Решение по делу № 8Г-31505/2024 [88-33732/2024] от 27.09.2024

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                      Дело № 88-33732/2024

№ дела суда 1-й инстанции 2-1161/2024

23RS0058-01-2022-005996-92

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                      12 ноября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Жогина О.В.,

судей Харитонова А.С., Песоцкого В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 и ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате собственности, аннулировании записи в ЕГРП, признании договора купли-продажи не заключенным по кассационным жалобам ФИО3, ФИО4 на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 5 марта 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2024 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В., выслушав представителя ФИО6 – адвоката по ордеру ФИО7, настаивавшего на удовлетворении жалобы, представителя ФИО2 по доверенности ФИО8, а также посредством видеоконференц-связи представителя ФИО1 по доверенности ФИО9, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате собственности, аннулировании записи в ЕГРП, признании договора купли-продажи не заключенным.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 23 марта 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 октября 2023 года, исковые требования ФИО3 удовлетворены частично. Заключенный между ФИО3 и ФИО2 договор купли-продажи от 28 октября 2021 года и дополнительное соглашение к нему от 28 октября 2021 года по отчуждению № долей в праве долевой собственности на земельный участок и размещенное на нем нежилое помещение, по адресу: <адрес>, расторгнуты. В собственность ФИО3 возвращено указанное имущество, аннулирована регистрационная запись о праве собственности ФИО2 на него, разъяснено, что решение суда является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности ФИО3 С ФИО2 в пользу ФИО3 взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в размере 300 рублей.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 января 2024 года решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 23 марта 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 октября 2023 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении ФИО3 уточнила заявленные требования, просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 28 октября 2021 года и дополнительное соглашение к нему от 28 октября 2021 года по отчуждению № долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях площадью 800 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и размещенное на нем нежилое помещение общей площадью 483,7 кв.м, этаж 4, с кадастровым номером №, находящееся по адресу: <адрес> помещения 145-179, заключенные между истцом и ответчиком; возвратить в собственность истца 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок, и размещенное на нем нежилое помещение; регистрационную запись о праве собственности 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок и размещенное на нем нежилое помещение на имя изветчика аннулировать; указать, что решение суда по настоящему спору является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности истца на указанные объекты недвижимости; признать договор купли-продажи от 28 октября 2021 года по отчуждению 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок и размещенное на нем нежилое помещение, не заключенным.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 5 марта 2024 года в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2024 года решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 5 марта 2024 года оставлено без изменения.

В кассационных жалобах ФИО3, ФИО4 просят отменить решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 5 марта 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2024 года, считая, что судами допущены существенные нарушения норм права.

ФИО3 в обоснование своих требований, давая подробный анализ фактическим обстоятельствам дела, указывает на допущенные судами нарушения норм процессуального права, что выразилось в нарушении <данные изъяты> совещательной комнаты судьей ФИО10, отказе в удовлетворении ходатайств, а также в отказе в удостоверении замечаний на протокол судебного заседания.

Заявляет, что суды не выполнили указания вышестоящего суда, изложенные в определении от 16 января 2024 года.

Обращает внимание, что судами не дана оценка соглашению о задатке и дополнительному соглашению к основному договору купли-продажи, заключенным между сторонами. Полагает, что судами не установлена цена спорных объектов, при этом считает неправомерным вывод об отсутствии правовых оснований для расторжения спорного договора купли-продажи.

Утверждает о злоупотреблении ответчиками своих прав.

В обоснование своих доводов ФИО4 ссылается на то, что суд фактически лишил его возможности участвовать и представлять доказательства по делу, так как суд первой инстанции не уведомил его как третье лицо без самостоятельных требований о времени и месте судебного заседания, назначенного на 05.02.2024, а также иных судебных заседаниях, дело было рассмотрено фактически без участия ФИО4

Суд апелляционной инстанции также фактически лишил ФИО4 конституционного права на судебную защиту, отказав во всех ходатайствах его представителя ФИО7, и не дав оценку представленным им доводам по делу.

Также ФИО4 указывает, что по делу не был привлечен в качестве третьего лица без самостоятельных требований ФИО11 (сын истца – номинального собственника и продавца ФИО3) как фактический собственник, продавец и участник сделки по продаже спорного объекта недвижимости, так как данными судебными актами затрагиваются его права и обязанности.

Суд апелляционной инстанции не рассмотрел и не дал оценку доводам и обстоятельствам по требованиям истца о признании сделки не заключенной.

ФИО4 считает, что фактически суды первой и апелляционной инстанции лишили истца права на судебную защиту и правосудие и вынесли заведомо незаконные судебные акты, прямо противоречащие обстоятельствам совершения сделки и материалам дела в отношении спорного имущества, искусственно разбив их на три разные независимые сделки и приняв доводы ответчика и его представителей на веру без предоставления и ссылок на какие-либо доказательства.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств в кассационную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с условиями заключенного 7 октября 2021 года между ФИО3 и ФИО1 соглашения о задатке, ФИО1 обязался срок до 26 октября 2021 года заключить сФИО3 договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно, 4956/22103 долей в праве долевой собственности на земельный участок и расположенные на нем нежилые помещения по адресу: <адрес>, в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков», помещения №. Стоимость имущества по соглашению сторон составила 51 000 000,00 рублей, подлежит оплате с рассрочкой на условиях, указанных в соглашении о задатке.

28 октября 2021 года между истцом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанной доли в праве на недвижимое имущество и дополнительное соглашение к данному договору, в соответствии с условиями которого объект продается по цене 51 000 000,00 рублей в рассрочку, определены сроки внесения платежей.

В обоснование исковых требований ФИО3 указала, что свои обязательства по договору купли-продажи и дополнительному соглашению к нему она выполнила в полном объеме, передав отчуждаемый объект в собственность ответчика. Однако ответчик принятые на себя обязательства по внесению платежей не исполнила, от полной оплаты стоимости объекта уклоняется. В добровольном порядке требования истца о погашении задолженности по договору оставлены ответчиком без удовлетворения.

Судом установлено, что 28 октября 2021 года между истцом как продавцом и ответчиком как покупателем был заключен договор купли-продажи № долей в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков», и размещенные на нем нежилые помещения, общей площадью 483,7 кв.м, этаж 4, помещения 145-179, по согласованной сторонами цене: 25 000 000,00 рублей в рассрочку, из которых 13 000 000,00 рублей передана до подписания настоящего договора, стороны заверили, что не имеют друг к другу финансовых и имущественных претензий. Сумма в размере 6 000 000,00 рублей должна была быть передана в срок до 22 декабря 2021 года. Сумма в размере 6 000 000,00 рублей должна была быть передана до 22 марта 2022 года.

Договор купли-продажи от 28 октября 2021 года удостоверен нотариусом. При заключении указанного договора нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены доли земельного участка и помещения и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Из истребованного видеоматериала у нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО12 от 28 октября 2021 года усматривается, что продавец ФИО3 и покупатель ФИО2 подтверждают все условия совершаемой ими сделки, в том числе согласованной цены договора.

В пункте 5.5. договора купли-продажи от 28 октября 2021 года указано, что стороны согласовали условие о том, что договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Договор купли-продажи от 28 октября 2021 года зарегистрирован в установленном законом порядке.

29 октября 2021 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на № доли в праве долевой собственности на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – встроенные магазины в капитальных зданиях, площадью 800 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков», и размещенное на нем нежилое помещение, общей площадью 483,7 кв.м, этаж 4, по адресу: <адрес> в районе СНТ «Сады женщин-фронтовиков», помещения 145-179.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 28 октября 2021 года за период с 28 октября 2021 года по 1 января 2022 года передано продавцу 19 250 000,00 рублей из 25 000 000,00 рублей, что составляет 77% от стоимости проданного недвижимого имущества в соответствии с условиями цены согласованными сторонами.

Судом установлено, что ответчиком исполнены денежные обязательства по договору купли-продажи от 28 октября 2021 года свыше половины цены. С требованиями о взыскании остатка неисполненного денежного обязательства по договору купли-продажи истец к ответчику в судебном порядке не обращался.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 28 октября 2021 года, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе судебного разбирательства был установлен факт исполнения покупателем ФИО16. обязательства по внесению большей части платы за приобретенное по договору купли-продажи от 28 октября 2021 года недвижимое имущество.

В удовлетворении исковых требований о признании незаключенным договора купли-продажи истцу также отказано, поскольку суд первой инстанции установлено, что фактически сделка состоялась.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о расторжении дополнительного соглашения от 28 октября 2021 года, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку дополнительным соглашением от 28 октября 2021 года изменены существенные условия договора в виде стоимости объектов недвижимости (доли в праве на нее), то данное соглашение также подлежало нотариальному удостоверению, отсутствие которого влечет ничтожность такого дополнительного соглашения.

С указанными выводами согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает выводы суда первой и апелляционной инстанции обоснованными, основанными на правильно установленных обстоятельствах дела, верном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению,

В соответствии с частью 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Принимая во внимание вышеприведенные положения действующего законодательства, а также учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия находит обоснованными выводы нижестоящих судов о том, что сумма платежей, полученных истцом от ответчиков превышает половину цены товара, указанной в договоре купли-продажи от 28 октября 2021 года, оплата которой в рассрочку была согласована сторонами, в связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора и возврате имущества, у судов не имелось. Обратное привело бы к нарушению положений действующего законодательства и нарушению баланса интересов сторон.

Вопреки доводам кассаторов, судами правильно отклонено требование истцов об уплате денежных средств во исполнение дополнительного соглашения, которое нотариально не удостоверено, не прошло государственную регистрацию, и является ничтожным.

Возражения заявителей о существенном отличии реальной рыночной стоимости имущества от цены, установленной в договоре купли-продажи (без учета дополнительного соглашения), подлежит отклонению, поскольку суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанции (часть 3 статьи 390 ГПК РФ).

Заявления кассаторов о незаключенности договора нельзя признать состоятельными, фактически сделка между сторонами состоялась.

Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, заявителями не представлено.

Довод ФИО4 о ненадлежащем извещении о судебном заседании судом первой инстанции материалами дела не подтверждаются, поскольку в данном случае действия по вручению судебной повестки о дате рассмотрения дела с вынесением решения – 5 марта 2024 года проживающей совместно с ним супруге ФИО3(том 3, л.д. 249-250) соответствовали статье 116 ГПК РФ, и такое извещение является надлежащим.

Доводы кассаторов о нарушении судом первой инстанции <данные изъяты> совещательной комнаты материалами дела не подтверждены, опровергаются заключением служебной проверки.

Доводы заявителей о необоснованности отказа судов в удовлетворении ходатайств и относительно несогласия с отказом суда удостоверить правильность замечаний на протокол судебного заседания не дают оснований для вывода о незаконности оспариваемых судебных актов.

Доводы кассаторов о не привлечении к участию в деле сына истца – ФИО11 не подтверждают наличия существенных нарушений норм процессуального права, повлиявших на исход дела.

Довод ФИО3 о злоупотреблении ответчиками своими правами отклоняется судебной коллегией, поскольку данные доводы в нарушение статьи 56 ГПК РФ не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами.

Оценивая иные доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что они в целом, повторяют позицию истца в суде первой и апелляционной инстанции. Не содержат ссылок на обстоятельства, которые не были проверены нижестоящими судами, и которым не была дана оценка в мотивированной части оспариваемых судебных актов, а также, которые бы опровергали правильные выводы судов, в связи с чем, основанием для отмены состоявшихся судебных решений не имеется.

Учитывая установленные обстоятельства и требования приведенных нормоположений, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда полагает, что выводы суда первой инстанции, признанные судом апелляционной инстанции обоснованными, основываются на совокупности доказательств, получивших оценку с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ, согласуются с установленными обстоятельствами дела, характером возникших правоотношений и примененными нормами материального права, и в своем правовом единстве указывают на соблюдение норм процессуального и материального законов при принятии обжалуемого судебного постановления.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационных жалоб ФИО3, ФИО4 и отмены судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 5 марта 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2024 года оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО3, ФИО4 – без удовлетворения.

Определение в окончательной форме изготовлено 15 ноября 2024 года.

Председательствующий                                       О.В. Жогин

Судьи                                                   А.С. Харитонов

                                            В.В. Песоцкий