Решение по делу № 2-126/2024 (2-4989/2023;) от 21.06.2023

Дело № 2-126/2024 31 января 2024 года

УИД: 29RS0023-01-2023-004036-3079

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Епифановой С.В.,

при секретаре Фофановой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в городе Северодвинске гражданское дело по иску Скопец ..... к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск», Мацулевичу ..... о признании недействительными результатов аукциона по продаже земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Скопец Е.И. обратилась в суд с иском к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» (далее – Администрация Северодвинска) о признании недействительными результатов аукциона по продаже земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки (Т1 л.д. 3-8).

В обоснование заявленных требований указано, что 30.12.2013г. по договору купли-продажи приобрела у Судавной Н.И. строение (жилой дом), расположенный по адресу: г. Северодвинск, СНТ «..... В подтверждение заключенного договора составлена расписка, согласно которой Судавная Н.И. получила по указанной сделке от истца 300000 руб. В тот же день истец оплатила вступительный взнос в СНТ, ей была выдана членская книжка. При оформлении сделки истец полагала, что одновременно с правом собственности на садовый дом она приобрела право пользования на земельный участок, на котором расположено строение.

08.08.2022г. неизвестный мужчина спилил замок и повесил свой. Обратившись в полицию (по результатам проверки) ей стало известно, что прежний собственник Судавная Н.И. до совершения сделки с истцом отказалась от права собственности на земельный участок в пользу муниципального образования «Северодвинск». Летом 2022г. органом местного самоуправления организованы торги в форме аукциона, в результате которых собственником земельного участка стал Мацулевич А.С.

На указанном участке расположены принадлежащие истцу постройки – садовый дом и баня. Жилой дом не поставлен на кадастровый учет.

Полагая, что Администрацией Северодвинска был продан земельный участок, обремененный правами истца, просила суд признать недействительными результаты аукциона по продаже спорного земельного участка, договор купли-продажи земельного участка, применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности на победителя аукциона вернуть земельный участок в муниципальную собственность (Т1 л.д.3-4).

Определением суда от 07.09.2023г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен Мацулевич А.С.

Истец, её представитель Батищева Т.В. в судебном заседании требования поддержали.

Представитель Администрации Северодвинска, третьего лица КУМИ Администрации Северодвинска по доверенности Ожигина Е.Р. в судебном заседании с иском не согласилась, просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований. Пояснила, что с 2013г. земельный участок находится в муниципальной собственности, поскольку предыдущий собственник от участка отказалась. Сведений о том, что на земельном участке находятся строения не имелось; обязанности выяснять данное обстоятельство на Администрацию Северодвинска не возложено.

Ответчик Мацулевич А.С., его представитель Гончаренко И.В. с требованиями не согласились. Заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик Мацулевич А.С., пояснил, что в СНТ «Беломор» у него имеется другой земельный участок на праве собственности, которым он давно пользуется. Решив приобрести еще один земельный участок, он нашел на сайте Администрации Северодвинска объявление об открытии аукциона по продаже земельных участков, среди которых был спорный.

Перед тем, как участвовать в аукционе, он осматривал земельный участок: за забором была заросшая трава, участок имел неухоженный вид. На сам участок он не заходил, осматривал его из-за забора, встав на колесо автомобиля: видел крышу дома и баню (остальные постройки увидел после приобретения участка). Понять, что участком кто-то пользуется, было невозможно. С целью выяснения вопроса о том, пользуется ли кто-то данным земельным участком, в СНТ не обращался.

После приобретения участка, он сорвал висевший на калитке замок, зашел на территорию, где увидел другие постройки. Соседи сообщили ему, что земельным участком пользуются другие люди. После чего он повесил свой замок, оставил записку с номером телефона и уехал.

Представитель ответчика полагала, что исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат, поскольку право собственности истца на расположенные на земельном участке строения в установленном законом порядке не зарегистрировано; на геодезическом плане указанных построек нет. Расписка, представленная истцом в подтверждение договора купли-продажи, содержит указание на приобретаемые «строения», что не позволяет определить предмет договора, в связи с чем договор является незаключенным. Предыдущий собственник земельного участка не зарегистрировала право собственности на жилой дом и строения, при этом отказалась от земельного участка в пользу муниципального образования.

