Решение по делу № 2-1756/2015 от 05.02.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 марта 2015 года

Раменский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Сидорова П.А.,

при секретаре Куприченковой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1756/15 по иску Администрации Раменского муниципального района к ЗАО « <...>», Бровко В. В. об истребовании квартиры и признании права собственности недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Раменского муниципального района обратилась в суд с иском к ЗАО « <...>», Бровко В.В. о признании договора участия в долевом строительстве от <дата>. <номер> недействительной (ничтожной) сделкой; применении последствий недействительности сделки в форме возврата переданного покупателю – Бровко В.В. имущества в виде квартиры <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, ЗАО «<...>»; признании права собственности Администрации Раменского муниципального района на квартиру по адресу: <адрес>. В период рассмотрения гражданского дела, истец уточнил исковые требования и просит истребовать спорную квартиру из незаконного владения Бровко В.В. в муниципальную собственность Раменского муниципального района Московской области, а так же признать право собственности недействительным на указанную квартиру.

В обоснование иска истец указал, что <дата> между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Раменского муниципального района и ЗАО « <...>» был заключен инвестиционный контракт <номер>. Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта по строительству <...> этажного жилого дома и объектов социальной инфраструктуры, расположенных на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, расположенные в <адрес>. Администрацией Раменского муниципального района <дата>. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <номер> законченного строительством четырехсекционного десятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением Администрации городского поселения <...> от <дата> <номер> вновь построенному дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. При рассмотрении арбитражного дела <номер> в Арбитражном суде Московской области с участием Администрации Раменского муниципального района и ЗАО «<...>» выяснилось, что на основании акта приема-передачи квартиры во исполнение договора долевого участия в строительстве от <дата>. <номер> собственником <адрес> является Бровко В.В. Поскольку в соответствии с приложением к дополнительному соглашению <номер> в долю Администрации Раменского района вошла указанная <адрес> данное соглашение было зарегистрировано в Министерстве строительного комплекса Московской области <дата>, следовательно, договор долевого участия, заключенный между ЗАО «<...>» и Бровко В.В. <дата>. был заключен незаконно, то есть является недействительной (ничтожной) сделкой с момента заключения. В настоящее время спорная квартира зарегистрирована за Бровко В.В. и администрация вынуждена обратиться в суд за защитой своих интересов.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Балашова О.В. поддержала уточненные исковые требования и просила только истребовать спорную квартиру из незаконного владения Бровко В.В. в муниципальную собственность Раменского муниципального района Московской области, а так же признать право собственности за Бровко В.В. недействительным на указанную квартиру, просила иск удовлетворить.

Ответчик ЗАО «<...>» о рассмотрении дела извещено, представитель в судебное заседание не явился.

Ответчик Бровко В.В. в судебном заседании иск не признал, заявил о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.

В судебном заседании представитель ответчика Бровко В.В. – Добросоцкий А.В., допущенный к участию в деле на основании протокольного определения суда, поддержал своего доверителя, заявил о применении срока исковой давности к заявленным требованиям, представил суду ведомость целевых взносов на вознаграждение, в которой квартира № <номер> закреплена за Бровко В.В.

Представитель третьего лица - Министерства строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области Крылов К.И. в судебном заседании пояснил, что регистрация инвестиционного контракта в Министерстве строительного комплекса не является обязательным, оставил решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, представил письменное мнение, в котором разрешение спора оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, дело постановлено рассмотреть в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что <дата>. между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Раменского муниципального района и ЗАО « <...>» был заключен инвестиционный контракт <номер>, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству <...> этажного жилого дома и объектов социальной инфраструктуры, расположенных на земельном участке по строительному адресу: <адрес> (л.д. 7-16).

Согласно протокола распределения квартир (приложение к дополнительному соглашению <номер> от <дата>) в долю Администрации Раменского района вошли квартиры № <номер>, расположенные в <адрес> (л.д.23). Указанное дополнительное соглашение <номер> было зарегистрировано Министерством строительного комплекса Московской области <дата>. за <номер> (л.д.19).

<дата>. между ЗАО «<...>» и Бровко В.В. был заключен договор <номер> участия в долевом строительстве, по условиям которого инвестор-застройщик обязался построить на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства этого жилого дома, соответствующий однокомнатной квартире № <номер>, расположенной на <...> этаже в секции <...>( подъезд <...>) жилого дома, а участник долевого строительства обязался внести денежные средства в размере <...> <...> рублей, в предусмотренные договором сроки (л.д. 185-191).

Данный договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован в Росреестре <дата>. (л.д. 191). Предусмотренные договором денежные средства участником долевого строительства были внесены застройщику, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам ЗАО « <...>» (л.д.184).

<дата> Администрацией Раменского муниципального района выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <номер> -законченного строительством четырехсекционного десятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>,а постановлением Администрации городского поселения <...> от <дата>. <номер> вновь построенному дому присвоен почтовый адрес: <адрес>.

<дата>. между ЗАО « <...>» и Бровко В.В. был подписан акт приема-передачи квартиры во исполнение договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата>, согласно которого инвестор-застройщик передал, а участник долевого строительства принял квартиру №<номер>, расположенную на <...> этаже, в секции <номер> (подъезд <...>) жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 129). <дата>. произведена государственная регистрация права собственности Бровко В.В. на указанную квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 130) и выпиской из ЕГРП ( л.д.141).

Истец, оспаривая право Бровко В.В. на указанную квартиру, указывает, что при рассмотрении арбитражного дела <номер> в Арбитражном суде Московской области с участием Администрации Раменского муниципального района и ЗАО «<...>» выяснилось, что на основании акта приема-передачи квартиры во исполнение договора долевого участия в строительстве от <дата>. <номер> собственником квартиры № <номер> является Бровко В.В. Поскольку в соответствии с приложением к дополнительному соглашению <номер> в долю Администрации Раменского района вошла указанная квартира <номер> и данное соглашение было зарегистрировано в Министерстве строительного комплекса Московской области <дата>, следовательно, договор долевого участия, заключенный между ЗАО « <...>» и Бровко В.В. <дата>. был заключен незаконно, то есть является недействительной (ничтожной) сделкой с момента заключения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п.п. 34, 35 Установления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, если истец облекает требование о виндикации в реституционный иск, суду следует применять правила ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Истцом по сути заявлен виндикационный иск, направленный на возврат в собственность администрации, как участника инвестиционного контракта, спорной квартиры, отчуждение которой произведено на основании сделки, стороной которой администрация не является.

В данном случае распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, который исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Как установлено судом, истец узнал о нарушенном праве в судебном заседании арбитражного суда только <дата>.

Заявления Бровко В.В. и его представителя о пропуске истцом срока исковой давности суд считает неправомерными, поскольку о нарушенном праве истец узнал <дата> года, а иск предъявлен <дата> года. При таких обстоятельствах, суд не усматривает доказательств пропуска истцом общего срока исковой давности для прекращения гражданского дела, как того требует ответчик Бровко В.В..

Ссылку ответчика Бровко В.В. о том, что инвестиционный контракт должен был быть зарегистрирован в Росреестре в силу ст. 4 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», согласно которой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, суд находит несостоятельной т.к. инвестиционный контракт не является договором долевого участия и не подлежит регистрации в Росреестре.

Заключенный между администрацией района и ЗАО «<...>» инвестиционный контракт по сути является договором простого товарищества, результаты от совместной деятельности которого признаются долевой собственностью сторон данного договора в силу ст. 1041, 1043 ГК РФ, а также пункта 3 статьи 3 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности» (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В результате заключения между участниками инвестиционного контракта дополнительного соглашения <номер> от <дата>. и подписания протокола о распределении квартир стороны произвели раздел объекта их совместной инвестиционной деятельности, в связи с чем право на спорную квартиру № <номер> возникло у администрации района в силу закона и условий договора.

Из позиции Конституционного Суда РФ от <дата> постановление N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Скляновой Р.М. и В.М. Ширяева», усматривается, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, то последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Таким образом, жилое помещение - квартира №<номер> выбыла из владения Раменского муниципального района в результате действий лица (в данном случае - ЗАО «<...>»), которое не имело права его отчуждать, и Администрация Раменского муниципального района не совершала каких-либо действий, направленных на отчуждение данного недвижимого имущества, в связи с чем, собственник, в лице Администрации Раменского муниципального района, вправе истребовать спорную квартиру № <номер> из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя - Бровко В.В.

Поскольку ЗАО «<...>» не вправе было отчуждать спорную квартиру № <номер>, договор участия в долевом строительстве от <дата> <номер> является недействительной (ничтожной) сделкой.

Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На момент заключения договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата>. между ЗАО «<...>» и Бровко В.В., спорная квартира № <номер> не принадлежала ЗАО «<...>» и ЗАО «<...>» не обладало правом распоряжения этим имуществом, в том числе заключать договор долевого участия с кем-либо.

Поскольку право на квартиру № <номер> возникло у администрации в результате заключения между участниками инвестиционного контракта дополнительного соглашения <номер> от <дата>. и подписания протокола о распределении квартир стороны произвели раздел объекта их совместной инвестиционной деятельности, то государственная регистрация в ЕГРП права собственности за Бровко В.В. не может являться юридически действительной.

Представленную Бровко В.В. в суд ведомость целевых взносов на вознаграждение, в которой квартира № <номер> закреплена за Бровко В.В., суд не может положить в основу своего решения, т.к. данная ведомость сторонами не подписывалась и не может в силу ст. 60 ГПК РФ быть принята судом в качестве допустимого доказательства.

При таких обстоятельствах ЗАО «<...>» не обладало полномочиями по распоряжению спорной квартирой № <номер> на дату заключения договора долевого участия с Бровко В.В. Государственная регистрация права собственности Бровко В.В. на спорную квартиру согласно свидетельству <номер> (л.д. 130) произведена на основании названного договора, то есть в отсутствие законных оснований возникновения у ответчиков права собственности, в связи с чем не подтверждает возникновение у Бровко В.В. прав на недвижимое имущество. В связи с чем, требования истца заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Истребовать квартиру № <номер>, расположенную по адресу: <адрес> из незаконного владения Бровко В. В. в муниципальную собственность Раменского муниципального района Московской области.

Признать право собственности на квартиру № <номер>, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрированное за Бровко В. В., согласно записи ЕГРП <номер> от <дата>. - недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в течение месяца после составления мотивированного решения.

Федеральный судья П.А. Сидоров

В окончательном виде решение изготовлено 06.03.2015 года