется в полном объеме осуществить внесение инвестиционного вклада (л.д. 139).

В соответствии с п. 1.2 указанного выше договора, передаваемое помещение представляет собой квартиру общей площадью 38,8 кв.м., жилой площадью 29,85 кв.м., расположенное на отметке 6,16 в осях 15-21 и Г-Д на 3 этаже, 2 подъезд, <адрес> (л.д. 139).

Согласно п. 1.3 указанного выше договора, вкладом инвестора в строительстве жилого помещения является внесение его доли в строительство в виде инвестиционного взноса в размере и способом, определенным условиями договора (л.д. 139).

В соответствии с п. 1.5 указанного выше договора, срок ввода дома в эксплуатацию – 4 квартал 2013 года, передача жилого помещения инвестору – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 139).

Согласно п. 3.1 указанного выше договора, размер инвестиционного взноса пропорционален общей площади жилого помещения и составляет 1 100 000 руб. на момент подписания договора. Инвестиционный взнос оплачивается инвестором путем внесения в кассу или на расчетный счет застройщика в срок до ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в сумме 300 000 руб. за счет собственных средств, и путем перечисления в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации договора кредитных денежных средств в сумме 800 000 руб., предоставляемых Реутовой Л.Н. Банком ВТБ 24 (ЗАО) на условиях кредитного договора, заключаемого банком с Реутовой Л.Н. (л.д. 141).

На основании казанного выше договора долевого участия в строительстве Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация сделки участия в долевом строительстве за регистрационным №, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона за регистрационным № (л.д. 144).

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, обязательства Реутовой Л.Н. по указанному выше договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ исполнены ею в полном объеме.

Согласно п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с п.п. 4 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», денежное требование – требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

В соответствии с п. 1 ст. 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Как следует из вступившего в законную силу определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника – ООО «Фирма «ИСТРА» введена процедура банкротства – наблюдение, с применением правил параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщика» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В связи с открытием ДД.ММ.ГГГГ конкурсного производства в отношении застройщика Реутовой Л.Н. в порядке ст. 201.5 Закона о банкротстве заявлен отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, о чем в адрес застройщика ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление. Принимая во внимание, что обязательства Реутовой Л.Н. по договору долевого участия в строительстве исполнены в полном объеме в сумме 1 100 000 руб., заявлен отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, Арбитражный суд <адрес> пришел к выводу о правомерности заявленного требования в сумме денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, признал обоснованным и включил требования Реутовой Л.Н. в реестр требований кредиторов ООО «Фирма «ИСТРА» в размере 1 100 000 руб. с отнесением в третью очередь удовлетворения (л.д. 9-11).

Таким образом, ответчик Реутова Л.Н., отказавшись от исполнения договора долевого участия в строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, заявила денежное требование к ООО «Фирма «ИСТРА» в рамках дела о банкротстве застройщика и была включена в реестр требований кредиторов ООО «Фирма «ИСТРА» в размере 1 100 000 руб. – основной долг с отнесением в третью очередь удовлетворения.

Как следует из условий договора купли-продажи имущества на открытых торгах от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема передачи имущества, продавец – ООО «Фирма «ИСТРА» в лице конкурсного управляющего Сартакова С.Г. передал в собственность покупателю – ООО «МеталлСнаб» незавершенный строительством объект с кадастровым номером № и земельный участок площадью 3 490,74 кв.м., кадастровый №, на котором расположен объект, местонахождение: <адрес>, назначение: жилое, строительный объем 19 161,97 куб.м., общая стоимость которого составляет предложенную покупателем цену 6 551 000 руб. (л.д. 12, 13).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ООО «МеталлСнаб» на указанные выше незавершенный строительством объект и земельный участок, а также в Единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с участником долевого строительства Реутовой Л.Н. (л.д. 40-43).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд признает необоснованными доводы ответчика о том, что в связи с приобретением указанного выше недвижимого имущества с обременением в виде ипотеки к истцу перешли обязательства застройщика-банкрота ООО «Фирма «ИСТРА» перед дольщиком, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с абз. 3 п. 9 ст. 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из отчета конкурсного управляющего ООО «Фирма «ИСТРА» следует, что задолженность перед Реутовой Л.Н., признанной арбитражным судом кредитором третьей очереди, погашена в размере 13,4 % от суммы, включенной в реестр требований кредиторов должника (л.д. 104-115).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № конкурсное производство в отношении ООО «Фирма «ИСТРА» завершено, при этом, суд исходил из следующего. В газете «Коммерсантъ» № от ДД.ММ.ГГГГ опубликованы сведения о введении конкурсного производства в отношении должника, реестр требований кредиторов должника закрыт ДД.ММ.ГГГГ. В реестр требований кредиторов должника на ДД.ММ.ГГГГ включены требования кредиторов на общую сумму 32 563 488 руб. 12 коп.: первой очереди на сумму 100 000 руб., второй очереди на сумму 921 774 руб. 19 коп., третьей очереди на сумму 15 318 024 руб. 39 коп., четвертой очереди на сумму 16 223 689 руб. 54 коп. По итогам инвентаризации имущества у должника выявлен незавершенный строительством объект стоимостью 34 924 399 руб., иного имущества у должника не выявлено. Торги посредством публичного предложения состоялись ДД.ММ.ГГГГ, победителем торгов согласно протоколу о результатах проведения закрытых торгов по лоту № (публичное предложение №) признан единственный участник торгов – ООО «МеталлСнаб», цена, предложенная участником, составила 6 551 000 руб. Между ООО «Фирма «ИСТРА» и ООО «МеталлСнаб» ДД.ММ.ГГГГ подписан договор купли-продажи имущества. Требования кредитором первой и второй очереди погашены полностью, частично требования кредиторов третьей очереди, четвертая очередь не погашалась по причине недостаточности имущества. Ликвидационные мероприятия проведены в полном объеме (ликвидационный баланс сдан в налоговую инспекцию, расчетные счета закрыты, документы для сдачи на хранение в архив не переданы от предыдущего конкурсного управляющего, получена справка ПФР), отсутствует возможность получения каких-либо денежных средств для расчетов с кредиторами, отсутствует какое-либо имущество у должника, а также отсутствуют средства для дальнейшего ведения конкурсного производства. Мероприятия, необходимые для завершения процедуры конкурсного производства в отношении данного должника конкурсным управляющим выполнены, отчет конкурсного управляющего содержит исчерпывающие сведения о результатах проведенной им процедуры банкротства и подтвержден соответствующими документами (л.д. 102-102об.).

Таким образом, завершение конкурсного производства в отношении ООО «Фирма «ИСТРА» повлекло прекращение обязательств последнего, не погашенных в ходе процедуры банкротства.

Кроме того, из договора купли-продажи имущества на открытых торгах от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи к нему также не следует, что ООО «МеталлСнаб» является правопреемником по обязательствам ООО «Фирма «ИСТРА», не погашенных в ходе процедуры банкротства, что в свою очередь также свидетельствует о том, что ООО «МеталлСнаб», приобретая указанные выше объект незавершенного строительства и земельный участок на открытых торгах в рамках дела о банкротстве ООО «Фирма «ИСТРА», получил данные объекты недвижимости свободными от каких-либо притязаний третьих лиц.

Также, суду не представлено доказательств подтверждающих довод ответчика о недобросовестном поведении истца в ходе конкурсного производства в отношении ООО «Фирма «ИСТРА», кроме того, указанный довод ответчика опровергается также вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда <адрес>, изложенными выше.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что данное обременение в виде ипотеки в силу закона нарушает права и законные интересы ООО «МеталлСнаб», являющегося собственником незавершенного строительством объекта с кадастровым номером № и земельного участка площадью 3 490,74 кв.м. с кадастровым номером №, на котором расположен объект по адресу: <адрес>, суд приходит к выводу о том, что следует прекратить обременение в виде ипотеки, установленной в пользу Реутовой Л.Н. на основании договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером № с находящимся на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером №, и исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует из платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, при подаче искового заявления в суд, истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. (л.д. 59).

Таким образом, с учетом требований истца подлежащих удовлетворению, с ответчика следует взыскать в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из договора о возмездном оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ и заявки № к нему, а также расходных кассовых ордеров от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, истцом были оплачены услуги представителя за оказание консультационно-юридических услуг в размере 1 000 руб., за составление искового заявления в размере 5 000 руб., за участие в судебном заседании в размере 8 000 руб., за участие в судебном заседании, назначенном на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 000 руб. (л.д. 46, 47, 53, 54, 55, 162).

Учитывая характер заявленного спора, объем и сложность выполненной представителем работы, соразмерность защищаемого права и суммы вознаграждения представителю, исходя из требования разумности, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика расходов на оплату консультационно-юридических услуг в размере 1 000 руб. и услуг на оплату представителя за составление искового заявления в размере 5 000 руб. следует удовлетворить в полном объеме, а требования истца о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в суде следует удовлетворить частично, а именно в размере 7 000 руб.

Руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Прекратить обременение в виде ипотеки, установленной в пользу Реутовой Л. Н. на основании договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером № с находящимся на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Реутовой Л. Н. в пользу ООО «МеталлСнаб» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 13 000 руб., а всего 19 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья         подпись Исаев И.Н.