Решение по делу № 2-217/2018 от 27.12.2017

Дело № 2-217/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 сентября 2018 года г. Черногорск

Черногорский городской суд Республики Хакасия

в составе председательствующего судьи И.Р. Коголовского,

при секретаре Н.В. Поляковой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мамонович В.В. к Дерюшеву О.Г., Астафьевой О.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество

и встречному исковому заявлению Дерюшева О.Г., Астафьевой О.С. к Мамонович В.В. о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств,

при участии в судебном заседании представителя Мамонович В.В. – Байкаловой Т.И. на основании доверенности от ***, Астафьевой О.С., Дерюшева О.Г., его представителя Варфоломеева Е.Н. на основании доверенности от ***,

У С Т А Н О В И Л :

Мамонович В.В. обратился в Черногорский городского суд Республики Хакасия с исковым явлением к Дерюшеву О.Г., Астафьевой О.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 27.10.2016, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***,, установив начальную продажную стоимость в сумме 440 440 руб., мотивировав требования тем, что сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, по условиям которого цена дома составляет 450 000 руб., цена земельного участка – 200 000 руб., однако ответчиками обязанность по оплате приобретенного недвижимого имущества до настоящего времени не исполнена в полном объеме, задолженность составляет 400 000 руб. Полагая, что ответчики незаконно пользуются данными денежными средствами, истец в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ предъявил ко взысканию 32 857 руб. 54 коп. за период с 02.02.2017 по 29.12.2017. Также просит взыскать 500 руб. расходов по оплате услуг оценщика и 20 000 руб. расходов, связанных с оплатой услуг представителя.

Ответчики Дерюшев О.Г., Астафьева О.С., не согласившись с предъявленными исковыми требованиями, предъявили в суд встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств в сумме 250 000 руб., мотивировав требования тем, что во время эксплуатации дома обнаружены скрытые дефекты, выявить которые на момент покупки не представлялось возможным.

Определением суда от 25.04.2018 встречное исковое заявление принято к производству.

В судебном заседании представитель Мамонович В.В. – Байкалова Т.И. поддержала заявленные исковые требования, возражая против встречных исковых требований, указав, что покупателями (ответчиками) земельный участок и дом осмотрены, они были ими удовлетворены, каких-либо дефектов и недостатков, о которых бы им не было сообщено продавцом не обнаружено, что отражено в договоре купли-продажи, подписанным всеми сторонами.

Астафьева О.С., Дерюшев О.Г. и его представитель Варфоломеев Е.Н. исковые требования не признали, настаивали на удовлетворении встречных исковых требований.

Заслушав устные пояснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Между Мамонович В.В. (продавцы) и Дерюшевым О.Г., Астафьевой О.С. (покупатели) 27 октября 2016 года заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателям в общую долевую собственность (1/4 доли Дерюшеву О.Г. и 3/4 доли Астафьевой О.С.) земельный участок площадью 650 к.м. и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пунктам 3, 4 договора стороны оценивают земельный участок и жилой дом в 650 000 руб., из которых земельный участок – 200 000 руб., жилой дом – 450 000 руб. Расчет за земельный участок и жилой дом будет произведен следующим образом: 250 000 руб. переданы продавцу покупателями до подписания договора, 400 000 руб. будут выплачены в срок до 01.02.2017.

Из пункта 8 договора следует, что отчуждаемый земельный участок и жилой дом покупателями осмотрен, покупателя удовлетворены техническим состоянием земельного участка и жилого дома, установленного путем его внутреннего и наружного осмотра до заключения договора и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых не было сообщено продавцом.

Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован 02.11.2016, что подтверждается отметкой управления Росреестра по Республике Хакасия на договоре, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Покупателю Дерюшев О.Г. и Астафьева О.С. 10.02.2018 направили в адрес Мамонович В.В. уведомление о расторжении договора купли-продажи, указав, что во время эксплуатации жилого дома обнаружены скрытые дефекты, выявить которые на момент покупки не представилось возможным. Полученное 13.02.2018 требование оставлено Мамонович В.В. без удовлетворения, что послужило основанием для обращения со встречным исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу положений статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, заявляя требование о расторжении договора, Дерюшев О.Г. и Астафьева О.С. в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должны доказать факт продажи им жилого дома с неустранимыми недостатками, которые не были оговорены продавцом и возникли до передачи объекта покупателю либо по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно выполненному ООО «Абаканпроект» по поручению суда экспертному заключению жилой дом, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ***, по состоянию на 27.10.2016 имел дефекты конструкций (крыши, ограждающих стен, отсутствия ленточного фундамента), которые являются видимыми при сплошном осмотре дома без выполнения каких-либо разрушительных действий и не относятся к скрытым дефектам. Жилой дом не противоречит требованиям для жилых помещений, проживание в нем возможно. Также экспертом указано, что стоимость жилого дома по состоянию на 27.10.2016 с учетом его технического состояния составляет 450 000 руб.

