Решение по делу № 2-687/2021 от 02.12.2020

Дело №...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Лиманской В.А.

при секретаре Марченко А.Г.

7 апреля 2021 года, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волжском Волгоградской области гражданское дело по иску Адамяна Е. М. к судебному приставу-исполнителю Волжского городского отдела судебных приставов №... УФССП по <адрес> Кагриманян В. В., ООО «Омега Плюс», ООО «Департамент аукционных продаж», Бойко Л. В. об оспаривании акта описи и ареста имущества, результата оценки, признании недействительными торгов, акта передачи арестованного имущества, договора купли-продажи,

установил:

Адамян Е.М. обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, в обоснование которых указал, что истец является собственником земельного участка, кадастровый №... и здания кадастровый №..., расположенных по адресу: <адрес>

"."..г. судебным приставом-исполнителем Волжского городского отдела судебных приставов №... на основании исполнительного листа от "."..г., выданного Мещанским районным судом <адрес>, возбуждено исполнительное производство №...-ИП в отношении должника Адамян Е.М. о взыскании в пользу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа – <адрес> денежных средств в сумме 3 475 444 рубля 48 копеек.

При ознакомлении с материалами исполнительного производства "."..г. истцом установлены нарушения, которые влекут нарушения права истца, и заключаются в следующем: "."..г. судебным приставом –исполнителем Кагриманян В.В. составлен акт описи и ареста имущества должника, а именно объектов недвижимости: строение (здание) и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, в то время, как ст. 14 ч. 1, 4 ФЗ «Об исполнительном производстве» установлено, что решения, принимаемые в рамках исполнительного производства оформляются постановлениями должностного лица, а в данном случае постановление вынесено "."..г., после составления акта.

В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок производится на основании решения суда. Отчуждение земельного участка, если на нем имеется здание, строение, сооружение, принадлежащие одному лицу, в соответствии с абз.5 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, не допускается. Однако, в нарушение указанных норм, судебным приставом –исполнителем обращено взыскание на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> без судебного решения.

Стоимость арестованного имущества определена оценочной организацией ООО «Омега Плюс» и, согласно отчету об оценке №... от "."..г., рыночная стоимость объектов недвижимости по адресу: <адрес> составляет 1 250 000 рублей, в то время, как в указанном исполнительном производстве имеется решение Волжского городского суда от "."..г. по делу №..., которым установлена рыночная стоимость спорных объектов в размере 3 556 800 рублей. В связи с чем, истец не согласен со стоимостью спорных объектов, определенных в оценке ООО «Омега Плюс».

В постановлении о передаче арестованного имущества на торги от "."..г. площадь земельного участка с кадастровым номером №... указана 290,8 кв.м вместо действительных 319 кв.м., а недостоверные сведения в извещении о торгах создает у потенциальных покупателей видимость того, что участок образован с нарушением градостроительного регламента, поскольку в соответствии с Городским положением «Правила землепользования и застройки городского округа – <адрес>» от "."..г. №...-ВГД, земельный участок с кадастровым номером №... отнесен к территориальной зоне Ж-4 «Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки». Для участков данной зоны градостроительным регламентом установлена минимальная площадь 300 кв.м.

"."..г. проведены торги по продаже арестованного имущества, в том числе земельного участка и здания, расположенных по адресу: <адрес>. Торги проводились ООО «Департамент аукционных продаж». По результатам торгов победителем признан индивидуальный предприниматель Бойко Л.В. Истец считает, что торги проведены с нарушением действующего законодательства, поскольку извещение опубликовано в ненадлежащем периодическом издании газете «Дон», распространяемой на территории <адрес> тиражом менее 2000 тыс. экземпляров, нарушены установленные законом требования к извещению о публичных торгах в части указания сведений о предмете торгов, обременений, условий договора, порядке проведения торгов, порядке определения лица, выигравшего торги, поскольку согласно положениям пунктов 2, 3 ст. 448, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ извещение должно содержать, в том числе, сведения о предмете торгов, порядке проведения торгов, порядке определения лица, выигравшего торги, об условиях договора, заключаемого по результатам торгов, собственнике (правообладателе) имущества. В нарушение указанных требований в извещении не указаны сведения о порядке проведения торгов, порядке определения лица, выигравшего торги, об условиях договора, заключаемого по результатам торгов, о собственнике имущества. Сведения о предмете торгов указаны некорректно. Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

"."..г. между ООО «Департамент аукционных продаж» и ИП Бойко Л.В. подписан договор купли-продажи имущества должника по исполнительному производству №...-ИП. Однако согласно положениям ч. 11 ст. 89 Федерального закона от "."..г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» не допускается заключение договора по результатам торгов ранее, чем через дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в ети "Интернет", ранее чем через десять дней со дня такого размещения. Частью 2 ст. 15 Закона об исполнительном производстве установлено, что в сроки, исчисляемые днями, не включаются нерабочие дни. Протокол по результатам торгов составлен "."..г., соответственно, договор купли-продажи мог быть заключён не ранее, чем "."..г.. В связи с этим, и на основании ст. 167 ГК РФ, истец считает сделку купли-продажи недействительной (ничтожной) и не влекущей юридических последствий.

Уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования, Адамян Е.М. просит суд признать недействительным акт описи и ареста имущества должника от "."..г., составленный судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП №... УФССП России по <адрес> Кагриманян В.В. в рамках исполнительного производства №...-ИП от "."..г.;

признать недействительным отчёт №... от "."..г. ООО «Омега Плюс» об оценке рыночной стоимости принадлежащих Адамян Е.М. строения склада площадью 211 кв.м. кадастровый №... и земельного участка площадью 319 кв.м. кадастровый №..., расположенных по адресу: <адрес>

признать величину рыночной стоимости, определённую в отчёте ООО «Омега Плюс» №... от "."..г. спорных объектов недвижимости в размере 1 250 000 рублей недостоверной;

признать недействительным постановление о передаче арестованного имущества на торги от "."..г., составленное судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП №... УФССП России по <адрес> Кагриманян В.В. в рамках исполнительного производства №...-ИП от "."..г.;

признать недействительными результаты торгов, проведённых ООО «Департамент аукционных продаж», отражённые в протоколе №... от "."..г. о результатах торгов №... по продаже арестованного имущества (торговая процедура №...) в части лота №...: земельного участка кадастровый №... и здания кадастровый №..., расположенных по адресу: <адрес>;

признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от "."..г., заключенный между ООО «Департамент аукционных продаж» и Бойко Л.В. в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №....

Истец Адамян Е.М. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежаще, доверил представление своих интересов ФИО12

Представитель истца ФИО12 в судебном заседании исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям, с учетом их уточнения. Просил учесть результаты судебной экспертизы, полагая ее основанной на законе и фактических обстоятельствах дела.

Ответчик судебный пристав-исполнитель Волжского городского отдела №... УФССП по <адрес> Кагриманян В.В. в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований в полном объеме, поскольку все процедуры относительно спорных объектов недвижимости по обращению на них взыскания, их реализация произведена в рамках действующего законодательства. Параметры этих объектов были установлены из документов регистрирующих органов, таких, как выписки из реестров недвижимости.

Представитель третьего лица Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – <адрес> ФИО7 в судебном заседании относительно удовлетворения заявленных исковых требований пролагалась на усмотрение суда.

Представители ответчиков ООО «Омега Плюс», ООО «Департамент аукционных продаж», ответчик Бойко Л.В., представитель третьего лица УФССП по <адрес> в судебное заседание при надлежащем извещении не явились.

В письменных возражениях ИП Бойко Л.В. указано на несогласие с предъявленными исковыми требованиями, со ссылкой на недобросовестность поведения истца, злоупотребление им своими правами, на отсутствие нарушения правил проведения торгов, истечение срока предъявления требований об оспаривании оценки имущества.

Суд, выслушав доводы участников процесса, пояснения экспертов, исследовав представленные доказательства, считает исковые требования обоснованными, исходя из следующего.

В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению.

Согласно ст. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с положениями ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Согласно п. 1. и п. 2, пп. 1 п. 3 статьи 68 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. Меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем после возбуждения исполнительного производства. Если в соответствии с настоящим Федеральным законом устанавливается срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, то меры принудительного исполнения применяются после истечения такого срока.

