Решение по делу № 2-309/2022 (2-3979/2021;) от 10.08.2021

Дело № 2-309/2022

УИД 21RS0025-01-2021-004402-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 марта 2022 года город Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары под председательством судьи Михайловой А.Л., при секретаре судебного заседания Солдатовой Н.В., с участием представителя истца Вальцевой А.А., ответчика Краснова А.Г., его представителя Карпеева С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Сбербанк в лице Волго-Вятского Банка в лице Чувашского отделения № 8613 к Краснову Андрею Григорьевичу о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по нему и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

с учетом уточнения требований от ДД.ММ.ГГГГ, принятых к производству суда определением от ДД.ММ.ГГГГ, ПАО Сбербанк в лице Волго-Вятского Банка в лице Чувашского отделения № (далее также Банк) обратилось в суд с иском к Краснову А.Г. о расторжении кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, досрочном взыскании задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 699 442,66 руб., в том числе: основной долг – 1 114 453,38 руб., проценты – 532 918,13 руб., неустойка – 52 071,15 руб., а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 16 697,21 руб.; обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру <данные изъяты> принадлежащую на праве собственности ответчику, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости равной 70% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта в размере 2 655 356,90 руб.

Требования мотивированы тем, что между сторонами заключен указанный кредитный договор, согласно которому кредитор предоставил заемщику кредит «Приобретение готового жилья» в размере 1 800 000 руб. на срок по ДД.ММ.ГГГГ под 16,75% годовых.

В обеспечение кредитного обязательства ответчиком был предоставлен залог (ипотека) объекта недвижимости – указанной выше квартиры.

Банк выполнил свои обязательства, однако ответчик систематически не исполняет свои обязательства, нарушая условия о сроках платежа, в связи с чем за ним образовалась задолженность в заявленном размере.

Требование истца от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении договора оставлено ответчиком без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» в лице Чувашского отделения № 8613 Вальцева А.А. исковые требования с учетом уточнения поддержала.

Ответчик Краснов А.Г., его представитель Карпеев С.Л. выразили несогласие с экспертной оценкой квартиры, не соответствующей ее реальной рыночной стоимости ввиду повышения в настоящее время цен на недвижимое имущество, возражали против удовлетворения требований,

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно статьям 809, 811 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. В случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации со дня, когда она должна быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу, если иное не предусмотрено законом или договором займа.

Статьями 309, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Как следует из материалов дела, подписывая ДД.ММ.ГГГГ заявление-анкету на получение «Нецелевого кредита под залог недвижимости», ДД.ММ.ГГГГ кредитный договор № (Индивидуальные условия кредитования), ДД.ММ.ГГГГ заявление на зачисление кредита, Краснов А.Г. заключил с ПАО Сбербанк кредитный договор на сумму 1 800 000 руб. сроком на 60 месяцев с уплатой процентов 16,75% годовых. Обязательства по договору Банком исполнены в полном объеме, кредит был выдан ответчику.

Согласно пунктам 8, 6 Индивидуальных условий погашение кредита осуществляется в соответствии с Общими условиями кредитования путем перечисления со счета ответчика или счета третьего лица, открытого у кредитора, 60 ежемесячных аннуитетных платежей в соответствии с Графиком платежей.

Из пункта 3.3 Общих условий следует, что уплата процентов за пользование кредитом производится в платежные даты в составе ежемесячного аннуитетного платежа.

Пунктом 12 Индивидуальных условий предусмотрена ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора, размер неустойки (штрафа, пени) или порядок их определения в размере 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

В пункте 3.4 Общих условий указано, что при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере, указанном в договоре.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и самостоятельно определяют все его условия.

Ответчик был ознакомлен и согласен с Индивидуальными и Общими условиями предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов, о чем свидетельствуют его подписи в Индивидуальных условиях, однако он систематически нарушал условия о сроках платежей.

ДД.ММ.ГГГГ между Банком и Красновым А.Г. было заключено дополнительное соглашение к кредитному договору, согласно которому:

- сумма задолженности заемщика на указанную дату составила 1 186 178,53 руб., в том числе: остаток основного долга – 1 114 453,38 руб., сумма процентов за пользование кредитом – 67 099,37 руб., сумма признанных заемщиком неустоек – 4 625,78 руб.;

- кредитор предоставляет заемщику отсрочку в погашении основного долга сроком на 24 месяца на период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Погашение кредита производится заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей от ДД.ММ.ГГГГ;

- кредитор предоставляет заемщику отсрочку в погашении платежей по начисляемым процентам сроком на 24 месяца, начиная со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- срок возврата кредита увеличен и составляет 120 месяцев, считая с даты зачисления суммы кредита на счет банковского вклада/счет дебетовой банковской карты заемщика.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов, уплате неустойки в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, которое было оставлено ответчиком без ответа.

