Решение от 17.05.2022 по делу № 3а-84/2022 от 29.12.2021

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 17 мая 2022 года № 3а-84/2022

г. Вологда

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Молоковой Л.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Журавлевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Елюшкина В.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Елюшкин В.В. является собственником объекта недвижимости – магазина с кадастровым номером №..., <адрес>, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 2 287 965 рублей 17 копеек.

Административный истец Елюшкин В.В., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27 декабря 2021 года №..., выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Группа «Паритет» Воронцовым С.А., являющимся членом НП СРО «Деловой Союз Оценщиков».

Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 731 000 рублей.

Административный истец Елюшкин В.В. просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости, определённой на основании вышеприведённого отчёта оценщика, взыскать судебные расходы в размере 30 300 рублей.

Административный истец Елюшкин В.В., представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений Вологодской области, Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, представитель заинтересованного лица Правительства Вологодской области, заинтересованное лицо Глебов О.Г. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Елюшкина В.В. как налогоплательщика, что в силу части 3 статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... определена по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 2 287 965 рублей 17 копеек.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству о кадастровой оценке, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона о кадастровой оценке).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт от 27 декабря 2021 года №..., выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Группа «Паритет» Воронцовым С.А.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет 731 000 рублей.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области определением Вологодского областного суда от 22 февраля 2022 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчета от 27 декабря 2021 года №..., выполненного оценщиком Воронцовым С.А., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено эксперту ФИО.

Согласно заключению эксперта ФИО от 08 апреля 2022 года №... оценщиком Воронцовым С.А. соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, к описанию объекта оценки.

При этом оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, подход к оценке частично выбран правильно (не использован доходный подход). Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены верно; ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная оценщиком, проверяемая, частично достоверная. Информация по аналогам является достаточной.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - магазина с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет округленно 800 000 рублей.

Оценивая заключение эксперта от 08 апреля 2022 года №..., суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленная необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ сегмента рынка подтверждены и проверяемы, приложены копии размещенных объявлений, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. В заключении эксперт произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений из сегмента рынка, к которым относится предмет экспертизы. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Замечания Департамента имущественных отношений Вологодской области к заключению судебной экспертизы: основные выводы относительно рынка недвижимости (страница 36) не содержат сведений, необходимых для оценки объекта: спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность и другие выводы (п. 11 д ФСО № 7); на странице 51, 57, 64 заключения выбор объектов-аналогов, их количество, а также отказ от использования в расчетах других рыночных предложений экспертом не обоснован (п. 22в ФСО № 7); корректировка на местоположение в рамках доходного и сравнительного подходов экспертом не вводилась, так как по данным отчета объект оценки, также как и объекты - аналоги, находится в райцентре области. Следует отметить, что объект оценки расположен в <адрес>, а объекты аналоги в ..., ..., что отличает их по типу населенного пункта, при этом эксперт в расчетах указывает для пгт ... корректировку - 14% (стр.59), чем вводит заблуждение пользователя отчета; при определении ставки капитализации в рамках доходного подхода экспертом не обоснованы порядок определения и значения систематических и несистематических рисков, шкала поправки на управления инвестициями (страницы 73, 74 заключения); отсутствуют ссылки на источники информации, позволяющие сделать экспертное заключение по величине рисков инвестирования в объект недвижимости, суд не принимает во внимание по следующим основаниям.

    На странице 36 заключения в пункте «основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта» экспертом в полном объеме описаны выводы относительно рынка торгово-офисной недвижимости Вологодской области, указан диапазон цен продажи и аренды торгово-офисной недвижимости, диапазон цен продажи земельных участков коммерческого назначения, а также ценообразующие факторы для объектов нежилой недвижимости.

На страницах 51, 57, 64 (в таблицах 8, 10 и 13) заключения экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, перед таблицами указаны критерии их отбора для проведения расчетов, а также обоснован выбор объектов аналогов.

В заключении на страницах 54, 60, 65 экспертом описана корректировка на местоположение, указан источник (http://www.vologda-oblast.ru/municipalitety/), на основании которого приведенные районные центры отнесены к районным центрам сельскохозяйственных районов. Объект исследования, а также объекты - аналоги расположены в муниципальных районных центрах Вологодской области.

На страницах 59-60 заключения в таблице 11 имеется техническая ошибка, которая не влияет на результат, поскольку при описании корректировки на местоположение по объекту № 2 оценщиком принята корректировка для объекта-аналога в размере 0%, а не 14% как указано в таблице.

Согласно п. 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

На странице 72 в таблице экспертом приведена методика определения поправки на инвестиционный менеджмент в зависимости от площади помещений, при этом действительно не указан источник использования информации.

Несмотря на имеющиеся в заключении эксперта недостатки, в силу требований части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Департаментом имущественных отношений Вологодской области со своей стороны не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков, содержащихся в заключении, значение определённой в ней итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости будет иным.

Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №..., определенная в заключении эксперта, Департаментом имущественных отношений Вологодской области не оспаривается, ходатайств о назначении повторной и/или дополнительной экспертизы административными ответчиками не заявлено.

Ввиду отсутствия указанных в статье 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельств, суд также не находит оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

При указанных обстоятельствах не имеется оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере рыночной стоимости, определенном в отчёте от 27 декабря 2021 года №..., выполненном ФИО2 общества с ограниченной ответственностью «Группа «Паритет» Воронцовым С.А., поскольку, как обоснованно указано в заключении судебной экспертизы, в отчете выявлены ошибки, повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта ФИО от 08 апреля 2022 года №....

В соответствии со статьей 17 Закона о кадастровой оценке в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Поскольку суду не представлено сведений, что Елюшкин В.В. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., датой его обращения с соответствующим заявлением необходимо считать дату подачи в суд административного искового заявления – 29 декабря 2021 года.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К судебным издержкам относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя и суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, а также другие признанные судом необходимыми расходы (статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Если сторона, обязанная возместить расходы на оплату услуг представителя, освобождена от их возмещения, указанные расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета (статья 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела установлено, что административным истцом понесены расходы на оплату услуг оценщика в размере 30 000 рублей, что подтверждается копией договора №... об оценке от 13 декабря 2021 года, заключенного между Елюшкиным В.В. и ООО «Группа «Паритет», квитанцией №... от 22 декабря 2021 года.

При подаче административного искового заявления Елюшкиным В.В. уплачена пошлина в размере 300 рублей (квитанция №... от 22 декабря 2021 года).

Административный истец просит взыскать судебные расходы на общую сумму 30 300 рублей.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области проведена в 2019 году, результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, находящихся на территории Вологодской области, утверждены приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 22 ноября 2019 года № 89-н.

Принимая во внимание изложенное, конкретные обстоятельства дела, учитывая, что при рассмотрении административного дела правомерность требований административного истца подтверждена, установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... превышает его рыночную стоимость, установленную судом в качестве кадастровой, в 2,8 раза, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости, суд приходит к выводу о взыскании в пользу административного истца по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, - Департамента имущественных отношений Вологодской области, судебных расходов в размере 30 300 рублей, из них, расходы: на оплату услуг оценщика – 30 000 рублей, на уплату государственной пошлины - 300 рублей.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №..., ░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 800 000 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ 01 ░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №... ░░░░░░░ 29 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 3░-/2022 ░ ░░░░░░░ 30 300 ░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░         ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 30 ░░░ 2022 ░░░░