РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
31 мая 2016 года Самарский областной суд в составе:
Председательствующего судьи Подольской А.А.
При секретаре судебного заседания Шабер И.С.
Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 396/16 по иску АО «Транснефть-Приволга» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
АО «Транснефть-Приволга» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него на праве собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, - равной его рыночной стоимости в размере 37 487 686 рублей; обязать административного ответчика внести в ГКН измененные сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка; отнести на административного ответчика расходы по оплате госпошлины.
Свои требования административный истец обосновал тем, что данный земельный участок принадлежат ему на праве собственности, и он является плательщиком земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка, которая не соответствует его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 70 564 948,78 рублей.
Согласно отчету об оценке № №, выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, - на дату оценки 01.01.2013 года составила 37 487 686 рублей.
На основании изложенного, заявитель считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель АО «Транснефть-Приволга» - Корнеев В.В., действующий на основании доверенности № № г., поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в заявлении, просил исковые требования удовлетворить, взыскать с Правительства Самарской области расходы по оплате госпошлины, обязать Управление Росреестра внести в ГКН изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Представитель Администрации г.о. Новокуйбышевск – Ивлев Д.В., действующий на основании доверенности № № г., возражал против удовлетворения исковых требований.
Представители ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще. В письменных отзывах ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда, Управление Росреестра по Самарской области возражало против удовлетворения исковых требований.
Правительство Самарской области не направило своего представителя в судебное заседание, о дате слушания дела извещено надлежаще, отзыв на заявленные требования не представило.
Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО1., изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования АО «Транснефть-Приволга» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Из материалов дела усматривается, что АО «Транснефть-Приволга» владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером 63<данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ г.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и составляет 70 564 948,78 рублей.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
Согласно отчету об оценке № №, выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, - на дату оценки 01.01.2013 года составила 37 487 686 рублей.
Согласно экспертному заключению на данный отчет от ДД.ММ.ГГГГ, выполненными экспертом ФИО2., регистрационный номер № в реестре <данные изъяты>», экспертируемые отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.
Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.
Из представленного заявителем отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО «<данные изъяты>», видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от использования других подходов и методов обоснован на страницах 43-48 отчета.
В соответствии с пунктом 12 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В представленном отчете приведены допущения ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки, перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения (страницы 11-13 отчета), имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом (страницы 14-24), анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из которого оценщик делает вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка является его текущее использование, то есть, под территорию центральной ремонтной службы ОАО «<данные изъяты>» (страница 42 отчета). Также в отчете проведен анализ рынка объекта оценки, анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
При определении рыночной стоимости объекта оценки в отчете использовано 4 аналога, расположенных в г. <адрес>, наиболее близкие к объекту оценки по своим характеристикам: по категории, назначению, состав передаваемых прав. Введены скидка на торг, корректировка на площадь, отказ от применения иных корректировок обоснован (страницы 49-59 отчета).
Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки № 1 и требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.
Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
Суд пришел к выводу, что требования АО «Транснефть-Приволга» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Суд также принимает во внимание, что 24.02.2016 г. Общество обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области. Решением Комиссии ДД.ММ.ГГГГ заявление АО «Транснефть-Приволга» было отклонено по тому основанию, что он не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным ФСО.
Замечание Комиссии о том, что отсутствуют диапазоны значений ряда факторов стоимости в разделе «Анализ рынка объекта оценки…» - п. 11 ФСО № 7, что не позволяет определить необходимость введения корректировок – п. 22 ФСО № 7, нарушен порядок проведения оценки – в разделе «Анализ рынка объекта оценки…» приведен вывод об отсутствии необходимости введения корректировок по отдельным элементам сравнения, то есть, по расчету стоимости сравнительным подходом, таким образом, можно сделать вывод о том, что анализ рынка проводился оценщиком исключительно для оценки методом сравнения продаж – п. 5 ФСО № 3, - не может быть принят судом во внимание.
Пункт 11 ФСО № 7 предусматривает последовательность выполнения анализа рынка недвижимости и устанавливает, что объем исследований определяется оценщиком, исходя из принципа достаточности, что сделано оценщиком на страницах 25-39 отчета об оценке. После исследования предложений о продаже земельных участков (страницы 28-31 отчета), на странице 32, оценщик делает вывод о том, что главными ценообразуюшими факторами при формировании стоимости земельных участков является их местоположение и назначение, и описывает значение данных факторов по каждому предложению первоначальной выборки. Использование аналогов для расчетов также обосновано.
Федеральные стандарты оценки не устанавливают количество источников информации, которые должен использовать оценщик при исследовании, в пункте 11 ФСО № 3 они указывают на необходимость приведения ссылок на источники информации либо копий материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. На страницах 77-101 отчета оценщик привел принт-скрины предложений о продаже земельных участков. Таким образом, замечание Комиссии о том, что не ясно, почему оценщик использовал только открытые источники информации сети Интернет для выбора объектов-аналогов, объем доступных оценщику рыночных данных неполный – п. 11 ФСО № 7, является необоснованным.
В своем решении Комиссия указала, что сегмент рынка объекта оценки не имеет территориальных границ- анализ рынка сделан по всей Самарской области, а аналоги отобраны по г. <адрес> – п. 11 ФСО № 7. Действительно, в первоначальную выборку аналогов входят аналоги, расположенные не только в г. <адрес>, но и в других районах Самарской области, между тем, оценщик на странице 39 отчета дает пояснения о том, что рынок недвижимости в г. <адрес> малоразвит, большая часть предложений представляет собой коммерческая недвижимость, расположенная на территории г. <адрес> и г. <адрес>. Отбор аналогов оценщик обосновывает на странице 32 отчета: в последующих расчетах будут использоваться предложения № 1-4, поскольку данные земельные участки, как и объект оценки, расположены в г. <адрес> Самарской области, в промышленной зоне города и имеют категорию земли населенных пунктов с разрешенным использованием – для размещения производственных объектов. Таким образом, вышеназванное замечание Комиссии, а также замечание о том, что отсутствуют правила отбора аналогов, не могут быть приняты судом во внимание.
Согласно ФСО № 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. На странице 42 отчета оценщик указал, что в качестве наиболее эффективного использования принимается текущее использование в качестве вида разрешенного использования на дату оценки, то есть, под территорию центральной ремонтной службы ОАО «Приволжскнефтепровод», использованные аналоги при расчете рыночной стоимости являются незастроенными, таким образом, в данном случае нарушений ФСО № 7 не усматривается.
При введении корректировки на торг оценщик использовал «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. СРД 11, 2012» под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича, о чем указал на страницах 49-51 отчета. Корректировка на местоположение не введена, так как все аналоги, как и объект оценки, расположены в г. <адрес> Самарской области (страница 51 отчета).
Кроме того, допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО1. все выводы отчета поддержал в полном объеме, пояснил, что в расчетах был использован сравнительный подход, метод сравнения продаж, ценообразующим факторами являлись дата предоставления информации, вид оцениваемых прав, площадь земельного участка, местоположение земельного участка, разрешенное использование земельного участка, инженерное обеспечение. Были применены корректировки на торг и на площадь, на иные факторы корректировки не вводились, так как аналоги были идентичны объекту оценки. Специфика земельного участка, географическое нахождение аналогов в одном муниципальном образовании не требуют введения корректировки на местоположение, г. <адрес> достаточно не большой, чтобы на ценообразование влияло местоположение. Использование четырех аналогов для расчета вполне допустимо, расширение зоны исследования рынка может привести к искажению информации.
Суд также не может принять во внимание замечания администрации г.о. <адрес> на отчет, согласно экспертному заключению <данные изъяты>» данный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.
Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетами рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой, в связи с чем, требование об обязании административного ответчика внести изменения в ГКН удовлетворению не подлежат.
В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.
Заявленное административным истцом требование о взыскании с Правительства Самарской области расходов по оплате госпошлины не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию/ в том числе размеру рыночной стоимости/, судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположенных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Из материалов дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка утверждены Правительством Самарской области, которое не предъявило возражений против заявленного истцом требования, поэтому оно не может расцениваться как заявленное против административного ответчика.
Суд полагает, что расходы по оплате госпошлины понесены административным истцом в целях реализации им своего права на установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, и относятся на истца.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения в суд с настоящим заявлением является 20.04.2016г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 24.02.2016 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ
РЕШИЛ:
░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░ «░░░░░░░░░░-░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.
░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.01.2013░. ░ ░░░░░░░ 37 487 686 ░░░░░.
░░░░ ░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░-░░░░░░░░» ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – 24.02.2016 ░░░░.
░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.
░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.
░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 03.06.2016░.
░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░
░░░░░ ░░░░░.
░░░░░
░░░░░░░░░