Решение от 29.04.2015 по делу № 3-41/2015 от 04.02.2015

Дело №–41/2015

Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2015 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Чернышовой Н.И.,

при секретаре судебного заседания Малецкой С.С.,

с участием представителя заявителя Ханцис А.М., Текеева Р.У.,

представителя Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Олейниковой Н.В.,

представителя администрации города Ставрополя Багировой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО «Авангард», заинтересованные лица: Министерство имущественных отношений Ставропольского края, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ставропольскому краю, администрация города Ставрополя, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Авангард» обратилось в Ставропольский краевой суд с заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя, по адресу: город Ставрополь, ул. (…) в квартале 531, с разрешенным использованием -под нежилыми зданиями (Литер «А»: торгово-выставочный комплекс с офисными помещениями, магазином, автомойкой и станцией технического обслуживания, Литер «Б»: помещения для охраны), кадастровый номер (…), площадь 5887 кв.м. равной рыночной стоимости, составляющей 5724930, 89 рублей;

обязать филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю произвести изменения внесенной в государственный кадастр недвижимости, кадастровой стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 5887 кв.м., кадастровый номер (…), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. (…), в квартале 531, на рыночную стоимость земельного участка, установленную в размере 5724930, 89 рублей.

В обоснование требований представитель ООО «Авангард» Ханцис А.М. указал, что ООО «Авангард», является арендатором земельного участка на основании договора аренды от 20 марта 2013 года № 1741 в границах земель муниципального образования города Ставрополя, по адресу: город Ставрополь, ул. (…), с разрешенным использованием -под нежилыми зданиями (Литер «А»: торгово-выставочный комплекс с офисными помещениями, магазином, автомойкой и станцией технического обслуживания, Литер «Б»: помещения для охраны), кадастровый номер(…), площадь 5887 кв.м.

Срок аренды-до 06 сентября 2022 года. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 26 ноября 2004 года.

В соответствии с приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 декабря 2012 года № 202-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составила 71270259, 06 рублей.

Кадастровая стоимость, используемая для расчета арендной платы земельного участка завышена и не соответствует его рыночной стоимости, которая в соответствии с отчетом № 236 ЖЗ/10/14 от 30 октября 2014 года об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО «Деловой партнер» по состоянию на 1 января 2012 года составляет 5724930, 89 рублей.

Указанный отчет проверен Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков» на предмет соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, требованиям Федерального закона. По результатам проверки НПСООО «Деловой союз оценщиков» выдал положительное экспертное заключение № (…) от 19 ноября 2014 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (…) по состоянию на 1 января 2012 года составляет 5724930,89 рублей.

С целью внесения изменений в официальные сведения о стоимости спорного земельного участка истцом в комиссию по рассмотрению споров в результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по СК подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером (…) и определения кадастровой стоимости данного участка в размере его рыночной стоимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 октября 2012 года № П/485, в Ставропольском крае при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 25 декабря 2014 года № 313 заявление отклонено.

Со ссылкой на ст.66 Земельного кодекса РФ, ст.13 Федерального закона от 20.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просило его требования удовлетворить.

В ходе судебного разбирательства представителем ООО «Авангард»- Ханцис А.М. подано уточненное исковое заявление в порядке ст.39 ГПК РФ. В заявленных требованиях просит установить кадастровую стоимость земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя, по адресу: город Ставрополь, ул. Южный обход, 1-б в квартале 531, с разрешенным использованием - под нежилыми зданиями (Литер «А»: торгово-выставочный комплекс с офисными помещениями, магазином, автомойкой и станцией технического обслуживания, Литер «Б»: помещения для охраны), кадастровый номер (…), площадь 5887 кв.м. равной рыночной стоимости, составляющей 5724930, 89 рублей, по состоянию на 01 января 2012 года равной рыночной стоимости, составляющей 5970389 рублей.

Управлением Росреестра по Ставропольскому краю предоставлены возражения на заявление, в котором просит отказать в удовлетворении заявленных требований (л.д.165-167).

Министерством имущественных отношений Ставропольского края предоставлен отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать ( л.д. 168-169).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю предоставлены пояснения по исковому заявлению, в которых просит в удовлетворении исковых требований отказать ( л.д.170-171).

В судебном заседании представители заявителя ООО «Авангард» Ханцис А.М., Текеев Р.У. поддержали заявленные требования.

В судебном заседании представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Олейникова Н.В., просила вынести решение по фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель администрации города Ставрополя Багирова Ю.В. просила отказать в заявленных требованиях.

Министерство имущественных отношений СК, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, а также об уважительности причин неявки не сообщили. Заявлений и ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступило. В соответствии со ст.167 ГПК РФ, с учетом надлежащего извещения и с согласия сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III указанного Закона, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 года №382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года №222.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

ООО «Авангард», является арендатором земельного участка на основании договора аренды от 20 марта 2013 года № 1741 в границах земель муниципального образования горда Ставрополя, по адресу: город Ставрополь, ул. (…) в квартале 531, с разрешенным использованием -под нежилыми зданиями (Литер «А»: торгово-выставочный комплекс с офисными помещениями, магазином, автомойкой и станцией технического обслуживания, Литер «Б»: помещения для охраны), кадастровый номер (…), площадь 5887 кв.м.

Срок аренды-до 06 сентября 2022 года. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 26 ноября 2004 года.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 декабря 2012 года № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 1 января 2012 года (т.1.л.д.-135 ).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 февраля 2015 года по результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (…), на установлена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 декабря 2012 года № 203 в размере 71270259, 06 рублей ( л.д.-133).

ООО «Авангард» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости, однако решением комиссии от 25 декабря 2014 года № (…) заявление отклонено (л.д.-16-17).

Таким образом ООО «Авангард» соблюден досудебный порядок разрешения спора.

Согласно отчету № 236 ЖЗ/10/14 от 30 октября 2014 года об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО «Деловой партнер» по состоянию на 1 января 2012 года составляет 5724930, 89 рублей. Указанный отчет проверен Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков» на предмет соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, требованиям Федерального закона. По результатам проверки НПСООО «Деловой союз оценщиков» выдал положительное экспертное заключение № (…) от 19 ноября 2014 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (…) по состоянию на 1 января 2012 года составляет 5724930,89 рублей.

По заключению судебной экспертизы № 24-Г/15 от 20 марта 2015 года, выполненной государственным унитарным предприятием Ставропольского края «Бюро экспертиз», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (…), по состоянию на 01 января 2012 года составляет 5970389 (пять миллионов девятьсот семьдесят тысяч триста восемьдесят девять) рублей (т.1л.д.- 185-220 ).

В судебном заседании допрошен эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу Гридина О.А., которая пояснила, что в кадастровых картах, выписках отсутствует информация о наличии на земельном участке инженерных коммуникаций. Экспертиза проводилась по материалам дела. На исследованном земельном участке расположены объекты недвижимости, они перечислены- торгово-выставочный комплекс с офисными помещениями, магазином, автомойкой, станцией технического обслуживания, помещение для охраны.

В материалах дела отсутствуют документы, что объект введен в эксплуатацию. Для определения рыночной стоимости конкретного земельного участка брались объекты аналоги, расположенные в непосредственной близости от него. Это аналоги, расположенные на ул. Южный обход. Аналоги для определения кадастровой стоимости данного земельного участка избраны достоверные и соответствующие локализации. В анализе рынка приведен весь массив предложенных к продаже земельных участков.

Достаточно и достоверно определить аналоги на 01.01.2012 года не представляется возможным, поскольку прошло четыре года. Часть аналогов возможно найти, но не будет информации о коммуникациях, местоположении. Доподлинно их установить уже невозможно. Поэтому использованы аналоги на текущий период, на дату проведения экспертизы.

Поскольку в определении от 19.02.2015 года указана дата определения стоимости по состоянию на 01.01.2012 года, несколько отличающейся от даты составления заключения, то поиск необходимой информации, а также выявление необходимой информации для оценки существенно затруднен, а иногда и не возможен. В этих случаях для выполнения поставленной задачи на оценку, оценщик в ряде случаев вынужден использовать ценовую информацию на дату, следующую после даты оценки, что не должно рассматриваться, как нарушение требований ФСО № 1. Также в соответствии с п. 20 ФСО № 1 оценщик имеет право выбирать используемые методы в рамках подхода. В данном случае для индексации стоимости на 01.01.2012 года применен индексный метод расчета. Провели оценку на текущую дату, на дату исследования, и на основании индексов, утвержденных Минрегионразвития по строительству, проиндексировали стоимость назад, насколько произошли изменения.

Выслушав пояснения эксперта, стороны указали на отсутствие вопросов, как к ней, так и по заключению экспертизы. Ходатайств об истребовании, приобщении к материалам дела иных доказательств от сторон не поступило.

Принимая решение, суд оценив представленные в материалы дела отчеты и заключение судебной экспертизы № 24-Г/15 от 20 марта 2015 года, пояснения эксперта в судебном заседании, в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что данные доказательства обладают необходимой ясностью и полнотой, содержащиеся в них выводы аргументированы со ссылками на нормы действующего законодательства и основаны на результатах проведенных исследований.

Представленные по делу доказательства свидетельствуют о несоответствии кадастровой оценки спорного земельного участка его рыночной стоимости, в связи с чем, уточненные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░░░░ ░░░ «(…) », ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░: ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ (…), ░░░░░░░ 5887 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░. (…) ░ ░░░░░░░░ 531 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░- ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ (░░░░░ «░»: ░░░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░ «░»: ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░) ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2012 ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ 5970389 (░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ 04 ░░░░░░░ 2015 ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 30 ░░░░░░2015 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░ ░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░