Решение по делу № 33-1085/2018 от 26.12.2017

Судья: Орская Т.А. Дело №33-1085/2018 (33-39349/2017)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

Председательствующего Мадатовой Н.А.,

судей Матета А.И., Фоминой Н.И.,

при секретаре Фткуллиной Л.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 января 2018 года апелляционную жалобу Ажимова К. С., Ажимовой О. Н., на решение Одинцовского городского суда Московской области от 15 декабря 2016 года по делу по иску Ажимова К. С., Ажимовой О. Н. к ООО «ФСК Лидер» о признании договора в части недействительным, обязании передачи квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

заслушав доклад судьи Матета А.И.,

объяснения истца, а также представителя Ажимовой О.Н. - Ажимова К.С. и представителя ответчика ООО «ФСК Лидер» - Ротову Е.И.,

У С Т А Н О В И Л А:

Ажимов К.С. и Ажимова О.Н. обратились в суд с иском к ООО «ФСК Лидер» и, уточнив первоначально заявленные исковые требования, просили:

признать недействительными условия, изложенные в абз. 3 п. 2.3, пунктах 3.2.2; 3.2.4.1; 3.2.4.2; 3.2.9; 4.2.4.; 8.4 Договора долевого участия №СКЛ-4/5-5-306-1/АН, заключенного между сторонами 25.11.2016 г., как не соответствующие закону и нарушающие их права как потребителей;

признать недействительным односторонний акт передачи квартиры от 01.09.2016 г. и обязании ООО «ФСК Лидер» передать истцам квартиру по трехстороннему акту приема-передачи;

взыскать с ООО «ФСК Лидер» неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства за период с <данные изъяты> по день фактического исполнения, компенсацию морального вреда в сумме по 50 000 руб. в пользу каждого, и штраф по ст. 13 Закона «О защите прав потребителей».

В обоснование своих требований указали, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор долевого участия, согласно условиям, которого ответчик обязался в срок не позднее <данные изъяты> передать истцам объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, однако свои обязательства до настоящего времени не исполнил, в связи с чем истцы вынуждены были обратиться в суд.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 15.12.2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19.04.2017 года, исковые требования удовлетворены частично.

Признаны недействительными п.п. 3.2.4.1, 3.2.4.2 договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты> С ООО «ФСК Лидер» в пользу каждого из истцов взыскана неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 500 руб., компенсация морального вреда – 200 руб., штраф - 250руб. В остальной части требований отказано.

Постановлением президиума Московского областного суда № 673 от 20.12.2017г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам отменено и дело направленно на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении апелляционной жалобы Ажимова К.С. и Ажимовой О.Н. в судебном заседании апелляционной инстанции их представитель доводы жалобы поддержал, просил решение суда отменить в указанной части, по основаниям указанным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика ООО «ФСК Лидер» - Ротова Е.И. просила решение суда оставить без изменения, в случае удовлетворения применить положения ст. 333 ГК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия находит основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ для изменения решения суда как постановленного не в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

    В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом первой инстанций и выразились в следующем.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ) возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Как следует из материалов дела, <данные изъяты> между сторонами заключен Договор №СКЛ-4/5-5-306-1/АН участия в долевом строительстве.

В оспариваемых истцами пунктах договора устанавливается, что участник долевого строительства (истцы) извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию Многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определенным Застройщиком при вводе Многоквартирного дома в эксплуатацию до даты заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления или определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения самоуправления Многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

Участник заключает договор управления многоквартирным домом с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи Объектами перечисляет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за два месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию Многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией (3.2.4.1); Участник (истец) в течение 5 рабочих дней со дня предъявления Застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи Объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию Объекта долевого строительства и доли в общем имуществе Многоквартирного дома, включая, не ограничиваясь затратами на оплату расходов, связанных с управлением Многоквартирного дома, содержанием и обеспечением сохранности общего имущества в нем, на оплату за холодное, горячее водоснабжение, вод ответвление, отопление и электроснабжение Объекта, иные услуги, связанные с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей Многоквартирный дом за период с момента ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи Объекта (п. 3.2.4.2).

Судом установлено, что данные пункты договора являются недействительными, поскольку противоречат нормам действующего законодательства, в частности ст. 153 ЖК РФ, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В рассматриваемом случае ответчик включил в договор долевого участия пункт, который регулирует порядок расчетов потребителя – дольщика с третьим лицом – управляющей компанией, за оказание данной компанией услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества в будущем, что также является нарушением прав потребителя.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик неправомерно включил в договор пункт, который возлагает на дольщика обязанность компенсировать затраты застройщика, связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи квартиры, т.е. до момента, когда у потребителя возникло какое-либо право на конкретное жилое помещение, что ущемляет установленные законом права потребителя.

Вместе с этим судебная коллегия приходит к отказу в удовлетворении апелляционной жалобы в части признания пунктов договора абз. 3 п. 2.3, пунктах 3.2.2; 3.2.9; 4.2.4.; 8.4 Договора долевого участия №СКЛ-4/5-5-306-1/АН недействительными, так как данные пункты договора не противоречат действующему законодательству, истцы при подписании согласились на выполнение данных пунктов добровольно без какого либо принуждения, обратного в силу ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Что касается требований об увеличении взысканных сумм неустойки, компенсации морального вреда и штрафа судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 6 Федерального закона от <данные изъяты> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" (далее – Закон № 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона №214-ФЗ, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно пункту 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенных норм материального права, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

В данном случае установлено судом и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между ООО «ФСК «Лидер», с одной стороны, и Ажимовым К.С., Ажимовой О.Н., с другой, был заключен договор №СКЛ-4/5-5-306-1/АН участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построитель жилой дом (корпус 4) по строительному адресу: <данные изъяты>, 1А, 1Б, 21 и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцам квартиру в срок до <данные изъяты>. Истцы, в свою очередь, обязались оплатить 4 188 175 руб., что ими исполнено.

<данные изъяты> ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

<данные изъяты> ответчиком в адрес истцов за исх. <данные изъяты> было направлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче в срок до <данные изъяты> В названном сообщении истцам предложено до подписания акта приема-передачи произвести доплату в размере 914, 65 руб. за увеличение площади квартиры по договору.

В уведомлении также было указано, что одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства принял обязательство заключить договор управления и перечислить на расчетный счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за два месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию жилого дома и коммунальных услуг.

Разъяснено, что приемка-передача квартиры будет производиться исключительно по предварительной записи и после поступления указанной суммы на расчетный счет застройщика в офисе представителя застройщика – ООО «Лидер Эксплуатация». Указаны адреса сайтов и номер телефона для записи на приемку квартиры.

<данные изъяты> истцами произведена доплата в размере 914, 65 руб. за увеличение стоимости квартиры.

По электронной переписке <данные изъяты> и <данные изъяты> истцы с сотрудником уполномоченной ответчиком организации согласовали дату принятия квартиры и получения ключей на <данные изъяты>, в адрес истцов направлены приложения в виде квитанций на оплату технического обслуживания и возмещение расходов.

<данные изъяты> за вх. <данные изъяты>-НИ уполномоченным застройщиком лицом -ООО «Лидер-Эксплуатация» было получено заявление от Ажимова К.С., в котором он сообщал, что в этот же день произведен осмотр квартиры, однако сотрудник уполномоченной организации Ионов А.Л. отказался от выдачи ключей и акта приема-передачи квартиры по причине неисполнения истцом обязанности по оплате услуг застройщика по эксплуатации объекта до передачи квартиры и аванса за коммунальные услуги за два месяца вперед. Данные требования истцом обозначены неправомерными, одновременно заявлено требование о незамедлительной передаче ему ключей и квартиры по акту приема-передачи.

Требование о передаче квартиры в согласованные сроки, с перечислением причин отказа истцам в подписании акта приема-передачи в день осмотра квартиры (<данные изъяты>) уполномоченной застройщиком организацией, было вручено и получено также ООО «ФСК «Лидер» <данные изъяты>

Ответ на требование истцов от <данные изъяты> с предложением принять квартиру был направлен им по почте заказным письмом <данные изъяты>

При этом <данные изъяты> ( т.е. до момента направления в адрес истцов ответа на их требование) ответчиком был составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства истцам, согласованный начальником отдела сопровождения клиентов, со ссылкой на то, что участник в установленный срок к приемке квартиры не приступил и квартиру не принял.

По утверждению истцов ключи от квартиры переданы им только <данные изъяты>

Разрешая при указанных обстоятельствах возникший спор, суд первой инстанции признал правомерность требований истцов о взыскании с ответчика неустойки в соответствии с положениями ч. 2 ст. 6 Закона №214-ФЗ, придя к выводу о наличии вины ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства.

Однако, удовлетворяя в части указанные требования, суд счел возможным с учетом соответствующего заявления ответчика применить к спорным правоотношения положения п.1 ст. 333 ГК РФ, снизив заявленный размер неустойки до 500 руб. (более чем в 280 раз) в пользу каждого из истцов.

При этом в качестве мотивов такого снижения суд указал на факт уклонения самих истцов от подписания акта приема-передачи и не предоставление ими доказательств наличия оснований для неподписания соответствующего акта.

Таким образом, при разрешении данных требований судом первой инстанции сделаны взаимоисключающие выводы, т.к. взыскание неустойки за просрочку нарушения обязательств по передаче квартиры является юридическим фактором виновных действий застройщика, а уменьшение в этой ситуации гражданско-правовой ответственности застройщика перед участником долевого строительства в виде снижения размера неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ обусловлено лишь необходимостью соблюдения баланса интересов сторон и определением соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, а не установлением наличия вины участника долевого строительства.

Между тем, мотивировав снижение неустойки именно фактом уклонения самих истцов от подписания акта приема-передачи квартиры, суд не учел, что данное обстоятельство свидетельствует о злоупотреблении участником долевого строительства своими правами и является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки, а не для снижения ее размера (п. 25 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 19.07.2017 г.).

При этом, констатировав, что истцы уклонились от принятия квартиры и не представили доказательств невозможности принятия объекта долевого строительства, суд допустили нарушения норм как процессуального, так и материального права, поскольку исходя из системного толкования положений ч.2 ст. 56 ГПК РФ, п.4 ст. 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, лежит на исполнителе, а не на потребителе.

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В исковом заявлении и в ходе судебного разбирательства по делу истцами последовательно утверждалось, что они явились в согласованный день (<данные изъяты>) для осмотра квартиры и получения ключей, произвели осмотр объекта, но в подписании акта приема - передачи им было отказано уполномоченной застройщиком организацией. Данный отказ был обусловлен неисполнением истцами обязанности оплатить авансом коммунальные платежи за два месяца вперед, а также компенсацию расходов застройщика по содержанию жилого дома с момента ввода в эксплуатацию до передачи участнику квартиры по акту.

В подтверждение этим доводам истцами были представлены соответствующие доказательства: уведомление ответчика о принятии квартиры, в котором содержалось указание, что одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства принял обязательство по уплате обозначенных платежей; электронную переписку, которой подтверждается, что истцам были выставлены квитанции на их оплату; претензии от 21.06.2016 г. и 28.06.2016 г., в которых истцы просили незамедлительно передать им квартиру.

Ответчик, в свою очередь, принимая позицию надлежащего исполнения принятых обязательств, ссылался лишь на надлежащее уведомление истцов о готовности объекта и его принятии. Однако доказательств, подтверждающих, что истцы не явились на осмотр квартиры в согласованную дату, либо отказались от подписания акта приема-передачи квартиры, ответчиком представлено не было.

Также материалы дела не содержат сведений о том, что застройщиком были предприняты меры для передачи истцам квартиры по заявленным претензиям от <данные изъяты> и <данные изъяты>, врученным ответчику до окончания срока принятия квартиры (<данные изъяты>), в которых такие требования содержались. Ответ на претензию с предложением явиться для оформления приема-передачи квартиры ответчиком был подготовлен <данные изъяты> и направлен по почте только <данные изъяты>, тогда как уже <данные изъяты> застройщиком был составлен односторонний акт о приеме-передаче квартиры.

Учитывая доводы истцов и представленные ими доказательствам, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 67, 195, 198 ГПК РФ оценивает действия ООО «ФСК Лидер» как недобросовестное исполнение застройщиком взятых по договору долевого участия обязательств и приходит к выводу об частичном удовлетворении апелляционной жалобы, в части взыскания размера неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 15 декабря 2016 года изменить в части взыскания размера неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Апелляционную жалобу Ажимова К. С. и Ажимовой О. Н. удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ФСК Лидер» в пользу Ажимова К. С. и Ажимовой О. Н. 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в счет оплаты неустойки, 5 000 (пять тысяч) рублей в счет компенсации морального вреда и 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей в счет оплаты штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, а всего взыскать 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей на каждого.

В остальной части судебное решение от 15 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи