Решение по делу № 33-9670/2024 от 23.09.2024

Судья Фролова Н.П. дело № 33-9670/2024

(2-454/2024)

                УИД 64RS0022-01-2023-001923-18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 октября 2024 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Крапивина А.А.,

судей Агарковой И.П., Московских Н.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Горбатовской И.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шинкарюк В.А. к обществу с ограниченной ответственностью Компания «БИО-ТОН» о расторжении договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе Шинкарюк В.А. на решение Марксовского городского суда Саратовской области от 17 июня 2024 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Крапивина А.А., объяснения представителя истца Пейдара В.А., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика Пронина В.В., возражавшего по доводам жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших на нее возражений, судебная коллегия

установила:

Шинкарюк В.А. обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Компания «БИО-ТОН» (далее по тексту - ООО «БИО-ТОН») о расторжении договора аренды в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.

В обоснование требований указано, что с 05 июня 2017 года истец является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 3 155 907 кв.м, который образован путем выделения принадлежащих ей долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № В отношении земельного участка принадлежащего истцу на праве собственности установлено обременение в виде аренды в пользу ответчика с 19 ноября 2012 года на срок 49 лет. 22 ноября 2023 года истцом направлено в адрес ответчика требование о расторжении договора аренды, поскольку обременение в виде договора аренды нарушает право истца на получение справедливого возмещения за пользование землей поскольку с момента заключения договора аренды размер арендной платы не изменился. Согласно договору субаренды № от 12 октября 2021 года заключенного между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «Агровита» стоимость субаренды одного гектара составила 3 600 рублей. По мнению истца размер получаемой арендной платы ниже среднерыночной, исходя из средней урожайности зерновых в Саратовской области.

Решением Марксовского городского суда Саратовской области от 17 июня 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Шинкарюк В.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, полагая что выводы суда противоречат обстоятельствам дела. Автор жалобы полагает, что принятое судом решение нарушает их права на управление и распоряжение принадлежащим им имуществом, указывает на обстоятельства, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

В письменных возражениях ответчик ООО «БИО-ТОН», считая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Шинкарюк В.А. являлась собственником 1/254 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из категории: земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», площадью 24 290 000 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>». Право собственности приобретено на основании свидетельства на право собственности на землю от 17 октября 1994 года, протокола общего собрания собственников земельных долей земельного участка, расположенного в границах <адрес> от 25 февраля 2006 года и соглашения об установлении долей в праве общей долевой собственности от 14 мая 2012 года, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 21 июня 2012 года.

25 февраля 2006 года проведено общее собрание собственников земельных долей земельного участка, расположенного в границах <адрес> <адрес> на котором собственники проголосовали за передачу земельного участка общей площадью 2 429 га расположенного на территории бывшего совхоза «<адрес> в аренду крестьянскому хозяйству «Ягода» сроком на 49 лет, доверенным лицом участников общей долевой собственности избран ФИО8

10 октября 2012 года между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО9 (арендатор) и собственниками долей (250 человек в лице уполномоченного от имени собственников земельных долей ФИО8 (арендодатели) в праве общей долевой собственности, одним из которых является истец заключен договор аренды земельного участка, сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности сроком на 49 лет. Предметом договора аренды выступал земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес> для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка общей площадью 24290000+ 43123 кв.м.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости от 19 ноября 2012 года.

По условиям заключенного договора аренды, арендная плата в год составляет 200 кг зерна, 1500 кг солома за одну долю 1/254 в счет которой образован земельный участок, выплачивается до 01 октября ежегодно.

Согласно пункта 4.3 вышеназванного договора арендодатели имеют право в том числе: требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к существенному снижению его плодородия, или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; требовать досрочного расторжения договора в случае не уплаты арендной платы предусмотренной пунктом 3.1.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.3. (п. 6.2) Исходя из положений п. 6.4, договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне. В случае отказа от расторжения либо неполучения ответа в срок 10 дней, заинтересованная сторона вправе предъявить требование о расторжении договора в суд (пункт 6.4).

Договор аренды подписан арендатором и представителем арендодателей, по передаточному акту от 10 октября 2012 года земельный участок передан арендатору.

Шинкарюк В.А. приобрела в общую долевую собственность 32 доли в вышеуказанном земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № в частности 27 августа 2015 года по договору купли-продажи недвижимого имущества приобрела 21/254 долей, по договору, по договору купли продажи недвижимого имущества от 05 сентября 2015 года приобрела в общую долевую собственность 7/254 доли в спорном земельном участке, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09 сентября 2015 года приобрела 4/254 доли, что подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права.

10 февраля 2017 года по заказу истца кадастровым инженером ФИО10 составлен проект межевания земельного участка, образованного в счет выдела земельных долей, принадлежащих истцу в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> Сформированный земельный участок площадью 3 155 907 +/- 15544.26 кв.м. поставлен на кадастровый учет 05 июня 2017 года, ему присвоен кадастровый номер №. Правообладателем сформированного земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» является с 05 июня 2017 года истец Шинкарюк В.А.

25 августа 2017 года заключен договор замены стороны в обязательстве между индивидуальным предпринимателем глава КФХ ФИО9 и индивидуальным предпринимателем глава КФХ ФИО11 Согласно договора, последний, принял на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности от 10 октября 2012 года заключенного на 49 лет на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3 155 907 кв.м.

06 октября 2017 года заключен договор № замены стороны в обязательстве между индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО11 и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-Лэнд». Согласно данного договора, арендатор передал, а общество приняло права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 10 октября 2012 года. Договора замены стороны в обязательстве от 25 августа 2017 года, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 05 сентября 2017 года.

16 марта 2020 года между обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-Лэнд» и общество с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка согласно которого Новый арендатор становится арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

29 сентября 2021 года между обществом с ограниченной ответственностью «Авангард-Агро» и обществом с ограниченной ответственностью «Агровита» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участка согласно которого Новый арендатор становится арендатором земельных участков, в том числе и с кадастровым номером №.

20 февраля 2023 года между обществом с ограниченной ответственностью «Агровита» и ООО «БИО-ТОН» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участка согласно которого Новый арендатор становится арендатором земельных участков, в том числе и с кадастровыми номерами № и №.

В отношении выделенного участка с кадастровым номером № Управлением Росреестра 04 апреля 2023 года произведена регистрация обременения в пользу ООО Компания «БИО-ТОН» по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 10 октября 2012 года, срок действия с 19 ноября 2012 года на срок 49 лет.

10 ноября 2023 года истцом в адрес ООО «БИО-ТОН» направлено уведомление о выплате арендной платы в денежном выражении (за зерно и солому) и компенсацию земельного налога на земельный участок за 2023 год.

22 ноября 2023 года истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора аренды земельного участка от 10 октября 2012 года и соглашение о расторжении договора, которое было получено ответчиком 28 ноября 2023 года. Из текста требования следует, что в связи с 08 ноября 2023 года истцом Шинкарюк В.А. в адрес ООО «БИО-ТОН» было направлено требование об изменении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером № Поскольку в установленный срок истцом ответ получен не был, истец направил требование о расторжении договора.

Вместе с тем, из письма от 22 ноября 2023 года № ООО Компания «БИО-ТОН» следует, что рассмотрев обращение истца, предложило Шинкарюк В.А. увеличение арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № за 2500 рублей за 1 га.

Обращаясь в суд и ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по договору в части выплаты аренды, истец просила расторгнуть договор аренды.

Разрешая спор, руководствуясь положениями п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 12, ст. ст. 13 и 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, <данные изъяты> 450 ГК РФ, оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что обязательства по внесению арендной платы ООО «БИО-ТОН» исполнялись, задолженности перед истцом не имеется, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды по заявленным истцом основаниям не имеется.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (ч. 1). Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (п. 3).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм следует, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Материалы дела, доказательств существенного нарушения прав ответчика не содержат, задолженность по арендной плате в соответствии с заявлением Шинкарюк В.А. выплачена в полном объеме в денежном выражении и на момент рассмотрения задолженность отсутствует. На момент заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, 10 октября 2012 года, его условия были согласованы сторонами и не противоречили действующему законодательству. Выдел земельного участка Шинкарюк В.А. не влечет прекращения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенного с лицом, осуществляющего его использование. Размер арендной платы при заключении договора был определен и согласован сторонами, доказательства нарушения прав истца, установленным размером арендной платы в суд представлено не было.

При этом судебная коллегия отмечает, что на момент приобретения истцом земельных долей в 2015 году, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения уже был заключен и действовал, в связи с чем Шинкарюк В.А. не могла не знать о его условиях, в том числе о размере арендной платы.

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Из условий заключенного договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 10 октября 2012 года не следует, что стороны имеют право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы об обязанности ежегодно изменять размер арендной платы, основаны на неверном толковании норм права, поскольку договорное условие о возможности изменения условий договора вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Таким образом, отказ в изменении размера арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды, не является основанием для расторжения договора аренды.

При этом судебная коллегия отмечает, что ответчик не отказывался от изменения согласованной при заключении договора размера арендной платы, направив в адрес истца письмо от 22 ноября 2023 года №, в котором предложило выплачивать 2 500 рублей за 1 га (т. 6 л.д. 173).

В связи с чем, суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно пришел к выводу, что арендатор добросовестно исполнял свои обязанности по договору, в том числе по своевременной выплате арендной платы, существенных нарушений ответчиком условий спорного договора аренды в суд представлено не было.

Само по себе несогласие с размером арендной платы, не свидетельствует о недобросовестности со стороны арендатора и основанием для расторжения договора аренды не является.

В силу п. п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В целом доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены судебного решения, поскольку не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права и иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств при отсутствии каких-либо фактических данных, которые бы с бесспорностью подтверждали ошибочность такой оценки, в связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено.

При таком положении оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Марксовского городского суда Саратовской области от 17 июня 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шинкарюк В.А. - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 октября 2024 года.

Председательствующий

Судьи