Решение по делу № 33-770/2018 от 01.02.2018

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Гонтарь О.Э. Дело № 33 – 770/2018 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 февраля 2018 года г.Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Алексенко Л.В.,

судей Никифоровой Ю.С., Алферовой Г.П.,

при секретаре Лемех М.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Королева Кирилла Александровича, Королевой Галины Александровны на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 07 ноября 2017 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Королевой Галины Александровны о признании недействительным соглашения об отступном от 13 апреля 2017 года отказать.

Встречный иск ООО «Сезон обуви» удовлетворить.

Признать Королеву Галину Александровну, ДД.ММ.ГГГГ рождения, и Королева Кирилла Александровича, ДД.ММ.ГГГГ рождения, утратившими право пользования жилым помещением – жилым домом по адресу: <адрес>, и снять Королеву Галину Александровну и Королева Кирилла Александровича с регистрационного учета по данному адресу.

Отменить меры обеспечения иска Королевой Галины Александровны – запрет на осуществление регистрационных действий в отношении жилого дома по адресу: <адрес>, наложенный определением суда от 01 июня 2017 года.

Взыскать с Королевой Галины Александровны и с Королева Кирилла Александровича в пользу ООО «Сезон обуви» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по 3000 рублей с каждого.

Заслушав доклад судьи Никифоровой Ю.С., объяснения представителя Королевой Г.А. и Королева К.А. Бурдина Г.Д., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, представителя ООО «Сезон обуви» Крузмана А.Х., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Королева Г.А. обратилась в суд с иском к ООО «Сезон обуви» о признании недействительным соглашения об отступном, в котором указала, что 22 июня 2016 года между ней и ООО «Сезон обуви» был заключен договор займа на сумму 400000 рублей, сроком на 12 месяцев с погашением всей суммы займа в конце срока, с уплатой процентов за пользование денежными средствами ежемесячно в размере 3,5% от суммы займа. Сумму займа она получила. В обеспечение возврата займа между сторонами был заключен договор № залога (ипотеки) принадлежащего истице жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка под ним. Одновременно с заключением договора ипотеки истицей представителям ООО «Сезон обуви» была выдана нотариальная доверенность на регистрацию права собственности на основании соглашения об отступном для целей внесудебной реализации заложенного имущества в случае невозврата займа. Указывала, что в течение срока действия договора займа она надлежаще исполняла свои обязательства по уплате процентов. Однако 05 мая 2017 года представители ответчика неожиданно позвонили истице и сообщили, что уплату процентов и возврат средств производить уже не нужно, так как ответчик переоформил в ЕГРН право собственности на вышеуказанные дом и земельный участок на себя. Между тем, никаких сообщений о просрочке и обращении взыскания на заложенное имущество истице от ответчика не поступало. 05 мая 2017 года Королевой Г.А. в установленном порядке была отозвана доверенность на регистрацию перехода права собственности на дом и участок, однако, как выяснилось впоследствии, сделка уже была ответчиком зарегистрирована. В настоящее время принадлежавший истице дом уже выставлен ответчиком на продажу. Указывала, что впоследствии ей стало известно о том, что основанием для регистрации права собственности ответчика на спорный жилой дом послужило соглашение об отступном к договору займа, заключенное между ООО «Сезон обуви» и Королевой Г.А. 13 апреля 2017 года. Между тем, настаивала, что данный документ в апреле 2017 года не подписывала и не видела. Ссылалась на то, что вышеуказанный жилой дом является для нее единственным местом жительства и никакого намерения отчуждать его каким-либо образом у истицы никогда не было и быть не могло, тем более, что размер займа со всеми процентами несопоставим со стоимостью жилого дома.

С учетом изложенного, ссылаясь на ст.ст.166-167, 168-169, 178-179 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), просила суд признать недействительным соглашение об отступном, заключенное от ее имени 13 апреля 2017 года на отчуждение принадлежащего Королевой Г.А. на праве собственности жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>.

ООО «Сезон обуви», в свою очередь, обратился в суд с иском о признании Королевой Г.А., а также Королева К.А. утратившими право пользования жилым помещением – жилым домом по адресу: <адрес>, и снятии данных лиц с регистрационного учета по указанному адресу. В обоснование иска указали, что на основании заключенного с Королевой Г.А. соглашения об отступном от 13 апреля 2017 года к договору займа от 22 июня 2016 года ООО «Сезон обуви» с 25 апреля 2017 года является собственником жилого дома в СНТ «Ю.», <адрес> (внутренний адрес СНТ). При этом Королева Г.А. и Королев К.А. еще ранее выехали из данного дома, вывезли все свои вещи, и в нем более не проживают, но с регистрационного учета не снимаются, что нарушает права истца как нового собственника жилого дома.

Определением суда указанные иски объединены для рассмотрения в одно производство.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Королев К.А., не соглашаясь с решением суда, указывает, что проживал вместе со своей матерью в спорном доме вплоть до мая 2017 года и был вынужден покинуть жилое помещение, когда представителем общества в доме был сменен замок. Иного места жительства не имеет. Выражает несогласие с выводами суда о непригодности дома для постоянного проживания. Настаивает, что, по сути, договор займа и соглашение об отступном являются сделкой по отчуждению недвижимого имущества, однако такая сделка является ничтожной, так как не содержит существенного условия – перечня лиц, имеющих права пользования данным жилым помещением, то есть не указанны данные о Королеве К.А.

Королева Г.А. в апелляционной жалобе ссылается на то, что соглашение об отступном противоречит закону, так как содержит указание на возможность обращения взыскания задолженности по договору займа на жилой дом без судебного решения. Как и Королев К.А. ссылается на ничтожность соглашения и договора займа ввиду отсутствия в таковых указаний на Королева К.А. как лицо, имеющее право пользования жилым помещением. Критикует выводы суда о том, что добровольно выехала из спорного дома, указывая, что была вынуждена это сделать по требованию представителя общества. Настаивает, что была введена в заблуждение относительно необходимости выдачи доверенности обществу 21 июня 2016 года на право распоряжения домом и земельным участком, так как сам договор займа и договор залога были заключены только на следующий день. Обращает внимание, что при регистрации права собственности общества на дом от ее имени по доверенности действовал представитель ООО «Сезон обуви», однако такие действия производились не в ее интересах, а интересах самого общества.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Королева Г.А. и Королев К.А. не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч.ч. 1, 2 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает апелляционные жалобы обоснованными, а решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 22 июня 2016 года между ООО «Сезон обуви» и Королевой Г.А. заключен договор займа №, согласно которому последней предоставлен займ в сумме 400 000 рублей под 3, 5% в месяц на срок 12 месяцев.

В соответствии с п.п. 2.21, 2.2.2 договора проценты за пользование займом уплачиваются ежемесячно до 22 числа каждого месяца, а полное погашение суммы займа осуществляется в конце срока займа.

За несвоевременный возврат суммы займа займодавец вправе требовать от заемщика уплаты неустойки в размере 0,5% от неуплаченной в срок суммы займа за каждый день просрочки.

В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному договору 22 июня 2016 года между ООО «Сезон обуви» и Королевой Г.А. заключен договор ипотеки №, в соответствии с которым Королева Г.А. передал в залог ООО «Сезон обуви» принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество: жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, этажность 2, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, а также расположенный по тому же адресу земельный участок из земель населенных пунктов, для ведения садоводства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №. Залоговая стоимость указанного имущества соглашением сторон установлена в размере 800000 рублей, в том числе 600000 рублей – жилой дом и 200000 рублей – земельный участок.

Ипотека указанных объектов недвижимости зарегистрирована в установленном порядке в ЕГРП 29 июня 2016 года.

Согласно п. 4.1 договора ипотеки залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения заемщиком обязательств, определенных условиями договора займа, по истечении 90 дней после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование займом.