Представленный истцом технический паспорт на дом не соответствует требованиям действующего законодательства. Ходатайствовала о назначении по делу строительно-технической экспертизы для определения относится ли дом, находящийся на спорном земельном участке к объекту капитального строения или нет.

Третье лицо Судавная Н.И. извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, направила представителя.

Представитель третьего лица Судавной Н.И. – Матигоров И.Г. с требованиями не согласился. Пояснил, что Судавная Н.И. по расписке продала истцу жилой дом, сарай и баню на спорном земельном участке.

Третье лицо СНТ «Беломор», извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в суд своего представителя не направило. Ранее представитель СНТ «Беломор» Игнатович А.С. пояснил, что истец является членом СНТ, ежегодно и своевременно оплачивает членские взносы. Администрация Северодвинска не выясняла в СНТ имеются ли строения на спорном земельном участке, и пользуется ли кто-либо земельным участком.

Третьи лица КУМИ Администрации Северодвинска, Управление Росреестра по Архангельской области и НАО, извещенные о времени и месте судебного заседания в суд своих представителей не направили.

В соответствии со 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом при данной явке.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, допросив свидетелей Сынкову Г.Н., Скопец К.С., оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, решением Северодвинкой городской мэрии от 05.02.1993г. №4-13 земельный участок №..... по улице ..... в СНТ «Беломор» был предоставлен на праве собственности Судавной Н.И., что подтверждается свидетельством от 19.02.1993г. №Ар028-5485 (Т1 л.д.178).

28.11.2013г. Судавная Н.И. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО с заявлением о прекращении права собственности на указанный земельный участок (Т1 л.д.176-177).

Право собственности Муниципального образования «Северодвинск» на указанный земельный участок зарегистрировано 05.12.2013г. (Т1 л.д.93).

30.12.2013г. Судавная Н.И. приняла от Скопец Е.И. денежные средства в размере 300000 руб. за строение в СНТ «Беломор» улица 37 участок 4, что подтверждается распиской (Т1 л.д.6).

На основании указанного договора купли-продажи Судавная Н.И. по ее заявлению исключена из списков членов СНТ «Беломор» 30.12.2013г., а Скопец Е.И. принята в члены СНТ «Беломор», в подтверждение чего 30.12.2013г. ей выдана членская книжка, согласно которой истец с 2013г. вносит членские взносы (Т1 л.д. 3-10, 149-152).

Таким образом, в пользовании истца Скопец Е.И. с 30.12.2013г. находится земельный участок площадью 721 кв.м. расположенный по адресу: Архангельская область, Северодвинск, СНТ «Беломор» улица ..... кадастровый номер .....

14.06.2022г. Мацулевич А.С. обратился в Администрацию Северодвинска с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность, по результатам рассмотрения которого 24.06.2022г. Администрация Северодвинска опубликовала извещение о предоставлении земельного участка (Т1 л.д. 134,129-131,133).

Поскольку в течение 30 дней с даты публикации заявлений иных заинтересованных лиц о намерении участвовать в аукционе по предоставлению земельного участка не поступило, Администрация Северодвинска 27.07.2022г. заключила с Мацулевичем А.С. договор купли-продажи указанного земельного участка № 71/22 (Т1 л.д. 135-137). Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в ЕГРП 17.08.2022г. (Т1 л.д. 93-95).

Изложенные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, сторонами не оспариваются, в связи с чем признаются судом установленными.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Таким образом, основанием недействительности сделки в соответствии со статьей 168 ГК РФ является нарушение закона или иного правового акта.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Между тем, согласно исковому заявлению о нарушении прав Скопец Е.И. стало известно 08.08.2022г. Сведений об иной дате получения истцом сведений о нарушении её прав, ответчиком не представлено. Поскольку с исковым заявлением истец обратилась в суд 16.06.2023г. (Т1 л.д.83 – штамп на конверте), срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 ГК РФ, истцом не пропущен.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, когда на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, собственникам таких зданий (п.4 ст. 39.16 ЗК РФ)

Кроме того, согласно действующему законодательству не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно представленной истцом расписке от 30.12.2013г. Судавная Н.И. приняла от Скопец Е.И. денежные средства в размере 300000 руб. за строение в СНТ «Беломор» улица ..... (Т1 л.д.6).