Мерами принудительного исполнения является обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги.

В соответствии с п. 1, 3, 4 ст. 69 указанного ФЗ обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях. Взыскание на денежные средства должника в иностранной валюте обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях.

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В судебном заседании установлено, что решением Мещанского районного суда <адрес> от "."..г. с Адамяна Е.М. в пользу Комитета земельных ресурсов администрации городского округа – <адрес> взыскано 3 190 513 рублей 74 копейки, проценты 284 930 рублей 74 копейки.

Решение вступило в законную силу "."..г., в связи с чем, "."..г. исполнительный лист ВС №... выдан взыскателю.

На основании исполнительного листа "."..г. судебным приставом-исполнителем Волжского городского отдела судебных приставов-исполнителей №... УФССП по <адрес> ФИО8 возбуждено исполнительное производство №...-ИП в отношении должника Адамяна Е.М., ему установлен 5-дневный срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, с момента получения должником постановления.

    В рамках указанного исполнительного производства, "."..г. составлен акт описи и ареста имущества должника, согласно которому, судебным приставом-исполнителем Кагриманян В.В. произведены опись и арест имущества должника по адресу: <адрес>, <адрес>, акт составлен с участием понятых в отсутствие должника. Описано и арестовано следующее имущество: земельный участок, распложённый по адресу: <адрес>, площадью 290,8 кв.м, кадастровый №..., строение склада, по этому же адресу, площадью 211 кв.м, кадастровый №..., этажность – 1, инвентарный №..., литер: А, А1.

"."..г. судебным приставом-исполнителем Кагриманян В.В. вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника, согласно которому произведен арест имущества, принадлежащего должнику Адамяну Е.М. в размере и объеме, необходимом для исполнения требований исполнительного документа.

Постановлением от "."..г. ответственным хранителем арестованного имущества назначен Адамян Е.М.

Тем самым, относительно доводов истца об оспаривании атак описи и ареста имущества суд исходит из того, что в силу п. 11, 12, 17 ст. 30 ФЗ «Об исполнительном производстве» (в редакции, действовавшей на момент возбуждения исполнительного производства), если исполнительный документ впервые поступил в службу судебных приставов, то судебный пристав-исполнитель в постановлении о возбуждении исполнительного производства устанавливает срок для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований и предупреждает должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении срока для добровольного исполнения с взысканием с него исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий, предусмотренных статьями 112 и 116 настоящего Федерального закона.

Срок для добровольного исполнения составляет пять дней со дня получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Копия постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем вынесения указанного постановления, направляется взыскателю, должнику, а также в суд, другой орган или должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.

Материалы исполнительного производства не содержат сведений о направлении в адрес Адамяна Е.М. постановления о возбуждении исполнительного производства.

Согласно п. 1 ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» (в редакции, на момент принятия решения об обращении взыскания на имущество должника), обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, за исключением денежных средств и драгоценных металлов должника, находящихся на залоговом, номинальном, торговом и (или) клиринговом счетах. Взыскание на денежные средства должника в иностранной валюте обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях. Взыскание на драгоценные металлы, находящиеся на счетах и во вкладах должника, обращается при отсутствии или недостаточности у него денежных средств в рублях или иностранной валюте в соответствии с частью 3 статьи 71 настоящего Федерального закона (п. 3 ст. 69 Закона).

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится (п. 4 ст. 69 Закона).

Положениями ст. 80 Закона (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника (п. 1).

Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73.1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны:

1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;

2) наименования каждых занесенных в акт вещи или имущественного права, отличительные признаки вещи или документы, подтверждающие наличие имущественного права;

3) предварительная оценка стоимости каждых занесенных в акт вещи или имущественного права и общей стоимости всего имущества, на которое наложен арест;

4) вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом;

5) отметка об изъятии имущества;

6) лицо, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение имущество, адрес указанного лица;

7) отметка о разъяснении лицу, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение арестованное имущество, его обязанностей и предупреждении его об ответственности за растрату, отчуждение, сокрытие или незаконную передачу данного имущества, а также подпись указанного лица;

8) замечания и заявления лиц, присутствовавших при аресте имущества (п. 5).

Акт о наложении ареста на имущество должника (опись имущества) подписывается судебным приставом-исполнителем, понятыми, лицом, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение указанное имущество, и иными лицами, присутствовавшими при аресте. В случае отказа кого-либо из указанных лиц подписать акт (опись) в нем (в ней) делается соответствующая отметка (п. 6).

Копии постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника, акта о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), если они составлялись, направляются сторонам исполнительного производства, а также в банк или иную кредитную организацию, профессиональному участнику рынка ценных бумаг, в регистрирующий орган, дебитору, собственнику государственного или муниципального имущества, другим заинтересованным лицам не позднее дня, следующего за днем вынесения постановления или составления акта, а при изъятии имущества – незамедлительно (п. 7).

Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия (п. 8).

Как установлено судом, факт отправки в адрес должника копии именно постановления о возбуждении исполнительного производства материалами дела с достоверностью не подтвержден.

Поскольку в данном случае доказательств направления судебным приставом-исполнителем должнику копии постановления о возбуждении исполнительного производства не имеется, в связи с чем, у должника отсутствовала возможность для добровольного исполнения требований исполнительного документа, то в силу положений п. 11, 17 статьи 30, статьи 80 Закона об исполнительном производстве следует признать незаконными действия судебного пристава-исполнителя по аресту спорного имущества, а акт описи и ареста имущества недействительными.

Согласно статье 80 Закона об исполнительном производстве арест имущества должника производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества). Соответственно, совершение судебным приставом-исполнителем действий по аресту имущества выражаются в вынесении постановления о наложении ареста на имущество должника и составлении акта о наложении ареста (описи имущества). Предъявление должником требований о признании незаконными действий по аресту и изъятию имущества предполагает проверку судом законности как вынесенного судебным приставом-исполнителем постановления о наложении ареста, так и акта о наложении ареста.

Далее из материалов исполнительного производства следует, что "."..г. судебным приставом-исполнителем Кагриманян В.В. вынесено постановление о привлечении специалиста ООО «Аспект» для оценки арестованного имущества, расположенного по адресу: <адрес>.

В исполнительном производстве содержится отчет №... ООО «Омега Плюс» от "."..г., согласно которому рыночная стоимость строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый №..., расположенный по адресу: <адрес> составляет 1150000 рублей; рыночная стоимость земельного участка по этому же адресу, с кадастровым номером №..., площадью 319,0 кв.м. составляет 100000 рублей.

Постановлением пристава Кагриманян В.В. от "."..г. приняты результаты оценки в соответствии с отчетом №... от "."..г. ООО «Омега Плюс», общая стоимость арестованного имущества, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1250000 рублей.

Кроме того, из указанного постановления следует, что принят результат оценки в соответствии с отчетом №... от "."..г., а в исполнительном производстве содержится отчет №... от "."..г..

Копия постановления от "."..г. направлена должнику "."..г. по двум адресам, тем самым приставом надлежаще исполнена обязанность по направлению данного постановления.

"."..г. судебным приставом-исполнителем Кагриманян В.В. вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, общей стоимостью 1250000 рублей. Имущество передано в Территориальное Управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в <адрес> (Росимущество) на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

В постановлении также указано, обязать Росимущество в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи разместить информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. В течение семи рабочих дней после опубликования извещения письменно сообщить судебному приставу-исполнителю информацию о соответствующем сайте информационно-коммуникационных сетей общего пользования. Обеспечить прием заявок на участие в торгах в форме аукциона по месту нахождения арестованного имущества.

"."..г. судебным приставом-исполнителем Кагриманян В.В. составлен акт о передаче на торги имущества, арестованного по акту ареста имущества от "."..г., на реализацию передано имущество: земельный участок, площадью 290,8 кв.м, кадастровый №..., расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 100000 рублей; строение склада, площадью 211 кв.м, кадастровый №..., инвентарный №..., этаж. 1, Литер А, А1, стоимостью 1150000 рублей.

На основании государственного контракта №... от "."..г., заключенного Территориальным Управлением Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в <адрес> (Росимущество) и ООО «Департамент Аукционных Продаж», последний оказывает услуги по реализации движимого и недвижимого арестованного имущества.

На основании указанного контракта, "."..г. Росимущество передало на реализацию арестованное имущество должника Адамяна Е.М. по исполнительному производству №...-ИП земельный участок и строение, расположенные по адресу: <адрес>.

ООО «Департамент Аукционных Продаж» опубликовало "."..г. в печатном издании газеты «ДОН» извещение о проведении торгов №..., под Лотом №... обозначена недвижимость в виде земельного участка, площадью 290,8 кв.м и строения склада, площадью 211 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, стоимостью 1250000 рублей.

Кроме того, в печатном издании газеты «Волгоградская правда» №...-"."..г. размещено объявление ООО «ДАП» о проведении публичных торгов "."..г. в 10 часов (по МСК) в электронной форме по продаже арестованного имущества должников в количестве 20 лотов с начальной ценой 100000 рублей до 1300000 рублей. Прием заявок по всем лотам осуществляется с "."..г. по "."..г. на электронной торговой площадке.

Согласно протоколу №... ООО «ДАП» от "."..г. о результатах торгов по продаже арестованного имущества (торговая процедура №...) победителем торгов стала индивидуальный предприниматель Бойко Л.В.

На основании результатов проведенных торгов, "."..г. на основании договора купли-продажи ИП ФИО9 приняла в собственность принадлежащее Адамян Е.М. арестованное имущество: земельный участок, площадью 290,8 кв.м, и строение склада, площадью 211 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, общей стоимостью 1270000 рублей.

По условиям договора, передача имущества осуществляется в течение 5 рабочих дней со дня подписания настоящего договора путем подписания сторонами акта приема-передачи документов, характеризующих имущество. Право собственности на указанное имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующем законодательством порядке.

Договор приема-передачи имущества подписан сторонами ИП Бойко Л.В. и ООО «ДАП» "."..г.."."..г. Адамян Е.М. обратился в Управление Федеральной антимонопольной службы по <адрес> с жалобой о нарушении порядка организации публичных торгов. И, по итогам рассмотрения данной жалобы, Управлением ФАС не установлены нарушения при проведении публичных торгов, а жалобы должника признана необоснованной.

Оспаривая законность принятого судебным приставом-исполнителем решения, связанным с принятием результатов оценки имущества должника, заявитель ссылался на неправильное определение стоимости объектов недвижимости.

Как установлено ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 1).

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки:

1) недвижимого имущества (п. 2).

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения (п. 4).

Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения (п. 6).

Если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей (п. 8).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены в Федеральном законе от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) (ч. 1 ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абз. 1 ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из оспариваемого истцом отчета ООО «Омега Плюс» следует, что оценка строения склада произведена без осмотра данного помещения, в качестве аналогов земельного участка, фактического расположенного в общественно-деловой зоне жилой застройки, с наличием инженерных коммуникаций, взяты объекты, расположенные в зонах, предназначенных для размещения промышленных объектов с условием отсутствия либо частичного наличия инженерных коммуникаций.

В связи с несогласием стороны истца с принятым приставом отчетом об оценке недвижимости, судом назначена экспертиза для определения рыночной стоимости арестованного имущества должника, производство которой было поручено ООО «Экспертпроект».

Согласно экспертному заключению № СО01/02-21 ООО «Экспертпроект» рыночная стоимость земельного участка, площадью 319 кв.м, кадастровый №..., строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый №..., расположенных по адресу: <адрес>, на дату "."..г. составляет 3221787 рублей, в том числе: земельный участок – 219791 рубль, здание строения склада – 2990996 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка, площадью 319 кв.м, кадастровый №..., строения склада, площадью 211 кв.м, кадастровый №..., расположенных по адресу: <адрес>, на дату производства экспертизы ("."..г.) составляет 3080600 рублей, в том числе: земельный участок – 252648 рублей, здание строения склада – 2827952 рубля.

Суд, оценив экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка проведения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу, принимая во внимание, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы ООО «Экспертпроект» научно обосновано, в нем содержатся соответствующие объективные данные, полученные из представленных судом в распоряжение документов, а также данные полученные в результате визуального и непосредственного осмотра объектов оценки, в заключении указывается на применение методов исследований, анализ данных рынка недвижимости, которыми эксперты руководствовались при исследовании, ввиду чего, приходит к выводу о том, что заключение составлено с учетом реальных цен существующих на рынке недвижимости как в настоящее время, так и на время составления оспариваемого отчета, суд признает достоверной величину рыночной стоимости объектов оценки, установленной в экспертном заключении ООО «Экспертпроект».

Кроме того, допрошенные в судебном заседании эксперты ООО «Экспертпроооект» ФИО10 и ФИО11 подтвердили выводы данного ими заключения, пояснив, что ими была учтена реальная, зарегистрированная в установленном законом порядке площадь оцениваемого земельного участка, в качестве сравнения приняты объекты-аналоги, находящиеся в зоне общественно-деловой застройки, учтены результаты непосредственного осмотра здания склада, состоящего фактически из двух помещений – производственно-складского и офисного, в связи с чем, дана оценка состояния данного объекта, учтено выгодное место расположения спорных объектов.

Оценивая совокупность установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого истцом отчета ООО «Омега Плюс» №... от "."..г. постановления, принятого судебным приставом-исполнителем за основу, поскольку он не соответствует реальной рыночной стоимости оценки стоимости спорного недвижимого имущества должника, и нарушает права и законные интересы должника Адамяна Е.М.

Следовательно, заявленные истцом требования о признании недействительным отчета об оценке, признании величины рыночной стоимости, определенную отчетом ООО «Омега Плюс», недостоверной и признании недействительным постановления о передаче арестованного имущества на торги подлежат удовлетворению.

Кроме того, относительно доводов истца об оспаривании постановления о передаче спорного имущества на торги, а также оспаривания торгов суд исходит из следующего.

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно письму ФАС России от 03.10.2014 № АК/40175/14 «О направлении разъяснений по вопросам, связанным с размещением информации о проведении торгов по реализации арестованного и (или) заложенного имущества», частью 3 статьи 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» установлено, что извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909 сайт www.torgi.gov.ru определен как официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по реализации имущества должника (далее - Официальный сайт).

Следовательно, с момента определения Официального сайта обязанность размещать извещение о проведении торгов по реализации имущества должника на сайте организатора торгов и в периодическом печатном издании отсутствует.

Согласно части 1 статьи 87 Закона об исполнительном производстве специализированная организация, привлекаемая в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязана размещать информацию об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

Пунктами 1, 2 статьи 89 ФЗ «Об исполнительном производстве» установлено, что реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Согласно п. 2 и п. 3 ст. 90 приведенного Закона, порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет». Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Таким образом, в рамках исполнительного производства извещение о проведении торгов по реализации имущества, не обремененного залогом, подлежит размещению на Официальном сайте, публикация его в других источниках информации не требуется. Информация об имуществе, реализуемом на данных торгах, должна быть размещена в печатных средствах массовой информации. При этом законодательством Российской Федерации не определено печатное издание в качестве официального издания, осуществляющего опубликование сведений, предусмотренных Законом об исполнительном производстве.

По мнению ФАС России, выбор периодического печатного издания для размещения информации об имуществе, реализуемом на торгах, должен определяться характером имущества, кругом объективно заинтересованных в нем лиц, тиражом и способом распространения периодического издания.

Неразмещение извещения о проведении торгов на Официальном сайте, а также в установленных нормативными правовыми актами случаях в средствах массовой информации является нарушением порядка проведения торгов, а также статей 15 и 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

При этом согласно информационному письму Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является достаточным основанием для признания их недействительными.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного кодекса (п. 2).

Согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности (статья 30 ГПК РФ и статья 38 АПК РФ).

Правом заявить в суд требование об обращении взыскания на земельный участок обладают лица, заинтересованные в применении данной меры принудительного исполнения, то есть взыскатель и судебный пристав-исполнитель.

После принятия решения суда об обращении взыскания на земельный участок оценка земельного участка осуществляется судебным приставом-исполнителем по правилам статьи 85 Закона об исполнительном производстве.

