Решение по делу № 33-6185/2010 от 15.07.2010

Судья -Толкушенкова.Е.Ю.

Дело №-33-6185

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: Председательствующего Бузмаковой О.В. и судей Ворониной Е.И., Валуевой Л.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 20 июля 2010 г.

гражданское дело по кассационной жалобе Смоляковой Л.Г. на решение Индустриального районного суда г.Перми от 12 мая 2010 года, которым постановлено:

Взыскать со Смоляковой Л.Г., Чижова В.Н. солидарно в пользу Открытого акционерного общества «Организация» в погашение задолженности по кредитному договору №****** от 05.10.2007 г. -задолженность по кредиту в размере 2 187 385 руб. 47 коп., задолженность по процентам в размере 333 254 руб. 42 коп., неустойку по кредиту в размере 7 000 рублей, неустойку по процентам в размере 20 000 рублей и возврат госпошлины 20938 руб. 20 коп. В остальной части иска отказать.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Смоляковой Л.Г., а именно двухкомнатную квартиру, общей площадью 52,7 кв.м, расположенную по адресу: ********. Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества при его реализации в размере 1 930 000 рублей.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Ворониной Е.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Организация» обратилось в суд с иском к Смоляковой Л.Г., Чижову В.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих требований указало, что 05 октября 2007 года между Открытым акционерным обществом «Организация» (Филиал в г.Пермь) и Смоляковой Л.Г., Чижовым В.Н. (далее по тексту - Заемщик) был заключен Кредитный договор № ****** (далее -Кредитный договор), по которому Банк предоставил Заемщику кредит в сумме 2 200 000, 00 рублей 00 копеек сроком на 360 месяцев под 10,8 % годовых. Целевое назначение кредита согласно п. 1.2. Кредитного договора: «на приобретение Смоляковой Л.Г. по Договору купли-продажи б/н от 05.10.2007г. в собственность квартиры, расположенной по адресу: ********, стоимостью 3 100 000, 00 рублей». Обязательство по предоставлению кредита Банк выполнил путем перечисления на счет Заемщика денежных средств, что подтверждается мемориальным ордером № ****** от 11.10.2007г.

В соответствии с пунктами 3.2., 3.3. Кредитного Договора, Заемщик обязался производить платежи по возврату кредита и уплачивать проценты по нему в виде периодического платежа -ежемесячно равными суммами, включающими проценты за пользование кредитом и сумму погашения основного долга, в соответствии с Графиком (приложение к Кредитному договору).

В течение срока действия Кредитного договора Заемщиком неоднократно нарушались предусмотренные Кредитным договором сроки возврата кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Согласно пункту 2.9-2.9.1 Кредитного договора, при просрочке Заемщиком осуществления очередных ежемесячных платежей по обязательству, удостоверенному Закладной, Банк вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Закладной путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы остатка ссудной задолженности, начисленных процентов за пользование этой суммой, суммы пеней и исполнении всех иных обязанностей по обеспеченному ипотекой денежному обязательству.

В связи с образованием просроченной задолженности, руководствуясь пунктом 2.9.1 Кредитного договора, истец 19.06.09 г. и 22.06.2009 г. направил ответчикам уведомление об изменении срока возврата кредита, начисленных процентов и иных сумм, причитающихся истцу с требованием погасить образовавшуюся задолженность в срок до 19.07.2009 г.

Однако, Заемщик оставил требование Банка без удовлетворения и по состоянию на 19.06.2009 г. задолженность Заемщика перед Банком составила:

- по уплате основного долга по кредиту - 2 187 385,47 рублей;

- по процентам, начисленным за пользование кредитом - 99 314,64 рублей.

По состоянию на 19.06.2009г. неустойка по кредиту, начисленная Заемщику в связи с нарушением срока возврата сумм по кредиту составила 30 469,83 рубля.

В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 05.10.2007г. Смолякова Л.Г. за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Организация» по кредитному договору № ****** от 05.102007 г. купила 2-комнатную квартиру, общей площадью 52,7 кв.м., находящуюся по адресу: ********. Договор купли-продажи зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю 10.10.2007г. за № ******. Ипотека в силу закона зарегистрирована за регистрац. № ******.

Согласно Заключению о переоценке имущества от 27.06.2009г. рыночная стоимость квартиры составляет 1 950 000 рублей.

В дальнейшем истец уточнил исковые требования, указав, что сумма иска была рассчитана по состоянию на 19.06.2009. За период с 20.06.2009 по 11.05.2010 на сумму задолженности начислены проценты и неустойка. Задолженность по кредитному договору по состоянию на 11.05.2010 составила 2 895 405,81 рублей, в т.ч: • задолженность по кредиту в размере - 2 187 385 руб. 47 коп. задолженность по процентам - 333 254 руб. 42 коп. неустойка по кредиту - 12409 руб. 73 коп. неустойка по процентам - 362359 руб. 19 коп.

На основании изложенного просит взыскать со Смоляковой Л.Г., Чижова В.Н. солидарно в пользу Открытого акционерного общества «Организация» задолженность по Кредитному договору №****** от 05 октября 2007 года в сумме 2 895 405,81 рублей; обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Смоляковой Л.Г., а именно: 2-комнатную квартиру, общей площадью 52,7 кв.м., находящуюся по адресу: ********; определить способ продажи заложенного имущества - с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1 930 000 рублей; взыскать с ответчиков в пользу Открытого акционерного общества «Организация» расходы по уплате государственной пошлины.

Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал.

Истица и ее представитель в судебном заседании с основной суммой долга согласились, однако, указали на чрезмерно завышенный размер неустойки. Кроме того, ссылались на наличие объективных причин образования задолженности, кроме того, не согласились с определенной истцом начальной продажной стоимостью заложенного имущества.

Ответчик Чижов В.Н. в суд не явился.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества просит в кассационной жалобе Смолякова Л.Г. В кассационной жалобе приведены доводы о несогласии с решением суда в части определения начальной продажной стоимости квартиры в размере 1.930.000 рублей. Указывается, что вывод суда в данной части противоречит действующему законодательству и условиям кредитного договора, в соответствии с которым залоговая стоимость квартиры определена в размере 3.100.000 рублей. Тем самым, по мнению заявителя, отсутствуют правовые основания для установления иной суммы первоначальной цены заложенного имущества. Выводы суда основаны на отчете об оценке ООО «Организация2» от 07.12.2009 года, суд посчитал, что данная цена отражает цену недвижимости на день вынесения решения суда. Однако, данная стоимость не отражает определенных соглашений между сторонами по условиям кредитного договора, отчет об оценке утратил свою силу, т.к. срок его составления более 6 месяцев, проведенная оценка со стороны истца не может являться доказательством рыночной стоимости объекта, т.к. проведена без уведомления ответчиков, без осмотра объекта недвижимости. Эксперт не был предупрежден об ответственности на представление недостоверной информации. Согласно отчета ООО «Организация1» ( отчет об оценке от 29.04.2010 года) рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2.364.000 рублей.

Представлен отзыв на кассационную жалобу.

Судебная коллегия, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, не находит оснований к отмене решения суда.

Поскольку кассационная жалоба подана только на решение суда в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, суд кассационной инстанции исходя из требований ст.347 ГПК РФ дает оценку законности и обоснованности выводов при постановлении решения в указанной части.

В соответствии со ст.348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 05.10.2007г. Смолякова Л.Г. за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Организация» по кредитному договору № ****** от 05.102007 г. купила 2-комнатную квартиру, общей площадью 52,7 кв.м., находящуюся по адресу: ******** Договор купли-продажи зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю 10.10.2007г. за № ******. Ипотека в силу закона зарегистрирована за регистрац. № ******.

Обеспечением исполнения обязательств заемщиками по указанному кредитному договору является договор ипотеки квартиры, расположенной по адресу: ********

Согласно п. 1.4.2 Кредитного договора залоговая стоимость квартиры была определена в 3 100 000 рублей. Стоимость квартиры для целей установления залоговой стоимости определена в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «Организация2» от 02.10.2007 г. № 966/07 составляет 3 240 000 рублей и по соглашению сторон составляет 3 100 000 рублей.

Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме 1.930.000 рублей, суд принял во внимание отчет № ****** от 07.12.2009 г., согласно которому рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 52,7 кв.м., расположенной на 2-ом этаже 10-этажного дома по адресу: ********, на 07 декабря 2009 года составляет 1 930 000 рублей.

Мотивы, по которым суд первой инстанции принял представленный истцом отчет об оценке имущества, в качестве письменного доказательства изложены в судебном решении, оснований не согласиться с выводами суда в указанной части судебная коллегия не находит.

Доводы кассационной жалобы со ссылкой на залоговую стоимость квартиры, определенную условиями кредитного договора, следует признать несостоятельными, поскольку указанная стоимость определена сторонами на момент заключения договора, то есть на 05.10.2007 года. С учетом возникшей впоследствии ситуации на рынке недвижимости в результате мирового финансового кризиса и существенного изменения ценовых условий, определенная сторонами в договоре стоимость имущества не могла быть признана судом в качестве начальной продажной стоимости.

В соответствии с требованиями ст. 5 6 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Исходя из принципа состязательности гражданского процесса доказательства стороной представляются в суд первой инстанции. В том случае, если Смолякова Л.Г. была не согласна с оценкой заложенного имущества заявленной истцом, она не была лишена права представлять свои доказательства. Отчет об оценке от 29.04.2010 года ООО «Организация1», согласно которому рыночная стоимость квартиры оценщиком определена в сумме 2.364.000 рублей, приложенный к кассационной жалобе не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку указанный документ не был представлен в суд первой инстанции. Доводов о невозможности представления данного доказательства в суд первой инстанции заявитель не приводит.

Иные доводы заявителя правового значения не имеют.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Кассационную жалобу Смоляковой Л.Г. на решение Индустриального районного суда г.Перми от 12 мая 2010 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий Судьи :