Решение от 06.10.2022 по делу № 33-4376/2022 от 13.09.2022

КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 06 октября 2022г. по делу № 33-4376/2022

Судья Бармин Д.Ю. № 2-86/2022

43RS0003-01-2021-005609-63

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Ворончихина В.В.,

судей Едигаревой Т.А., Аносовой Е.Н.,

при секретаре Гаркушенко И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кирове Кировской области дело по апелляционным жалобам представителя администрации г. Кирова по доверенности – Куданцевой Н.Ю., Смирнова А.А. на решение Первомайского районного суда г. Кирова Кировской области от 22 апреля 2022г., с учетом дополнительного решения суда от 02 августа 2022г., которым постановлено: исковые требования Сунцовой Е.Г. к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова, администрации города Кирова, Смирнову А.А., ООО «Компания оценки и права» о признании отчета об оценке, торгов недействительными, расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства удовлетворить.

Признать отчет об определении рыночной стоимости, выполненный ООО «Компания оценки и права», в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, от 05 августа 2021г. № 2619/21, недействительным.

Признать недействительными торги, проведенные 07 октября 2021г. по продаже объекта незавершенного строительства площадью 90,2 кв.м., степень готовности 4%, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 12 октября 2021г. № 01-222, заключенный между администрацией г. Кирова, действующей от имени Сунцовой Е.Г., и Смирновым А.А.

Перечислить Союз «Вятская торгово-промышленная палата» денежные средства в размере 25000 руб., внесенные Сунцовой Е.Г. на счет УСД в Кировской области в счет возмещения расходов на производство судебной экспертизы.

В удовлетворении исковых требований Сунцовой Е.Г. к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова, администрации города Кирова, Смирнову А.А., ООО «Компания оценки и права» о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства отказать.

Заслушав доклад судьи Едигаревой Т.А., судебная коллегия

установила:

Сунцова Е.Г. обратилась в суд с иском к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова о признании недействительными отчета об оценке, торгов, расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, указав, что решением Ленинского районного суда г. Кирова Кировской области от 12 марта 2021г. удовлетворены исковые требования департамента муниципальной собственности об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым №, принадлежащего ей и расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов. Решением суда установлено, что на указанном земельном участке имеется иная постройка хозяйственного назначения (одноэтажный деревянный сруб 4*6 на фундаменте). Данная постройка имеет функциональное назначение – баня и имеет все признаки капитального строения (прочно связана с землей). 25 октября 2021г. истцу стало известно о том, что состоялись торги по продаже объекта незавершенного строительства, результаты которого были размещены на официальном сайте ответчика. Вместе с тем ее никто не извещал о результатах оценки объекта незавершенного строительства. Полагает, что начальная цена предмета аукциона – объекта недвижимости занижена. С учетом уточнения исковых требований, просила признать оценку по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым № недействительной; признать торги по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> недействительными; расторгнуть договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым № между Сунцовой Е.Г. в лице департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова и Смирновым А.А.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены Смирнов А.А., администрация города Кирова, оценщик ООО «Компания оценки и права» Головенкина С.А.

Протокольным определением Первомайского районного суда г. Кирова Кировской области от 07 апреля 2022г. к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО «Компания оценки и права», процессуальный статус администрации города Кирова, Смирнова А.А. изменен с третьих лиц на ответчиков.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого указана выше.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Кирова по доверенности – Куданцева Н.Ю. просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы указано, что на момент заключения договора аренды между Сунцовой Е.Г. и департаментом муниципальной собственности на земельном участке был обнаружен только один объект незавершенного строительства. Считает, что в понятие «завершение строительства» конкретного объекта с кадастровым номером нельзя включать возведение бани, даже несмотря на то, что на ее строительство не требуется разрешения. Утверждает, что вопрос о регистрации прав на баню, как объект незавершенного строительства, и включении ее в подлежащий изъятию объект незавершенного строительства истцом при рассмотрении дела в Ленинском районном суде г. Кирова Кировской области об изъятии не поднимался. Указывает, что действующим законодательством на организатора торгов не возложена обязанность уведомления о результатах рыночной оценки и о назначенных торгах. Полагает, что итоговая цена аукциона превысила стоимость объекта незавершенного строительства, которая была рассчитана экспертами Ш., Д., Г. При этом итоговая цена является фактической стоимостью, отражающей заинтересованность покупателей в приобретении спорного объекта.

В апелляционной жалобе Смирнов А.А. просит отменить решение суда, вынести новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы указано, что в резолютивной части имеются два взаимоисключающих положения – в первом абзаце суд признал подлежащим удовлетворению требование о расторжении договора, а в четвертом – признал этот же договор недействительным. Считает, что суд признал отчет об оценке недействительным при отсутствии в законодательстве такого способа защиты права. Утверждает, что при назначении экспертизы судом перед экспертом был поставлен вопрос права, а не вопрос из области специальных познаний. Считает вывод суда о том, что определенная на торгах цена не соответствует рыночной стоимости, противоречит обстоятельствам дела, так как рыночная стоимость объекта, определенная экспертом, ниже той, по которой дом был приобретен. Полагает, что судом проигнорированы доводы о том, что экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения. Не основан на доказательствах вывод суда о том, что от начальной цены предложения зависит шаг аукциона. Считает, что определению и доказыванию по настоящему делу подлежало обстоятельство того, были ли нарушены чьи-либо интересы и способ их восстановления, а не формальное определение стоимости продаваемого объекта. Полагает, что нахождение на земельном участке в момент продажи иного имущества не может являться основанием недействительности торгов по продаже дома.

В письменном отзыве представитель Сунцовой Е.Г. по доверенности – Зонова В.С. просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, решение суда оставить в силе.

Выслушав представителя администрации города Кирова Паряницу А.С., Смирнова А.А., его представителя Рашева М.С., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя Сунцовой Е.Г. – Зонову В.С., возражавшую против их удовлетворения, исследовав письменные материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Кирова от 12 марта 2021г. удовлетворены исковые требования департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова к Сунцовой Е.Г. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Согласно отчету № 2619/21 ООО «Компания оценки и права» по состоянию на дату оценки 04 августа 2021г. величина рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, степень готовности объекта 4%, расположенного на земельном участке: <адрес>, кадастровый №, площадь 1000 +/-11 кв.м (без учета стоимости прав на земельный участок) с учетом округления составляет 479 000 руб., в том числе сумма НДС (20 %) составляет 79 833,33 руб., без учета НДС – 399 166,67 руб.

07 октября 2021г. состоялись публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка в форме аукциона. Организатором аукциона являлся департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова.

Согласно протоколу № 265 от 07 октября 2021г. об итогах аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, площадью 90,2 кв.м, степень готовности 4%, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> победителем аукциона признан Смирнов А.А., который сделал последнее предложение о цене в размере 1125 650,01 руб. при этом начальная цена продаваемого имущества составила 399 166,67 руб.

12 октября 2021г. между администрацией г. Кирова (продавец), действующей от имени Сунцовой Е.Г. в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03 декабря 2014г. № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» и на основании решения Ленинского районного суда г. Кирова от 12 марта 2021г. и Смирновым А.А. (покупатель) заключен договор № 01-222 купли-продажи объекта незавершенного строительства по условиям которого продавец обязуется передать в собственность объект незавершенного строительства площадью 90,2 кв.м., степень готовности 4 %, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, а покупатель - принять указанное имущество и оплатить его. Объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности Сунцовой Е.Г., расположен на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1 Договора установленная по результатам продажи имущества на аукционе цена составляет 1125 650,01 руб.

Не согласившись со стоимостью изъятого и реализованного на торгах имущества, в том числе по причине того, что при оценке не учтена стоимость еще одного объекта – бани, Сунцова Е.Г. обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 449, 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), пришел к выводу, что определенная на торгах начальная (продажная) цена подлежащего реализации имущества не соответствует его рыночной стоимости, что свидетельствует о допущенных нарушениях при проведении торгов, которые являются существенными, повлияли на формирование стоимости реализованного имущества и привели к ущемлению прав и законных интересов истца, в связи с чем признал отчет об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, торги от 07 октября 2021г. и договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 12 октября 2021г. недействительными.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (п. 1).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п. 4).

В силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В соответствии со ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и процессуальным законодательством.

Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В силу приведенных выше положений закона и их разъяснений основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском праве (статьи 1, 10 ГК РФ), направлено на обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.

Таким образом, требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона по передаче имущества на публичные торги, а также при проведении торгов, то есть нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

С целью определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую и оценочную экспертизу, производство которой поручил Союзу «Вятская торгово-промышленная палата».

Из заключения экспертов № 44-СБ/2022 Союз «Вятская торгово-промышленная палата» следует, что на земельном участке по адресу: <адрес> расположено два объекта недвижимости, а именно: объект незавершенного строительства (жилой дом), являющийся предметом оспариваемых торгов и объект незавершенного строительства (баня), со следующими характеристиками: общая площадь - 32,3 кв.м; год постройки – 2018; фундамент – железобетонный; стены и их наружная отделка – деревянные (рубленое бревно диаметром 170 мм), физическое состояние здания – хорошее; инженерные коммуникации – не подключены и которое в силу конструктивных особенностей является объектом капитального строительства (недвижимым имуществом).

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (жилого дома), с учетом уточнений данных экспертами Вятской торгово-промышленной палаты Д., Ш. в судебном заседании суда первой инстанции, определена на дату проведения экспертизы, с учетом НДС – 1305 000 руб., на 04 августа 2021г. – 1206 000 руб.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства (бани) определена на дату проведения экспертизы - 424 000 руб., на 04 августа 2021г. – 383 000 руб.

Так же эксперты Вятской торгово-промышленной палаты при оценке отчета № 2619/21, выполненного оценщиком ООО «Компания оценки и права» и послужившего основанием установления начальной цены продаваемого на торгах объекта незавершенного строительства (жилой дом) – 399166 руб., пришли к выводу, что многочисленные нарушения методологии оценки в рамках проведения расчетов привели к существенному искажению рыночной стоимости указанного объекта.

При разрешении настоящего спора суд первой инстанции принял экспертное заключение Союз «Вятская торгово-промышленная палата» в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, подтверждающего, что при проведении торгов были допущены существенные нарушения, которые повлияли на формирование стоимости реализованного имущества и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

У судебной коллегии нет оснований не доверять данному экспертному заключению, поскольку методы, использованные при экспертном исследовании, подробно описаны в заключении. Заключение является полным, обоснованным и содержит исчерпывающие выводы, основанные на специальной литературе и проведенных исследованиях.

Доказательств несостоятельности выводов экспертизы или некомпетентности экспертов ее проводивших и предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при проведении торгов были нарушены права Сунцовой Е.Г., а именно на торги был выставлен только один объект незавершенного строительства (жилой дом), тогда когда на земельном участке с кадастровым номером № находится еще один объект незавершенного строительства (баня).

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998г. N 37, на земельном участке здания подразделяются на основные и служебные. Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.

В соответствии с п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981г. N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

Согласно ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, объектом права собственности является недвижимое имущество – объект незавершенного строительства (жилой дом), вспомогательный объект незавершенного строительства (баня) является принадлежностью к нему и составляют с домом единое целое. Следовательно, при оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства (жилой дом) должна учитываться и стоимость объекта незавершенного строительства (бани), которое согласно заключению экспертов Союз «Вятская торгово-промышленная палата» является объектом недвижимости, строительство которого было начато в 2018 году, в период законного владения Сунцовой Е.Г. земельным участком на праве аренды; разрешение на строительство которого в силу пп. 2 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется и которое в силу земельного законодательства следует судьбе земельного участка (подп. 5 п. 1 ст. 1, ст.35 ЗК РФ).

Таким образом, проведение торгов по продаже объекта незавершенного строительства (жилого дома) без продажи вспомогательного объекта незавершенного строительства (бани), расположенного на этом же земельном участке, является существенным нарушением, поскольку по результатам этих торгов истец без каких-либо законных оснований была лишена как права собственности на недвижимое имущество, так и денежной компенсации за объект недвижимого имущества, что привело к ущемлению ее прав и законных интересов.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал недействительными отчет об определении рыночной стоимости имущества; торги, проведенные 07 октября 2021г., и как следствие договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (жилой дом) от 12 октября 2021г., заключенный по результатам торгов.

Доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и переоценку выводов суда, а потому не могут служить основанием для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального права.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым изменить резолютивную часть решения суда, исключив из резолютивной части решения, ошибочное указание суда на удовлетворение исковых требований Сунцовой Е.Г. к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова, администрации города Кирова, Смирнову А.А., ООО «Компания оценки и права» о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 22 ░░░░░░ 2022░., ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ 02 ░░░░░░░ 2022░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 22 ░░░░░░ 2022░. ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░.░., ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 22 ░░░░░░ 2022░., ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ 02 ░░░░░░░ 2022░. ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 12 ░░░░░░░ 2022░.