Решение от 22.08.2019 по делу № 33-5555/2019 от 05.08.2019

     Дело № 33-5555/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург          22 августа 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего    Пономаревой Т.А.

судей                 Ильичевой Т.В., Кабировой Е.В.,

при секретаре         Максимчуке В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М.Д.Л. на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 18 апреля 2019 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований М.Д.Л. к ООО «ТАРЕАЛ» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи, признании права собственности, взыскании суммы.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения представителя М.Д.Л. – Шапошникова Д.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

М.Д.Л. обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «ТАРЕАЛ» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, взыскании с М.Д.Л. в пользу ООО «ТАРЕАЛ» сумму в размере 3250000 руб. в счет полной оплаты за проданную квартиру с кадастровым номером №, уточнив исковые требования.

В обоснование заявленных требований указал, что между сторонами 14.01.2016 заключен предварительный договор купли-продажи № 2/10 трехкомнатной квартиры условный № (в настоящее время №), общей площадью 85,55 кв.м., расположенной по указанному адресу, стоимостью 6500000 руб. Обязательства истца были исполнены в соответствии с соглашением № 1 об обеспечении обязательства, М.Д.Л. произвел оплату обеспечительного взноса в размере 50% от стоимости квартиры. Ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, при этом передал квартиру истцу в день подписания предварительного договора купли-продажи.

Истец и его представитель, исковые требования поддержали, просили об их удовлетворении.

Представитель ответчика в суд не явился.

Временный управляющий ООО «ТАРЕАЛ» - Ермакова О.А., представила отзыв на исковое заявление, согласно которому третье лицо не согласно с требованиями истца, просит отказать в удовлетворении иска, поскольку, уплаченные М.Д.Л. денежные средства являются не частичной (предварительной оплатой) основного договора купли-продажи, а обеспечением исполнения обязанности покупателя по предварительному договору. Проживание истца в спорной квартире является исполнением обязательств ответчика по предварительному договору купли-продажи квартиры, а не передачей имущества в соответствии с условиями основного договор. Право собственности на квартиру в настоящее время за ООО «ТАРЕАЛ» не зарегистрировано, поэтому признать право собственности на спорный объект недвижимости за покупателем не представляется возможным.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 18 апреля 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец не согласился с постановленным решением, просило его отменить и принять по делу новое решение, об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывал, что суд неправильно применил нормы права и не учел, разъяснения Верховного Суда РФ. Выводы суда, сделанные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Суд фактически применил срок исковой давности, однако о его применении не заявлялось. Судом неправильно дано толкование норм материального права.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению будущего договора.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации.

Из анализа статей 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора.

Предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.

Так, заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом.

Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков, и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

Если до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен либо одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, то обязательство из предварительного договора прекращается.

Как следует из материалов дела, между ООО «ТАРЕАЛ» и М.Д.Л. 14 января 2016 года был заключен предварительный договор купли-продажи, расположенной по адресу: <адрес>, МО <адрес>, <адрес>, условный №.

По условиям предварительного договора, стороны обязались заключить в будущем в срок не позднее 29 февраля 2016 года договор купли-продажи указанной квартиры.

Согласно п. 1.2 предварительного договора указанная квартира принадлежит ООО «ТАРЕАЛ» на праве собственности, объект введен в эксплуатацию на основании разрешения № RU47511309-02 от 14.03.2015, разрешения на строительство и права собственности на земельный участок.

Пунктом 3.1 установлена цена по настоящему договору, которая составляет 6500000 руб.

14 января 2016 года между сторонами подписано соглашение № 1 об обеспечении исполнения обязательства по предварительному договору, по условиям которого в силу п.1 ст.329 ГК РФ, предусмотрено внесение истцом суммы обеспечительного платежа в размере 3250000 руб. в срок до 18 января 2016 года.

14 января 2016 года между сторонами подписано соглашение о допуске в квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, МО <адрес>, <адрес>.

18 января 2016 на счет ООО «В-ДОМ» перечислены суммы в размере 3250000 руб.

Предложение о заключении основного договора сторонами не направлялось.

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-21769/2016 года от 21.09.2017 в отношении ООО «ТАРЕАЛ» введена процедура наблюдения. С заявлениями о признании ООО «ТАРЕАЛ» несостоятельным (банкротом) обращались его кредиторы в Арбитражный суд СПбЛО с ДД.ММ.ГГГГ.

Представлены сведения о начислениях по указанной квартире, с февраля 2017 года, сведения об оплате за квартиру с января 2015 года не представлено.

Объект недвижимости, дом, расположенный по адресу: <адрес>, МО <адрес>, <адрес>, в том числе и спорная квартира 04.03.2015, введен в эксплуатацию, т.е. на момент заключения предварительного договора строительство объекта было завершено.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 09.12.2015, вступившего в законную силу 20.04.2016, был признан расторгнутым договор участия в долевом строительстве № 2/10 от 02.05.2012 заключенный между ФИО7 и ООО «ТАРЕАЛ» в отношении спорной квартиры.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда не подлежит отмене.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, с учетом разъяснений изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 11.07.2011 № 54, требований действующего законодательства, представленных сторонами доказательств, оценка которым дана в соответствии со ст.67 ГПК РФ, обоснованно пришел к выводу, что отсутствуют основания для признания предварительного договор купли-продажи, основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда соответствуют представленным доказательствам по делу, и следует из предварительного договора купли-продажи заключенного между сторонами.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 8 и 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Для квалификации заключенного предварительного договора купли-продажи как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, необходимо, чтобы на момент заключения договора вещь не существовала, и договором была предусмотрена предварительная оплата по договору.

Как усматривается из материалов дела, на момент заключения договора строительство спорной квартиры было завершено в марте 2015 года, она пост░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░.░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ 14 ░░░░░░ 2016 ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ 14.01.2016 ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░ 50% ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░, ░.░. 14 ░░░░░░ 2016 ░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░» ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░ ░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░ 2016 ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ 2016 ░░░░. ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░, ░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░ ░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░. ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░-░░░», ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░-░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░ ░░░░░░ 2016 ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ «░░░░ ░░» ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 2017 ░░░░ ░░ ░░░░░░ 2018 ░░░░, ░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ 2016 ░░░░ ░░ ░░░░░░ 2017 ░░░░, ░ ░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░ 28.04.2016 ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░), ░ ░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░», ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 7.06.2016, ░░░░░ ░ 04.04.2016 ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░».

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░.░. ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░.

░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░.429 ░░ ░░, ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░, ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░.

░░░░░░ ░░ ░░░░░-░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 327-330 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 18 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░.░. – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░:

░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░.