Решение по делу № 33-33878/2017 от 01.11.2017

Судья: Гаврилова М.В.                              Дело № 33-33878/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Кирщиной И.П.,

судей Колесниковой Т.Н., Мухиой И.Ю.,

при секретаре Крюковой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 20 ноября 2017 года апелляционную жалобу Шаповаловой Ирины Викторовны на решение Подольского городского суда Московской области от 21 декабря 2015 года по гражданскому делу по иску Шаповаловой Ирины Викторовны к Бавину Дмитрию Владимировичу о расторжении договора купли-продажи, признании свидетельства о регистрации недействительным, взыскании госпошлины,

заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,

объяснения: Шаповаловой И.В., ее представителя Мугина А.С. – поддержавших доводы апелляционной жалобы,

представителя Бавина Д.В. – Замальдинова Р.И. – возражавшего против апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Шаповалова И.В. обратилась с иском к Бавину Д.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, взыскании судебных расходов.

    Требования мотивировала тем, что 29 апреля 2014 года заключила с ответчиком договор купли-продажи земельного участка площадью 1700 кв.м. и расположенного на нем незавершенного строительством жилого дома площадью 456,2 кв.м. в д. <данные изъяты> по цене 10 000 000 руб. (1 500 000 руб. стоимость земельного участка и 8 500 000 руб. стоимость жилого дома). В тот же день <данные изъяты> был составлен акт приема-передачи Бавину Д.В. указанных объектов недвижимости. Однако ответчик обязанности по оплате недвижимого имущества не выполнил, чем существенно нарушил условия договора и причинил ей значительный материальный ущерб.

В адрес ответчика <данные изъяты> было направлено требование о расторжении договора купли-продажи от <данные изъяты> и добровольном возврате недвижимого имущества, которое оставлено без ответа.

Ответчик Бавин Д.В. иск не признал, в подтверждение оплаты цены договора сослался на копию расписки истца о получении от него денежных средств в размере 10 000 000 руб., которую представил в суд.

Решением Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение суда отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении иска.

Постановлением президиума Московского областного суда от <данные изъяты> <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Отменяя апелляционное определение судебной коллегии от <данные изъяты>, президиум Московского областного суда исходил из того, что правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи определены п. 1 и п. 3 ст. 486 ГК РФ, которые отличаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним, что не установил суд.

Президиум также указал, что судебная коллегия не применила к правоотношениям сторон названные положения закона и в нарушение требований ч. 2 ст. 56 ГПК РФ не исследовала вопрос о передаче продавцом спорных дома и земельного участка покупателю и принятия последним данного недвижимого имущества.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение Подольского городского суда от <данные изъяты> оставлено без изменения.

Постановлением президиума Московского областного суда от <данные изъяты> <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение. Президиум указал, что повторно рассматривая дело <данные изъяты>, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный договор купли-продажи является исполненным, поскольку имущество передано истцом ответчику по акту приема-передачи от <данные изъяты> и между сторонами произведен расчет.

Судебная коллегия пришла к выводу, что утверждения истца о том, что ответчиком не выплачены денежные средства за спорные объекты недвижимости опровергаются собранными по делу доказательствами, в том числе объяснениями ответчика, данными в ходе судебного заседания, который пояснил, что с истцом находился в хороших отношениях и поскольку у нее возникли финансовые проблемы, приобрёл по договору купли-продажи принадлежащие ей дом и земельный участок, и передал деньги в день заключения договора.

Между тем, как следует из материалов дела, единственным представленным ответчиком доказательством оплаты им, как покупателем, недвижимого имущества цены договора является никем не заверенная ксерокопия расписки от имени Шаповаловой И.В. (т. 1 л.д. 55).

В заседании суда апелляционной инстанции от <данные изъяты> ответчик пояснил, что денежные средства по договору были переданы в тот же день (<данные изъяты>) наличными лично Шаповаловой И.В. без расписки, так как у них были доверительные отношения. Расписка давалась вместе со всеми документами на регистрацию сделки через компанию ООО «Прайм Сервис», которая готовила документы по заключению сделки, и скорее всего оригинал расписки был возвращён этой компанией продавцу Шаповаловой И.В. Бавин Д.В. указал также, что в ООО «Прайм Сервис» для возврата подлинника расписки не обращался. Представленная им в суд расписка является ксерокопией ( л.д. 109).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Кодекса (п.3 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ).

    Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.

Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, т.е. выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

Судом второй инстанции оставлено без внимания, то обстоятельство, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами договорами ответчик обязался оплатить 10000000 руб. продавцу в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по <данные изъяты>. Право собственности покупателя на спорное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке <данные изъяты>, а копия расписки о передаче названной суммы продавцу, вопреки условиям договора, датирована <данные изъяты> (днем заключения договора).

Кроме того, сам покупатель не оспаривал факт отсутствия у него подлинной расписки продавца о передаче ему денег за отчуждаемое имущество, ссылался лишь на наличие иных доказательств данного расчета, на осведомленность об указанных обстоятельствах риэлтора, которые судом не проверены.

Таким образом, при наличии согласованного сторонами договора условия о порядке расчета цены договора, именно на покупателе имущества лежит бремя доказывания осуществления такого расчета с продавцом.

Определяя существенность нарушения договора, допущенного покупателем, как основания к расторжению договора, с учетом того, что в случае полного отсутствия оплаты цены договора продавец с очевидностью лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, суду надлежало проверить довод продавца о полной неоплате цены указанного договора, а также доказательства, представляемые покупателем в подтверждение его ссылок на осуществленный им расчет по договору, в нарушение согласованных сторонами условий о порядке такого расчета.

Судом апелляционной инстанции поставлен на обсуждение вопрос о необходимости предоставления ответчиком подлинника расписки о передаче им денежных средств по сделке.

Подлинник расписки суду апелляционной инстанции не представлен.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Судебной коллегией при рассмотрении настоящего спора установлено, что после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества ответчик не оплатил его стоимость в размере 10000000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ответчик стоимость недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи не оплатил, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 486 ГК РФ судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ оснований для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившимся в неисполнении обязательств по оплате недвижимого имущества, а также о возврате переданного имущества.

С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении иска Шаповаловой И.В. о расторжении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права, выданных на имя ответчика и признании за истицей права собственности на жилой незавершенный строительством дом и земельный участок по вышеуказанным основаниям.

Также в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> – отменить. Постановить по делу новое решение.

Иск Шаповаловой И. В. к Бавину Д. В. о расторжении договора купли-продажи, признании свидетельства о регистрации недействительным, взыскании госпошлины – удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между Шаповаловой И. В. и Бавиным Д. В. <данные изъяты> договор купли- продажи земельного участка площадью 1700 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и незавершенный строительством жилой дом площадью 456,2 кв.м., расположенные по адресу : <данные изъяты>, с/п Лаговское, д. Лаговское.

Признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права от <данные изъяты> Бавина Д. В. на незавершенный строительством 1-этажный дом площадью 456,2 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и от <данные изъяты> на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства площадью 1700 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу : <данные изъяты>

Признать за Шаповаловой И. В. право собственности на незавершенный строительством жилой дом пл. 456,2 кв.м. и земельный участок площадью 1700 кв.м., расположенные по адресу : <данные изъяты>

Взыскать с Бавина Д. В. в пользу Шаповаловой И. В. госпошлину в размере 300 (триста) рублей.

Председательствующий:

Судьи: