Решение по делу № 33-7049/2020 от 05.10.2020

Судья Титова А.Н.      Дело № 33-7049

№ 2-1916/2020

УИД 64RS0043-01-2020-000370-24

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 октября 2020 года                               город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Перовой Т.А.,

судей Кудаковой В.В., Смородиновой Н.С.,

при секретаре Шпановой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к Вартаняну В.Р. о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе Вартаняна В.Р. на решение Волжского районного суда города Саратова от 17 июля 2020 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Кудаковой В.В., объяснения представителя Вартаняна В.Р. – Зайцевой Е.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов») обратилась в суд с иском к Вартаняну В.Р. о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 922 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Требования мотивированы тем, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 30 июня 2008 года № Т-4095-р с ФИО заключен договор аренды от 04 июля 2008 года № 434 указанного земельного участка для индивидуального жилищного строительства, сроком на 25 лет. Арендатором земельного участка в настоящее время является Вартанян В.Р. Однако земельный участок не освоен и не используется для строительства, что является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В адрес ответчика направлялись предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды, уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, однако Вартанян В.Р. в добровольном порядке договор не расторг. В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора администрация МО «Город Саратов» обратилась в суд с указанными требованиями.

Решением Волжского районного суда города Саратова от 17 июля 2020 года исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды № 434 от 04 июля 2008 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 922 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе Вартанян В.Р. просит отменить решение суда, полагает, что суд не дал оценку фактическим обстоятельствам дела, неправильно применил закон к спорным правоотношениям. Указывает, что в представленном истцом предупреждении от 14 мая 2019 года не содержится предупреждения о необходимости исполнения ответчиком обязательства в конкретный разумный срок. Тем самым не соблюден досудебный порядок расторжения договора. Вместе с тем, ответчиком предпринимаются меры по освоению земельного участка с целью обеспечения возможности строительства объекта в соответствии с установленным в отношении земельного участка видом разрешенного использования, при этом судом не установлены обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении условий договора аренды со стороны арендатора. Автор жалобы указывает, что с 2014 года в связи с перенесенным <данные изъяты> он не может самостоятельно передвигаться и является инвалидом 2 группы.

В соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела заблаговременно размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены о заседании надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу, что имеются предусмотренные п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основания для отмены судебного постановления.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 04 июля 2008 года между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ФИО заключен договор аренды № 434 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 922 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 25 лет.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 14 августа 2008 года права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04 июля 2008 года № 434 перешли к Вартаняну В.Р. В соответствии с п. 5.2.2 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с п. 4.1.2 договора аренды арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с положениями п. 4.1.3 договора аренды должностным лицом муниципального земельного контроля произведен осмотр указанного земельного участка, в ходе которого установлено, что представленный в аренду земельный участок не огорожен и свободен от строений.

26 мая 2019 года в адрес Вартаняна В.Р. направлено предупреждение о необходимости предоставления документов, подтверждающих освоение земельного участка. Ввиду непредоставления документов, 21 июля 2019 года в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 04 июля 2008 года № 434.

Администрация МО «Город Саратов», ссылаясь на то, что Вартанян В.Р. допустил существенное нарушение условий договора аренды, не используя предоставленный земельный участок в соответствии с основным видом разрешенного использования в течение установленного срока, обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением в течение трех лет, доказательств того, что ответчиком были предприняты меры по освоению земельного участка, а также то, что у арендатора имелись препятствия для освоения и использования участка по целевому назначению суду не представлено, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В связи с этим ссылку суда на положения п. 4.1.2 договора аренды земельного участка нельзя признать правомерной.

Кроме того, суд не учел, что договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного суда РФ от 14 марта 2017 года № 18-КГ17-14.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела, ответчик при рассмотрении дела ссылался на наличие объективных обстоятельств, исключавших использование (освоение) арендуемого им земельного участка.

Стороной ответчика суду первой инстанции в подтверждение возражений относительно исковых требований и в обоснование доводов о принятии мер, направленных на освоение земельного участка были представлены копии проекта одноквартирного дома № 35-63 от 2008 года, подготовленного ООО Строительная фирма «Мера»; договора № 20/04-2020 подряда на выполнение работ по монтажу водоснабжения, канализации от 20 апреля 2020 года; локального сметного расчета (локальная смета) 2020 года, однако данные обстоятельства судом первой инстанции оставлены без внимания.

Кроме того, судебная коллегия приобщила к материалам дела в качестве новых доказательств, представленные Вартаняном В.Р. документы: копии квитанций арендной платы за 2018, 2019, 2020 годы; фотографии земельного участка, подтверждающие ограждение земельного участка по периметру забором; копию договора от 14 августа 2020 года об оказании услуг по транспортировке отходов растительного происхождения (ветки, листва, ботва и т.п.), копию квитанции от 14 августа 2020 года об оплате договора.

Судебной коллегии также были представлены документы о состоянии здоровья Вартаняна В.Р., а именно: копия выписки из карты стационарного больного № о нахождении в 2014 году на стационарном лечении в отделении реанимации № 3 Саратовской областной клинической больницы с диагнозом: <данные изъяты>; копии справки серия МСЭ-2017 № об установлении 28 марта 2019 года Вартаняну В.Г. второй группы инвалидности; копии индивидуальной программы реабилитации или абилитации инвалида, выдаваемой Федеральными государственными учреждениями медико-социальной экспертизы к протоколу проведения медико-социальной экспертизы от 28 марта 2019 года.

Таким образом, учитывая, что договором аренды земельного участка от 04 июля 2008 года № 434 конкретные сроки его освоения не предусмотрены, а арендатором осуществляются действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене по правилам ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, как постановленное с существенным нарушением норм материального права с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда города Саратова от 17 июля 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к Вартаняну В.Р. о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Председательствующий

Судьи