Решение по делу № 2-2287/2022 от 22.02.2022

    № 2-2287/2022

10RS0011-01-2022-003263-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 мая 2022 года                  г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи                          Рочевой Е.А.,

при секретаре                                  Федорове Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рябовой Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Проект Финанс» об обязании совершить определенные действия,

у с т а н о в и л:

Рябова Н.А. обратилась в Петрозаводский городской суд РК с иском к ООО «Специализированный застройщик «Проект Финанс» об обязании заключить договор. Исковые требования мотивированы тем, что 04.02.2020 Рябова Н.А. (заказчик) и ООО «Сана Реал Эстейт» (исполнитель) заключили договор оказания услуг № №, согласно которому исполнитель обязался оказать заказчику услуги по подбору отвечающей требованиям заказчика квартиры с целью дальнейшего приобретения ее в собственность заказчика и последующему оформлению договора, предметом которого будет приобретение квартиры в собственность заказчика: договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, либо договора купли-продажи квартиры, либо договора купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа. Стоимость оказания услуги по подбору квартиры составляет 2,5% от стоимости подобранной заказчику квартиры, округленные до тысяч в большую сторону. Согласно акту о подборе квартиры истица подтвердила свое намерение приобрести в собственность жилое помещение – квартиру <адрес>. Стоимость квартиры указана 2206000 руб. Истец исполнила свои обязательства, оплатив стоимость услуг в размере 56000 руб. и письменно сообщила о выборе способа приобретения квартиры в собственность путем заключения договора купли-продажи. Письмом №25 от 17.06.2021 ООО «Сана+» сообщает об изменении стоимости жилого помещения с 2206000 руб. до 3243000 руб. При приеме 04.02.2022 квартиры истец подписала договор купли продажи квартиры за 3243000 руб. и предложила подписать акт приема-передачи квартиры с указанием перечня недостатков, которые были обнаружены экспертом Ефимовым А.В. в количестве 13, 09.02.2022 истцом был перечислен первый платеж в сумме 2000000 руб. за квартиру, однако сторона продавца стала уклоняться от подписания акта приема-передачи. 11.02.2021 ООО «Сана Реал Эстейт» направило истцу письмо о возможности отказаться от квартиры, 14.02.2022 ООО «Сана+» уведомила письмом о снятии брони с квартиры в связи с не подписанием договора. 2000000 руб. были возвращены истцу. Истец считает, что ответчик нарушает ее права, необоснованно отказано в подписании акта приема-передачи с указанием в нем недостатков квартиры. Сложившиеся между сторонами отношения следует квалифицировать как заключение договора по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

На основании вышеизложенного, ссылаясь на положения действующего законодательства, истец просит обязать ООО «Специализированный застройщик «Проект Финанс» подписать договор купли-продажи квартиры № <адрес>, передать квартиру в собственность истца. Впоследствии истец уточнила исковые требования, дополнив их требованием об обязании провести государственную регистрацию права собственности истца на квартиру.

Истец в судебном заседании не участвовала, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена. Ее представитель Яковлева О.Л. исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске.

Третье лицо Рябов В.В. на иске настаивал.

Представитель ответчика и третьего лица ООО «Сана+» Зубкова О.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 ГК РФ регламентировано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 04.02.2020 Рябова Н.А. (заказчик) и ООО «Сана Реал Эстейт» (исполнитель) заключили договор оказания услуг № 007900910, согласно которому исполнитель обязался оказать заказчику услуги по подбору отвечающей требованиям заказчика квартиры с целью дальнейшего приобретения ее в собственность заказчика и последующему оформлению договора, предметом которого будет приобретение квартиры в собственность заказчика: договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, либо договора купли-продажи квартиры, либо договора купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа.

Стоимость оказания услуги по подбору квартиры по настоящему договору составляет 2,5 процента от стоимости подобранной заказчику квартиры, округленные до тысяч в большую сторону (конкретная сумма указывается в акте о подборе квартиры, Приложении 1 к настоящему договору) (п.2 договора от 04.02.2020).

Во исполнение обязательств по договору Рябовой Н.А. перечислены на счет ООО «Сана Реал Эстейт» денежные средства в размере 56000 руб.

В соответствии с п.4 договора услуга исполнителя по подбору квартиры считается полностью оказанной заказчику в момент подписания сторонами акта о подборе квартиры.

04.02.2020 Рябова Н.А. (заказчик) и ООО «Сана Реал Эстейт» (исполнитель) подписали акт о подборе квартиры, которым подтвердили оказание услуг по подбору квартиры согласно договору от 04.02.2020 качественно и в полном объеме.

Из вышеуказанного акта следует, что заказчику подобрана квартира в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземным паркингом в районе пересечения <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, в жилом комплексе «САНА - Высокий стандарт», номер квартиры № №. Стоимость квартиры указана в акте в размере 2206000 руб.

Истцом оформлено заявление в адрес ООО «САНА+» о выборе вида договора, на основании которого квартира будет приобретена в собственность - договор купли-продажи.

Из акта о подборе квартиры от 04.02.2020 следует, что оплата стоимости квартиры должна быть произведена по договору купли-продажи квартиры - не менее 20% от стоимости квартиры - в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи квартиры, остальная часть денежных средств - в течение двух месяцев с даты подписания договора.

Срок подписания заказчиком договора, предметом которого будет являться приобретение квартиры в его собственность - не позднее 10 календарных дней с момента получения от исполнителя уведомления о готовности договора к подписанию. Дата, не позднее которой исполнитель уведомляет заказчика о готовности договора купли-продажи к подписанию - не позднее 31.12.2021.

Застройщиком дома, в котором расположена подобранная истцу квартира, является ООО «Специализированный застройщик «Проект Финанс». Срок ввода дома в эксплуатацию - до 01 февраля 2022 года.

11.02.2021 ООО «Сана Реал Эстейт» письмом известила истца о возможности отказа от подобранной квартиры с полным возвратом уплаченных по договору денежных средств в связи со сложной ситуацией в экономике, ростом просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

17.06.2021 ООО «САНА+» в адрес Рябовой Н.А. направлено письмо № 25, в котором ООО «Сана+» сообщило об изменении стоимости жилого помещения с 2206000 руб. до 3243000 руб.

ООО «Сана+», действующая от имени и в интересах предпринимателей и компаний, входящих в группу «Сана», подтверждает, что ООО «Сана Реал Эстейт» является аккредитованным партнером ООО «Сана+», уполномоченным осуществлять на возмездной основе поиск клиентов, подбор и бронирование квартир и иных объектов недвижимости, реализуемых ООО «Сана+» по доверенности либо на основании договора от имени и в интересах предпринимателей и компаний, входящих в группу «Сана», что подтверждается письмом от 10.05.2018.

04.02.2022 с участием истца, представителя продавца Дударева А.А., эксперта Ефимова А.В. квартира была осмотрена.

Экспертом были выявлены недостатки квартиры в количестве 13 штук, истец предложила подписать акт приема-передачи с указанием этих недостатков, на что Дударев А.А. ответил отказом.

Истец со своей стороны подписала договор купли-продажи, со стороны продавца договор не подписан, не подписан сторонами также и акт приема-передачи.

Представитель ответчика и третьего лица ООО «Сана+» Зубкова О.В. пояснила, что со стороны истца поступили претензии о недостатках квартиры и руководством принято решение с ней договор не заключать, это не публичный договор, обязанности заключить договор с истцом нет.

14.02.2022 ООО «Сана+» уведомило истца письменно о снятии брони с квартиры №.

10.02.2022 ООО «Сана+» платежным поручением № № вернула истцу 2000000 руб., как возврат ошибочного платежа по незаключенному договору.

Согласно п.1 ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (ч.4 ст.429 ГК РФ).

Частью 4 ст.445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Истцовая сторона, настаивая на своих требованиях, ссылается на то, что сложившиеся между сторонами отношения следует квалифицировать как заключение договора по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, на заключение предварительного договора истец не ссылается. При этом, далее указывается, что если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества от ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п.3 ст.551 ГК РФ). Представитель истца полагает, что отказ в подписании договора купли-продажи квартиры, возврат истцу денег незаконен. Подтверждение согласования существенных условий договора может быть осуществлено не только путем подписания единого документа, но и путем конклюдентных действий.

В суде и в письменных объяснениях на иск представитель ответчика и третьего лица ООО « Сана+» Зубкова О.В., ссылалась на то, что между истцом и ООО «Сана Реал Эстейт» заключен договор оказания услуг, который исполнен. Делать вывод, что при этом имелось в виду заключение предварительного договора или договора купли-продажи квартиры нет правовых оснований. ООО «Сана Реал Эстейт» является агентством недвижимости, уполномоченным ООО «Сана+» на поиск покупателей и подготовку документов, но не является лицом, уполномоченным ответчиком, либо ООО «Сана+» на заключение сделок с объектами в составе строящегося жилого дома. Правом на это обладает либо застройщик (ответчик), либо лицо, у которого в силу договорных отношений с застройщиком возникнет право оформить права на помещения в составе строящегося дома (инвестор, участник долевого строительства). ООО «Сана Реал Эстейт» не является ни застройщиком, ни инвестором. Никаких доказательств, подтверждающих заключение между участниками спора предварительного или основного договора купли-продажи квартиры № №, либо наличие иных оснований в силу закона обязывающих ответчика заключить с истцом договор купли-продажи этой квартиры, передать ее в собственность истца, не имеется. В дополнительных возражениях на увеличенные исковые требования представитель ссылается на то, что истец приводит статьи ГК РФ в искаженном, неполном виде, неправильно их истолковывает. Просит в иске отказать полностью.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, анализируя сведения об обстоятельствах совершения сделки с участием сторон 04.02.2020, суд приходит к выводу, что оказанная истцу услуга по подбору квартиры была основана на законном интересе истца по сохранению за ним в течение определенного в договоре срока права на заключение договора купли-продажи в отношении выбранной им квартиры только за ним, без возможности отчуждения квартиры иным лицам.

Обстоятельств, свидетельствующих, о том что стороны заключая договор оказания услуг от 04.02.2020 фактически имели в виду договор с обязательством заключить в последующем договор купли-продажи не установлено. Об этом свидетельствуют статус сторон договора - ООО «Сана Реал Эстейт» не является застройщиком спорного объекта, не имеет полномочий на заключение от имени ООО «Сана+» либо ООО «СЗ «Проект Финанс» на заключение каких-либо сделок в отношении спорного объекта недвижимости, соответственно ООО «Сана Реал Эстейт» не уполномочено на заключение договора купли-продажи квартиры с истцом, ООО «Сана Реал Эстейт» осуществило подбор квартиры в интересах истца на определенный срок, в связи с чем, спорная квартира в течение установленного сторонами срока была снята с продаж и не предлагалась другим лицам, квартира застройщиком иным лицам не реализована.

Истец была свободна в заключении договора, не была лишена возможности отказаться от совершения со стороны ответчика действий по подбору квартиры. Ознакомившись с предложением менеджера, истец имела возможность проверить доведенную до нее информацию и получить дополнительную, в частности о полномочиях ответчика на продажу квартир в строящемся объекте, однако этого не сделала, согласилась на заключение договора об оказании услуг.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для обязания ответчика ООО «Специализированный застройщик «Проект Финанс» подписать договор купли-продажи квартиры <адрес> от 04.02.2022, передать квартиру в собственность истцу, произвести государственную регистрацию права собственности истца на указанную квартиру.

Истец ссылается на п.1 ст.432 ГК РФ, утверждая, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а значит, договор считается заключенным. Между тем, указанная норма говорит, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То есть соглашение должно быть достигнуто в той форме, которая предусмотрена законом для данного вида договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п.1 ст. 434 ГК РФ). В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п.4 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Между тем, такого договора купли-продажи квартиры № № не существует, следовательно, в требуемой законом форме он не заключен.

Иные доводы истца суд полагает ошибочными и не свидетельствующими об обоснованности исковых требований.

При таких обстоятельствах, рассматривая дело в порядке ст.ст. 56, 196 ГПК РФ в пределах заявленных требований и по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. В удовлетворении иска надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска Рябовой Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Проект Финанс» об обязании совершить определенные действия отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                              Е.А. Рочева

Мотивированное решение составлено 10.06.2022