Решение по делу № 2-2775/2024 от 26.08.2024

УИД 03RS0014-01-2024-002369-29 (№2-2775/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2024 г.                         г. Октябрьский, РБ

Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Сиразевой Н.Р.,

при секретаре Гайфуллиной Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Миндиярова З.М. к Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М о взыскании суммы долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Миндиярова З.М. обратилась в суд с иском к Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М о взыскании суммы долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество. Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Миндиярова З.М. и ответчиками Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 677,8 кв.м., этаж 1-2, кадастровый № по цене 7000000 руб. Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М указанный объект недвижимости приобретен в общую долевую собственность по ? доле в праве. Ответчиками оплачен задаток в размере 1000000 руб. Срок окончательной оплаты сторонами установлен до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчики оплату не произвели. Задолженность составляет 6000000 руб. Стороны договорились, что помещение до момента полной оплаты будет находиться в залоге у – продавца (Миндиярова З.М. ). На основании ст. 54.1 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке » у истца имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку размер обеспеченного залогом обязательства соразмерен стоимости заложенного имущества: сумма неисполненного должником обязательства превышает 5% от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев. В связи с чем просит взыскать солидарно с ответчиков Фатхутдинова С.Ф и Гильманов С.М свою в пользу суммы долга в размере 6000000 руб., проценты в порядке ст. 395 ГК РФ в размере 407580,28 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, проценты в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму долга 6000000 руб. с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, обратить взыскание на имущество (предмет ипотеки), принадлежащее Фатхутдинова С.Ф и Гильманов С.М - нежилое помещение, площадью 677,8 кв.м, этаж 1-2, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 5600000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 40244 руб., по уплате услуг представителя в размере 30000 руб.

Заочным решением Октябрьского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Миндиярова З.М. , удовлетворены частично.

Определением Октябрьского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Октябрьского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, отменено, производство по делу возобновлено.

Истец Миндиярова З.М. , ее представитель по доверенности Брюханов С.В. извещались о месте и времени судебного разбирательства, однако на судебное заседание не явились, правом на участие не воспользовалось, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны.

Ответчики Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М в судебное заседание не явились, извещались о дате, времени и месте рассмотрения дела судебной повесткой.

Из материалов гражданского дела следует, что предприняты все необходимые меры для своевременного извещения не явившихся лиц, участвующих в деле, указанное свидетельствует о реализации ими своих прав в гражданском процессе в объеме самостоятельно определенном для себя, в этой связи суд в порядке ст. 167 ГПК РФ определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив и оценив материалы дела, в пределах заявленных исковых требований и представленных доказательств, суд приходит к следующему выводу.

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 5 данной статьи, к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Особенности продажи недвижимого имущества приведены в § 7 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичная позиция изложена в ст. 210 ГК РФ, где указано, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Миндиярова З.М. и ответчика Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 677,8 кв.м., этаж 1-2, кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>, во исполнение которого Миндиярова З.М. передала Фатхутдинова С.Ф и Гильманов С.М указанное нежилое помещение, ответчики получили ключи от помещения, истец получил от покупателей задаток в размере 1 000 000 руб.

По условиям договора ответчики Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М приняли на себя обязанность принять указанный объект недвижимости и оплатить истцу Миндиярова З.М. аванс в размере 3 000 000 руб. в течении 3-х рабочий дней с даты перехода права собственности на помещение к покупателям, и произвести окончательный расчет 3 000 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Стороны согласовали в пункте 5 договора, что помещение до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца (истца), в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчиков возникла обязанность уплатить истцу за объект недвижимости в размере 6000000 руб.

Согласно изложенным в настоящем исковом заявлении пояснениям истца, ответчики Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М в полном объеме не произвели оплату по указанному выше договору купли-продажи.

Так из положений ст. 454 ГК РФ следует, что продавец обязан доказать передачу товара, а на покупателе лежит обязанность по доказыванию обстоятельств по оплате товара.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости регистрация перехода права собственности на нежилое помещение совершена. Указанные обстоятельства подтверждают исполнение истцом обязательств, принятых по договору купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ч. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку в судебном заседании установлено, что покупателями (ответчиками) ненадлежащим образом исполнены принятые на себя обязательства по договору купли-продажи от 11 мая 2023 г. по оплате стоимости приобретенного им по договору нежилого помещения в размере 7 000 000 руб., из которых ответчиками было передано истцу только 1 000 000 руб. в качестве задатка, суд, на основании вышеуказанных норм закона, приходит к выводу о взыскании с ответчиков в солидарном порядке оставшуюся сумму задолженности в размере 6 000 000 руб.

Согласно ч. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Суд находит правильным представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13 июля 2023 г. по 17 декабря 2024 г., согласно которому с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию солидарно проценты за пользование чужими денежными средствами на оставшуюся невыплаченной сумму в размере 1 139 219,62 руб., исходя из следующего расчета:

Итого:

Задолженность, руб.	Период просрочки	Увеличение долга	Ставка	Дней в году	Проценты, руб.
c	по	дни	сумма, руб.	дата
[1]	[2]	[3]	[4]	[5]	[6]	[7]	[8]	[1]x[4]x[7]/[8]
3 000 000	13.07.2023	23.07.2023	11	0	-	7,50%	365	6 780,82
3 000 000	24.07.2023	14.08.2023	22	0	-	8,50%	365	15 369,86
3 000 000	15.08.2023	17.09.2023	34	0	-	12%	365	33 534,25
3 000 000	18.09.2023	29????????? 42	0	-	13%	365	44 876,71
3 000 000	30.10.2023	17.12.2023	49	0	-	15%	365	60 410,96
3 000 000	18.12.2023	31.12.2023	14	0	-	16%	365	18 410,96
3 000 000	01.01.2024	01.02.2024	32	0	-	16%	366	41 967,21
6 000 000	02.02.2024	28.07.2024	178	3 000 000	02.02.2024	16%	366	466 885,25
6 000 000	29.07.2024	15.09.2024	49	0	-	18%	366	144 590,16
6 000 000	16.09.2024	27.10.2024	42	0	-	19%	366	130 819,67
6 000 000	28.10.2024	17.12.2024	51	0	-	21%	366	175 573,77
524	3 000 000	15,83%	1 139 219,62

Как следует из разъяснений, данных в п. 48 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 (ред. от 22 июня 2021 г.) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств, кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (ч. 3 ст. 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

В силу вышеизложенного, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, как за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, так и с ДД.ММ.ГГГГ и по день уплаты взыскиваемых денежных средств продавцу, подлежат удовлетворению.

В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

На основании чч. 1 и 4 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение переходит в собственность покупателей в день государственной регистрации права собственности (п. 13), и будет находиться в залоге у продавца до момента полного расчета с ним (п. 5).

Согласно ст. ст. 348, 349 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Руководствуясь положениями ст. ст. 348, 349, 350 ГК РФ, ст. ст. 50, 54, 54.1, 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и исходя из того, что исполнение покупателями обязательств по договору купли-продажи было обеспечено залогом спорной недвижимости в виде нежилого помещения, площадью 677,8 кв.м., этаж 1-2, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>; задолженность ответчиков по договору в размере 6 000 000 руб., что составляет более чем пять процентов от стоимости предмета залога, суд находит требования истца об обращении взыскания на нежилое помещение, принадлежащее ответчикам, путем продажи с публичных торгов, подлежащими удовлетворению.

Оспаривая начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества, ответчики заявляли ходатайства о назначении оценочной экспертизы, а также указали на то, что спорный объект недвижимости в виде нежилого помещения, площадью 677,8 кв.м., этаж 1-2, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, на сегодняшний день снесен, на его месте возведен новый объект.

Определением Октябрьского городского суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО ФЭЦ «Деловой Визит».

Согласно представленному заключению ООО ФЭЦ «Деловой Визит» № от ДД.ММ.ГГГГ, эксперт пришел к следующим выводам:

На вопрос: «Существует ли в натуре объект недвижимости: нежилое помещение, площадью 677,8 кв.м., этаж 1, 2 с кадастровым номером №, по адресу<адрес> дан ответ: «На дату осмотра ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание общей площадью 677,8 кв.м. с кадастровым номером № в натуре не существует. Конструктивные элементы и технико-экономические характеристики объекта изменены. На основании реконструкции объекта, возник новый объект капитального строительства.

На вопрос: «При фактическом отсутствии вышеуказанного объекта недвижимости и наличии на его месте иного объекта недвижимости, определить какова рыночная стоимость нового объекта недвижимости на дату проведения оценки?», дан ответ : «рыночная стоимость реконструированного нежилого здания площадью 1247,7 в.м. по адресу: РБ, <адрес> на дату проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет 17883000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 345 ГК РФ, по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

При этом, в соответствии с подпунктом 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Как следует из п. 3 ст. 345 ГК РФ, если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.

Следовательно, в соответствии с вышеизложенными требованиями ст. 345 ГК РФ доводы ответчиков о том, что являвшееся предметом залога нежилое здание, находящееся по адресу: <адрес>, в настоящее время не существует, поскольку в результате его реконструкции было построено новое помещение, право собственности на которое не зарегистрировано, какого-либо самостоятельного юридического значения в данном случае не имеют, поскольку в силу вышеуказанных положений закона созданное в результате изменения заложенного имущества новое здание на момент рассмотрения спора является новым предметом залога.

Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд, руководствуясь положениями пп. 4 п. 2 ст. 54, Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая во внимание заключение оценочной экспертизы, выполненной ООО ФЭЦ «Деловой Визит» № от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливает ее размер равным 80% от стоимости определенной заключением в размере 14306400 руб.

С учетом того, что оплата по договору ответчиками в полном объеме не произведена, при этом истец свои обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнила, передала имущество покупателям, произведена государственная регистрация перехода прав собственности, доказательств, подтверждающих оплату указанной задолженности, ответчиками не представлено, совокупность представленных суду доказательств по делу, оцениваемых с точки зрения относимости, допустимости и добросовестности поведения участников правоотношения, свидетельствует об обоснованности заявленных исковых требований.

В силу требований ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истцом при обращении в суд понесены расходы по уплате госпошлины в размере 40 244 руб., что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ, по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., что подтверждаются договором оказания юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

По смыслу указанной нормы суд может ограничить взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов сумму, если сочтет ее чрезмерной с учетом конкретных обстоятельств, используя критерий разумность понесенных расходов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, сформулированной в Определении от 21 декабря 2004 № 454-0, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации.

В п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» отмечается, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Оценивая представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу о необходимости взыскания солидарно с ответчиков Фатхутдинова С.Ф и Гильманов С.М в пользу истца расходов по уплате госпошлины в размере 40244 руб.

Оценивая представленные в материалы дела документы, подтверждающие оплату юридических услуг в размере 30000 руб., суд учитывая объем и категорию сложности дела, количество проведенных судебных заседаний с участием представителя истца, принимая во внимание степень участия представителя истца в судебных заседания, объем оказанных представителем истца услуг, исходя из требований разумности и справедливости, приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании солидарно с ответчиков расходов по оплате услуг представителя подлежат удовлетворению в размере 30000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Миндиярова З.М. (паспорт серия №) к Фатхутдинова С.Ф (паспорт № Гильманов С.М (паспорт серия №) о взыскании суммы долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М в пользу Миндиярова З.М. сумму долга в размере 6 000 000 руб.

Взыскать солидарно с Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М в пользу Миндиярова З.М. проценты в порядке ст. 395 ГК РФ в размере за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 139 219,62 руб.

Взыскать солидарно с Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М в пользу Миндиярова З.М. проценты в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму долга 6 000 000 руб. с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М, в виде нежилого помещения, площадью 1247,7 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 14306400 руб.

Взыскать солидарно с Фатхутдинова С.Ф, Гильманов С.М в пользу Миндиярова З.М. расходы по уплате государственной пошлины в размере 40 244 руб., по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья          Н.Р. Сиразева

Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2024 г.