Обращение взыскания производится по решению суда. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 4.2 договора).

За день до оформления вышеуказанных договоров займа и ипотеки 21 августа 2016 года Королева Г.А. также оформила нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочила ООО «Сезон обуви» быть ее представителем по вопросу государственной регистрации перехода права собственности от ее имени на имя нового собственника на принадлежащие ей объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок на указанному выше адресу на основании Соглашения об отступном, для чего предоставила право подавать от ее имени, подписывать заявления и иные документы, связанные с регистрацией перехода права собственности на основании Соглашения об отступном.

22 июня 2016 года вышеуказанная доверенность была передана по акту приема-передачи ООО «Сезон обуви».

Последний платеж в погашение процентов по договору займа Королева Г.А. внесла 13 марта 2017 года. При этом, начиная с первого месяца исполнения обязательств по договору займа, допускала просрочки платежей как по датам их внесения, так и по сумам. После 13 марта 2017 года проценты по договору не вносились и основной долг не возвращен.

Согласно представленному ООО «Сезон обуви» расчету по состоянию на 13 апреля 2017 года задолженность Королевой Г.А. по договору займа составила: основной долг – 400 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами – 143 800 рублей, а также имелась задолженность по пени за просрочку исполнения обязательств по договору.

13 апреля 2017 года между Королевой Г.А. и ООО «Сезон обуви» заключено соглашение об отступном, согласно п. 1.1 которого стороны договорились о прекращении всех взаимных обязательств, вытекающих из договора займа от 22 июня 2016 года и договора ипотеки от аналогичной даты путем предоставления взамен исполнения этих обязательств отступного - жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, этажность 2, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, а также расположенного по тому же адресу земельного участка из земель населенных пунктов, для ведения садоводства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №.

13 апреля 2017 года ООО «Сезон обуви», действуя от своего имени, а также от имени Королевой Г.А. на основании указанной выше доверенности от 21 июня 2016 года, обратилось в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на основании соглашения об отступном.

21 апреля 2017 года за ООО «Сезон обуви» зарегистрировано право собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, а также расположенный по тому же адресу земельный участок из земель населенных пунктов, для ведения садоводства, общей площадью 441 кв.м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Королевой Г.А., суд исходил из того, что соглашение об отступном было подписано 13 апреля 2017 года лично Королевой Г.А., при этом истец не заблуждалась относительно природы данной сделки, выразила волеизъявление на ее совершение, в том числе путем оформления доверенности, то есть возможность погашения долга путем предоставления отступного в виде дома и земельного участка была для нее очевидна. При наличии задолженности по договору займа в значительной сумме и по сроку более 90 календарных дней заключение соглашения об отступном представилось суду логичным.

С такими выводами суда коллегия согласиться не может.

Так, материалами дела подтверждается, что заключение договора займа, договора ипотеки и оформление доверенности на совершение регистрационных действий по переходу права собственности на основании соглашения об отступном имело место в одно и то же время 21 и 22 июня 2016 года.

Из текста доверенности однозначно следует поручение доверителя совершить доверенному лицу ООО «Сезон обуви» действия, связанные регистрацией перехода права собственности на основании соглашения об отступном (л.д.101-102), следовательно, наличие такого соглашения предполагалось, что согласуется с доводами Королевой Г.А. о том, что 13 апреля 2017 года ею никого соглашения об отступном не подписывалось, все документы были подписаны при заключении самого договора займа.

При этом утверждения представителя ООО «Сезон обуви» о том, что на момент оформления доверенности между ООО «Сезон обуви» и Королевой Г.А. не было подписано соглашение об отступном без указания на его тексте даты составления, опровергается содержанием самого соглашения.

Так, из п. 1.2 соглашения следует, что в связи с неисполнением должником обязательств по договору займа, в том числе уплаты процентов и возврата суммы займа, должник предоставляет залогодержателю взамен исполнения обязательств по договору займа принадлежащие ему жилой дом и земельный участок.

