Решение по делу № 2-3/2018 от 11.08.2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 февраля 2018 года Новоусманский районный суд Воронежской области в составе: председательствующей судьи Самойловой Л.В.,

при секретаре Сухоруковой Г.А.,

с участием представителя истца Дядиной О.Н. - Текутьевой Ж.И.,

ответчика Гунькина С.В.,

представителя ответчика Силина В.Н. - Супроненко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с.Новая Усмань гражданское дело №2-3/18г. по иску Дядиной Ольги Николаевны к Силину Владимиру Николаевичу, Гунькину Сергею Васильевичу об истребовании имущества из чужого незаконного владения, сносе самовольной постройки, погашении записи о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости и по встречному иску Силина Владимира Николаевича и Гунькина Сергея Васильевича к Дядиной Ольге Николаевне о признании недействительным договора купли-продажи, признании отсутствующим права собственности на земельный участок и погашении записи о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости,       у с т а н о в и л :

Дядина О.Н. обратилась в суд с иском к Силину В.Н. и Гунькину С.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, сносе самовольной постройки, погашении записи о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости, указав в заявлении, что является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> площадью 1500 кв.м. на основании договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Гунькиным С.В. Право ее (истца) собственности на указанный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

В настоящее время данный земельный участок имеет адрес: <адрес>

В процессе переоформления правоустанавливающих документов на ее (истца) земельный участок в связи с изменением адреса, выяснилось, что ДД.ММ.ГГГГ Гунькин С.В. - бывший собственник данного земельного участка заключил договор купли-продажи указанного земельного участка с Силиным В.Н.

Право собственности Силина В.Н. на данный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

В дальнейшем Силин В.Н. построил на этом участке жилой дом

общей площадью 385 кв.м.

Полагает, что договор купли-продажи заключенный между Гунькиным С.В. и Силиным В.Н. является ничтожной сделкой, а возведенный на вышеуказанном участке жилой дом является самовольной постройкой.

          В связи с чем, с учетом уточнений, просит суд истребовать из незаконного владения Силина В.Н. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> площадью 1500 кв.м., кадастровый №, погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации о праве собственности Силина В.Н. на указанный земельный участок, обязать Силина В.Н. снести самовольную постройку - жилой дом площадью 385 кв.м., расположенный на данном участке и погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности Силина В.Н. на вышеуказанный жилой дом.

             В свою очередь Силин В.Н. и Гунькин С.В. обратились в суд со

встречным иском к Дядиной О.Н. в котором, с учетом уточнений от 02.02.2018 года, просят признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 24.08.1999 года между Дядиной О.Н. и Гунькиным С.В., признать право собственности Дядиной О.Н. на вышеуказанный земельный участок отсутствующим и погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации о праве собственности Дядиной О.Н. на данный земельный участок. Свои требования мотивировали тем, что Гунькин С.В. не передавал в собственность Дядиной О.Н. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Подпись в акте приема-передачи данного участка от 24.08.1999 года Гунькину С.В. не принадлежит.

Дядина О.Н. фактически не вступала во владение данным земельным участком, его межевание не производила, границы не устанавливала, участком не пользовалась с момента его приобретения.

          В то время, как Силин В.Н. владеет спорным земельным участком, установил его границы, осуществил строительства дома на нем.

Также полагают, что Дядина О.Н. не произвела оплату приобретаемого по договору купли-продажи от 24.08.1999 года земельного участка. Документ, подтверждающий оплату, отсутствует, а указание об оплате в самом тексте договора, не является, по-мнению ответчиков (истцов по встречному иску), доказательством факта оплаты

       Таким образом, договор купли-продажи от 24.08.1999 года, по их мнению, не был исполнен, и право собственности Дядиной О.Н. на земельный участок не возникло, в связи с чем подлежит признанию отсутствующим, а договор купли-продажи недействительным.

В судебное заседание истец Дядина О.Н. не явилась, о слушании дела извещалась судом своевременно и надлежащим образом, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя по ордеру Текутьевой Ж.И., которая исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, не согласившись со встречными требованиями. Предоставила суду письменные возражения относительно встречного искового заявления, которые поддержала в судебном заседании и суду показала, что право собственности ее доверителя в отношении спорного земельного участка возникло с момента государственной регистрации такого права. Дядина О.Н., хотя и не использовала земельный участок, однако несла бремя его содержания, оплачивала налоги. Полагает, что Гунькин С.В. выполнил все условия договора купли-продажи от 24.08.1999 года, лично подписал данный договор, получил денежные средства, передал участок путем передачи Дядиной О.Н. оригиналов первоотводных документов.

Ответчик (истец по встречному иску) Гунькин С.В. иск не признал и суду показал, что не помнит о заключении с Дядиной О.Н. 24.08.1999 года договора купли-продажи спорного земельного участка. Деньги за указанный участок от Дядиной О.Н. он не получал, участок ей не предавал, передаточный акт к договору купли-продажи не подписывал.

Принадлежащий ему (ответчику) земельный участок он продал в 2013 году Силину В.Н., который провел работы по его межеванию и построил на данном участке дом.

Ответчик Силин В.Н. в судебное заседание не явился, о слушании дела был извещен своевременно и надлежащим образом, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя по доверенности Супроненко Е.А., который также иск Дядиной О.Н. не признал, поддержав встречные исковые требования по изложенным во встречном иске основаниям.

При этом, ответчики при рассмотрении дела не отрицали то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 36:16:2001004:66, право собственности на который зарегистрировано за Силиным В.Н. и земельный участок с кадастровым номером 36:16:2001004:228, право собственности на который зарегистрировано за Дядиной О.Н., является одним и тем же земельным участком.

Представители третьих лиц: Управления Росреестра по Воронежской области, ФГБУ «ФКП Росреестра по Воронежской области», администрации Отрадненского сельского поселения Новоусманского муниципального района в судебное заседание не явились, но суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, так как о времени и месте судебного разбирательства были извещены своевременно и надлежащим образом.

При этом, при рассмотрении дела представитель администрации Отрадненского сельского поселения Новоусманского муниципального района Цепковская Е.С. подтвердила суду то обстоятельство, что земельный участок принадлежащий Дядиной О.Н. и земельный участок, принадлежащий Силину В.Н. является одним и тем же земельным участком. И Гунькину С.В. выделялся лишь один земельный участок на территории Отрадненского сельского поселения.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением главы Отрадненской сельской администрации Новоусманского района Воронежской области от 18.09.1998 года №182 Гунькину С.В. выделен земельный участок площадью 1500 кв.м. в <адрес> <адрес> (л.д.64).

Хотя имеется аналогичное постановление от этой же даты и за тем же номером, и в нем указано о выделении Гунькину С.В. земельного участка площадью 1500 кв.м. по адресу: <адрес> <адрес> (л.д.128), однако, то обстоятельство, что указанными постановлениями Гунькину С.В. выделен лишь один земельный участок, имевший адрес: <адрес>, подтвердила при рассмотрении дела представитель администрации Отрадненского сельского поселения Цепковская Е.С.

Также установлено, что 24.08.1999 года Гунькин С.В. заключает договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка с Дядиной О.Н., который был удостоверен нотариусом Новоусманского нотариального округа Титовым В.В. и зарегистрирован в реестре за №1723 (л.д.136-137).

В этот же день между сторонами сделки был составлен акт приема-передачи, согласно которого Гунькин С.В. в соответствии с вышеуказанным договором купли-продажи передал Дядиной О.Н. земельный участок, расположенный в <адрес> (л.д.138).

06 мая 2013 года между Гунькиным С.В. и Силиным В.Н. заключается договор купли-продажи, согласно которого Гунькин С.В. продает Силину В.Н. земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.д.72-74) и также между сторонами сделки подписывается передаточный акт данного участка (л.д.75).

При этом, то обстоятельство, что Гунькин С.В. по вышеуказанным сделкам продает один и тот же земельный участок не отрицается сторонами при рассмотрении настоящего дела.

Кроме того, имеется постановление главы администрации Отрадненского сельского поселения Новоусманского муниципального района от 12.02.2013 года №68, которым земельному участку принадлежащему Гунькину С.В. и расположенному по адресу: <адрес> присвоен адрес: <адрес>, пер.Выкрестовский,11.(л.д.65).

На основании заявления Силина В.Н. и необходимых для кадастрового учета документов, в том числе межевого плана, в кадастр внесены сведения о местоположении границ вышеуказанного земельного участка, что подтверждается сообщением ФГБУ «ФКП Росреестра» (л.д.172-173) и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.23-30). Также Силиным В.Н. на указанном участке возводится жилой дом общей площадью 385 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.32).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из данной нормы права следует, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, то есть купля-продажа не исчерпывается переносом права собственности, а важна передача владения.

О намерении продавца произвести отчуждение вещи свидетельствует ее передача покупателю, а о намерении покупателя принять имущество в собственность - завладение, а также совершение действий по ее использованию и распоряжению.

Так, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Покупатель становится законным владельцем объекта недвижимости и имеет право на защиту права владения на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В данном случае, доводы ответчика Гунькина С.В. о том, что акт приема-передачи к договору купли-продажи от 24.08.1999 года, заключенного с Дядиной О.Н. он не подписывал и, соответственно, земельный участок не передавал, подтверждается заключением эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» от 24.01.2018 года, согласно которого подпись от имени Гунькина С.В., расположенная в передаточном акте от 24.08.1999 года между Гунькиным Сереем Васильевичем и Дядиной Ольгой Николаевной после слов «сдал Гунькин С.В.» выполнена не самим Гунькиным С.В., а другим лицом с подражением его подлинным подписям.

Таким образом, в данном случае, доказательств передачи Гунькиным С.В. спорного земельного участка по договору купли-продажи Дядиной О.Н. суду не представлено.

При этом, договор купли-продажи от 24.08.1999 года не содержит условие о том, что передача имущества осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

То обстоятельство, что участком истица не пользовалась, подтвердила при рассмотрении дела и ее представитель.

Правовая позиция о том, что сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности в отрыве от факта пользования, владения и распоряжения имуществом не свидетельствует о намерении создать соответствующие правовые последствия сделки, содержится в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее такой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом ( ч. 2 ст.167 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

При вышеуказанных обстоятельствах договор купли-продажи спорного имущества от 24.08.1999 года заключенный между Гунькиным С.В. и Дядиной О.Н. не соответствуют требованиям ст. 209 ГК, а потому в силу ст. 167, 168 ГК РФ является ничтожным, не влекущими юридических последствий.

Вместе с тем, доводы ответчика Гунькина С.В. о том, что он не получал денежных средств по договору от 24.08.1999 года суд считает несостоятельными, поскольку, как следует из пункта 5 договора деньги за проданный участок в размере 9000 рублей уплачены полностью до подписания договора (л.д.136). Доказательств обратного Гунькин С.В. не представил.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае, поскольку у Дядиной О.Н. возникло право собственности на спорный земельный участок в 1999 году, подтвержденное записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.1999 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.14), а в 2013 году в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности Силина В.Н. на этот же земельный участок, то требования Силина В.Н. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Дядиной О.Н. является единственным способом защиты его права и, с учетом установленного выше, признаются судом обоснованными. В связи с чем и требовании о прекращении записи о праве собственности Дядиной О.Н. на спорный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости также подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

     Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Дядиной Ольги Николаевны к Силину Владимиру Николаевичу, Гунькину Сергею Васильевичу об истребовании имущества - земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.<адрес> площадью 1500 кв.м. из чужого незаконного владения Силина Владимира Николаевича, прекращении записи о его праве собственности на указанный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости, понуждении Силина Владимира Николаевича снести жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> и прекращении в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Силина В.Н. на вышеуказанный жилой дом, отказать.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> ( в настоящее время <адрес>), кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Гунькиным Сергеем Васильевичем и Дядиной Ольгой Николаевной.

Признать отсутствующим право собственности Дядиной О.Н. на вышеуказанный земельный участок и прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности Дядиной О.Н. на данный участок.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: