Решение по делу № 2-157/2022 от 27.01.2022

Дело № 2-157/2022

УИД-61RS0061-01-2022-000087-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2022 года ст. Боковская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Жаркова А.Л.

при секретаре Поповой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Боготопова О.А., Борода Д.Г., Григоряна К.И. Григорян Э.М., Никонова А.В., Никоновой З.И., Носкиной Н.С., Овакимян Г.М., Тарасова Н.А., Шушуева А.А., Шушуевой Т.В., Козлова А.Ю., Золотаревой Н.Н., Сазоновой А.Ф., Богатырева Н.С., Пироженко А.Г., Чукариной Г.А., Шматова Н.В., Сутулова В.С. Кондратьевой Т.Н. и Байбородина Д.В., третьим лицам Мещерякову В.А., Денисову Г.Я. и Егоровой Ю.В. к ООО "Семена" в лице конкурсного управляющего Олейник Д.Л. о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Шишков В.П., действующий на основании доверенностей, в интересах истцов обратился в суд с иском к ООО «Семена» в лице конкурсного управляющего Олейник Дмитрия Леонидовича о расторжении договора аренды.

В иске указано, что 04 июня 2008 г. между истцами и ответчиком заключен договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности общей площадью 88,4 га, кадастровый номер №, расположенный по адресу: примерно <адрес>. Срок аренды земельного участка составляет 25 лет.

Земельный участок передан истцами ответчику в момент подписания договора, договор аренды прошел государственную регистрацию 17.07.2010 года.

Согласно условиям договора оплата аренды земельного участка осуществляется путем передачи ежегодно не позднее 25 октября года сельскохозяйственной продукции - зерновых в количестве 200 кг.

На 30.06.2021 года задолженность составляет 25 тонн пшеницы продовольственной. ООО «Семена» в нарушение условий договора в течение 5 лет не исполняет условия договора аренды, а именно не вносит арендную плату.

Согласно протокола № № общего собрания собственников земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года ими принято решение о расторжении договора аренды в связи с нарушениями условий договора. Уполномоченным действовать от имени собственников был выбран К.А.Ю.

Решением <данные изъяты> суда Ростовской области от 18.02.2016 ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением от 15.10.2018 суд утвердил конкурсным управляющим ООО «Семена» - Олейник Д.Л..

Истцы направили в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» требование о погашении задолженности и расторжении договора аренды. Ответ на претензию от 10.11.2021 года, направленную 12.11.2021 года не получен.

В соответствии с п. 4.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способом, приводящим к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 (шесть) месяцев.

В соответствии с п. 4.3.2. Арендатор имеет право с согласия Арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более пяти лет. До истечения настоящего договора 12 лет, таким образом, конкурсный управляющий не имеет право без согласия Арендодателей включать право аренды в конкурсную массу, продавать право аренды с торгов или иным образом передавать права и обязанности по настоящему договору.

В рамках дела о банкротстве ООО «Семена» № №, право аренды земельного участка с кадастровым номером № включено в конкурсную массу и выставлено на торги в составе лота № №.

Материально-правовым требованием настоящего иска являются требование о расторжении договора аренды ввиду нарушения обществом обязательств по внесению арендной платы, а также требование о возложении обязанности на ответчика вернуть принадлежащее истцу имущество в связи с расторжением договора аренды.

При этом установленные законом основания для включения имущества, не находящегося в собственности у арендатора, в конкурсную массу должника отсутствуют, так же как и возможность включения в конкурсную массу права аренды в силу прямого запрета на передачу арендуемого имущества третьим лицам без согласия арендодателя.

На основании изложенного истцы просят суд расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от 4 июня 2008 г. заключенный между истцами и ответчиком, в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора. Обязать ответчика вернуть истцам земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От них получено заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истцов Шишков В.П., действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержал ипросил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Он пояснил, что право аренды спорного земельного участка неправомерно включено в конкурсную массу. Арендная плата на протяжении длительного времени не выплачивается, чем нарушаются права истцов. В течение более 5 лет земельный участок не обрабатывается, что влечёт за собой ухудшение состояния почвы. Поле зарастает сорняками. Претензия направлялась ответчику заказанным письмом, которое вручено адресату, что подтверждается отчётом об отслеживании отправления. После получения претензий ответчик никаких действий по урегулированию спорной ситуации не предпринял.

Конкурсный управляющий Олейник Д.Л., который в соответствии с ч. 4 ст.159 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» исполняет обязанности руководителя должника до даты назначения (избрания) руководителя должника, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель конкурсного управляющего Олейник Д.Л. – Поддубная С.В., действующая на основании ордера и доверенности, пояснила суду, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Истцы не понимают значение своих требований, выданные ими доверенности на имя Шишкова В.П. подвергаются сомнению. Требований о взыскании арендной платы истцы не заявляли ни по данному делу, ни в Арбитражном суде. Отсутствуют доказательства ухудшения качества используемого земельного участка на период с момента передачи и до настоящего времени. Отсутствуют доказательства надлежащего обращения истцов с требованием о расторжении договора. В соответствии с требованиями закона договор составляется в письменной форме. Поэтому требования о расторжении договора должны быть направлены в таком же виде, что и основная сделка. Требования в письменном виде о расторжении договора ответчику не направлялось. Право аренды данного земельного участка включено в конкурсную массу в рамках рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Семена». Истцами не представлено доказательств значительности нарушения их прав.

Третьи лица Мещеряков В.А., Денисов Г.Я. и Егорова Ю.В., надлежащим образом уведомлённые о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статей 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что истцы и третьи лица являются участниками долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 88,4 га, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. На основании договора от 04.06.2008 года данный земельный участок передан в аренду ООО «Семена» сроком на 25 лет (т. 1 л.д. 9-19).

По условиям договора аренды земельного участка арендная плата, приходящаяся на одну земельную долю, выплачивается ежегодно не позднее 25 октября путем передачи сельскохозяйственной продукции: зерновых в количестве 200 кг (п. 3 Договора).

Решением <данные изъяты> суда Ростовской области от 18.02.2016 года ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, 15.10.2018 года утвержден конкурсный управляющий Олейник Д.Л.

Вместе с тем, введение в отношении ответчика процедуры банкротства само по себе не освобождает стороны от исполнения договорных обязательств.

В силу п. 4.1.1 Договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначения, а также при использовании способами, проводящими к его порче, при невнесения арендной платы более чем за 6 месяцев.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель.

Как следует из пояснений представителя истцов, в течение более 5 лет обработка данного земельного участка не производится, что влечёт за собой снижение его плодородия.

Как следует из содержания отчётов конкурсного управляющего ООО «Семена» о своей деятельности в ходе проведения конкурсного производства от 06.11.2020 года (т. 1 л.д. 17-33) и от 24.12.2021 года денежные средства на обработку земельных участков, находящихся в аренде у ООО «Семена» не выделялись и не расходовались.

Согласно ч. 1 ст. 247 ГПК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.13 и 14 настоящего Федерального закона.

Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности менее пяти лиц, соответствующее решение общего собрания для его расторжения не требуется.

В соответствии с данными требованиями закона 28.05.2021 года проведено общее собрание сособственников данного земельного участка. Одним из вопросов, рассматриваемым на данном собрании был вопрос о досрочном расторжении договора аренды с ООО «Семена». Общим собранием приято решение о расторжении договора аренды от 04.06.2008 года (т. 1 л.д. 27-43).

10.11.2021 года представителем истцов в адрес конкурсного управляющего направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, с указанием на то, что арендатор в течение 5 лет не исполняет условия договора аренды. Установлен срок для погашения задолженности до 30.11.2021 года, и определен ее размер 26 тонн продовольственной пшеницы. В случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды. Данная претензия направлена адресату 12.11.2021 года (л.д. 23-24) и получена адресатом 02.12.20221 года, что подтверждается отчётом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №, представленном представителем истцов (т. 1 л.д. 25).

Указанные доказательства, свидетельствуют о соблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора. При этом, полномочия их представителя К.А.Ю. оформлены надлежащим образом. К претензии приложена копия решение общего собрания, которым К.А.Ю.. избран лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности без доверенности представлять их интересы. К.А.Ю. предоставлено право, в том числе и на расторжение договора аренды.

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее. Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Как видно из материалов дела, исковые требования истцами заявлены 27 января 2022 года, то есть по истечении как срока, указанного в заключительном требовании о расторжении договора, так и 30-ти дневного срока, установленного в законе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Поскольку обязанность по внесению арендной платы возложена на арендатора, то и бремя доказывания данных обстоятельств по делу лежит на ответчике.

Вместе с тем, в силу ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих об исполнении обязательств по уплате арендной платы в установленном договором аренды размере за указанный истцами период, а также принятия мер к погашению задолженности по арендной плате, и, соответственно, опровергающих доводы истцов.

Таким образом, с учетом представленных по делу доказательств, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд признает доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей перед истцами по договору аренды длительный период времени, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в судебном порядке.

Кроме этого заслуживают внимания доводы истцов о включении в конкурсную массу должника и выставлении на торги права аренды на принадлежащий им земельный участок, которое не является оборотоспособным активом должника, поскольку условиями договора аренды предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности по договору только с согласия арендодателей.

В рамках дела о банкротстве истцами 19.10.2021 года подано заявление об исключении из конкурсной массы права аренды на указанный земельный участок, которое до настоящего времени не рассмотрено.

Данные обстоятельства следуют из представленных в материалы дела доказательств.

Поэтому вопреки утверждениям ответчика оснований полагать, что, предъявляя исковые требования и реализуя процессуальное право на судебную защиту, гарантированное ст. 46 Конституции Российской Федерации, истцы допустили злоупотребление правом, у суда не имеется.

Утверждения представителя ответчика о том, что выданные истцами доверенности на имя Шишкова В.П. подвергаются ими сомнению, суд находит несостоятельными, так как все доверенности представленный в материалах дела нотариально удостоверены и соответствуют требованиям ст. 185 и 185.1 ГК РФ. Срок их действия не истёк.

Установив вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд приходит к выводу о том, что расторжение договора в данном случае является соразмерной мерой ответственности и соответствует принципу поддержания баланса и интересов сторон.

Таким образом, требования истцов о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком его условий являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Боготопова О.А. (паспорт <данные изъяты>, Борода Д.Г. (паспорт <данные изъяты>), Григоряна К.И. (паспорт <данные изъяты>), Григорян Э.М. (паспорт <данные изъяты>), Никонова А.В. (паспорт <данные изъяты>), Никоновой З.И. (паспорт <данные изъяты>), Носкиной Н.С. (паспорт <данные изъяты>), Овакимян Г.М. (паспорт <данные изъяты>), Тарасова Н.А. (паспорт <данные изъяты>), Шушуева А.А. (паспорт <данные изъяты> Шушуевой Т.В. (паспорт <данные изъяты>), Козлова А.Ю. (паспорт <данные изъяты>), Золотаревой Н.Н. (паспорт <данные изъяты>), Сазоновой А.Ф. (паспорт <данные изъяты> Богатырева Н.С. (паспорт <данные изъяты>), Пироженко А.Г. (паспорт <данные изъяты>), Чукариной Г.А. (паспорт <данные изъяты>), Шматова Н.В. (паспорт <данные изъяты>), Сутулова В.С. (паспорт <данные изъяты>), Кондратьевой Т.Н. (паспорт <данные изъяты>) и Байбородина Д.В. (паспорт <данные изъяты>), третьим лицам Мещерякову В.А., Денисову Г.Я. и Егоровой Ю.В. к ООО "Семена" (ОГРН 1036104000613) в лице конкурсного управляющего Олейник Дмитрия Леонидовича о расторжении договора аренды - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения кадастровый номер №, находящегося в долевой собственности от 04 июня 2008 г. заключенный между собственниками земельного участка и ООО «Семена».

Обязать ООО «Семена» возвратить истцам земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 августа 2022 года.

Cудья: подпись А.Л. Жарков