Отступное полностью покрывает все требования залогодержателя в отношении должника. С момента передачи в качестве отступного имущества залогодержатель отказывается от любых возможных претензий к должнику, которые могли бы у него возникнуть при обычном порядке исполнения договора займа и договора об ипотеке (п. 1.3 соглашения).

Согласно п. 1.3 соглашения размер задолженности по договору займа, взамен исполнения которого предоставляется отступное, составляет: основной долг – 400000 рублей, проценты в размере, исчисляемом из расчета 42% годовых.

Пунктом 2.3 соглашения предусмотрено, что стоимость передаваемого имущества (жилого дома и земельного участка) согласована и составляет 400000 рублей.

В соответствии с п. 2.8 соглашения стороны обязались зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество в течение 30 дней с момента подписания соглашения.

После государственной регистрации перехода права собственности на квартиру залогодержатель приобретает право собственности на данное имущество и на основании ст. 413 ГК РФ ипотека недвижимого имущества прекращается (п. 2.9 соглашения).

Соглашение является неотъемлемой частью договора займа № от 26 августа 2015 года (п. 3.2 соглашения).

Проанализировав названные выше условия соглашения об отступном, судебная коллегия обращает внимание на то, что размер обязательства заемщика, взамен которого передана квартира, не определен, а указанная в соглашении стоимость имущества 400000 рублей не достаточна для погашения задолженности по договору займа, подлежащей расчету в соответствии с п. 1.3 соглашения.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО «Сезон обуви» не смог объяснить причину отсутствия в соглашении об отступном конкретного размера заемного обязательства, рассчитанного на определенную дату, в счет прекращения которого была передана квартира, а также каким образом указанная в соглашении стоимость имущества соотносится с представленным суду расчетом задолженности Королевой Г.А. по договору займа по состоянию на 13 апреля 2016 года, притом, что заемщик оспаривает задолженность по процентам в заявленном размере, настаивая на выплате таковых в большем объеме.

Доказательств согласования между ООО «Сезон обуви» и Королевой Г.А. размера неисполненного заемного обязательства, в счет прекращения которого заключено соглашение об отступном, в материалах дела не имеется.

Учитывая совокупность приведенных выше фактических обстоятельств, буквальное содержание доверенности и соглашения об отступном, судебная коллегия полагает доказанным утверждение истца о том, что текст соглашения об отступном без указания в нем даты не был ею подписан 13 апреля 2017 года, и приходит к выводу о том, что составление такового имело место 21-22 июня 2016 года, а его подписание Королевой Г.А. наряду с оформлением в этот же день доверенности и передачей последней ООО «Сезон обуви», что являлось обязательным условием заключения договора займа, и выполняло функцию обеспечения исполнения заемщиком помимо заключенного договора ипотеки.

Располагая названными выше документами, ООО «Сезон обуви» в одностороннем порядке по истечении 90 дней с момента возникновения просрочки исполнения заемщиком обязательств по договору займа, проставило на печатном тексте рукописным способом дату «13 апреля 2017 года», после чего, воспользовавшись находящейся у него доверенностью Королевой Г.А., зарегистрировало на себя переход права собственности на спорные жилой дом и земельный участок.

Между тем такие действия ответчика противоречат закону, поскольку в силу ст. 409 ГК РФ отступное является способом прекращения обязательства, а не способом его обеспечения, то есть исходя из своей правовой природы, соглашение об отступном предполагает наличие неисполненного обязательства со стороны должника, соответственно, не может быть заключено в день возникновения обязательства.

Таким образом, позиция Королевой Г.А. о том, что, заключая договор займа и в обеспечение исполнения обязательств по нему - договор ипотеки, она не могла одновременно свободно и добровольно выразить волеизъявление на заключение соглашения об отступном, поскольку последние вступают в противоречие между собой, является обоснованной и подтверждена материалами дела.

Согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением данных правил, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов предполагается, пока не доказано иное.

Из объяснений Королевой Г.А., изложенных в исковом заявлении, установлено, что в начале мая 2017 года ей ответчиком было сообщено, что денежные средства больше возвращать не нужно, поскольку уже регистрируется сделка по оформлению права собственности на дом и земельный участок за ответчиком, в связи с чем, опасаясь, что последнее может воспользоваться подписанной ею доверенностью, 05 мая 2017 года отменила доверенность от 21 июня 2016 года и обратился с соответствующим заявлением в Управление Росреестра по Калининградской области, однако переход права собственности на недвижимое имущество уже был зарегистрирован, после чего обратилась в суд с настоящим иском.

Принимая во внимание, что ООО «Сезон обуви» располагало возможностью на законном основании удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, однако в нарушение ст.ст. 409, п.3 ст. 182, п. 1 ст. 168 ГК РФ недобросовестно совершило действия, в результате которых Королева Г.А., имея задолженность порядка 543 800 рублей (основной дог и проценты) лишилась жилого дома и земельного участка залоговой стоимостью 800 000 рублей, определенной по соглашению сторон (кадастровой стоимостью 1759097,27 рублей), судебная коллегия расценивает такие действия ответчика как злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, а также учитывая отсутствие волеизъявления Королевой Г.А. на заключение соглашения об отступном, незаконность действий ООО «Сезон обуви» по указанию на тексте данного соглашения даты «13 апреля 2017 года» и подаче документов на совершение регистрационных действий по переходу права собственности на основании доверенности от имени Королевой Г.А. в отношении себя лично, судебная коллегия приходит к выводу о недействительности соглашения об отступном на основании п. 1 ст. 168, п. 3 ст. 182, п. 1 ст. 10 ГК РФ.

Соответственно, ввиду недействительности соглашения об отступном от 13 апреля 2013 года, на основании которого за ООО «Сезон обуви» было зарегистрировано право собственности на жилой дом и земельный участок, правовых оснований для удовлетворения требования последнего, как собственника спорного объекта недвижимости, о признании Королевой Г.А. и Королева К.А. утратившими право пользование жилым домом и снятии их с регистрационного учета, не имеется.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене как вынесенное в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с вынесением нового решения о признании недействительными соглашения об отступном от 13 апреля 2017 года, заключенного между Королевой Г.А. и ООО «Сезон обуви», о передаче Королевой Г.А. принадлежащих ей жилого дома по адресу: <адрес>, а также расположенный по тому же адресу земельного участка из земель населенных пунктов, для ведения садоводства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в собственность ООО «Сезон обуви» с применением последствий недействительности данной сделки в виде возврата в собственность Королевой Г.А. указанных объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, п. 3 ч. 1 ст. 330, ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 07 ноября 2017 года отменить и вынести новое решение, которым исковые требования Королевой Галины Александровны к ООО «Сезон обуви» о признании сделки по переходу права собственности на жилой дом и земельный участок недействительной удовлетворить.

Признать недействительным соглашение об отступном от 13 апреля 2017 года, заключенное между Королевой Галиной Александровной и ООО «Сезон обуви», о передаче Королевой Галиной Александровной в собственность ООО «Сезон обуви» жилого дома по адресу: <адрес>, а также расположенного по тому же адресу земельного участка из земель населенных пунктов, для ведения садоводства, общей площадью 441 кв.м.

Применить последствия недействительности вышеуказанной сделки, вернув в собственность Королевой Галины Александровны жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, этажность 2, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, а также расположенный по тому же адресу земельный участок из земель населенных пунктов, для ведения садоводства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №.

Взыскать с ООО «Сезон обуви» в пользу Королевой Галины Александровны расходы по госпошлине в размере 300 руб.

Исковые требования ООО «Сезон обуви» о признании Королева Кирилла Александровича и Королевой Галины Александровны утратившими права пользования жилым помещением - жилым домом по адресу: <адрес> и снятии их с регистрационного учета – оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: