Решение по делу № 3а-26/2022 (3а-201/2021;) от 19.11.2021

Дело № 3а-26/2022 (3а-201/2021)    

УИД 33OS0000-01-2021-000311-95

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владимир     14 января 2022 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи     Кутровской Е.В.,

при секретаре     Шаховой А.Н.,

с участием представителя административного истца Кузьмина Б.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Варданяна Э. П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Варданян Э.П. в лице представителя по доверенности Кузьмина Б.И. обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, в размере его рыночной стоимости 1 493 000 руб. по состоянию на 1 января 2016 г.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором вышеуказанного земельного участка на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №44-П от 6 июня 2017 г. Арендная плата за названный земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно отчету **** №**** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 1 493 000 руб., что не соответствует его кадастровой стоимости.

По мнению административного истца, данное обстоятельство ведёт к уплате арендной платы в завышенном размере.

Административный истец Варданян Э.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.145). Представитель административного истца адвокат Кузьмин Б.И. в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Административные ответчики - администрация Собинского района Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее также - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), администрация муниципального образования Березниковское Собинского района Владимирской области, заинтересованное лицо комитет по управлению имуществом администрации Собинского района, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 144, 148-154), своих представителей в судебное заседание не направили.

В представленном в суд письменном отзыве администрация Собинского района Владимирской области, в лице председателя комитета по управлению имуществом администрации Собинского района Владимирской области, оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда. Указала, что определение рыночной стоимости земельного участка в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе определения кадастровой стоимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта обусловлена использованием различных подходов к оценке. Разрешение заявленных требований административный ответчик оставил на усмотрение суда (л.д. 159-160).

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управление Росреестра по Владимирской области и администрация муниципального образования Березниковское в письменных отзывах, направленных в суд, оставили разрешение заявленных требований на усмотрение суда (л.д. 87, 90-91, 109-112). ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управление Росреестра по Владимирской области также указано на то, что они не являются надлежащими административными ответчиками по данному делу.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана обязательной.

Выслушав объяснения представителя административного истца Кузьмина Б.И., допросив в качестве свидетеля оценщика Щ.Е.А., составившую отчёт о рыночной стоимости спорного земельного участка, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, Варданян Э.П. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего вид разрешенного использования - для производственной деятельности. Указанное обстоятельство подтверждается соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №44-П от 6 июня 2017г., а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 8 ноября 2021 г. Срок аренды определен с 5 июня 2017 г. по 5 июня 2066 г. (л.д. 19-24).

В соответствии с приложением №2 к договору аренды №44-П от 6 июня 2017 г. расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.15). В соответствии с п. 3.5 договора аренды размер арендной платы изменяется, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 11).

Таким образом, Варданян Э.П. вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г.

По состоянию на 1 января 2016 г. кадастровая стоимость названного земельного участка утверждена постановлением администрации Собинского района Владимирской области от 14 ноября 2016 г. № 710 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Собинского района» в размере 2 755 286, 38 руб. (л.д.25, 98-99).

Государственная кадастровая оценка проведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Варданян Э.П., минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при территориальном органе - Управлении Росреестра по Владимирской области, 19 ноября 2021 г. обратился с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (л.д.2-5).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** №**** от 19 августа 2021 г. на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 1 493 000 руб. (л.д.26-73).

К отчёту приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик Щ.Е.А. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Названый оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №025622-1 по направлению «Оценка недвижимости», выданный 22 июля 2021 г. ФБУ «Федеральный ресурсный центр», высшее образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке ПП №984665 по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», является членом саморегулируемой организации оценщиков «Межрегиональный союз оценщиков» (регистрационный номер в реестре 794), гражданская ответственность оценщика застрахована Страховой Акционерной Компанией «Энергогарант», полис № 200310-035-000024, сроком действия до 31 декабря 2021 г., ответственность ООО АЦ «РОК» застрахована ООО «Страховое общество «Помощь», полис №М195076-25-20, сроком действия до 1 декабря 2021 г.

Оценивая представленный отчёт, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в его полноте и достоверности не имеется. Напротив, составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Сам отчёт соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался названным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 1, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, ФСО № 2, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298, ФСО № 3, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 и ФСО № 7, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчёт содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО № 7 оценщиком проведён анализ рынка, определён сегмент рынка, к которому относится земельный участок. Для более точной и объективной оценки по представленным данным был произведён подбор объектов-аналогов и их исследование в рамках сравнительного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Произведен расчёт рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.

Отчёт содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчёта.

При этом каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающегося от цен, указанных в отчёте ****, суду не представлено, ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Административному ответчику - администрации Собинского района Владимирской области судом был направлен запрос с предложением представить в суд письменный отзыв (возражения), содержащие мотивированные замечания относительно представленного административным истцом отчета об оценке №**** от 19 августа 2021 г., а также при наличии вышеуказанных замечаний представить в письменном виде вопросы к оценщику (л.д. 123-124, 155-156).

Между тем, каких-либо возражений относительно отчета об оценке №**** от 19 августа 2021 г. не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Разница между установленной кадастровой стоимостью и содержащейся в отчёте об оценке **** №**** от 19 августа 2021 г. рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** не может свидетельствовать о недостоверности отчёта, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

Кроме того, в судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена оценщик Щ.Е.А., составившая отчёт № **** от 19 августа 2021 г., которая настаивала на правильности и обоснованности этого отчёта. На возникшие у суда вопросы по данному отчёту оценщиком даны подробные и мотивированные ответы, не противоречащие выводам, содержащимся в отчёте № **** от 19 августа 2021 г. о рыночной стоимости земельного участка кадастровым номером ****.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности вывода оценщика, содержащегося в отчёте № **** от 19 августа 2021 г., поскольку он мотивирован, предельно ясен, обоснован исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанный отчёт оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, составленный оценщиком **** №**** от 19 августа 2021 г., в основу решения суда и установить по состоянию на 1 января 2016 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 1 493 000 руб.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г., содержит следующие разъяснения.

Ранее действующая редакция статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон № 135) предусматривала, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания.

С 11 августа 2020 г. вступили в силу изменения в статью 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ, согласно которым кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку вопрос применения кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной решением суда, урегулирован статьёй 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ, указание в резолютивной части решения суда даты подачи заявления Варданяна Э.П. при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по правилам Федерального закона № 135-ФЗ не требуется.

В абз. 2 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Установлено, что постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» от 17 ноября 2021 г. №38 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 2 205 161, 76 руб. (л.д. 167-169).

В силу п. 1 ч. 2 ст. 18 Федерального закона 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, период действия архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере, установленном судом и равной рыночной стоимости, оканчивается 31 декабря 2021 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Варданяна Э. П. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 8239 +/- 64 кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - для производственной деятельности, по состоянию на 1 января 2016 г. в размере его рыночной стоимости 1 493 000 (один миллион четыреста девяносто три тысячи) рублей.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** подлежит применению с 1 января 2016 г. по 31 декабря 2021 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 26 января 2022 г.