Решение по делу № 2-3458/2018 от 26.03.2018

№2-3458/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 августа 2018 года                             г.Одинцово Московской обл.

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи                                      Кулеша А.П.

при секретаре                                                         Сайфуллиной Г.А.

с участием: истца Корзуна Н.М.,

представителя ответчика ООО «Финансово-строительная корпорация «Лидер» - Алескеровой С.А., действовавшей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Корзуна Николая Михайловича к ООО «ФСК «ЛИДЕР» об уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченной денежной суммы и расходов по определению рыночной стоимости имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании в счет уменьшения цены договора 260556,81 руб., расходов по определению стоимости имущества в размере 4500 руб.

Свои требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком договор долевого участия в строительстве дома по строительному адресу АДРЕС, по условиям которого получил право требования собственность квартиры с условным номером №, номером на площадке № общей проектной площадью 44,6 кв.м, расположенной на № этаже в секции № многоквартирного жилого дома. Истцом свои обязательства по договору исполнены надлежащим образом, в том числе в части доплаты за увеличение площади спорного жилого помещения. Между тем, в процессе осмотра квартиры выявлены несоответствия условиям договора и ранее предоставленной участнику долевого строительства информации об объекте строительства, выявлены существенные недостатки, а именно: под окнами квартиры размещены трансформаторная подстанция, частный двухэтажный дом с мансардой, крыша которого находится на одном уровне с окнами квартиры, которые являются источником шума и портит внешний вид; размещено место для контейнером сбора мусора; во дворе отсутствуют карманы с парковочными местами; дом размещен в углублении по отношению к улице ..... и размещенных вдоль ее построек, что привело к снижению по высоте расположения окон квартиры к этим объектам в относительном выражении.

При этом, вышеуказанные условия при заключении договора не указывались. Таким образом, ответчик при заключении договора не довел до сведения истца информацию о возможности наличия в объекте существенного недостатка, не предоставил достоверную информацию о товаре, чем нарушил его право как потребителя. В связи с тем, что ответчик отступил от условий договора, цена договора должна быть уменьшена на 260556 руб. 81 коп., исходя из стоимости жилого помещения согласно отчету ООО «Московская экспертиза независимая» № по определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Вместе с тем, поскольку в добровольном порядке требование истца об уменьшении цены договора ответчиком не исполнено, Корзун Н.М. обратился в суд за защитой своего нарушенного права.

    Истец Корзун Н.М. в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал в полном объеме.

    Ответчик ООО «ФСК «ЛИДЕР» в лице представителя Алескеровой С.А. в судебном заседании в удовлетворении требований возражала, полагая их незаконными и необоснованными по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Также обратили внимание суда, что вся информация о строящемся объекте была размещена на официальном сайте компании, в том числе и фотографии, положительное заключение и проектная декларация. При таких обстоятельствах до истца была доведена вся необходимая информация, существенные условия договора не нарушены, основания для уменьшения цен договора отсутствует.

           Суд с учетом мнения участников процесса и в силу положений ст. 167 ГП РФ сел возможным рассмотреть дело при данной явке.

         Выслушав доводы истца, возражения ответчика, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Пункт 2 ст. 1 ГК РФ закрепляет, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Ст. 432 ГК РФ закреплено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что 16.03.2016 года между ООО «ФСК «ЛИДЕР» и Корзун Н.М. заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства построить (создать) многоквартирный жилой дом корпус № по строительному адресу: АДРЕС, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру в нем со следующими проектными характеристиками: секция №, этаж №, номер квартиры на площадке - №, № квартиры по проекту №, количество комнат – 1, общая проектная площадь (включая площадь вспомогательных помещений) с коэффициентом 44,6 кв.м, с целью оформления участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительств, а также реализовать необходимую обеспеченность многоквартирного дома инженерными сетями, объектами инфраструктуры, благоустройством прилегающей территории, в объеме, предусмотренном проектной документацией, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором (л.д.12-23 том 1).

В соответствии с п. 1.3.2, 1.3.3 договора разрешение на строительство № № от 09.07.2015 года выдано Министерством строительного комплекса Московской области, проектная декларация размещена на сайте в сети Интернет: www.......ru.

         В соответствии с п.2.3 договора передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 30.09.2017 года.

Согласно п. 4.2 договора стороны согласовали, что на дату подписания договора его цена определена в размере 3 635 005 руб.

При этом, стороны пришли к соглашению, что цена договора может быть изменена только в случаях, указанных в подп. б п. 4.1.2 и п. 4.6 договора, в том числе после получения застройщиком технической документации в отношении многоквартирного дома и в случае увеличения фактической площади объекта исходя из стоимости 1 кв.м равной 81 502,35,35 руб.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Корзун Н.М. свои обязательства по договору от 15.03.2016 года исполнил надлежащим образом, произвел оплату стоимости объекта долевого строительства, в том числе в части доплаты за увеличение площади квартиры, что подтверждается материалами дела.

После получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию ООО «ФСК «ЛИДЕР» в сообщении исх. № от 16.08.2017 года уведомило Корзун Н.М. о необходимости принять объект долевого строительства по передаточному акту.

Между тем, в процессе осмотра квартиры Корзун Н.М. выявлены несоответствия условиям договора и ранее предоставленной участнику долевого строительства информации об объекте строительства, выявлены существенные недостатки, а именно: под окнами квартиры размещены трансформаторная подстанция, частный двухэтажный дом с мансардой, крыша которого находится на одном уровне с окнами квартиры, которые являются источником шума и портит внешний вид; размещено место для контейнером сбора мусора; во дворе отсутствуют карманы с парковочными местами; дом размещен в углублении по отношению к улице ..... и размещенных вдоль ее построек, что привело к снижению по высоте расположения окон квартиры к этим объектам в относительном выражении.

Согласно проведенной по инициативе истца оценке в ООО «Московская экспертиза независимая» рыночная стоимость объекта – однокомнатной квартиры № расположенной по адресу: АДРЕС в процентном соотношении с учетом вида из окна и без учета вида из окна составляет 7,12 %, в связи с чем цена договора должна быть уменьшена по мнению истца на 260 556,81 руб.

Полагая свое право как потребителя на предоставление достоверной информации о строящемся объекте нарушенным, Корзун Н.М. 22.09.2017 года обратился в адрес ООО «ФСК «ЛИДЕР» с требованием по оплате денежных средств в счет уменьшения покупной цены квартиры.

Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключённого гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

Так, согласно части 1 статьи 10 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1 изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» продавец обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется. Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару, продавец обязан передать потребителю товар, соответствующий этим требованиям.

Из ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент заключения договора, следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 19 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" информация о застройщике и информация о проекте строительства содержится в проектной декларации.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммунистических сетях общего пользования ( в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также предоставляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанной в ч. 2 ст. 23 настоящего закона контролирующий орган.

В соответствии с ч. 2 ст. 21 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: 1) разрешение на строительство; 2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; 5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

П. 2 ст. 12 закона "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

     В соответствии же со ст. 7 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

         В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая заявленные исковые требования Корзун Н.М. по существу и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств нарушения ответчиком его права как потребителя на предоставление необходимой и достоверной информации о строящемся объекте. Более того, договор в качестве характеристики квартиры не содержит описания вида из окна, то есть не являлось существенной характеристикой объекта подлежащего передачи участнику долевого строительства.

Так, документы и информация, касающаяся строительства объектов долевого строительства в ЖК «Сколковский», размещены ООО «ФСК «ЛИДЕР» на сайте http......ru в разделе «Документы» с начала строительства дома (с даты получения разрешения на строительство в июле 2015 года и до настоящего времени), указанный раздел содержит информацию о способах обеспечения исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве, размещены отсканированные копии проектных деклараций на жилые корпуса, в том числе корпус №, на паркинг; размещены разрешения на строительство на жилые корпуса в том числе на корпус №, на иные объекты, строительство которых запланировано в ЖК «Сколковский»; отсканированные копии разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в том числе на корпус № (по мере получения такого разрешения), постановления о присвоении адреса, в том числе на корпус №, документы н землю, аудиторские заключения финансово-хозяйственной деятельности застройщика, примерные формы договора долевого участия для ознакомления будущих участников долевого строительства с возможными условиями договоров, а также размещены заключения экспертизы проектной документации на объекты.

29.06.2015 года ООО «ФСК «ЛИДЕР» получено положительное заключение негосударственной экспертизы № на объект капитального строительства «10-ти секционный многоэтажный жилой дом № с ИТП второй очереди строительства многоэтажной жилой застройки по адресу: АДРЕС, на основании которого ответчиком получено разрешение на строительство корпуса № от 09.07.2015 № и которое наряду с разрешением строительство, проектной декларацией размещены на сайте застройщика до начала продаж объектов долевого строительства, в том числе и до заключения с Корзуным Н.М. договора долевого участия.

Форма проектной декларации содержит общие данные о проекте строительства и информацию, объём, предоставления которой предусмотрен действующим законодательством, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации содержит в себе информацию о наличии подпорной стены на территории ЖК «Сколковский».

Так, на стр 13 абз. 7 заключения указано, что условиями рельефа территории, имеющего ярко выраженное падение на запад, продиктовано применение протяженной подпорной стены по контуру газонной решетки с внешней стороны дома № со стороны улицы ....., а также около дома №».

На стр. № заключения указано, что основной проезд к жилым домам организован с ул. ....., дороги и тротуары выполнены в твердом покрытии на расстоянии 8-10 метров от фасадов жилых домов.

На стр. № заключения содержатся разделы «Подпорная стенка», «Подпорная стенка, конструктивные решения», а на стр. № отображено, что строительство начинается с жилого дома № в направлении от секции № к секции № причем на 1 этапе строятся секции №, на 2 этапе строятся секции №

Кроме того, из представленных в материалы дела фотографий, распечатанных с официального сайта застройщика, усматривается наличие подпорной стены на территории ЖК «Сколковский» вблизи корпуса №.

Таким образом, поскольку указанная информация размещена ответчиком в открытом доступе, Корзун Н.М. до заключения договора долевого участия от 16.03.2016 года имел возможность ознакомиться с названными документами в любое время до заключения договора, и при необходимости получения дополнительной информации относительно строящегося объекта обратиться к ответчику как к застройщику за получением дополнительной информации, однако, таким правом не воспользовался, за предоставлением дополнительной информации к ответчику не обращался, доказательств обратному в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. При этом, данное обстоятельство не должно служить бременем неблагоприятных последствий для застройщика, поскольку ООО «ФСК «ЛИДЕР» исполнил возложенную на него законом обязанность по предоставлению информации в отношении объекта долевого строительства.

Кроме того, в процессе рассмотрения дела по ходатайству ответчика проведена судебная оценочная экспертиза ООО «КЭТРО», согласно выводам которой, на момент проведения оценки рыночная стоимость однокомнатной квартиры №, расположенной по адресу: АДРЕС с учетом видовых характеристик их окон квартиры составляет 3 649 000 руб., без наличия имеющихся недостатков – 3 966 000 руб.

      Основной не доверять выводам эксперта у суда не имеется, поскольку его суждения логичны, последовательны и непротиворечивы, выводы мотивированны, показатели, использованные при обследовании, экспертом определены в соответствии с изложенными правилами и обоснованы, квалификация эксперта подтверждена документально, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется, за дау заведомо ложного заключения он предупрежден об уголовной ответственности.

Таким образом, право Корзун Н.М на получение необходимой и достоверной информации о строящемся объекте действиями застройщика ООО «ФСК «ЛИДЕР» не нарушено, в связи с чем требование истца о взыскании с ответчика денежных средств в счет уменьшения цены договора не обосновано и удовлетворению не подлежит.

Стоит отметить, что вид из окна не являлся условием договора долевого участия, которое не было бы соблюдено застройщиком. В связи с чем, отсутствует нарушение прав истца в части предоставления иного объекта, чем указан в договоре.

Так, проанализировав представленные суду доказательства в их совокупности с нормами права, суд не находит обоснованных оснований и для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика расходов по определению рыночной стоимости имущества.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Корзуна Николая Михайловича к ООО «ФСК «ЛИДЕР» об уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, взыскании излишне уплаченной денежной суммы и расходов по определению рыночной стоимости имущества – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московском областном суде через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:                                                                    А.П. Кулеша

    Мотивированное решение изготовлено 14.09.2018г.