Решение по делу № 2-970/2021 от 24.12.2020

Дело № г. Дзержинск

№

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

22 апреля 2021 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Юровой О.Н.,

при секретаре Аникеевой А.А.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1., представителя ответчика по доверенности ФИО2.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Промкластер-Регион» к Ермакову А.Н. о снятии обременения, по встречному иску Ермакова А.Н. к ООО "Промкластер-Регион» о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Промкластер-Регион» обратилось в суд с иском к Ермакову А.Н., мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, имеющим ранее наименование "<данные изъяты>", и ответчиком, являвшимся индивидуальным предпринимателем, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №. Цена объектов недвижимости по договору составила 51255386 руб. В соответствии с п.3.6 договора объекты недвижимости и земельный участок находятся в залоге у продавца до полной оплаты покупателем объектов недвижимости и земельного участка. Окончательный расчет произведен путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика ДД.ММ.ГГГГ. Факт полной оплаты подтверждается актом сверки взаиморасчетов по договору и письмом ИП Ермакова А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ответчик признает факт окончательного расчета по договору, а, значит, основное обязательство договору истец исполнил. До настоящего времени обязательство ответчика по снятию обременения в рамках договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ не исполнено. ДД.ММ.ГГГГ на указанный ответчиком адрес электронной почты было направлено требование о снятии обременения до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в адрес регистрации ответчика, указанный в договоре, посредством Почты России направлено требование о снятии обременения до ДД.ММ.ГГГГ, однако корреспонденция ответчиком не получена. ДД.ММ.ГГГГ в адрес регистрации ответчика, указанный в договоре, посредством экспресс-почты направлено требование о снятии обременения до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик в телефонном разговоре с курьером отказался от получения досудебной претензии, что подтверждается письмом экспресс-почты. Ермаков А.Н. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

ООО «Промкластер-Регион» просило суд обязать Ермакова А.Н. снять обременение по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ с нежилых зданий – корпус <данные изъяты>, кадастровый номер №, корпус <данные изъяты> кадастровый номер №, корпус <данные изъяты> кадастровый номер №, корпус <данные изъяты> кадастровый номер №, железнодорожного пути № кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, с земельного участка кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с полной выплатой стоимости приобретенного имущества, взыскать с Ермакова А.Н. в свою пользу расходы по уплате госпошлины -6000 руб.

В ходе рассмотрения дела ООО «Промкластер-Регион» изменило исковые требования и просит суд признать прекращенным обременение (ипотеку) по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанных нежилых зданий, железнодорожного пути и земельного участка, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты> погасить записи о наличии обременения (ипотеки) на указанные объекты недвижимости.

Ермаков А.Н. обратился в суд со встречным иском к ООО "Промкластер-Регион», мотивируя тем, что предусмотренный договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ платеж в размере 11255386 руб. был перечислен ему ДД.ММ.ГГГГ вместо установленного договором срока -ДД.ММ.ГГГГ, оплата произведена без учета ставки 12% годовых, что предусмотрено п. 2.6 договора. Ермаков А.Н. просит суд взыскать с ООО "Промкластер-Регион» проценты за пользование денежными средствами в размере 486730,18 руб., расходы по уплате госпошлины.

В судебном заседании представитель истца ООО «Промкластер-Регион» по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал.

Ответчик Ермаков А.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Суд полагает возможным дело рассмотреть в отсутствие Ермакова А.Н.

Представителя ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования ООО «Промкластер-Регион» не признала, указала, что истцом Ермакову А.Н. не выплачены проценты за задержку уплаты последнего платежа, в связи с чем обременение в виде ипотеки не может считаться прекращенным, встречные исковые требования поддержала.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты> явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Суд полагает возможным дело рассмотреть в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

ООО «Промкластер-Регион» является собственником недвижимого имущества: нежилых зданий – корпус <данные изъяты> кадастровый номер № корпус <данные изъяты> кадастровый номер № корпус <данные изъяты> кадастровый номер №, корпус <данные изъяты> кадастровый номер №, железнодорожного пути № кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, земельного участка кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>

Указанное недвижимое имущество приобретено истцом по договору недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ИП Ермаковым А.Н.

Договором купли-продажи (пункт 1.7) предусмотрена рассрочка платежа за приобретенное имущество. 

Цена объектов недвижимости и земельного участка составила 51255386 руб., разделом 2 договора купли-продажи установлены сроки и размеры внесения денежных средств за приобретенное имущество. Так, последний платеж в размере 11255386 руб. должен быть внесен не позднее 360 календарных дней с момента заключения договора, цена за приобретенное имущество должна быть уплачена в полном размере не позднее 360 календарных дней с момента заключения договора (п.2.4.4, п. 2.5). Если покупатель не уплачивает цену объектов недвижимости и земельного участка в полном размере в соответствии с п. 2.5 договора, то оставшаяся сумма задолженности оплачивается по ставке 12% годовых, но не позднее 540 календарных дней с момента заключения договора (л.д. 2.6). 

