Решение по делу № 2-6024/2019 от 25.02.2019

Копия

Дело № 2-6024/2019

24RS0048-01-2017-009531-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2019 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Чудаевой О.О.,

при секретаре Свининой А.А.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 – ФИО10, действующего на основании доверенности №-н/24-2018-2-80 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ПАО «Сбербанк России» - ФИО9, действующей на основании доверенности №-Д от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО1 – ФИО11, действующей на основании доверенности №-н/24-2018-1-334 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО12, действующего на основании доверенности №-н/24-2019-3-117 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, АО «Российский аукционный дом», ПАО «Сбербанк России», ФИО3 о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,

по встречному исковому заявлению ПАО «Сбербанк России» к ФИО2 о признании права залога и восстановлении записи об ипотеке,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском (с учетом последних уточнений) к ФИО1, АО «Российский аукционный дом», ПАО «Сбербанк России», ФИО3 о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, в котором просит признать торги от ДД.ММ.ГГГГ, проведенные Новосибирским филиалом АО «Российский аукционный дом», по продаже нежилого помещения, общей площадью 269,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, торгового оборудования, согласно перечню договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, признать договор купли-продажи указанного нежилого помещения и торгового оборудования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 недействительным, признать договор купли-продажи указанного нежилого помещения и торгового оборудования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3 недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность истца спорного помещения и торгового оборудования.

Требования мотивированы тем, что между ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» заключены кредитные договоры № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение исполнения обязательств по которым между истцом и банком был заключен договор залога торгового оборудования от ДД.ММ.ГГГГ. Залоговую стоимость стороны договора установили в размере 1 157 293,36 руб. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 заключен договор ипотеки нежилого помещения общей площадью 269,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 25 600 000 рублей. Банк воспользовался правом на обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и обратился к нотариусу за совершением исполнительной надписи. Новосибирским филиалом АО «Российский аукционный дом» ДД.ММ.ГГГГ были проведены торги по продаже заложенного имущества и торгового оборудования единым лотом. Начальная цена составляла 26 757 294 рубля. Победителем торгов признана ФИО13, цена приобретения составила 9 250 000 рублей. Истец считает, что торги проведены с существенными нарушениями действующего законодательства, что влечет их недействительность. Так, реализация заложенного имущества могла состояться при снижении начальной цены не более чем на 25%. Однако в нарушение положений ст. 58 ФЗ «Об ипотеке» снижение начальной стоимости произведено более чем на 65%.

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о признании права залога и восстановлении записи об ипотеке, в котором просит признать за ПАО «Сбербанк России» право залога, вытекающее из договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 269,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. пом. 85, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись об ипотеке в пользу ПАО Сбербанк на указанный объект недвижимости, мотивируя требования тем, что между ПАО «Сбербанк России» и ИП ФИО2 были заключены кредитный договоры № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного определением Кежемского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. В целях обеспечения исполнения обязательств Заемщика по своевременному и полному возврату кредита, уплаты процентов, и внесения иных платежей, по кредитным договорам с учетом мирового соглашения, в качестве залога предоставлен объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0400054:1750, общей площадью 269,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. пом. 85. Указанное заложенное имущество было реализовано в соответствии с условиями договора ипотеки во внесудебном порядке на торгах ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, ФИО2 оспаривает проведенные торги. Таким образом, в случае удовлетворения исковых требований ФИО2, применение односторонней реституции нарушит права Банка как залогодержателя, поскольку в настоящее время запись об ипотеке погашена, при возвращении имущества
залогодателю ФИО2 обязательства по погашению значительной суммы долга перед банком не будут обеспечены залогом имущества, заемщик (залогодатель) при
неисполненных обязательствах перед Банком получит в собственность объект,
необременённый залогом.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 – ФИО10 заявленные исковые требования, поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом представленных уточнений. Встречные исковые требования не признал в полном объеме, полагал, что оснований для признания права залога и восстановлении записи об ипотеке не имеется. Суду пояснил, что торги были проведены с существенными нарушениями. Возражал против применения срока исковой давности, поскольку на момент обращения с иском в суд у ФИО2 сам договор купли-продажи отсутствовал, вследствие чего и привлекли ПАО «Сбербанк России» в качестве третьего лица.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) ПАО «Сбербанк России» - ФИО9 заявленные требования ФИО2 не признала в полном объеме, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Встречные исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Суду пояснила, что истцом не представлено доказательств того, что при проведении торгов были допущены существенные нарушения, которые повлияли на результаты торгов. На момент реализации имущества ФИО2 имелись и имеются неисполненные денежные обязательства перед Банком. Залогодатель, несмотря на направленные ей требования отказалась добровольно исполнять свои обязательства по договору ипотеки и залога. Истцом не доказана возможность реализации имущества по более высокой цене. Кроме того заявила о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, заявленным к ПАО «Сбербанк России», поскольку заявление о привлечении Банка в качестве соответчика поступило в суд только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с пропуском годичного срока на оспаривание торгов.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО11 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала в полном объеме, суду пояснила, что ФИО13 все действия выполнила законно, обязательства по сделке исполнены. Относительно заключения сделки со ФИО3 также указала, что сделка заключена на законных основаниях, условия сделки выполнены, в связи, с чем оснований для признания договоров купли-продажи недействительными не имеется.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО12 в судебном заседании заявленные исковые требования не признал в полном объеме, суду пояснил, что ФИО3 является добросовестным приобретателем нежилого помещения, так же как и ФИО13, поскольку сделки были совершены после вступления судебных актов в законную силу. Со стороны ФИО3 незаконных действий не имеется, в связи, с чем в удовлетворении исковых требований ФИО2 просил отказать.

Истец ФИО2, ответчики ФИО13, ФИО3, представитель ответчика АО «Российский аукционный дом», представитель третьего лица Управление Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили.

Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о рассмотрении дела.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения. В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога. Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

В силу ст.ст. 447-449 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу ст.ст. 55, 56,57,59 ФЗ «Об ипотеке» реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 настоящего Федерального закона.

Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Если при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) настоящим Федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке.

Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.

В случае, если до момента реализации предмета ипотеки должник, залогодатель или третье лицо полностью удовлетворили все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, имеющемся к моменту уплаты соответствующих сумм, залогодержатель не позднее рабочего дня, следующего после дня поступления денежных средств на его счет, обязан вернуть залогодателю все ранее переданные ему залогодателем документы.

К реализации имущества по соглашению сторон также применяются положения, установленные пунктами 2, 4 - 8 статьи 57 настоящего Федерального закона.

Основания, порядок и последствия признания торгов несостоявшимися регулируются статьей 58 настоящего Федерального закона.

Таким образом, правила статьи 58 Закона об ипотеке, устанавливающие основания, порядок и последствия признания публичных торгов несостоявшимися, подлежат применению и в случае продажи предмета залога с торгов в форме открытого аукциона при реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 58 Закона об ипотеке организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Так, согласно пункту 2 статьи 58 названного Федерального закона, в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 данной статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 указанной статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 данного Федерального закона.

В целях реализации заложенного имущества в порядке, предусмотренном настоящей статьей, залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки (в том числе договоры с организатором торгов и оценщиком), а также подписывать все необходимые для реализации заложенного имущества документы, в том числе акты приема-передачи.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между залогодержателем ПАО «Сбербанк России» и залогодателем ФИО2 заключены договоры ипотеки и залога, по условиям которых переданы в залог нежилое помещение и торговое оборудование, в обеспечение исполнения обязательств индивидуального предпринимателя ФИО2 по заключенным между банком и истицей кредитным договорам от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ №, договору об открытии возобновляемой кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ №, с учетом мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ №, утвержденного определением Кежемского районного суда Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №.

Так, по заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 договору ипотеки передано в залог недвижимое имущество - нежилое помещение, площадью 269,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. По условиям договора общая залоговая стоимость предмета залога составляет 25 600 000 рублей (пункт 1.5). Договор нотариально удостоверен, государственная регистрация ипотеки осуществлена ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 134-138).

Также ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 заключен договор залога, по условиям которого передано в залог имущество (предмет залога) согласно приложению №, являющемуся неотъемлемой частью договора. Согласно пункту 2.1 договора местонахождение предмета залога: <адрес>, находится у залогодателя. В приложении № к договору приведен перечень торгового оборудования из 48 предметов, с указанием по каждому предмету наименования, года выпуска, рыночной стоимости на ДД.ММ.ГГГГ, залоговой стоимости. Сторонами согласовано, что на дату заключения договора залоговая стоимость предмета залога составляет 1 157 293 руб. 36 коп. (п. 1.5). Договор нотариально удостоверен (т. 1, л.д. 18-23).

В названных договорах ипотеки и залога, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 также достигнуто соглашение о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно пункту 6.1.1 договора ипотеки, пункту 4.1.1 договора залога, залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, как без обращения в суд (во внесудебном порядке), так и в судебном порядке - по выбору залогодержателя.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательств по кредитным договорам/соглашениям залогодержатель вправе по своему усмотрению либо оставить предмет залога за собой (приобрести), либо реализовать предмет залога. О начале обращения взыскания на предмет залога залогодержатель уведомляет залогодателя (пункт 6.1.2 договора ипотеки, пункт 4.1.2 договора залога).

Предмет залога может быть реализован залогодержателем по своему усмотрению одним из следующих способов: посредством продажи с торгов (открытый аукцион), проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации организатором торгов, который выбирается залогодержателем без согласования с залогодателем; посредством продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства (пункт 6.1.4.1 договора ипотеки, пункт 4.1.4.1 договора залога).

В соответствии с пунктом 6.1.4.3 договора ипотеки, пунктом 4.1.4.3 договора залога, начальная продажная цена реализации/цена реализации залогодержателем без проведения торгов определяется по выбору залогодержателя: в размере установленной договором залоговой стоимости или в размере рыночной стоимости, определенной на основании отчета независимого оценщика. Залогодержатель вправе привлекать независимого оценщика, в том числе в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, без согласования с залогодателем.

Пункт 6.1.5 договора ипотеки, пункт 4.1.5 договора залога предоставляют залогодержателю право в целях обращения взыскания на предмет залога заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки, в том числе, но не исключительно, с организатором торгов, независимым оценщиком, а также подписывать все необходимые документы, в том числе, но не исключительно, договоры, соглашения, акты приема-передачи, передаточные распоряжения и т.д.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» (доверитель) и АО «Российский аукционный дом» (поверенный) заключен договор поручения №-РАД-ВСБ/УРПА (т. 2, л.д. 11-13).

Согласно пунктам 1.1 и 1.2 указанного договора поручения доверитель поручает поверенному совершить от его имени юридические и фактические действия по продаже объектов, находящихся в залоге у ПАО «Сбербанк России», в соответствии с указаниями доверителя и условиями продажи, установленными в разделе 2 данного договора, под объектами стороны понимают единый лот: нежилое помещение, площадью 269,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, торговое оборудование, принадлежащие на праве собственности ФИО2

В пунктах 2.2 и 2.3 договора поручения предусмотрено, что поверенный выполняет от имени доверителя функции организатора торгов по продаже объектов; договор купли-продажи объектов заключается банком с победителем торгов в течение пятнадцати рабочих дней после получения банком протоколов подведения итогов торгов.

В соответствии с пунктом 2.1 договора поручения продажа объектов осуществляется на торгах в форме классических торгов, открытых по составу участников и открытых по форме подачи предложений по цене, с применением метода понижения начальной цены лота.Согласно пункту 2.1.1 договора поручения (в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ) устанавливаются: начальная цена - 26 757 294 руб.; минимальная цена продажи - 9 250 000 руб.; сумма задатка - 1 000 000 руб.; шаг на повышение - 500 000 руб.; шаг на понижение - 1 750 729 руб. 40 коп. (т. 2, л.д. 15).

Аналогичные условия пункта 2.1.1 договора поручения согласованы доверителем и поверенным в дополнительном соглашении № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 14).

Из протокола подведения итогов торгов открытых по составу участников и открытых по способу подачи предложений по цене с применением метода понижения начальной цены от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что организатором торгов Новосибирским филиалом АО «Российский аукционный дом» на основании договора поручения от ДД.ММ.ГГГГ № проведены торги по продаже единым лотом: нежилого помещения, площадью 269,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, торгового оборудования, принадлежащих на праве собственности ФИО2, ограничения (обременения) права - залог в ПАО «Сбербанк России». К участию в торгах допущены двое участников в соответствии с протоколом об определении участников торгов от ДД.ММ.ГГГГ. Победителем торгов признана ФИО13 Цена приобретения - 9 250 000 руб. Протокол подписан членами комиссии по проведению аукциона и победителем торгов. В протоколе указано, что извещение о проведении торгов опубликовано в журнале «Каталог Российского аукционного дома», а также размещено на сайте организатора торгов www.auction-house.ru (т. 2, л.д. 15, оборот-16).

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ПАО «Сбербанк России» и покупателем ФИО1 на основании протокола подведения итогов торгов от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 269,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, торгового оборудования, принадлежащих на праве собственности ФИО2, согласно пунктам 2.1-2.3 договора цена продажи составляет 9 250 000 руб., за вычетом задатка, полученного аукционным домом от покупателя в размере 1 000 000 руб., подлежащая оплате часть цены продажи - 8 250 000 руб. По акту от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение и торговое оборудование продавец передал покупателю (т. 1, л.д. 126-133).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на нежилое помещение, площадью 269,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 30-32).

Кроме того, залогодержателем ПАО «Сбербанк России» предприняты действия, необходимые для совершения исполнительных надписей нотариуса об обращении взыскания на заложенное имущество - вышеназванные нежилое помещение и торговое оборудование, что подтверждено уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ временно исполняющего обязанности нотариуса в адрес залогодателя (должника) ФИО2 об исполнении обязательства, обеспеченного залогом (т. 1, л.д. 26-27), а также исполнительными надписями от ДД.ММ.ГГГГ временно исполняющего обязанности нотариуса о взыскании в пользу ПАО «Сбербанк России» с ФИО2 задолженности по договорам от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ №, обращении взыскания на указанное заложенное имущество (т. 1, л.д. 17, 24-25).

Вместе с тем, в материалах дела не представлены документы, подтверждающие направление (предъявление) ПАО «Сбербанк России» исполнительных надписей нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ судебному приставу-исполнителю и возбуждение на основании указанных исполнительных документов по заявлению взыскателя исполнительного производства.

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя ОСП по Кежемскому району Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ, исполнительное производство №-ИП о взыскании с ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» задолженности по кредитным платежам (кроме ипотеки) в размере 20 081 841 руб. 61 коп. возбуждено на основании исполнительного листа, выданного Кежемским районным судом Красноярского края по делу № (т. 1, л.д. 106-107).

Кроме того, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавцом) и ФИО3 (Покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого Продавец передает Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение, общей площадью 269,9 кв.м., этаж 1, по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый № (т. 2, л.д. 208-210). В настоящее время указанный объект недвижимости принадлежит на праве собственности ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т. 2, л.д. 206-207).

Оценив представленные сторонами доказательства, установив всю совокупность юридически значимых обстоятельств по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушений процедуры проведенных ответчиками ДД.ММ.ГГГГ торгов по реализации имущества, принадлежащего залогодателю ФИО2

Восстановление нарушенных прав ФИО2, которая в результате неправомерных действий Банка и организатора торгов, была лишена права собственности на недвижимое имущество, возможно путем применения последствий недействительности сделок, заключенных ДД.ММ.ГГГГ на торгах с покупателем ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи нежилого помещения с покупателем ФИО3

Так, в обоснование иска истец указывает на то, что заключенные между банком и ФИО2 договоры ипотеки и залога не содержат условий, устанавливающих порядок продажи заложенных нежилого помещения, торгового оборудования на торгах в форме открытого аукциона с применением метода последовательного снижения начальной продажной цены заложенного имущества и определения по результатам торгов их победителем участника, предложившего цену на 65% сниженную по сравнению с начальной продажной ценой.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 339 указанного кодекса предусматривает право сторон предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 340 названного кодекса стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Положениями статьи 350.1 ГК РФ урегулирована реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке.

Так, в силу пункта 1 данной статьи, в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Согласно пункту 2 указанной статьи, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем: оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости; продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

Суд принимает во внимание, что исходя из буквального значения тождественных условий договоров ипотеки и залога от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренных в пунктах 6.1.4.1 и 4.1.4.1 соответственно, прямо следует, что сторонами достигнуто только соглашение, подтверждающее установленное в пункте 7 статьи 349 ГК РФ право залогодержателя выбрать один из трех способов реализации заложенного имущества во внесудебном порядке, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 350.1 ГК РФ, и данные условия не содержат соглашение сторон о правилах проведения торгов по продаже заложенного имущества, за исключением указания сторонами на проведение открытого аукциона в соответствии с законодательством Российской Федерации организатором торгов, избранным залогодателем без согласования с залогодержателем.

Наличие иного соглашения между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, предусматривающего правила (порядок) проведения торгов по продаже заложенного имущества, судом не установлено, и как следует из содержания договоров ипотеки и залога от ДД.ММ.ГГГГ, в этих договорах не имеется условий о правилах (порядке) проведения открытого аукциона, согласованных залогодержателем и залогодателем, следовательно, право залогодержателя по собственному усмотрению, без заключения соглашения с залогодателем, определить правила (порядок) проведения торгов по продаже заложенного имущества в случае обращения на него взыскания во внесудебном порядке, в том числе путем заключения залогодержателем договора с организатором торгов, предусматривающего применение метода понижения начальной цены лота, противоречит нормам действующего законодательства и не основано на законе.

При этом, суд отмечает, что ФИО2 не являлась стороной договора поручения №-РАД-ВСБ/УРПА, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и АО «Российский аукционный дом», в связи, с чем обязательство о проведении торгов в форме открытого аукциона с применением метода понижения начальной цены лота в соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Положениями пункта 2 статьи 350.2 ГК РФ, а также пункта 1 статьи 58 и пункта 13 статьи 59 Закона об ипотеке, установлены обязательные требования к порядку (правилам) проведения торгов по продаже заложенного имущества, как относящегося, так и не относящегося к недвижимым вещам, в том числе в случаях обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, предусматривающие объявление торгов несостоявшимися, если на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены задолженного имущества.

При этом, выигравшим торги признается лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество (пункт 4 статьи 447 ГК РФ, пункт 6 статьи 57 и пункт 12 статьи 59 Закона об ипотеке).

Таким образом, у ПАО «Сбербанк России» отсутствовали законные основания для обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке путем проведения торгов в форме открытого аукциона с применением метода последовательного снижения начальной продажной цены заложенного имущества и определения по результатам торгов их победителем участника, предложившего цену на 65% сниженную по сравнению с начальной продажной ценой, в условиях наличия предусмотренных императивными нормами закона обстоятельств для объявления организатором торгов несостоявшимися.

Данный факт свидетельствует о нарушении прав истца как залогодателя, предоставившего имущество в обеспечение исполнения кредитных обязательств.

Кроме того, Банк при заключении кредитного договора, договора ипотеки и договора залога, минимизируя предпринимательские риски, получил в залог недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО2 по согласованной сторонами залоговой стоимости имущества в размере 25 600 000 рублей и 1 157 293,36 руб., что свидетельствует о том, что реализация объекта недвижимости в сумме 9 250 000 рублей является недобросовестным поведением Банка.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования истца ФИО2 о признании торгов недействительными подлежат удовлетворению, поскольку торги могут быть признаны недействительными в случае грубых нарушений процедуры торгов, влияющих существенным образом на результаты торгов, либо препятствующих допуску лиц к участию в торгах, что в данном случае нашло свое подтверждение.

Требования истца о признании недействительными договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3, применении последствий недействительности сделок, путем прекращения права собственности ФИО3, возврате в собственность истца нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 269,9 кв.м., кадастровый №, суд, с учетом положений ст.ст. 166-167 ГК РФ, полагает необходимым также удовлетворить.

Довод представителя ПАО Сбербанк о том, что ФИО2 в апреле 2016 года заключила договор поручения с АО «Российский аукционный дом» на продажу спорного имущества, поручив организатору торгов провести торги с применением метода понижения, а не повышения начальной цены, однако торги были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, следовательно, была согласна с условиями договора, суд находит несостоятельными, поскольку договор поручения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и АО «Российский аукционный дом» не является предметом судебного разбирательства, никем из сторон не оспаривается. Кроме того, заложенное имущество не было реализовано на торгах на основании данного договора.

Довод ответчиков ФИО1, ФИО3 о том, что они являются добросовестными приобретателями, не нашел своего подтверждения исходя из следующего.

В соответствие с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Для применения ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установление обстоятельства отсутствия у отчуждателя имущества права на его отчуждение. Указанная правовая норма предполагает необходимость установления того, что совершенная сделка должна быть возмездной, а приобретатель имущества должен быть добросовестным.

Из Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 13).

Вместе с тем, оснований для применения ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой добросовестный приобретатель получает защиту от истребования приобретенного им имущества, не имеется, поскольку к моменту совершения оспариваемой возмездной сделки в отношении спорного имущества, заключенной между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, оформленной от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи имущества, были нарушены права собственника ФИО2, о которых ПАО «Сбербанк России» было известно, кроме того, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, последнему было известно о том, что ФИО2 оспариваются торги, дело находится в производстве суда.

Учитывая вышеизложенное, ни ФИО13, ни ФИО3 не являются добросовестными приобретателями. К тому же, как указано в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ, возмездность приобретения нежилого помещения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Таким образом, ответчиками ФИО1, ФИО3 не представлено доказательств в подтверждение принятия ими при совершении сделки всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение им спорного имущества, обстоятельства, при которых ФИО13, ФИО3 приобрели право собственности на спорный объект недвижимости, под условия применения последствий приобретения имущества добросовестным приобретателем не подпадают.

С учетом установленных обстоятельств дела и признания торгов недействительными, суд полагает невозможным применить двухстороннюю реституцию в правоотношениях между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, а также между ФИО1 и ФИО3, поскольку в рамках рассмотрения данного спора, ФИО3 и ФИО13 самостоятельных требований о взыскании денежных сумм по договорам купли-продажи нежилого помещения не заявляли, доказательства передачи денежных средств в счет оплаты нежилого помещения в материалы дела не представлены.

При этом, суд отмечает, что ФИО3, ФИО13 вправе обратиться в суд с отдельными исковыми заявлениями о взыскании денежных средств, оплаченных по договорам купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика (истца по встречному иску) ПАО «Сбербанк России» заявил ходатайство о применении срока исковой давности, ссылаясь на то, что истцом пропущен годичный срок на оспаривание торгов, применительно к исковым требованиям, заявленным к ПАО «Сбербанк России», поскольку заявление от истца о привлечении Банка в качестве соответчика поступило в суд только 15.02.2018 года.

Так, в соответствии с положениями ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Поскольку иск ФИО2 подан ДД.ММ.ГГГГ, торги состоялись ДД.ММ.ГГГГ, то исковые требования заявлены в пределах установленного законом годичного срока, в связи, с чем суд отказывает ПАО «Сбербанк России» в применении срока исковой давности. Довод ПАО «Сбербанк России» о том, что они привлечены в качестве соответчика только ДД.ММ.ГГГГ, суд находит необоснованным, поскольку требования о признании сделки недействительной, в которой ПАО «Сбербанк России» являлось стороной, заявлено истцом в установленный законом срок.

Встречные исковые требования ПАО «Сбербанк России» о признании права залога и восстановлении записи об ипотеке суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку признание торгов недействительными влечет за собой возвращение имущества первоначальному собственнику, а запись об ипотеке в пользу залогодержателя подлежит восстановлению, в связи с тем, что применение односторонней реституции, нарушит права Банка как залогодержателя, поскольку в настоящее время запись об ипотеке погашена, при возвращении имущества залогодателю ФИО2 обязательства по погашению значительной суммы долга перед Банком не будут обеспечены залогом имущества, заемщик (залогодатель) при неисполненных обязательствах перед Банком получит в собственность объект, необременённый залогом.

Таким образом, суд считает необходимым восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу ПАО «Сбербанк России» запись об ограничении (обременении) права в виде ипотеки по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 в отношении нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 269,9 кв.м., кадастровый №.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1, АО «Российский аукционный дом», ПАО «Сбербанк России», ФИО3 о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок - удовлетворить.

Признать недействительными торги от ДД.ММ.ГГГГ по реализации во внесудебном порядке предмета залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 269,9 кв.м., кадастровый №.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 по итогам торгов от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО3 на нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 269,9 кв.м., кадастровый №.

Возвратить в собственность ФИО2 нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 269,9 кв.м., кадастровый №.

Встречные исковые требования ПАО «Сбербанк России» к ФИО2 о признании права залога и восстановлении записи об ипотеке – удовлетворить.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу ПАО «Сбербанк России» запись об ограничении (обременении) права в виде ипотеки по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 в отношении нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 269,9 кв.м., кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий О.О. Чудаева

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.