По правилам ст. 93 Закона об исполнительном производстве, торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений ст. 449 названного кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного кодекса (п. 2).

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

На то, что предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

Как установлено в судебном заседании, извещение о торгах в отношении спорного имущества, расположенного в <адрес>, было опубликовано "."..г. в газете «Дон», распространяемой на территории <адрес> объемом тиража менее 2000 тыс. экземпляров, сведения о размере земельного участка приведены не в соответствии с его фактической площадью как 290,8 кв.м. вместо 319 кв.м.

В извещении не указаны сведения о порядке проведения торгов, определения лица, выигравшего торги, об условиях договора, заключаемого по результатам торгов, о собственнике имущества.

В извещении, опубликованном в печатном издании газеты «Волгоградская правда», не приведено, какие объекты выставлены на торги, указано лишь на количество объектов в количестве 20 лотов, не указаны иные необходимые и предусмотренные законом сведения.

По результатам проведенных "."..г. торгов "."..г. между ООО «Департамент аукционных продаж» и ИП Бойко Л.В. был подписан договор купли-продажи спорного имущества.

При этом, было предусмотрено заключение договора купли-продажи не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола о результатах торгов в сети Интернет.

В силу п. 11 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве», не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети "Интернет", ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

В силу п. 2, п. 3 ст. 15 ФЗ «Об исполнительном производстве», сроки исчисляются годами, месяцами и днями. В сроки, исчисляемые днями, не включаются нерабочие дни.

Если настоящим Федеральным законом не установлено иное, то течение срока, исчисляемого годами, месяцами или днями, начинается на следующий день после календарной даты или дня наступления события, которыми определено начало срока.

Протокол по результатам торгов оформлен "."..г., с учетом приведенных выше положений, договор купли-продажи мог быть заключен не ранее "."..г..

В пользу данного вывода также свидетельствует представленная стороной истца распечатка сведений электронной торговой площадки, на которой проводились торги, где к карточке о торговой процедуре №... прикреплен проект договора купли-продажи, датированный "."..г..

Кроме того, как установлено судом, в установленном законом порядке взыскание на земельный участок не обращалось, соответствующего судебного постановления материалы дела не содержат и сторонами не представлено.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований к отказу в удовлетворении заявленных Адамяном Е.М. исковых требований об оспаривании результатов торгов и договора купли-продажи спорного имущества, а потому, они подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил :

Признать недействительным акт описи и ареста имущества должника от "."..г., составленный судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП №... УФССП России по <адрес> Кагриманян В. В. в рамках исполнительного производства №...-ИП от "."..г.;

признать недействительным отчёт №... от "."..г. ООО «Омега Плюс» об оценке рыночной стоимости принадлежащих Адамяну Е. М. строения склада площадью 211 кв.м. кадастровый №... и земельного участка площадью 319 кв.м. кадастровый №..., расположенных по адресу: <адрес>А;

признать величину рыночной стоимости, определённую в отчёте ООО «Омега Плюс» №... от "."..г. в отношении строения склада площадью 211 кв.м. кадастровый №... и земельного участка площадью 319 кв.м. кадастровый №..., расположенных по адресу: <адрес> в размере 1 250 000 рублей недостоверной;

признать недействительным постановление о передаче арестованного имущества на торги от "."..г., составленное судебным приставом-исполнителем Волжского ГОСП №... УФССП России по <адрес> Кагриманян В. В. в рамках исполнительного производства №...-ИП от "."..г.;

признать недействительными результаты торгов, проведённых ООО «Департамент аукционных продаж», отражённые в протоколе №... от "."..г. о результатах торгов №... по продаже арестованного имущества (торговая процедура №...) в части лота №...: земельного участка кадастровый №... и здания кадастровый №..., расположенных по адресу: <адрес>;

признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от "."..г., заключенный между ООО «Департамент аукционных продаж» и ИП ФИО3 в отношении строения склада площадью 211 кв.м. кадастровый №... и земельного участка площадью 319 кв.м. кадастровый №..., расположенных по адресу: <адрес>А.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: /подпись/

Справка: мотивированное решение суда составлено "."..г..

Судья: /подпись/