Обстоятельство приобретения истцом по указанному договору купли-продажи именно дачного дома, бани и сарая, на спорном земельном участке, подтверждается показаниями свидетелей Сынковой Г.Н., Скопец К.С., допрошенных судом в судебном заседании 30.11.2023г., а также представителем третьего лица – Судавной Н.И. – Матигорова И.Г., являющейся продавцом по договору от 30.12.2013г.

Как установлено судом, на основании указанного договора купли-продажи Скопец Е.И. принята в члены СНТ «Беломор», в подтверждение чего 30.12.2013г. ей выдана членская книжка, согласно которой истец с 2013г. вносит членские взносы.

Оценивая представленную расписку, исходя из буквального толкования её содержания, с учетом показаний свидетелей и иных представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что 30.12.2013г. истец по договору купли-продажи приобрела у Судавной Н.И. дачный дом, по вышеуказанному адресу.

Оснований для иного толкования предмета договора у суда не имеется.

Факт владения и пользования истцом указанным домом и постройками на спорном земельном участке также подтверждается представленными в дело договорами на технологическое присоединение к электросетям в 2021г., договора энергоснабжения от 19.01.2022г., бурение скважины от 01.07.2015г., документами, подтверждающими приобретение и установку теплицы от 10.10.2016г., изготовление и установку забора от 21.07.2016г. и 26.06.2016г. (Т1 л.д.209-222).

Таким образом, в ходе рассмотрения гражданского дела установлено, что на спорном земельном участке расположены дачный дом, баня и сарай, принадлежащие истцу.

Между тем, нахождение на земельном участке здания, сооружения, принадлежащих иным лицам, при этом как следует из положений пунктов 10, 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, сооружение может быть как объектом капитального строительства, так и некапитальным строением, независимо от наличия на данные объекты зарегистрированных прав, является объективным препятствием для реализации права на приобретение земельного участка в силу п.4 ст. 39.16 ЗК РФ, а также пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательства признания в соответствии со статьей 222 ГК РФ расположенных на спорном земельном участке объектов самовольной постройкой и принятии решения об их сносе в материалы дела не представлены.

Наоборот, наличие на земельном участке дачного дома и бани, принадлежащих истцу, ответчиками не оспаривалось.

Довод представителя ответчика об отсутствии зарегистрированного права на данные строения, равно как и характер данных строений (капитальные или некапитальные) в силу приведенных выше положений закона, правового значения не имеют (в связи с чем определением суда от 31.01.2024г. отказано в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о назначении по делу строительно-технической экспертизы).

Данные обстоятельства в совокупности с приведенными выше требованиями Земельного кодекса Российской Федерации позволяют суду сделать вывод о том, что сделка по продаже спорного земельного участка была проведена Администрацией Северодвинска в нарушение требований действующего законодательства, в связи с чем, заключенный договор купли-продажи спорного земельного участка от 27.07.2022г. № 71/22 признается судом недействительным.

Кроме того, оценивая обстоятельства отказа Судавной Н.И. от прав на земельный участок, предшествующий купли-продажи дачного дома, путем подачи заявления в ЕГРП 28.11.2013г. (Т1 л.д.176-177) суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены пунктом 2 статьи 53 Земельного кодекса, согласно которому отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него установлен статьей 30.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон N 122-ФЗ).

В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Поскольку нормами Земельного кодекса Российской Федерации не определено понятие отказа от права собственности на земельный участок как основания прекращения права собственности, в данном случае применимы общие нормы гражданского законодательства.

В соответствии со статьей 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Исходя из смысла названной нормы, отказ от права собственности заключается в полном отстранении собственника от принадлежавшей ему вещи, а не в отказе только от титула собственника при возможном сохранении отдельных правомочий.

Как установлено судом, на спорном земельном участке находятся строения (сооружения), принадлежавшие на праве собственности Судавной Н.И. по состоянию на 28.11.2013г.

Согласно абзацу 2 статьи 236 ГК РФ отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Между тем, в случае, когда земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, при заявлении отказа от права собственности на земельный участок собственник фактически не устраняется от владения и пользования участком, поскольку за ним в силу статьи 552 и пункта 2 статьи 271 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации сохраняется право пользования участком в связи с нахождением на нем принадлежащей данному лицу недвижимости и при отчуждении недвижимости указанное право переходит к ее приобретателю.

Таким образом, одно только формальное заявление собственника об отказе от права собственности на земельный участок при фактическом сохранении у него правомочий владения и пользования участком не свидетельствует о реальном намерении такого лица устраниться от всех правомочий в отношении земельного участка, составляющих содержание права собственности на него, и не может рассматриваться как отказ от права собственности, предусмотренный статьями 235, 236 ГК РФ в качестве основания прекращения права собственности.

Кроме того, согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 35 того же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о несоответствии заявления Судавной Н.И. об отказе от права собственности на земельный участок требованиям законодательства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о недействительности сделки купли-продажи, заключенной между Администрацией Северодвинска и Мацулевичем А.С. 27.07.2022г.

Истец просит применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности на победителя аукциона вернуть земельный участок в муниципальную собственность.

Удовлетворяя заявленные требования и применяя последствия недействительности сделки в порядке ч. 2 ст. 167 ГК РФ, суд: прекращает право собственности Мацулевича А.С. на спорный земельный участок; возвращает спорный земельный участок в муниципальную собственность; взыскивает с Администрации Северодвинска в пользу Мацулевича А.С. денежные средства в сумме 68 293 руб. 12 коп., уплаченные им по договору купли-продажи земельного участка, а также признает за истцом Скопец Е.И. право пользования данным земельным участком.

Между тем, поскольку аукцион по продаже спорного земельного участка Администрацией Северодвинска не проводился, в удовлетворении требований в данной части суд отказывает.

В соответствии с частью 6 статьи 98 ГПК РФ в случае удовлетворения исковых требований расходы на проведение экспертизы, не оплаченной ранее стороной, ходатайствовавшей о назначении экспертизы, возмещаются стороной не в пользу которой принято решение.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 248 руб. 79 коп., исходя из цены иска (стоимость земельного участка по договору купли-продажи 68293 руб. 12 коп.), по 1 124 руб. 40 коп. с каждого.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Скопец ..... (паспорт .....) к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» (ИНН 2902018137), Мацулевичу ..... (паспорт .....) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор от 27.07.2022г. № 71/22 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ....., площадью 721 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, Северодвинск, СНТ «Беломор» улица ....., заключенный между администрацией городского округа Архангельской области «Северодвинск» и Мацулевичем ......

Применить последствия недействительности сделки:

- прекратить право собственности Мацулевича ..... на земельный участок с кадастровым номером ....., площадью 721 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, Северодвинск, СНТ «Беломор» улица .....

- возвратить земельный участок с кадастровым номером ....., площадью 721 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, Северодвинск, СНТ «Беломор» улица ..... в муниципальную собственность городского округа Архангельской области «Северодвинск»;

- взыскать с администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» в пользу Мацулевича ..... уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 27.07.2022г. № 71/22 денежные средства в сумме 68 293 (шестьдесят восемь тысяч двести девяносто три) руб. 12 коп.;

- признать за Скопец ..... право пользования земельным участком с кадастровым номером ..... площадью 721 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, Северодвинск, СНТ «Беломор» улица .....

В удовлетворении исковых требований Скопец ..... к администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск», Мацулевичу ..... о признании недействительными результатов аукциона по продаже земельного участка отказать.

Взыскать с администрации городского округа Архангельской области «Северодвинск» в пользу Скопец ..... судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 124 (одна тысяча сто двадцать четыре) руб. 40 коп.

Взыскать с Мацулевича ..... в пользу Скопец ..... судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 124 (одна тысяча сто двадцать четыре) руб. 40 коп.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий С.В. Епифанова

Мотивированное решение по делу изготовлено 07 февраля 2024 года.