Решение по делу № 2-96/2019 от 05.12.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 мая 2019 года село Курсавка

Андроповский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Куцурова П.О.

при секретаре Сафоновой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Андроповского районного суда гражданское дело по иску ООО Межфермерское производственное объединение "Курсавское" к Индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского /фермерского/ хозяйства Овчаренко А.П., Бакай А.М., Красюк А.А., Овчаренко П.Д., Федоров В.А. о признании ничтожным договора аренды, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании обременения земельного участка отсутствующим.

У С Т А Н О В И Л:

05 декабря 2018 года ООО Межфермерское производственное объединение "Курсавское" /далее по тексту ООО МФПО "Курсавское"/ обратилось в Андроповский районный суд с исковым заявлением к Бакай А.М., Красюк А.А., Овчаренко П.Д., Федоров В.А. о признании незаконным постановку земельного участка на государственный кадастровый учет, признании ничтожным договора аренды, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании обременения земельного участка отсутствующим.

Впоследствии на основании статей 39 и 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом к производству принято уточненное исковое заявление ООО МПФО "Курсавское" к ИП Главе КФХ "Овчаренко А.П.", Бакай А.М., Красюк А.А., Овчаренко П.Д., Федоров В.А. о признании ничтожным договора аренды, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании обременения земельного участка отсутствующим.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора аренды от 17 января 2008 года является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: примерно в 1.0 км. по направлению на юг от ориентира <адрес>. Договор аренды заключен сроком на 15 лет и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. По условиям договора, арендодатели имеют право вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и дополнения, вытекающие из действующих законодательных нормативных актов, регулирующих использование земель.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. При этом участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

20 августа 2016 года состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, с разрешением в числе иных вопросов, указанных в повестке дня, вопроса об увеличении арендной платы и заключения, в связи с этим дополнительного соглашения к договору аренды. По итогам общего собрания было принято решение об увлечении арендной платы и утверждении дополнительного соглашения к договору. В последующим дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

Однако, воспользовавшись проведением общего собрания, ответчики как участники долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, подали возражения, в которых выразили свое несогласие с условиями договора аренды от 17 января 2008 года и дополнительного соглашения к нему.

На основании указанных возражений ответчиками /за исключением ИП Главы КФХ "Овчаренко А.П./ в счет своих земельных долей и в отсутствие согласия истца как арендатора исходного участка был произведен выдел и поставлен на государственный кадровый учет с одновременной регистрацией права общей долевой собственности, земельный участок с кадастровым номером №

При этом регистрируя право собственности на вновь образованный участок, Управление Росреестра по Ставропольскому краю не обременило его правом аренды в пользу истца, в то время как в соответствии с положениями частей 4 и 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации участок выделяемый из земельного участка используемого на основании договора аренды, обременяется правом аренды в пользу арендатора исходного участка. В этой связи считает, что вне зависимости от отсутствия государственной регистрации обременения правом аренды выделенного участка, он в силу закона обременен данным правом в его пользу.

Более того, истец полагает, что в соответствии со статьей 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" несогласие участника долевой собственности с передачей земельного участка в аренду либо с его условиями может иметь место до заключения договора, а не во время его действия. В этой связи считает, что ответчики вообще не могли выделять земельный участок без его согласия.

Далее, 12 января 2017 года в отсутствие его согласия, между участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и ИП Главой КФХ "Овчаренко А.П." был заключен договор аренды, и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

При таких обстоятельствах истец считает, что указанный договор как заключенный с нарушением закона и нарушающий его права и законные интересы как арендатора является в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожным, а потому его обременение арендой в пользу ИП Главы КФХ "Овчаренко А.П." подлежит признанию отсутствующим с исключением из ЕГРН соответствующей записи.

С учетом невозможности разрешения данного спора во внесудебном порядке ООО МФПО "Курсавское" обратилось в суд с настоящим иском, в котором просило признать ничтожным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 12 января 2017 года, признать обременение земельного участка арендой в пользу ИП Главы КФХ "Овчаренко А.П." отсутствующим, исключить из ЕГРН запись об его обременении арендой в пользу ИП Главы КФХ "Овчаренко А.П." применить последствия недействительности ничтожной сделки от 12 января 2018 года обязав ИП Главу КФХ "Овчаренко А.П." возвратить истцу указанный земельный участок.

В ходе судебного заседания представитель истца ООО МФПО "Курсавское" Пшеничная С.А., поддержала заявленные исковые требования в окончательной редакции и просила суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик Глава КХФ Овчаренко А.П. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований и указал, что действительно 20 августа 2016 года участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № было проведено общее собрание на котором был рассмотрен вопрос о существенных условиях договора аренды спорного участка заключенного с истцом.

В ходе данного собрания ответчиками как участниками долевой собственности были поданы письменные возражения, в которых они выразили свое несогласие с передачей земельного участка в аренду, а также с условиями договора аренды и дополнительного соглашения к нему. В статье 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указано, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании несогласие с передачей земельного участка в аренду либо с условиями договора аренды, вправе выделить в счет своей доли земельный участок, и распорядиться им по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В связи с тем, что ответчики были не согласны с передачей земельного участка в аренду, а также с условиями договора и дополнительного соглашения к нему, то они вопреки утверждениям истца в праве были без его согласия выделить в счет своих земельных долей земельный участок и распорядиться им по своему усмотрению.

По этой причине считает доводы истца о том, что договор аренды от 12 января 2017 года является ничтожным, являются несостоятельными и не основаны на законе.

Также отметил, что несостоятельность утверждений истца и как следствие законность оспариваемой истцом сделки подтверждается тем обстоятельством, что на момент ее регистрации в ЕГРН отсутствовали какие-либо записи об обременении спорного участка в пользу истца. Просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю Холод Д.В. в судебном заседании также просил суд отказать в удовлетворении иска и указал, что в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов /конкурсов, аукционов/.

Таким образом, в случае выдела земельного участка используемого на основании договора аренды, арендатор исходного участка в отношении выделенного имеет право заключить новый договор. В этой связи обременение исходного участка арендой автоматически не переносятся на образованные из него земельные участки, а потому собственники таких участков вправе распорядиться ими по своему усмотрению без согласия арендатора исходного участка.

Учитывая, что собственники спорного участка на общем собрании от 20 августа 2016 года выразили свое несогласие с передачей истцу в аренду земельного участка, а также с его условиями договора аренды от 17 января 2008 года и дополнительного соглашения к нему, то они вправе были в соответствии со статьей 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выделить спорный участок в счет своих долей и распорядиться им по своему усмотрению.

Более того, в указанной статье прямо указано, что при таком способе выделения участка, договор аренды в отношении него как выделяемого из участка, обремененного арендой, прекращается.

В части возможности выразить свое несогласие с передачей земельного участка в аренду и условиями такого договора, тогда когда такой договор уже заключен и действует указал, что в соответствии с правовой позицией изложенной в письме Министерства экономического развития России от 25 ноября 2011 года
№ <адрес> "О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, был передан в аренду ранее и срок его не истек и на общем собрании рассматривался вопрос об изменении его условий, на котором один или несколько участников общей долевой собственности заявили о своем несогласии с такими условиями, право на выход указанных лиц из договора аренды существует лишь в том случае, если общим собранием принято решение о заключении договора на новых условиях, или о внесении изменений в договор аренды в части его существенных условий.

В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды такие новые условия были внесены, то есть практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке пунктом 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Учитывая, что 20 августа 2016 года на общим собрании обсуждался вопрос о внесении изменений в договор аренды от 17 января 2008 года в части его существенных условий /повышение арендной платы/ и решением собрания такие условия были утверждены, то ответчики как выразившие несогласие с таким условиями вправе были без согласия истца выделить в счет своих долей спорный участок и распорядиться им по своему усмотрению. Просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчики Бакай А.М., Красюк А.А., Овчаренко П.Д., Федоров В.А., а также представители третьих лиц ФГБУ ФКП "Росреестра" по Ставропольскому краю "Кадастровая палата", администрации Андроповского муниципального района в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки не известны, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие в суд также не поступало.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, проверив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к убеждению о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации /пункт 2 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ/.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 17 января 2008 года между участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> ориентира <адрес> и ООО МПФО "Курсавское" был заключен договор аренды сроком на 15 лет.

08 мая 2009 года указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

В пункте 4.3 договора аренды стороны предусмотрели, что размер арендной платы может корректироваться в соответствии с изменениями в регулирующем его законодательстве и по соглашению сторон.

Арендодатель имеет право вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и дополнения, вытекающие из действующих законодательных нормативных актов, регулирующих использование земель /пункт 5.1.2 договора/.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона 24июля2002года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" /в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 года №-Ф/ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В пункте 3 статьи 14 указанного Федерального закона /в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 года №-Ф/ указано, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: 1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; 2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; 3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; 4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; 5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; 6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка /далее - уполномоченное общим собранием лицо/, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; 7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; 8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности; 9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.

Согласно пункту 1 статьи 14.1 Федерального закона 24июля2002года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" /в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 года №-Ф/ общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" /при его наличии/ не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения.

В судебном заседании установлено и следует из представленных материалов дела, что 07 июля 2016 года в общественно-политической газете Призыв №/ администрацией муниципального образования станицы Воровсколесской Андроповского района было опубликовано извещение о проведении 20 августа 2016 года общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № повесткой дня: 1) выборы председателя общего собрания, секретаря общего собрания, счетной комиссии - для подсчета голосов; 2) об условиях договора аренды земельного участка в части увеличения размера арендной платы; 3) порядок владения и распоряжения земельным участком находящегося в общей долевой собственности, в том числе определения местоположения образуемых земельных подучастков в качестве первоочередного выдела земельных подучастков в счет земельных долей входящих в состав земельного участка с кадастровым номером №; 4) выборы согласительной комиссии, для решения и урегулирования вопросов связанных с определением местоположения образуемых земельных подучастков в составе земельного участка с кадастровым номером № 5) выбор лица, уполномоченного без доверенности представлять интересы собственников земельных долей из земельного участка с кадастровым номером № при подписании дополнительного соглашения к договору аренды на земельный участок от 17 января 2008 года определение его полномочий и сроки действия полномочий, Утверждение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц со стороны Арендодателей от 17 января 2008 года.

20 августа 2016 года общим собранием принято решение по вопросам повестки дня оформленное протоколом в том числе и по вопросам повышения арендной платы по договору от 17 января 2008 года и утверждении, в связи с этим дополнительного соглашения к договору.

При этом в ходе данного собрания ответчиками /за исключением главы КФХ/ были поданы возражения в которых они выразили свое несогласие с передачей земельного участка в аренду на предусмотренных в проекте дополнительного соглашения к договору условиях, а также с условиями договора аренды и заявили о реализации ими своего права на выдел в счет своих земельных долей земельного участка.

Далее судом установлено, что на основании статей 13 и 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ответчиками в счет своих земельных долей был осуществлен выдел из земельного участка с кадастровым номером № обремененного правом аренды в пользу истца, земельный участок с кадастровым номером № и 11 октября 2016 года поставлен на государственный кадастровый учет.

09 ноября 2016 года право общей долевой собственности на указанный участок было зарегистрировано за ответчиками в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

12 января 2017 года на основании договора, спорный участок передан Главе КФХ "Овчаренко А.П." в аренду сроком на три года.

На основании указанного договора Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 23 января 2017 года в ЕГРН внесена запись об обремении участка арендой в пользу Главы КФХ "Овчаренко А.П.".

Из оснований заявленных требований и объяснений представителя истца следует, что договор аренды спорного участка заключенный между его собственниками и Главой КФХ "Овчаренко А.П." является ничтожным, поскольку во-первых, участок в нарушении пункта 5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ был образован в отсутствие согласия истца, а во-вторых, выделенный участок в силу закона обременен арендой в его пользу на основании договора аренды от 17 января 2008 года, а потому его собственники не имели права передавать его в аренду Главе КФХ Овчаренко А.П.

В возражениях на иск, ответчики, а также представитель третьего лица указали, что на основании пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды от 17 января 2008 года заключенный в пользу истца прекратил свое действие в отношении спорного участка, поскольку на общем собрании от 20 августа 2016 года они выразили свое несогласие с передачей истцу в аренду исходного земельного участка с кадастровым номером № и с условиями договора аренды, а потому соответственно они вправе были выделить спорный участок и распорядиться им по своему усмотрению.

Таким образом, ключевыми для разрешения данного спора вопросами, является ответы на вопросы: имели ли право ответчики во время действия договора аренды от 17 января 2008 года заключенного с истцом в отсутствие его согласия образовать из обремененного в его пользу правом аренды земельного участка в счет своих земельных долей, спорный участок и распорядиться им по своему усмотрению в контексте положений пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также о том, обременят ли право аренды в пользу истца выделенный ответчиками земельный участок.

Отвечая на данные вопросы суд приходит к выводу о том, что ответчики не имели права в отсутствие согласия истца образовать путем выдела из исходного участка, спорный участок и распорядиться им по своему усмотрению, а также о том, что право аренды установленное в пользу истца на основании договора от 17 января 2008 года обременяет в его пользу и спорный участок.

Так, согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" /пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации/.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено общее правило, согласно которому образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Указанное правило как неоднократно указывал в своих решения Конституционный Суд Российской Федерации призвано обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 /часть 3/ Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц /Определения от 16 июля 2013 года №-О и от 29 января 2015 года №-О/.

В то же время в силу "lex specialis derogat generali – специальный закон отменяет /вытесняет/ общий закон" пункт 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" содержит исключение из общего правила образования земельного участка и распоряжения им только с согласия арендатора и закрепляет, что участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли и распорядиться им по своему усмотрению, без согласия арендатора в случае: 1) если участник долевой собственности выразил на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка; 2) в случае передачи его в аренду.

Во всех остальных случаях, образование земельного участка путем его выдела из арендованного участка и последующее распоряжение им возможно исключительно с согласия арендатора /Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 марта 2018 года №-ЭС18-1230/.

При этом исходя из правила "аrgumentum, a contrario – доказательства от обратного", по смыслу указанной выше нормы, несогласие известного участника долевой собственности с передачей земельного участка в аренду либо с условиями договора аренды должно предшествовать принятию решения общим собранием о его передачи, то есть по существу должно иметь место до заключения договора аренды.

Подобное ограничение по мнению суда вызвано тем обстоятельством, что, по существу, общее собрание представляет собой преддоговорную стадию, то есть стадию, в которой обсуждаются потенциальные арендаторы и все существенные условия будущего договора аренды, а само решение - сделку, связывающую ее стороны, а потому в силу обязательности такого решения как для не участвующих в голосовании лиц так и голосовавших против но оставшихся в меньшинстве, законодатель обеспечивая соблюдение баланса интересов участников долевой собственности и арендатора, предусмотрел, что именно в этот момент участники долевой собственности должны выразить свое несогласие с передачей участка в аренду либо с его условиями с тем, чтобы арендатор был поставлен в известность, что выразившее свое несогласие с такой передачей или с условиями договора лицо /лица/, смогут выделить в счет своих долей земельные участки распорядиться им по своему усмотрению без его согласия, что как следствие позволит ему более адекватно и эффективно планировать свою хозяйственную деятельность в отношении участка полученного в аренду.

Таким образом, толкование положений пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в таком ключе, который позволяет части арендодателей фактически отказаться от договора аренды путем заявления на общем собрании о своем несогласии с передачей в аренду земельного участка либо с условиями договора аренды уже используемого по договору аренды не отвечает принципам справедливости и соразмерности, нарушат баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов арендатора и арендодателя и позволяет последнему получать преимущество в ущерб интересам арендатора.

Более того, добросовестно действующий арендатор в отношениях с арендодателем в праве рассчитывать на неизменность своего правового положения, а также на соблюдение условий договора. Несоблюдение указанных правил позволит арендодателю в нарушении принципа "pacta sund servanda – договоры должны соблюдаться", произвольно отказаться от принятых на себя обязательств, что является недопустимым.

Применительно к настоящему спору судом установлено, что свое несогласие с передачей земельного участка с кадастровым номером № в аренду ООО МФПО "Курсавское", было выражено ответчиками на общем собрании при рассмотрении вопроса об увеличении арендной платы, в рамках уже заключенного и действующего договора аренды от 17 января 2008 года, что как было указано выше является недопустимым.

В этой связи суд конституирует, что ответчиками не соблюдено условие указанное в пункте 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволяющее им без согласия истца осуществить выдел из обремененного арендной в его пользу земельного участка и распорядиться им по своему усмотрению.

При этом суд отклоняет доводы ответчиков и представителя Управления Росреестра по Ставропольскому краю со ссылкой на письмо Министерства экономического развития России от 25 ноября 2011 года № Д23-4894 "О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 24 июля 2002 года
№ 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" как позволяющее им выразить свое несогласие с условиями уже действующего договора аренды и как следствие осуществить без согласия истца выдел из него земельного участка и распорядится им по своему усмотрению.

Так, согласно пункт 7.5 указанного Письма, в случае если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, был передан в аренду ранее и срок его не истек и на общем собрании рассматривался вопрос об изменении его условий, на котором один или несколько участников общей долевой собственности заявили о своем несогласии с такими условиями, право на выход указанных лиц из договора аренды существует лишь в том случае, если общим собранием принято решение о заключении договора на новых условиях, или о внесении изменений в договор аренды в части его существенных условий.

В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды такие новые условия были внесены, то есть практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке пункта 5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ.

На основании указанных разъяснений ответчики, а также представитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю приходят в выводу о том, что коль скоро на общем собрании 20 августа 2016 года рассматривался вопрос об увеличение арендной платы /то есть вопрос о существенном условии/ и общим собранием было принято решение об ее увеличении, то ответчики как выразившие несогласие с такими условиям вправе были выделить в счет своих долей спорный участок и распорядиться им по своему усмотрению.

Однако, указанные выводы основаны на неверном толковании как положений действующего законодательства, о чем судом было указано выше, так и самого письма, поскольку из его содержания следует, что правом на выдел обладают участники долевой собственности выразившее на общем собрании свое несогласие с установлением новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды, то есть когда по средствам внесения изменений в ранее действующий договор, фактически заключается договор на новых отличных от ранее заключенного договора условиях.

Между тем, в настоящем деле никакие иные существенные условия договора аренды /срок договора, предмет договора, а также иные условия которые стороны посчитали существенными/ за исключением размера арендной платы не обсуждались и не утверждались, в связи с чем полагать, что решением общего собрания от 20 августа 2016 года фактически был заключен новый договор аренды нет оснований, а потому соответственно ответчики не вправе были выделять земельный участок в отсутствие согласия истца и распоряжаться им по своему усмотрению.

Более того, суд считает, что предлагаемое ответчиками толкование как позволяющее им фактически отказаться от уже действующего договора аренды выразив свое несогласие на общем собрании рассматривающим вопрос об увеличении арендной платы, является крайне несправедливым, а потому не может быть воспринято судом.

Так, согласно условиям договора аренды от 17 января 2008 года, размер арендной платы может корректироваться в соответствии с изменениями в регулирующем его законодательства и по соглашению сторон /пункт 4.3/.

В этой связи суд полагает, что средний разумный, осмотрительный и прагматичный арендатор заинтересован в создании для арендодателя условий, при которых их арендные правоотношения будут иметь долгосрочную перспективу.

Существенным, а иногда возможно и единственным условием поддержания и развития такой перспективы это размер арендной платы, которая как минимум должна соответствовать средним значениям по рынку.

В этой связи разумно предположить, что арендатор действуя, разумно, добросовестно и осмотрительно должен систематически и адекватно определять ее размер, то есть как правило предлагать к утверждению общим собранием ее повышение.

Далее, инициируя общее собрание с повесткой дня "повышение арендной платы" арендатор при предлагаемом ответчиками и третьим лицом толковании рискует лишиться существенной части полученных в аренду земель, поскольку при утверждении общим собранием решения об увеличении арендной платы, существенная часть участников долевой собственности может выразить свое несогласие с такими условиям и в последующем выделить в счет своих долей земельные участки и распорядиться ими по своему усмотрению, чем существенно будут нарушены права и законные интересы арендатора уже использующего исходный земельный участок.

То есть, по существу, в отношениях с арендодателем, арендатор будет поставлен практически в тоже положение в каком он находился до заключения договора аренды, что нельзя признать разумным, справедливым и соответствующим балансу интересов сторон.

Таким образом, суд полагает, что ответчиками была нарушена процедура выдела и распоряжения выделенным участком, установленная пунктом 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Также суд заключает, что несмотря на отсутствие в ЕГРН в момент регистрации обременения спорного участка арендой в пользу Главы КФХ Овчаренко А.П., записи о таком обременении в пользу истца, спорный участок в силу закона обременен арендой в его пользу.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации /в редакции Федеральных законов от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ/ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов /конкурсов, аукционов/.

Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения /ограничения/ прав, за исключением обременений /ограничений/ прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения /ограничения/ прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров /пункт 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации /в редакции Федеральных законов от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ/.

Положения указанных норм не устанавливает дополнительных оснований для прекращения правоотношений, вытекающих из договора аренды. Из приведенных выше норм не следует прекращение договора аренды при выделе из него других земельных участков. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении всех земельных участков, образованных в результате выдела из исходного земельного участка.

Такой вывод суд также делает на основании исторического толкования положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона № 171-ФЗ и в действующей редакции, закрепившей право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Согласно данной норме в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и /или/ имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов /конкурсов, аукционов/.

Таким образом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации /ни в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, ни в редакции Федерального закона № 341-ФЗ/, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Более того, в пункте 10 Постановления от 17 февраля 2011 года № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации прямо указал, что применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка ранее был установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" /действовал до 01 января 2017 года/, согласно которому регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

В настоящий момент порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят /сохраняются/ в отношении образованных объектов.

Приведенные выше правовые позиции относительно сохранения права аренды на образованный в результате выдела земельный участок отражены в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года №-№ от 03 октября 2017 года №-№; от 19 марта 2019 года №-№; от 20 февраля 2019 года №-№.

Таким образом указанные выше законоположения и формируемая по этому вопросу судебная практики Верховного Суда Российской Федерации однозначно указывает на то, что регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков должная осуществляться уполномоченным органом в силу закона и одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Учитывая, что исходный земельный участок с кадастровым номером № на момент выделения из него спорного участка был обременен правом аренды в пользу ООО МФПО "Курсавское" то вне зависимости от отсутствия государственной регистрации обременения спорного участка, он в силу закона обременен правом аренды в пользу истца, а потому соответственно ответчики в отсутствие согласия истца не вправе были заключать сделки по распоряжению спорным участок в пользу ИП Главы КФХ Овчаренко А.П.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом /оспоримая сделка/ либо независимо от такого признания /ничтожная сделка/

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной /пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации/.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пункта 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки /пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации/.

Поскольку в пункте 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" содержится явно выраженный законодательный запрет на образование и распоряжение без согласия арендатора выделенным земельным участком в случае не соблюдения условий его выдела, предусмотренных данной нормой и принимая во внимание, что заключенный между ответчиками и ИП Главой КФХ Овчаренко А.П. договор аренды нарушает права не участвующего в данной сделки третьего лица, то есть истца, поскольку по существу лишает его возможности использовать земельный участок, то указанный договор является ничтожным, а потому суд удовлетворяет в этой части заявленные исковые требования.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке /часть 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ/.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения /право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились/, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством /признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения/.

Учитывая, что обременение спорного участка арендой в пользу ИП Главы КФХ "Овчаренко А.П." было зарегистрировано в ЕГРН на основании ничтожной сделки – договора аренды от 12 января 2017 года, и принимая во внимание, что восстановление нарушенного права истца не может быть осуществлено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, а также то, что указанная запись нарушает публичную достоверность реестра /ЕГРН/, суд удовлетворяет его требования о признании обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером № в пользу ИП Главы КФХ "Овчаренко А.П." отсутствующим.

Вместе с тем, суд не находит законных основания для удовлетворения требования истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре /в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге/ возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая то обстоятельство, что истец стороной ничтожного договора аренды от 17 января 2017 года не являлся, то в силу приведенной выше нормы он не вправе требовать возврата в порядке двухсторонней реституции в свою пользу спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО Межфермерское производственное объединение "Курсавское" к Индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского /фермерского/ хозяйства Овчаренко А.П., Бакай А.М., Красюк А.А., Овчаренко П.Д., Федоров В.А. о признании ничтожным договора аренды, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании обременения земельного участка отсутствующим – удовлетворить в части.

Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный в границах муниципального образования станицы Воровсколесской Андроповского района от 12 января 2017 года заключенный между участниками долевой собственности на него им Индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского /фермерского/ хозяйства Овчаренко А.П. и зарегистрированным 23 января 2017 года /н.р№8 в Едином государственном реестре недвижимости – ничтожным.

Признать обременение земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в границах муниципального образования станицы Воровсколесской Андроповского района арендой в пользу Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского /фермерского/ хозяйства Овчаренко А.П. – отсутствующим, исключив соответствую запись об обремени из Единого государственного реестра недвижимости.

В удовлетворении исковых требований ООО Межфермерское производственное объединение "Курсавское" к индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского /фермерского/ хозяйства Овчаренко А.П., Бакай А.М., Красюк А.А., Овчаренко П.Д., Федоров В.А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы, через Андроповский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья П.О. Куцуров