Заключение эксперта полностью соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является последовательным, представляется суду мотивированным, обоснованным и правильным. Оснований для его не принятия судом не установлено.

Суд критически относится к выводам, изложенным в техническом отчете ООО «Атриум», выполненном по заказу Дерюшева О.Г., о том, что техническое состояние строительных конструкций жилого дома «ограниченно работоспособное» и частично «аварийное», поскольку в установленном законом порядке он таковым не признан, полномочиями на дачу подобного заключения обладает межведомственная комиссия, создаваемая органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47).

С учетом указанных обстоятельств, истцами по встречному иску в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что имеющиеся недостатки жилого дома, являются скрытыми, которые не были оговорены продавцом при совершении сделки купли-продажи.

Суд также учитывает, что частью 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. О том, что данные недостатки являются неустранимыми, либо не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени истцами по встречному иску не заявлялось, соответствующих доказательств не предоставлялось.

Из пояснений Дерюшева О.Г. и Астафьевой О.С. следует, что после приобретения указанного жилого дома они вселились в него, согласно пункту 8 договора знакомы с его техническим состоянием, претензий к качеству жилого дома не высказывали. Претензии к качеству приобретенного дома и наличии скрытых дефектов, которые не были оговорены при его продаже и выявлены лишь в ходе эксплуатации жилого дома, Дерюшев О.Г. и Астафьева О.С. стали высказывать после предъявления к ним иска о взыскании долга по договору купли-продажи – спустя полтора года после заключения договора и его исполнения продавцом по передаче жилого дома покупателям, что не может свидетельствовать о добросовестном поведении со стороны покупателей (истцов по встречному иску).

При указанных обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований Дерюшева О.Г. и Астафьевой О.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, а также возврате уплаченных денежных средств, в связи с чем отказывает в удовлетворении встречного искового заявления.

Рассматривая исковые требования Мамонович В.В., суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В связи с тем, что факт ненадлежащего исполнения Дерюшевым О.Г. и Астафьевой О.Г. взятых на себя обязательств по договору купли-продажи жилого дома с земельном участком по оплате приобретенного недвижимого имущества в полном объеме в срок до 01.02.2017 подтверждается материалами дела и ответчиками не оспаривается, доказательств обратного не представлено, суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Мамонович В.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского процессуального кодекса РФ за период с 02.02.2017 по 29.12.2017.

Определяя подлежащую взысканию сумму долга и процентов с каждого из ответчиков, суд пришел к следующему.

Из договора купли-продажи от 27.10.2016 следует, что отчуждаемые объекты недвижимости (земельный участок и жилой дом) передаются ответчикам в общую долевую собственность: Дерюшеву О.Г. – ? доли, Астафьевой О.С. – ? доли, в связи с чем у каждого из ответчиков возникла обязанность по оплате стоимости недвижимого имущества пропорционально приобретаемой доли: Дерюшеву О.Г. в сумме 162 500 руб., Астафьевой О.С. – 487 500 руб.

Согласно пункту 4 договора, а также представленной в материалы дела расписки от 27.10.2016 покупателями продавцу переданы денежные средства в сумме 250 000 руб.

Поскольку ни в договоре, ни в расписке о передаче денежных средств не указано кто из покупателей в какой сумме передает денежные средства, суд полагает, что данные денежные средства переданы пропорционально приобретаемым долям: Дерюшевым О.Г. в сумме 62 500 руб., Астафьевой О.С. – 187 500 руб. Достоверных доказательств обратного ответчиками не представлено. При этом, суд не может принять в качестве такого доказательства протокол согласования цены (приложение к договору поручения от 24.10.2016), согласно которому Дерюшев О.Г. передал денежные средства в сумме 280 000 руб. для последующей передачи Мамонович В.В. за приобретаемый жилой дом и земельный участок, поскольку исходя из расписки от 27.10.2016 денежные средства по договору купли-продажи передавались продавцу лично покупателями.

При этом, суд критически относится к пояснениям ответчика Астафьевой О.С. о том, что она расчет по договору купли-продажи не производила, поскольку из предъявленного встречного искового заявления следует, что оба ответчика предъявляют требования об уплаченной по договору денежной суммы.

Таким образом, с Дерюшева О.Г. подлежит взысканию 100 000 руб. долга и 8214 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, с Астафьевой О.С. – 300 000 руб. долга и 24 643 руб. 15 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 4 договора до полного расчета отчуждаемые земельный участок и жилой дом будут находиться в залоге у продавца.

Право собственности ответчиков на объекты недвижимости, а также регистрация ограничения (обременения) права в истца подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено. Следовательно, требование об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным и подлежит удовлетворению, поскольку материалами дела подтверждается нарушение обязательства по исполнению обязательств по договору, а также значительность суммы задолженности.

При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

С предложенной истцом начальной продажной ценой имущества ответчики согласились.

Согласно статье 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

С учетом изложенного, суд принимает стоимость имущества, установив его начальную продажную стоимость при реализации с публичных торгов в сумме 440 440 руб.

За составление справки о средней рыночной стоимости объектов недвижимости истец уплатил ООО АО «Енисей» 500 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 03.08.2017. На основании статей 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данные расходы подлежат взысканию с ответчиков.

Истец также заявил о взыскании 20 000 руб. судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя, в подтверждение чего представил договор поручения от 18.07.2017, заключенный с Байкаловой Т.И., содержащий расписку о получении последней денежных средств в сумме 20 000 руб. за оказанные услуги по составлению искового заявления и представлению интересов в суде.

Согласно части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Исследуя материалы дела, соотнеся размер понесенных истцом в ходе судебного разбирательства расходов с объемом защищаемого права, учитывая незначительное время, которое мог затратить на подготовку искового заявления представитель, незначительный объем представленных с исковым заявлением документов, категорию и фактическую сложность спора, предъявление ответчиками встречного иска, количество и продолжительность судебных заседаний, исходя из объема фактически выполненной представителем истца работы, суд приходит к выводу о разумности предъявленных ко взысканию судебных расходов в сумме 15 000 руб.

Таким образом заявление о взыскании судебных расходов подлежит частичному удовлетворению в сумме 15 500 руб. со взысканием в следующем порядке: с Дерюшева О.Г. в сумме 3875 руб., с Астафьевой О.С. – 11 625 руб.

Согласно абзацу второму статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дел, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Определением суда от 16.05.2018 расходы по проведению экспертизы возложены на ответчиков. Доказательств несения данных расходов в материалы дела не представлено. Экспертом сообщено, что экспертиза не оплачена, в связи с чем расходы по проведению экспертизы в соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчиков и подлежат взысканию с них в пользу экспертной организации в следующем порядке: с Дерюшева О.Г. в сумме 1882 руб. 15 коп., с Астафьевой О.С. – 5646 руб. 43 коп.

Расходы истца по первоначальному иску по оплате государственной пошлине в размере 7528 руб. 58 коп. суд на основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчиков, которые подлежат взысканию в следующем порядке: с Дерюшева О.Г. в сумме 7500 руб., с Астафьевой О.С. – 22 500 руб.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в следующем порядке: с Дерюшева О.Г. в сумме 5757 руб. 15 коп., с Астафьевой О.С. – 17 271 руб. 43 коп.

Руководствуясь статьями 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Удовлетворить исковые требования Мамонович В.В., удовлетворить частично заявление о взыскании судебных расходов:

взыскать с Дерюшева О.Г. в пользу Мамонович В.В. 100 000 руб. долга и 8214 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 5757 руб. 15 коп. судебных расходов.

Взыскать с Астафьевой О.С. в пользу Мамонович В.В. 300 000 руб. долга и 24 643 руб. 15 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 17 271 руб. 43 коп. судебных расходов.

Обратить взыскание на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, *** принадлежащие Дерюшеву Олегу Геннадьевичу и Астафьевой Ольге Сергеевне, находящиеся в залоге и обеспечивающие исполнение их обязательств по договору купли-продажи 27.10.2016.

Установить начальную продажную стоимость на данное имущество 440 440 руб.

В остальной части в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов отказать.

2. Отказать Дерюшеву О.Г. и Астафьевой О.С. в удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств.

3. Взыскать с Дерюшева О.Г. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Абаканпроект» 7500 руб. расходов за проведенную судебную экспертизу.

4. Взыскать с Астафьевой О.С. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Абаканпроект» 22 500 руб. расходов за проведенную судебную экспертизу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья               И.Р. Коголовский

Мотивированное решение изготовлено 14.09.2018.