Решение по делу № 2-1916/2022 от 31.03.2022

Дело № 2-1916/2022

    УИД 21RS0023-01-2022-002000-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июня 2022 г.                                                                   г. Чебоксары

Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Архиповой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Огорельцевой Е.Г.,

с участием представителя истца Степановой Л.Ф. – Иванова И.Л., действующего на основании доверенности ----- от дата,

представителя ответчика администрации г.Чебоксары, третьего лица МКУ «Земельное управление» ФИО4, действующей на основании доверенностей от дата, от дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Степановой Лии Федоровны к администрации города Чебоксары об обязании заключить договор аренды земельного участка,

    установил:

        Степанова Л.Ф. обратилась в суд с иском к администрации г.Чебоксары об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером -----, площадью ------ категория земель: ------, на срок ------

    Исковые требование мотивировала тем, что она является собственником ------ доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, площадью ------., кадастровый -----, расположенного по адресу: адрес. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано дата на основании ------. На момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства земельный участок находился на праве аренды у предыдущего собственника ФИО3 Собственником ------ доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства является ФИО7 Данный объект незавершенного строительства находится на земельном участке с кадастровым номером -----, площадью ------., категория земель: ------, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию город Чебоксары. После регистрации права собственности на объект незавершенного строительства она обратилась в администрацию города Чебоксары с заявлением о заключении с ней как с новым собственником договора аренды земельного участка. Однако в заключении договора аренды земельного участка ей было отказано, сославшись на то, что у ответчика отсутствует право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов. На момент приобретения объекта незавершенного строительства ей не было известно о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, об этом не сообщила ни ФИО3, ни финансовый управляющий. В настоящее время она как собственник объекта незавершенного строительства продолжает владеть и пользоваться земельным участком без оформленного договора аренды, при этом производит оплату за пользование земельным участком. Полагает, что вправе рассчитывать на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов. Полагает, что в данном случае к нему применимы по аналогии нормы закона, а именно пункт 10 пункта 2 и пункт 5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В противном случае она может быть лишена права собственности на объект незавершенного строительства в связи с предъявлением к нему ответчиком искового заявления об изъятии объекта незавершенного строительства.

    В судебном заседании представитель истца ФИО6 поддержал исковые требования по изложенным основаниям, вновь привел их суду, просил удовлетворить иск.

            Представитель ответчика администрации г.Чебоксары, третьего лица МКУ «Земельное управление» ФИО4 в судебном заседании иск не признала, просила отказать в его удовлетворении в связи с его необоснованностью.

            Представитель третьего лица Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, третьеи лица ФИО7, финансовый управляющий ФИО8, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, явку представителя на судебное заседание не обеспечили.

    Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу ч.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ст.610 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ч.1 ст.621 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства (ч.3 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 10 пункта 2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Частью 4 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (ч.4 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом («Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2022 года).

В соответствии с ч.1 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

    Из материалов дела следует, что истец Степанова Л.Ф. является собственником ------ в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, площадью ------., кадастровый -----, расположенный по адресу: адрес. Третьему лицу ФИО7 принадлежит ------ в праве общей долевой собственности на указанный объект. Дата присвоения кадастрового номера – дата, степень готовности объекта – ------

    Право собственности Степановой Л.Ф. на объект незавершенного строительства зарегистрировано дата на основании договора купли-продажи от дата ----- заключенного с финансовым управляющим ФИО3 – ФИО8 по итогам торгов в форме открытого аукциона, на электронной площадке МЭТС.

    Данный объект незавершенного строительства находится на земельном участке с кадастровым номером -----, площадью ------ категория земель: ------, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию город Чебоксары.

    Из материалов дела следует, не оспаривалось сторонами, что ранее между администрацией города Чебоксары и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка от дата ----- с кадастровым номером -----, площадью ------ для ------, расположенного по адресу: адрес, сроком до дата

    Письмом от дата ----- администрация г.Чебоксары уведомила арендатора ФИО3 о прекращении действия вышеуказанного договора аренды земельного участка.

    Степанова Л.Ф. в ------ т.е. после прекращения договора аренды земельного участка, заключенного с предыдущим собственником, обратилась в администрацию г.Чебоксары с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером ----- площадью ------ расположенного по адресу: адрес.

    Письмом от дата ----- МКУ «Земельное управление» отказало в удовлетворении заявления Степановой Л.Ф. со ссылкой на подпункт 21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Отказ мотивирован тем, что ранее земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства предыдущему собственнику ФИО3 по договору аренды земельного участка от дата ----- и повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов законом не предусмотрено.

Исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, учитывая установленные обстоятельства: предыдущим собственником уже реализовано предусмотренное законом право на однократное получение земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено, истец Степанова Л.Ф. как новый собственник объекта незавершенного строительства обратилась с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду после прекращения срока действия предыдущего договора аренды, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных Степановой Л.Ф. исковых требований.

Совокупности условий, предусмотренных ч.4 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в данном случае не установлено.

    Приведенные в исковом заявлении доводы о том, что на момент приобретения объекта незавершенного строительства Степановой Л.Ф. не было известно о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, об этом ей никто не сообщил, в настоящее время она как собственник объекта незавершенного строительства продолжает владеть и пользоваться земельным участком без оформленного договора аренды, при этом производит оплату за пользование земельным участком, несостоятельны, не являются основанием для предоставления ей земельного участка в аренду.

Доводы Степановой Л.Ф. о том, что в данном случае к ней применимы по аналогии нормы закона, а именно пункт 10 пункта 2 и пункт 5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в противном случае она может быть лишена права собственности на объект незавершенного строительства в связи с предъявлением к ней ответчиком искового заявления об изъятии объекта незавершенного строительства, также не принимаются судом во внимание, так как основаны на неверном толковании норм материального права.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п.5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Норма пункта 5 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из общего конкурентного принципа предоставления публичных земель в аренду, установленного пунктом 1 той же статьи, предоставляет застройщику, обязанному, но не успевшему осуществить строительство на земельном участке в первоначально установленный срок аренды, право завершить строительство на том же участке без конкурентных процедур, в силу чего невыполнение застройщиком обязанности по завершению строительства в первоначальный срок аренды не может предоставлять ему право пользоваться более льготными арендными условиями.

Согласно разъяснений, приведенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 от 22 июля 2020 г., действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

    решил:

    В удовлетворении исковых требований Степановой Лии Федоровны к администрации города Чебоксары об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ----- площадью ------., категория земель: ------, на срок ------ – отказать.

        Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Ленинский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики.

    Судья                                                             Н.В. Архипова

    Мотивированное решение составлено 17 июня 2022 г.