Решение по делу № 3а-107/2022 от 15.03.2022

УИД 61OS0000-01-2022-000053-88

дело № 3а-107/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июля 2022 г.                                     г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Горбатько А.А.,

с участием представителя административного истца Серебряковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Мелик-Мирзаян И. Е. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л:

Мелик-Мирзаян И.Е. обратилась в суд с административным исковым заявлением в котором указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1032 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «предпринимательство», по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка, который находится в федеральной собственности, установлена на 13 апреля 2021 г. в размере 5 557 590,72 руб. и значительно превышает его рыночную стоимость на эту дату, определенную оценщиком в отчете № 1047 ООО ОКК «ИКР Консультант» от 28 марта 2022 г. Указанное влияет на выкупную цену земельного участка.

    В ходе рассмотрения дела представитель административного истца адвокат Серебрякова Е.А., действующая по доверенности, уточнила в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) заявленные требования. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 апреля 2021 г. в размере 3 282 947 руб.

    В судебное заседание Мелик-Мирзаян И.Е. не явилась, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлена.

Представитель административного истца Серебрякова Е.А. просила удовлетворить административные требования.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Представителем Неделиной Е.М., действующей по доверенности, подано ходатайство в котором указано, что административный ответчик просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной, определенной судебной экспертизой в сумме 3 282 947 руб.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиал по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель ФКП Росреестр Ткаленко Ю.В., действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1023 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Земельный участок находится в собственности Российской Федерации, кадастровая стоимость определена в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности в связи с изменением характеристик земельного участка, по состоянию на 13 апреля 2021 г. в размере 781 224,18 руб. Иных изменений кадастровой стоимости не происходило. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель Росреестра Шаповалова И.А., действующая по доверенности, указала, что Управление в соответствии со ст.8 Закона о регистрации лишь вносит в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, не изменяя поступившие сведения. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что Мелик-Мирзаян И.Е. является собственником нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1032 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «предпринимательство» по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находящемся в федеральной собственности.

Кадастровая стоимость данного земельного участка установлена на 13 апреля 2021 г. в размере 5 557 590,72 руб., что следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    В соответствии с положениями абзаца 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации)

    Административный истец обратился в суд с целью дальнейшего оформления прав на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в порядке ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Размер кадастровой стоимости в соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2015 г. № 279 влияет на выкупную цену земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Таким образом, Мелик-Мирзаян И.Е. вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке предусмотренным законом.

Административным истцом при подаче иска предоставлен отчет об оценке № 1047 от 28 марта 2022 г. оценщика ООО ОКК «ИКР Консультант» ФИО9, в котором сделан вывод о том, что по состоянию на 13 апреля 2021 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 2 414 000 руб.

    Рассматривая поступившие возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению экспертизы от 20 июня 2022 г. № 1846/10-4, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13 апреля 2021 г. составляет 3 282 947 руб.

    Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

    Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

    Экспертом проведен анализ местоположения земельного участка, установлено, что тот находится в северо-восточной части города Шахты (микрорайон Артем) на ул.Административной, имеющей асфальтовой покрытие, окружен в основном частными домовладениями, малоэтажной застройкой. Транспортная и пешеходная доступность к объекту исследования имеется, подъезд возможен.

    Исходя из категории и вида разрешенного использования, земельный участок отнесен к классу земель – земельные участки под офисно-торговую застройку.

    Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

    Из сегмента рынка объекта экспертизы, используя информацию риэлторских фирм, частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, эксперт отобрал четыре объекта – аналога, представленных к продаже (таблица 1). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

    По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на факт сделки (условия рынка, уторговывание), местоположение, наличие коммуникаций, на снос ветхих строений и определена стоимость земельного участка (таблица 2).

    В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

    Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

    Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 20 июня 2022 г. № 1846/10-4 и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 3 282 947 руб.

В данном случае отчет об оценке № 1047 от 28 марта 2022 г. не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Датой подачи заявления следует считать дату обращения в суд 14 марта 2022 г.

    Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ и учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик.

    Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта недвижимости составляет 40,92 % и сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, должны быть возложены в полном объеме на административного истца.

    ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации представило в суд счет на оплату стоимости проведенной экспертизы в размере 43 680 руб., финансово-экономическое обоснование расчета понесенных затрат.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно с учетом степени сложности и объема проделанной работы. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе, оснований к ее снижению не имеется.

ИП Мелик-Мирзаян И.Е. внесла на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду сумму 43680 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы. Указанная сумма подлежит перечислению Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

    установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 032 кв. м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «предпринимательство», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 13 апреля 2021 г. равной рыночной в размере 3 282 947 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 марта 2022 г.

Перечислить Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 43 680 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших от ИП Мелик-Мирзаян И.Е. в обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу № 3а-107/2022.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 13 июля 2022 г.

Судья О.В. Журба