Пунктом 3.6 договора купли-продажи установлено, что приобретенные в собственность покупателем объекты недвижимости и земельный участок находятся в залоге у продавца до полной их оплаты покупателем в соответствии с условиями настоящего договора.

Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты> в ЕГРН произведена государственная регистрация обременения объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу Ермакова А.Н.

Исходя из условий договора купли-продажи, последний платеж был произведен покупателем с просрочкой: ДД.ММ.ГГГГ - 200000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 520000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 10535386 руб., в то время как срок его уплаты наступил ДД.ММ.ГГГГ. 

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу части 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя, решения суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Представление иных документов не требуется.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Если договор предусматривает продажу в кредит или рассрочку платежа, то, как указано в пункте 5 статьи 488 ГК РФ, до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона, если иное не предусмотрено договором.

Статьей 3 Закон об ипотеке определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Из условий договора купли-продажи (п. 3.6) следует, что спорное имущество находится в залоге у продавца до полной оплаты покупателем объектов недвижимости и земельного участка, и с учетом того, что оговоренную в договоре стоимость приобретенного имущества покупатель уплатил в полном объеме, что сторонами не оспаривается, залог спорного имущества прекращен в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В адрес Ермакова А.Н. истцом направлялись требования о снятии обременения в виде ипотеки с объектов недвижимости, приобретенных по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, однако соответствующее заявление регистрационный орган им не подано. 

При таких обстоятельствах требования ООО «Промкластер-Регион» о признании прекращенной ипотеки в отношении приобретенного по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества подлежат удовлетворению

Ссылка представителя ответчика на пункт 1 статьи 3 Закона об ипотеке, согласно которому, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему, в том числе в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, судом отклоняется, поскольку договором купли-продажи прямо не предусмотрено обеспечение обязательств по оплате неустойки ипотекой. Пунктом 3.6 договора купли-продажи предусмотрено иное - залогом обеспечивается только оплата продажной цены имущества. 

Из содержания положений ст. 3 Закона об ипотеке следует, что законодатель предусмотрел обеспечение для оплаты имущества, но не для штрафов и процентов, начисленных за просрочку оплаты имущества. 

Суд полагает, что Ермаков А.Н. имеет право на взыскание с ООО «Промкластер-Регион» установленных п. 2.6 договора купли-продажи процентов за просрочку платежа, однако это не препятствует прекращению ипотеки в силу пункта 3.6 договора.

Требования об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты> погасить записи об ипотеке удовлетворению не подлежат. Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 21.05.2010, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Таким образом, решение о прекращении ипотеки является в силу вышеназванных норм права обязательным для регистрационного органа, и возложение на него обязанности по погашению записей об ипотеке с данными нормами закона не согласуется, это требование является ненадлежащим способом защиты нарушенного права, что в силу положений ст. 12 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в указанной части.

С ООО «Промкластер-Регион» в пользу Ермакова А.Н. следует взыскать предусмотренные договором проценты за просрочку внесения платежа, размер которых в соответствии с расчетом составляет 486730,18 руб. Расчет судом проверен и признается верным. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Ермакова А.Н. в пользу ООО «Промкластер-Регион» следует взыскать расходы по уплате госпошлины за подачу иска в размере 6000 руб., а с ООО «Промкластер-Регион» в пользу Ермакова А.Н. следует взыскать расходы по уплате госпошлины за подачу встречного иска в размере 8067,30 руб.

Руководствуясь ст. 12, 56, 67, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Промкластер-Регион» удовлетворить частично.

Признать прекращенным обременение - ипотеку по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилых зданий:

корпус <данные изъяты> кадастровый номер № корпус <данные изъяты> кадастровый номер №, корпус <данные изъяты> кадастровый номер №, корпус <данные изъяты> кадастровый номер №, железнодорожного пути № кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, и земельного участка кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>

Настоящее решения является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <данные изъяты> регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости: № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с Ермакова А.Н. в пользу ООО «Промкластер-Регион» расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб.

Встречные исковые требования Ермакова А.Н. удовлетворить.

Взыскать с ООО «Промкластер-Регион» в пользу Ермакова А.Н. денежные средства в размере 486730,18 руб., расходы по уплате госпошлины -8067,30 руб.

Произвести взаимозачет взысканных со сторон в пользу друг друга расходов по уплате госпошлины и окончательно взыскать с ООО «Промкластер-Регион» в пользу Ермакова А.Н, расходы по уплате госпошлины 2067,30 руб.

Решение может быть обжаловано Нижегородский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Дзержинский городской суд.

Судья: п/п О.Н. Юрова

Копия верна.

Судья: О.Н. Юрова