Решение по делу № 33-3163/2021 от 01.03.2021

Судья Скоробогатова Е.И. дело № 33-3163/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 24 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пашковой Т.В.

судей Алябьева Д.Н., Грековой Н.О.

при секретаре Ворониной В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1032/2020 по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда к Епифанову В. А. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

по апелляционной жалобе и дополнению к ней Епифанова В. А. на решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 13 августа 2020 года, которым частично удовлетворены исковые требования департамента муниципального имущества администрации Волгограда к Епифанову В. А. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

С Епифанова В. А. в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда взысканы задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № <...> от 31 октября 2006 года за период с 1 января 2011 года по 28 февраля 2014 года в размере в размере 1 397 984 рубля 68 копеек, а также пени в размере 10000 рублей.

С Епифанова В. А. взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 15 239 рублей 92 копейки.

Заслушав доклад судьи Алябьева Д.Н., выслушав пояснения Епифанова В.А., его представителя Нижегородова Д.С., подержавших доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к Епифанову В.А. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

В обоснование заявленных требований указал, что между администрацией города Волгограда (арендодатель) и Бурбиным А.П. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № <...>, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 49 лет, для эксплуатации нежилого здания и здания гаража.

В настоящее время арендодателем выступает департамент муниципального имущества администрации Волгограда.

С 10 апреля 2009 года здание гаража, расположенного на арендуемом земельном участке, принадлежит Епифанову В.А.

За период с 01 января 2011 год по 28 февраля 2014 года ответчик не вносил арендную плату по договору аренды земельного участка № <...> от 31 октября 2006 года, что привело к образованию задолженности в размере 1397984 рубля 68 копеек, а также пени в размере 1373899 рублей 36 копеек.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия о погашении задолженности, которая до настоящего времени не исполнена.

Просил взыскать с Епифанова В.А. в свою пользу задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № <...> от 31 октября 2006 года за период с 1 января 2011 года по 28 февраля 2014 года в размере в размере 1397 984 рубля 68 копеек, а также пени за период с 11 мая 2009 года по 24 марта 2014 года в размере 1 373 899 рублей 36 копеек.

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней Епифанов В.А. оспаривает постановленное судом решение, просит его отменить и принять новое решение об отказе в иске.

В обоснование доводов жалобы указано, что судом неправильно установлены фактические обстоятельства дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку в аренду земельный участок предоставлялся Бурбину А.П. для эксплуатации нежилого здания и здания гаража, тогда как ответчик владеет только зданием гаража, в связи с чем, не использует весь участок, переданный в аренду.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнении к ней, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно приобщенные доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По смыслу вышеуказанных правовых норм новый собственник здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования.

Соответственно, обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком на основании ранее заключенного договора аренды с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на данном земельном участке, возлагается на нового собственника объектов недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31 октября 2006 года между администрацией Волгограда и Бурбиным А.П. был заключен договор № <...> аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 2580,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого здания и здания гаража. Срок действия договора определен сторонами на 49 лет (пункт 2.1 договора).

Пунктом 2.4 договора аренды земельного участка установлено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 2.8 размер арендной платы установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору предусмотрено изменение действующего законодательства Российской Федерации, а также в случае изменения ставки арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде.

Согласно пункту 2.12 договора аренды земельного участка, в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

В настоящее время арендодателем выступает департамент муниципального имущества администрации Волгограда.

12 марта 2009 года между Бурбиным А.П. и Епифановым В.А. заключен договор купли-продажи здания гаража, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № <...>.

С 10 апреля 2009 года здание гаража, расположенного на арендуемом земельном участке, принадлежит Епифанову В.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 апреля 2009 года.

Епифановым В.А. условия договора аренды земельного участка № № <...> от 31 октября 2006 года в части внесения арендной платы не исполняются, в результате чего образовалась задолженность по арендным платежам за период с 1 января 2011 года по 28 февраля 2014 года.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, руководствуясь вышеприведенными нормами законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании с Епифанова В.А. задолженности по арендной плате, неустойки.

При этом суд, несмотря на представленные ответчиком доказательства того, что в его собственности находится только здание гаража, также на земельном участке находится многоквартирный жилой дом, жилые помещение и общее имущество в котором принадлежат иным лицам, доводы о том, что площадь земельного участка 2580,5 кв.м., исходя из которой рассчитывалась задолженность по арендной плате, значительно превышает площадь того земельного участка, который необходим для использования гаража, посчитал, что с приобретением права собственности на гараж к Епифанову В.А. перешли все права и обязанности, которые принадлежали прежнему владельцу по договору аренды, поэтому взыскал арендную плату в полном объеме.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что Епифанов В.А., приобретя в собственность здание гаража, обязан уплачивать арендную плату за пользование земельным участком.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из площади всего земельного участка, переданного в аренду Бурбину А.П., поскольку судом не было принято во внимание то обстоятельство, что по условиям договора аренды от 31 октября 2006 года № <...> земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилого здания и здания гаража, на участке имеются нежилое здание и гараж, тогда как Епифанов В.А. является собственником только гаража площадью 57,5 кв.м.

Из материалов дела следует, что Бурбин А.П. купил у ООО «Производственный» 01 августа 2005 года нежилое двухэтажное здание по адресу: <адрес>, общей площадью 805,1 кв.м. и здание гаража по тому же адресу площадью 57,5 кв.м.

Решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 23 июля 2007 года, вступившим в законную силу 03 августа 2007 года были удовлетворены исковые требования Бурбина А.П. к администрации Тракторозаводского района г. Волгограда, ООО «Производственный» о сохранении помещений в перепланируемом виде и признании права собственности на жилое помещение. Суд признал законной перепланировку нежилых помещений № 1,2,3,5,7, расположенных по адресу: г. <адрес> под размещение квартир № <...>,2,3,5,8, сохранил помещения № <...>,2,3,5,7 в перепланируемом состоянии, перевел данные нежилые помещения в жилые помещения № <...>,2,3,5,8 и признал за Бурбиным А.П. право собственности на <адрес>

Следовательно, при приобретении в собственность гаража к Епифанову В.А. перешли права и обязанности арендатора лишь в части аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации гаража.

В целях определения площади использования земельного участка, необходимого для эксплуатации здания гаража, по ходатайству стороны ответчика определением судебной коллегии от 01 апреля 2021 года была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Коллегия судебных экспертов».

Согласно заключению эксперта ООО «Коллегия судебных экспертов» минимальная площадь земельного участка с учетным № <...>, кадастровым № <...>, необходимого для целевого использования здания гаража (кадастровый № <...>, площадью 57,5 кв.м.) составляет 100 кв.м. Данная площадь определена с учетом площади застройки существующего здания. Таким образом, необходимая площадь земельного участка для использования объекта по его функциональному назначению без учета площади застройки составляет 42,5 кв.м.

Данное экспертное заключение судебная коллегия признает надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям относимости и допустимости доказательств (статьи 59, 60, 67 ГПК РФ). Выводы экспертов основаны на материалах дела, подробно мотивированы, в связи с чем, не вызывают сомнений в их достоверности. Само заключение является полным и обоснованным. В нем указано, кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед экспертами вопросы и сделаны однозначные выводы. Эксперты имеют соответствующее образование и квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Каких-либо возражений относительно экспертного заключения, доказательств его недопустимости или недостоверности сторонами не представлено.

С учетом проведенной по делу экспертизы истцом в адрес суда апелляционной инстанции был представлен расчет задолженности по арендной плате и пени.

Согласно данному расчету сумма задолженности по арендной плате составила 36184 рубля 98 копеек, размер пени – 21929 рублей 50 копеек.

Судебной коллегий расчет истца проверен и признан обоснованным, ответчиком данный расчет не опровергнут.

Вместе с тем, стороной ответчика заявлено о несоразмерности пени последствиям неисполнения обязательства.

Судебная коллегия соглашается с данными доводами и находит основания для снижения неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Данная правовая норма, не ограничивая сумму неустоек, вместе с тем дает право суду устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в каждом конкретном случае. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Поэтому в статье 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

При этом, наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Судебная коллегия полагает, что неустойка в размере 21929 рублей 50 копеек явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств ответчиком, поскольку взыскание неустойки в таком размере не соответствовало бы компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и именно поэтому должна соответствовать последствиям нарушения обязательства.

С учетом конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание общеправовые принципы разумности, справедливости и соразмерности, сумму просроченного обязательства, отсутствие у истца тяжких последствий в результате нарушения ответчиком права истца, а также, что снижение размера неустойки при конкретных обстоятельствах не приведет к необоснованному освобождению должника от ответственности, применив статью 333 ГК РФ, судебная коллегия считает необходимым уменьшить размер неустойки до 3000 рублей.

По мнению судебной коллегии, неустойка в данном размере при вышеизложенных обстоятельствах будет являться справедливой и соразмерной последствиям нарушения обязательств ответчиком, адекватной и соизмеримой с нарушенным интересом.

Исходя из того, что обоснованными являются требования истца лишь в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 36184 рубля 98 копеек и пени в размере 21929 рублей 50 копеек, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1943 рубля 40 копеек.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, в связи с чем, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда первой инстанции, изложив резолютивную часть в следующей редакции: исковые требования департамента муниципального имущества администрации Волгограда к Епифанову В. А. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки удовлетворить частично. Взыскать с Епифанова В.А. в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № <...> от 31 октября 2006 года за период с 01 января 2011 года по 28 февраля 2014 года в размере 36184 рубля 98 копеек, а также пени в размере 3000 рублей, отказав в удовлетворении исковых требований в остальной части. Взыскать с Епифанова В. А. в доход местного бюджета Городищенского муниципального района Волгоградской области государственную пошлину в размере 1943 рубля 40 копеек.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 13 августа 2020 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.

Исковые требования департамента муниципального имущества администрации Волгограда к Епифанову В. А. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с Епифанова В. А. в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № <...> от 31 октября 2006 года за период с 01 января 2011 года по 28 февраля 2014 года в размере 36184 рубля 98 копеек, а также пени в размере 3000 рублей, отказав в удовлетворении исковых требований в остальной части.

Взыскать с Епифанова В. А. в доход местного бюджета Городищенского муниципального района Волгоградской области государственную пошлину в размере 1943 рубля 40 копеек.

Председательствующий:

Судьи: