Решение по делу № 8Г-4978/2021 [88-5568/2021] от 31.05.2021

ДЕВЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

               Номер дела в суде первой инстанции: № 2-8139/2019

           УИД 14RS0035-01-2019-010541-75

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

от 22 июня 2021 года № 88-5568/2021

г.Владивосток

    Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего                   Шевцовой Т.С.

судей                                              Ковалёва С.А., Куликовой И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Платонова Аркадия Федоровича к Надыбиной Юлии Юрьевне о взыскании оплаты за наем жилого помещения

по кассационной жалобе представителя Надыбиной Ю.Ю. – Чистоедова Д.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 29 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Ковалёва С.А., судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

у с т а н о в и л а :

Платонов А.Ф. обратился в суд к Надыбиной Ю.Ю. с вышеуказанным иском, в обоснование указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Указанная квартира передана предыдущим собственником - ОАО ННГК «Саханефтегаз» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № в срочное возмездное владение и пользование ФИО6 на срок 20 лет.

Приложение № к названному договору аренды, в котором должен быть установлен размер платы за пользование жилым помещением, отсутствует; согласно справки ООО «Профоценка» от ДД.ММ.ГГГГ № среднерыночная стоимость арендной платы указанной квартиры на дату выдачи справки составляет 22000 руб.

Ссылаясь на то, что с момента приобретения истцом в собственность указанной квартиры ответчик обязанность по внесению платы за пользование квартирой не исполняет,    истец просил установить размер ежемесячной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 22 000 руб. в месяц, изложив пункт 5.1 договора в следующей редакции «За указанное в пункте 1.1. договора жилое помещение арендатор вносит арендодателю плату ежемесячно в размере 22 000 руб. в месяц, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, в форме наличного расчета». Просил взыскать с ФИО2 задолженность по оплате по договору аренды от 25.05.2005г. № за период 01.07.2016г. по 01.07.2019г. в размере 792 000 руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда <адрес> (Якутия) от ДД.ММ.ГГГГ Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части отказа во взыскании с ФИО2 арендной платы за жилое помещение, в указанной части вынесено новое решение, которым с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана арендная плата за пользование жилым помещением в размере 792 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 120 руб. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Определением ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда <адрес> (Якутия) от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда <адрес> (Якутия) от ДД.ММ.ГГГГ решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Определением ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда <адрес> (Якутия) от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое апелляционной рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от ДД.ММ.ГГГГ решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. С ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана плата за найм жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 792 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 340 руб.

Изменены условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО ННГК «Саханефтегаз» и ФИО12 (Гилязовой) Ю.Ю., изложив пункт 5.1 договора в следующей редакции «За указанное в пункте 1.1. договора жилое помещение арендатор вносит арендодателю плату ежемесячно в размере 22 000 руб. в месяц, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, в форме наличного расчета».

В кассационной жалобе представителя ФИО2 – ФИО11 поставлен вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от ДД.ММ.ГГГГ, оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Проверив в порядке и пределах статей 379.5-379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Судами установлено и из материалов дела следует, что ФИО1 по договору купли-продажи от 23.07.2014г. приобрел в собственность у ОАО ННГК «Саханефтегаз» квартиру, расположенную по адресу : <адрес>. Договор купли-продажи заключен по результатам торгов в рамках процедуры банкротства ОАО ННГК «Саханефтегаз».

Между ОАО ННГК «Саханефтегаз» (арендодатель) и ФИО7 (в настоящее время в связи с изменением фамилии – ФИО2) (арендатор) был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условий которого на основании решения профсоюзного комитета ОАО ННГК «Саханефтегаз» арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение по адресу : <адрес> для использование в целях проживания ФИО7, ФИО8 на срок 20 лет, с 25.07.2005г. по 25.07.2025г. (п.1); за указанное жилое помещение арендатор вносит арендную плату ежемесячно в размере согласно расчету арендной платы (приложение 1 к настоящему договору) не позднее 5-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя (п.5.1); переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды (п.7.6).

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном порядке 07.09.2005г.

Указанное в договоре аренды жилое помещение передано по акту приема-передачи от 26.07.2005г. от ОАО ННГК «Саханефтегаз» ФИО7

Согласно представленных истцом справок о средней рыночной стоимости от 13.10.2014г. №, от 14.05.2019г. № ООО «Профоценка» рыночная стоимость аренды 1-комнатной квартиры общей площадью 48,5 кв.м. расположенной по адресу по адресу : <адрес> на дату выдачи справок примерно составляет соответственно 22000-23000, 22000-24000 руб., не включая расходы на коммунальные услуги.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 05.12.2016г. по делу №    по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО9, ФИО8, ФИО10 о признании утратившими право пользования указанным выше жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения отменено решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 20.03.2019г., по делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

10.04.2015г. ФИО1, в адрес ФИО2 направлено уведомление с предложением о согласовании размера платы за найм указанного выше жилого помещения в размере средней рыночной стоимости – 22000 руб. с учетом справки о средней рыночной стоимости от 13.10.2014г. №.

15.05.2019г. истец повторно направил ответчику уведомление о согласование стоимости найма жилого помещения с учетом справки о средней рыночной стоимости от 14.05.2019г. № ООО «Профоценка».

Отсутствие в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ положений (приложения) о размере платы за пользование жилым помещением, неисполнение ответчиком обязанности    по внесению платы за пользование жилым помещением послужило основанием для обращения истца в суд с указанными выше требованиями.

Ответчица исковые требования не признала.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции, сославшись на ч.1 ст.7, ст.90, ст.153    Жилищного кодекса РФ, указав на то, что непредоставление истцом ответчику полного расчета по коммунальным услугам является уважительной причиной невнесения платы за жилое помещение не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) при новом рассмотрении дела ДД.ММ.ГГГГ, установив, что оплата за найм квартиры производилась ответчицей до ноября 2012 года включительно, с декабря 2012 г. оплата ответчиком не производится, сославшись на отсутствие возможности установить реальный размер оплаты за найм жилого помещения в месяц по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что ответчиком расчет платы за найм не предоставлен, исходила из представленных истцом сведений о средней рыночной стоимости найма аналогичных жилых помещений.

При разрешении исковых требований в части изменения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ суд апелляционной инстанции, указав, что договор аренды указанного жилого помещения был заключен с ФИО2 как работником ОАО ННКГ «Сахнефтегаз» на льготных условиях пришел к выводу о том, что смена собственника квартиры    на основании договора купли-продажи от 23.07.2014г свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, по мнению суда апелляционной инсанации, при отсутствии в договоре размера платы за найм жилого помещения ФИО1 как наймодатель в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора с установлением среднерыночного размера платы за найм жилого помещения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела, приведя в судебном постановлении положения ст.ст.450, 451, п.1 ст.671, ст.675, 678, 682 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы изложенные судом апелляционной инстанции в апелляционном определении от ДД.ММ.ГГГГ сделаны с нарушением норм материального права, в связи с чем согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно статьи 682 Гражданского кодекса РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п.2).

В соответствии с п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Из установленных судами обстоятельств следует, что право собственности на указанную выше квартиру перешло к ФИО1 в период действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ответчик является нанимателем (арендатором). Следовательно, с учетом приведенных положений Гражданского кодекса РФ и п. 7.6 договора после перехода к ФИО1 права собственности на квартиру договор аренды продолжает действовать на прежних условиях.

При таких обстоятельствах    при разрешении предъявленного истцом требования о взыскании оплаты за наем жилого помещения суду следовало исходить из условий    заключенного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а при отсутствии    в договоре соответствующего условия определить размер платы за пользование жилым помещением при сравнимых условиях.

Поскольку судом апелляционной инстанции было установлено, что указанное жилое помещение было предоставлено истцу на льготных условиях в связи с работой в ОАО ННКГ «Сахнефтегаз», а в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ конкретный размер платы не установлен, суду следовало определить соответствует ли указанный истцом размер платы на пользование жилым помещением в размере средней рыночной стоимости    условиям предоставления ФИО2 жилого помещения при заключении договора в 2005г.

На необходимость установления данных обстоятельств с учетом подлежащих применению к спорным правоотношениям норм материального права было указано судебной коллегией по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции в определении от ДД.ММ.ГГГГ

Вопреки этому в нарушение ч.4 ст.390 Гражданского процессуального кодекса РФ     судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) при новом рассмотрении дела указанные обстоятельства оставлены без исследования и правовой оценки.

Из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) следует, что представитель ФИО2 – ФИО11 указывал на наличие оригиналов квитанций по оплате аренды, утверждал о том, что размер ежемесячной платы за жилое помещения по условиям заключенного договора до 2012г составлял 2000 руб.

Однако судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом разъяснений содержавшихся в п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" вопрос о приобщении к материалам дела квитанций    не разрешен, оценка обоснованности объяснений представителя истца о размере платы за жилое помещение по договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2000 руб. ежемесячно не дана.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что переход права собственности от предыдущего собственника указанного жилого помещения к ФИО1 свидетельствует о существенном изменении обстоятельств и, как следствие, наличии оснований для изменения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сделан в противоречии с приведенными выше положениями закона, из которых следует, что при переходе права собственности на жилое помещение, являющееся предметом ранее заключенного договора найма, условия договора найма сохраняются.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что принятое    судом апелляционной инстанции по результатам    нового рассмотрения дела 29.03.2021 г. решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме не отвечает требованиям законности и обоснованности.

Допущенные судом апелляционной инстанции    при новом рассмотрении дела 29.03.2021 г. нарушения закона в соответствии с требованиями ст.ст. 379.6, 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ влекут отмену апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 29 марта 2021 с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть указанные выше недостатки, принять меры к установлению обстоятельств, имеющих значения для правильного разрешения дела, и разрешить в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а :

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 29 марта 2021 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия).

Председательствующий

Судьи