Согласно расчету истца за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ответчика образовалась задолженность в размере 1 699 442,66 руб., в том числе: основной долг – 1 114 453,38 руб., проценты – 532 918,13 руб., неустойка – 52 071,15 руб.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик не выполняет взятые на себя обязательства по кредитному договору с учетом дополнительного соглашения, исковые требования истца о взыскании образовавшейся задолженности подлежат удовлетворению.

Проверив представленный истцом расчет задолженности, суд находит его правильным и принимает его. Возражений по расчету ответчиком не представлено, не представлено также доказательств погашения задолженности в какой-либо части. В связи с этим суд удовлетворяет требование о взыскании долга в заявленном размере.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая, что Банк обратился к ответчику ДД.ММ.ГГГГ с требованием о досрочном возврате задолженности, предоставив срок для добровольного ее погашения не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако в предусмотренный срок сумма задолженности ответчиком не была возвращена, суд полагает обоснованным требование истца о расторжении договора.

Истец просит обратить взыскание на заложенное имущество, а именно на квартиру <данные изъяты> путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости, равной 70% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта, в размере 2 655 356,90 руб.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В силу статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом; соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно выписке из ЕГРН собственником указанной квартиры является Краснов А.Г., право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (запись №).

Согласно пункту 10 Индивидуальный условий в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору: залог (ипотеку) указанной квартиры. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 70% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости.

На указанный объект недвижимости зарегистрирована ипотека в силу закона.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой указанной квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ДД.ММ.ГГГГ залогодателем Красновым А.Г. и зарегистрированной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ПАО Сбербанк. Права истца подтверждаются отметкой в закладной.

Залоговая стоимость предмета залога, исходя из оценочной стоимости с применением поправочного коэффициента, устанавливается по соглашению между первоначальным залогодержателем и залогодателем в размере 2 156 000 руб.

С учетом изменений, внесенных в кредитный договор, отраженных в заключенном между сторонами дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день было подписано соглашение об изменении условий Закладной.

В связи с неактуальностью оценки квартиры, указанной в отчете ООО «Центр оценки и экспертизы «АвтоАссистанс» от ДД.ММ.ГГГГ №, по заявленному стороной ответчика в ходе судебного разбирательства ходатайству определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения стоимости заложенного имущества на дату оценки, проведение экспертизы поручено ООО «Институт оценки и консалтинга».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры ответчика на дату проведения оценки составляет 3 793 367 руб.

В пунктах 1, 2 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона, согласно которому продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Между сторонами возник спор относительно начальной продажной цены заложенного имущества.

На основании требований пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Учитывая приведенные нормы, суд полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с заключением судебной экспертизы, равную восьмидесяти процентам рыночной стоимости. При этом, вопреки позиции Банка, условия договора об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 70% от его рыночной стоимости, предусмотренные сторонами договора, не могут применяться при установлении начальной продажной цены судом в силу императивных требований подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке.

В связи с этим, а также принимая во внимание ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по кредитному договору, в целях удовлетворения требований истца суд считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество. В соответствии с приведенными нормами и отчетом ООО «Институт оценки и консалтинга» № от ДД.ММ.ГГГГ начальная продажная цена заложенной квартиры определяется судом в размере 3 034 693,60 руб., что составляет 80% от 3 793 367 руб., способ реализации - публичные торги.

Ответчик, заявляя несогласие с начальной продажной стоимостью квартиры, ссылается на произошедший в феврале 2022 года скачок цен, в связи с чем считает неактуальной на сегодняшний день произведенную экспертом оценку от ДД.ММ.ГГГГ.

Отклоняя этот довод, суд исходит из следующего.

На основании статей 203, 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления, вправе изменить способ и порядок его исполнения.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом об ипотеке в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют, в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации, что впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

Установление начальной продажной цены предмета залога в размере, указанном судом в решении выше, не нарушает прав ответчика, поскольку реализация имущества посредством публичных торгов предусматривает шаги на повышение цены и, соответственно, получение наибольшей выручки от реализации заложенного имущества.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу Банка подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 16 697,21 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

расторгнуть кредитный договор №, заключенный между публичным акционерным обществом "Сбербанк России" и Красновым Андреем Григорьевичем ДД.ММ.ГГГГ;

взыскать с Краснова Андрея Григорьевича в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 699 442,66 руб., в том числе: основной долг – 1 114 453,38 руб., проценты – 532 918,13 руб., неустойка – 52 071,15 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 697,21 руб.;

обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру <данные изъяты> принадлежащую на праве собственности Краснову Андрею Григорьевичу, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 3 034 693,60 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Председательствующий судья А.Л. Михайлова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.