Решение по делу № 33-159/2023 (33-5789/2022;) от 06.12.2022

Судья: Кулинич Д.Н.                          39RS0017-01-2021-000541-75

Дело № 2-1144/2022

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-159/2023

1 февраля 2023 года                                г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи         Харитоненко Н.О.

судей                         Ганцевича С.В., Никифоровой Ю.С.

при секретаре                     Худоба О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Паукштиса В.Ц. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 августа 2022 года по иску Паукштиса ФИО1 к Бондарец ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств, по встречному иску Бондарец ФИО3 к Паукштису ФИО4 о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Ганцевича С.В., объяснения: представителя истца Ставинова Г.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы; представителя ответчицы Таршина М.И., просившего решение оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Паукштис В.Ц. обратился в Нестеровский районный суд Калининградской области с иском к Бондарец И.С., указав, что 14.03.2018 между ними был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее – Предварительный договор). Согласно п. 1.1 Предварительного договора продавец (истец) обязался в будущем продать, а покупатель (ответчик) купить в собственность объекты недвижимости: часть нежилого здания сервисного комплекса (помещения 1-19, 22,23) общей площадью 200,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, КН №далее – Нежилое помещение); земельный участок площадью 1 216 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, КН № (далее – Земельный участок), трансформаторную подстанцию с внутренним оборудованием, расположенную по адресу: <адрес>. Наименование питающей ЛЭП 15-401. Наименование отходящих ЛЭП Ю1-04кВ Л1-Л2 (далее – Трансформаторная подстанция). При этом п. 1.3 Предварительного договора сторонами срок заключения основного договора купли-продажи был определен в течение 15 дней с момента оплаты всей предварительной суммы договора. Пунктом 2.2 Предварительного договора срок оплаты предварительной суммы договора установлен до 30.06.2019. Согласно п. 2.1 Предварительного договора цена объектов недвижимости по договору сторонами согласована в размере 4 000 000 руб. В нарушение условий Предварительного договора Бондарец И.С. сумму основного договора в установленный срок не оплатила, от заключения основного договора уклоняется, досудебную претензию истца проигнорировала. Просил с учетом заявления об уточнении исковых требований обязать Бондарец И.С. заключить договор купли-продажи недвижимости на условиях, согласованных в Предварительном договоре, а именно: продавец (истец) продает за 4 000 000 руб., а покупатель (ответчик) приобретает в собственность: - Нежилое помещение, - Земельный участок; - Трансформаторную подстанцию; взыскать в его пользу с Бондарец И.С. задолженность в размере 1 600 000 руб.

На основании апелляционного определения Калининградского областного суда от 16.11.2021, которым отменено определение Нестеровского районного суда Калининградской области от 07.10.2021 об отказе Бондарец И.С. в удовлетворении ходатайства о передаче дела по подсудности, гражданское дело по иску Паукштиса В.Ц. передано на рассмотрение в Ленинградский районный суд г. Калининграда.

Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 20.12.2021 гражданское дело принято к производству суда.

Бондарец И.С. обратилась в суд со встречным иском к Паукштису В.Ц., указав, что между ними был заключен Предварительный договор. В рамках Предварительного договора она передала Паукштису В.Ц. 2 400 000 руб. В соответствии с п. 2.2 Предварительного договора основная сумма договора в размере 4 000 000 руб. должна была быть выплачена в срок по июнь 2019 года. Основной договор купли-продажи стороны условились заключить до 15.07.2019. В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Вместе с тем, Паукштис В.Ц. в срок до 15.07.2019 в ее адрес предложение о заключении основного договора купли-продажи не направлял, срок предъявления требования о понуждении к заключению основного договора истек 15.01.2021, а обратился в суд он только 10.08.2021. Следовательно, исковые требования Паукштиса В.Ц. подлежат оставлению без удовлетворения в связи с пропуском срока исковой давности. Кроме того, в Предварительный договор не были включены все необходимые условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. Так, площади помещений, входящих в Нежилое помещение, не были согласованы сторонами, указанное нежилое здание не стоит на кадастровом учете, не выделена из всего здания сервисного комплекса, на нее отсутствует техническая документация, а как следствие, она не может являться предметом сделок с недвижимым имуществом. Более того, условиями Предварительного договора нарушен принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку часть нежилого здания не может быть приобретена с земельным участком в общей площади, а не его доли. Стоимость объектов недвижимого имущества также не согласована условиями Предварительного договора, поскольку установленная сторонами стоимость 4 000 000 руб. включает в себя стоимость Нежилого помещения и Земельного участка, а по договору фактически продаются и другие объекты недвижимости. Таким образом, переданные ею Паукштису В.Ц. денежные средства по Предварительному договору, который является незаключенной сделкой, с учётом того, что обязательства, предусмотренные Предварительным договором, прекращены в связи с незаключением основного договора, являются неосновательным обогащением Паукштиса В.Ц. Просила взыскать в свою пользу с Паукштиса В.Ц. денежную сумму в размере 2 400 000 руб.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22.08.2022 исковые требования Паукштиса В.Ц. оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования Бондарец И.С. удовлетворены. С Паукштиса В.Ц. в пользу Бондарец И.С. взысканы 2 400 000 руб. в счет возврата денежных средств, уплаченных по Предварительному договору, и 20 200 руб. - в счёт возмещения судебных расходов по оплате госпошлины.

В апелляционной жалобе Паукштис В.Ц. просит решение отменить и вынести новое решение, которым его исковые требования удовлетворить в полном объёме, а исковые требования Бондарец И.С. – оставить без удовлетворения. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что в соответствии с п. 3.1 Предварительного договора договор действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств, обязательства Бондарец И.С. исполнялись, до июня 2019 года ею было уплачено по Предварительному договору более половины цены договора – 2 400 000 руб. Поскольку основной договор должен быть составлен и сдан на государственную регистрацию в течение 15 дней со дня выплаты полной стоимости цены Предварительного договора, срок исполнения обязанности по заключению основного договора не наступил. В связи с тем, что обязательства по Предварительному договору не прекращены, переданные Бондарец И.С. по нему 2 400 000 руб. не могут являться его неосновательным обогащением.

Неявившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учётом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 328, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение. Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.

    В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

    Согласно п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 23) решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Учитывая приведённые выше правовые нормы и разъяснения Пленума ВС РФ, судебная коллегия считает, суд первой инстанции, принимая решение по делу, неправильно применил нормы материального права, необоснованно удовлетворив встречные исковые требования Бондарец И.С., сделав выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

В пп.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из смысла ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение их условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 49) разъяснено, что силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Из смысла ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При этом в силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Из материалов дела усматривается, что Паукштис В.Ц. является собственником Нежилого помещения и Земельного участка с расположенной на нём Трансформаторной подстанцией.

14.03.2018 между Паукштисом В.Ц. и Бондарец И.С. в лице своего представителя Бондарец С.Н., был заключён Предварительный договор, по условиям которого Паукштис В.Ц. принял на себя обязательства в будущем продать, а Бондарец И.С. купить в собственность Нежилое помещение, Земельный участок, Трансформаторную подстанцию (п. 1.1) за 4 000 000 руб. (п. 2.1).

Стороны с учётом подписания Предварительного договора Бондарец С.Н. в интересах Бондарец И.С. заключение данного договора не оспаривали.

В соответствии с п. 1.3 Предварительного договора основной договор купли-продажи будет составлен в простой письменной форме и сдан сторонами на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение 15 дней со дня выплаты всей суммы предварительного договора.

Пунктом 2.2 Предварительного договора стороны установили, что Бондарец И.С. оплачивает стоимость объектов путем перечисления денежных средств в размере: в 2018 году: 200 000 руб. в апреле, 200 000 руб. в мае, 200 000 в июне, 300 000 руб. в июле, 300 000 руб. в августе, 300 000 руб. в сентябре, 300 000 руб. в октябре, 300 000 руб. в ноябре, 300 000 руб. в декабре, итого в 2018 году – 2 400 000 руб.; в 2019 году: 300 000 руб. в январе, 300 000 руб. в феврале, 300 000 руб. в марте, 300 000 руб. в апреле, 200 000 руб. в мае, 200 000 руб. в июне, итого в 2019 году – 1 600 000 руб.

Согласно п.п. 2.3, 6.2 Предварительного договора покупатель имеет право досрочно выплатить цену договора, а в случае просрочки оплаты в сроки, установленные настоящим договором, Бондарец И.С. уплачивает Паукштису В.Ц. неустойку в размере 0,1 % от цены договора за каждый день просрочки.

В п. 4.1 Предварительного договора указано, что продавец с момента подписания настоящего предварительного договора обеспечивает электроэнергией автозаправочную станцию (АЗС) покупателя в количестве, необходимом для работы АЗС вплоть до государственной регистрации основного договора купли-продажи. При этом покупатель обязуется оплачивать полученную электроэнергию по ценам, установленным ресурсоснабжающей организацией в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным. В случае просрочки оплаты за полученную электроэнергию в установленный срок, продавец вправе прекратить подачу электроэнергии покупателю.

15.03.2018 Бондарец И.С. была выдана на имя Бондарец С.Н. нотариально удостоверенная доверенность на покупку на её имя на условиях по своему усмотрению объектов недвижимости: Нежилого помещения, Земельного участка, Трансформаторной подстанции.

До 2019 года Бондарец И.С. в счёт оплаты стоимости приобретаемых объектов указанных в договоре передала Паукштису В.Ц. денежные средства в сумме 2 400 000 руб., что не оспаривалось сторонами.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). При этом в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В п. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49 разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Учитывая приведенные выше правовые нормы, разъяснения Пленума ВС РФ, те обстоятельства, что между Паукштисом В.Ц. и Бондарец И.С. были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи, в том числе, о продаваемых объектах недвижимого и движимого имущества, в отношении которых указаны данные, позволяющие их идентифицировать, об их цене, кроме того, из условий указанного договора следует, что полная стоимость приобретаемых объектов должна быть оплачена Бондарец И.С. до заключения основного договора, при этом последняя оплатила существенную часть цены договора, исходя из буквального содержания содержащихся в нем слов и выражений, действительной воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, указанный Предварительный договор не является таковым, поэтому к нему не подлежат применению положения ст. 429 ГК РФ, для правильного разрешения спора суду первой инстанции надлежало применять правовые нормы о договоре купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Судебная коллегия отмечает, что ссылка Бондарец И.С. во встречном исковом заявлении на то, что уплаченная ею сумма по заключенному с Паукштисом В.Ц. договору является неосновательным обогащением последнего, основана на неверном толковании правовых норм, поскольку в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ неосновательным обогащением является имущество, приобретенное лицом без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Исходя из общих положений о договоре купли продажи, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену, п. 1 ст. 454 ГК РФ).

В ст. 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 487 ГК РФ).

Договор купли-продажи является двусторонним, встречным, синаллагматическим договором, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Положения п. 2 ст. 328 ГК РФ применимы независимо от того, на ком лежит обязанность по исполнению первым. В случае если лицо, обязанное первым совершить предоставление, обнаруживает признаки, указанные в п. 2       ст. 328 ГК РФ, она также вправе воспользоваться соответствующими мерами защиты.

При таких обстоятельствах, учитывая, что между Паукштисом В.Ц. и Бондарец И.С. фактически был заключен договор купли-продажи указанного движимого и недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, из условий договора следовало, что продаваемое имущество может быть передано Бондарец И.С. с момента подписания указанного договора (п. 4.1 Предварительного договора), в свою очередь Бондарец Е.С. не приняла исполнение Паукштисом В.Ц. обязательств по договору, не исполнила своих обязательств по оплате цены договора в полном объёме в установленные сроки, при этом не направила в адрес Паукштиса В.Ц. уведомлений об изменении или расторжении заключенного между ними договора, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных Паукштисом В.Ц. исковых требований в части взыскания с Бондарец И.С. задолженности по заключенному между ними договору в сумме 1 600 000 руб. (4 000 000 руб. – 2 400 000 руб.).

В удовлетворении остальной части исковых требований Паукштиса В.Ц., как и в удовлетворении встречных исковых требований Бондарец И.С. – отказать.

Н основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 22 августа 2022 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Паукштиса ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Паукштиса ФИО6 (паспорт серии № № №, выдан <адрес> №) с Бондарец ФИО7 (паспорт серии № № №, выдан <адрес>) денежную сумму в размере 1 600 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Паукштиса ФИО8 - отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Бондарец ФИО9 – отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 6 февраля 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: