Решение по делу № 33-914/2023 (33-12979/2022;) от 23.12.2022

Судья: Байскич Н.А. Дело № 33-914/2023(33-12979/2022)(2-1697/2022)

Докладчик: Пастухов С.А. УИД 42RS0010-01-2022-001907-72

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 января 2023 г. г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

в составе председательствующего: Савинцевой Н.А.,

судей: Пастухова С.А., Дуровой И.Н.,

при секретаре: Крюковой Е.В.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Пастухова С.А.

    гражданское дело по апелляционной жалобе Банка ВТБ (Публичное акционерное общество) на решение Киселевского городского суда Кемеровской области от 24 октября 2022 г.

по иску Васильева Алексея Юрьевича к Мягкову Владимиру Андреевичу, Банк ВТБ (Публичное акционерное общество) о признании залога прекращенным,

УСТАНОВИЛА:

Истец Васильев А.Ю. обратился с иском к ответчикам Мягкову В.А., Банку ВТБ (ПАО) о признании залога прекращенным, указывая на следующие обстоятельства.

По договору купли-продажи от 27 апреля 2021 г. Васильев А.Ю. прибрел у ФИО2 в собственность нежилое помещение площадью 270,2 м2, расположенное на втором этаже в здании по адресу: <адрес>.

Однако переход права собственности на указанное нежилое помещение в установленном законом порядке зарегистрирован не был по причине невозможности обращения ФИО2 в орган регистрации прав с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав, так как ДД.ММ.ГГГГ он умер.

В связи с этим истец обратился в Киселевский городской суд Кемеровской области с иском к Мягкову В.А. о признании права собственности на приобретенное им нежилое помещение, поскольку он, являясь наследником ФИО2, обратился к нотариусу Киселевского нотариального округа Кемеровской области ФИО8 с заявлением о принятии наследства (в настоящее время дело по этому иску находится в производстве названного суда, дело № 2-827/2022, УИД: 42RS0010-01 -2022-000709-77).

В качестве третьего лица по делу № 2-827/2022 к участию в деле был привлечен Банк ВТБ (ПАО), который в своих возражениях на его иск указал, в частности, на следующие обстоятельства.

7 октября 2008 г. между его право предшественником и ООО «Маг Абсолют» было заключено кредитное соглашение №, согласно которому Банк предоставил должнику денежные средства в размере 30 000 000 руб. на срок 3650 дней под 17,5 % годовых. В обеспечение исполнения обязательств по этому соглашению между Банком и ФИО1 был заключен договор об ипотеке № от 7 октября 2008 г., согласно которому в залог Банку передано, в частности, следующее имущество: здание <данные изъяты>, отдельно стоящее здание площадью 77,1 м2, расположенное на земельном участке площадью 195 м2 по адресу: <адрес>, кадастровый №; нежилое помещение (пристроенное) площадью 173,7 м2, расположенное по адресу; <адрес>, кадастровый №.

Решением Тверского районного суда г. Москвы от 25 ноября 2015 г. по делу № 2-3163/2015 на указанное заложенное имущество обращено взыскание в пользу Банка.

В рамках этого же дела определением названного суда от 24 ноября 2017 г. ответчик ФИО1 заменена в связи со смертью на ее правопреемника ФИО2

15 ноября 2021 г. Тверской районный суд г. Москвы вынес определение об изменении порядка исполнения решения Тверского районного суда г. Москвы от 25 ноября 2015 г. по делу № 2-3136/2015 в части обращения взыскания на заложенное имущество: обратить взыскание на заложенное имущество: нежилое здание площадью 521 м2 (кадастровый №) и земельный участок площадью 470,44 м2 (кадастровый №) по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену для реализации с публичных торгов в размере 10 452 000 руб. (80% рыночной стоимости).

Далее, приведя условие п. 4 договора об ипотеке № от 7 октября 2008 г., согласно которому залогодатель обязуется не распоряжаться предметом залога без письменного согласия залогодержателя, Банк ВТБ (ПАО) сослался на то, что он, являясь залогодержателем, согласия залогодателю ФИО2 на продажу заложенного имущества не давал.

Однако залог в отношении нежилого помещения, приобретенного истцом у ФИО2 по договору купли-продажи от 27 апреля 2021 г., подлежит признанию прекращенным по следующим основаниям.

В процессе переговоров, предшествующих заключению указанного договора, Васильев А.Ю. ознакомился с имевшимися у ФИО2 документами, связанными с нежилым помещением, которое он собирался приобрести, в том числе, и с соответствующими сведениями из государственного реестра недвижимости, из которых усматривалось, что какие-либо особые отметки или информация о залоге этого нежилого помещения в них отсутствует.

При таких обстоятельствах истец имел все основания считать, что по состоянию на день совершения сделки - 27 апреля 2021 г. нежилое помещение предметом залога не является.

Таким образом, проявив должную степень осмотрительности при совершении сделки, приняв все разумные меры по проверке ее чистоты и изучив документы на нежилое помещение, полагаясь на данные государственного реестра недвижимости, он был убежден, что получил достоверную информацию о том, что приобретаемое им нежилое помещение к заложенному имуществу не относится.

При таком положении на день совершения сделки он не знал и не мог знать о существовании залога в отношении нежилого помещения.

Указанные выше обстоятельства, а также факт приобретения им нежилого помещения за 4 200 000 руб., то есть возмездно, что подтверждается пунктами 2.1 и 2.2 договора купли-продажи от 27 апреля 2021, свидетельствуют о прекращении залога нежилого помещения на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, из положений которого следует, что последствием приобретения заложенного имущества по возмездной сделке лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, является прекращение залога.

Следовательно, залог в отношении нежилого помещения в пользу Банка ВТБ (ПАО) подлежит признанию прекращенным.

Просил признать прекращенным залог в пользу Банка ВТБ (ПАО) в отношении нежилого помещения площадью 270,2 м2, расположенного на втором этаже в нежилом здании площадью 521 м2 с кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец Васильев А.Ю. не явился, его представитель Быкасов А.В. поддержал иск.

Ответчик Мягков В.А. в судебное заседание не явился, его представитель Назаров И.В. не возражал против иска.

Представитель ответчика Банка ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился.

Решением Киселевского городского суда Кемеровской области от 24.10.2022 постановлено (л.д. 209-216):

Исковые требования Васильева Алексея Юрьевича к Мягкову Владимиру Андреевичу, Банк ВТБ (Публичное акционерное общество) о признании залога прекращенным, удовлетворить.

Признать прекращенным залог в пользу Банка ВТБ (Публичное акционерное общество) в отношении нежилого помещения площадью 270,2 кв.м., расположенного на втором этаже в нежилом здании площадью 521 кв.м. с кадастровым номером №, находящимся по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе представитель Банка ВТБ (ПАО) – Мурашкина Е.Г., просит отменить решение суда (л.д. 229-232).

Указывает, что право собственности Васильева А.Ю. на приобретенное по договору купли-продажи от 27.04.2021 нежилое помещение не зарегистрировано в ЕГРН, в связи с чем он не может считаться собственником и добросовестным приобретателем недвижимого имущества, и его иск не подлежит удовлетворению.

Суд, не применив положения п. 2 ст. 8.1, ст. 223, п. 1 ст. 302 и ст. 551 ГК РФ, ч. 2 и ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», удовлетворил требования ненадлежащего истца.

Вопреки выводу суда, ипотека в отношении реконструированных помещений (второй этаж здания) возникла на основании п. 1 ст. 37 и п. 1 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с учетом разъяснений, изложенных в п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», с момента завершения их реконструкции, а не на основании определения Тверского районного суда г. Москвы от 15.11.2021 об изменении порядка исполнения решения суда.

Спорное жилое помещение не могло быть предметом договора купли-продажи, поскольку согласно технической документации и сведениям из ЕГРН, приобретенное покупателем Васильевым А.Ю, помещение второго этажа в здании общей площадью 521 кв.м. не выделено, на государственный кадастровый учет не поставлено, в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на здание площадью 521 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, как на один объект недвижимости, его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены, согласно выписке из ЕГРН указанное здание и земельный участок, на котором расположено указанное здание обременены ипотекой в пользу Банка ВТБ (ПАО), в связи с чем договор купли-продажи от 27.04.2021, составленный между ФИО2 и Васильевым А.Ю. не может считаться заключенным, и не может служить основанием для возникновения права собственности на помещение у истца Васильева А.Ю., который до заключения договора не проявил должную разумность, осмотрительность и осторожность, которая требовалась от него в обычных условиях гражданского оборота, учитывая нахождение приобретаемого им недвижимого имущества в залоге, а также наличие задолженностей у продавца ФИО2 согласно официальному сайту Службы судебных приставов.

Регистрация права собственности Васильевым А.Ю. по указанному договору купли-продажи не была произведена до 13.06.2021 (дата смерти продавца). Доказательств, подтверждающих уважительность того, что данный договор не был своевременно зарегистрирован в установленном законом порядке, материалы дела не содержат, данный вопрос судом не исследовался.

Банк ВТБ (ПАО) усматривает в данном договоре признаки мнимой сделки, поскольку он заключен без намерения создать соответствующие правовые последствия, в целях избежать обращения взыскания на предмет ипотеки, с целью уклонения от погашения задолженности по кредитному договору, заключенному с банком.

На мнимый характер сделки указывает и то, что данный договор является одновременно распиской в получении денежных средств и актом приема-передачи, что не свойственно для договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Васильев А.Ю., подал возражения на апелляционную жалобу (т. 2 л.д. 4-9).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, заслушав представителя ответчика Банк ВТБ (ПАО) – Мурашкину Е.Г., поддержавшую доводы апелляционной жалобы и просившую решение суда отменить, представителя ответчика Мягкова В.А. - Назарова И.В., просившего отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить решение суда без изменения, проверив законность и обоснованность решения суда, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.10.2008 между Банком ВТБ 24 (ЗАО), прекратившим впоследствии свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к Банку ВТБ (ПАО) (л.д.56 т. 1) и ООО «Маг Абсолют» (переименован в ООО «Квантум») было заключено кредитное соглашение №, согласно которому Банк предоставил ООО «МАГ АБСОЛЮТ» денежные средства в размере 30 000 000 руб. на срок 3 650 дней, под 17,5 % годовых, а должник обязался возвратить полученную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом.

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному соглашению между Банком и ФИО1 был заключен Договор об ипотеке № от 07.10.2008, согласно которому в залог Банку передано следующее имущество:

-здание <данные изъяты>, отдельно стоящее здание площадью 77,1 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 195 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) № (объект 1);

-нежилое помещение (пристроенное) площадью 173,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №/Б1 Б2 (объект 2);

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание магазина и пристроенное нежилое помещение-офис общей площадью 470,44 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> (объект 3) (л.д. 38-46 т. 1).

Предмет ипотеки с письменного согласия Банка был реконструирован залогодателем - надстроен второй мансардный этаж. В настоящее время объект недвижимости представляет собой двухэтажное нежилое здание площадью 521 кв.м. кадастровый №. В нарушение условий данного Банком согласия Залогодатель не заключил с Залогодержателем дополнительное соглашение к Договору об ипотеке № от 07.10.2008 г. (л.д. 59 т. 1).

Решением Тверского районного суда г. Москвы от 25.11.2015 по делу № 2- 3163/2015 на указанное заложенное имущество обращено взыскание в пользу Банка, 22.03.2018 решение суда вступило в законную силу (л.д.47-49, 50-53 т. 1), выдан исполнительный лист (л.д. 54 т. 1).

Определением Тверского районного суда г. Москвы от 24.11.2017 произведено процессуальное правопреемство по гражданскому делу №2-3163/2015, заменен ответчик (в связи со смертью) ФИО1 (л.д. 136 оборот т. 1) на ее правопреемника ФИО2 (л.д. 55 т. 1).

Определением Тверского районного суда г. Москвы от 27.02.2018 произведено процессуальное правопреемство по гражданскому делу №2-3163/2015, заменен истец ПАО Банк ВТБ 24 на Банк ВТБ (ПАО) в связи с реорганизацией (л.д.56 т. 1).

21.03.2021 ФИО2 обратился к кадастровому инженеру ФИО12 – ООО «Гильдия Сибири», для подготовки технического плана нежилого помещения, расположенного в <адрес>, с кадастровым номером в котором расположено помещение или машино-место: №, и 16.04.2021 г. был подготовлен технический план (л.д.156-196 т. 1)

27.04.2021 между ФИО2 и Васильевым А.Ю. заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 продал, а Васильев А.Ю. приобрел в собственность помещение второго этажа общей площадью 270,2 кв.м. имеющий № на поэтажном плане 2-го этажа технического паспорта от 10.01.2012 г. находящееся по адресу: <адрес>. Помещением второго этажа является частью 2-этажного здания с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке, площадью 470,44 кв.м. имеющий кадастровый №. Цена помещения второго этажа составляет 4 200 000 руб., расчет произведен полностью в момент подписания настоящего договора. Настоящий пункт является распиской в получении денежных средств продавцом (л.д. 9 т. 1).

15.11.2021 Тверской районный суд г. Москвы определением изменил порядок исполнения решения Тверского районного суда г. Москвы от 25.11.2015 по гражданскому делу № 2-3136/2015 в части обращения взыскания на заложенное имущество:

Обратить взыскание на заложенное имущество: нежилое здание площадью 521 кв.м. (кадастровый №) и земельный участок площадью 470,44 кв.м. (кадастровый №) по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену для реализации с публичных торгов в размере 10 452 000 руб. (80% рыночной стоимости) (л.д. 57-58 т. 1).

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи спорного объекта 27.04.2021 между ФИО2 и Васильевым А.Ю. объект продажи, - помещение второго этажа по <адрес> общей площадью 270,2 кв.м., - не находился у Банка в залоге, который возник на основании определения Тверского районного суда г. Москвы от 15.11.2021 об изменении порядка исполнения решения суда.

Кроме того, Кредитное соглашение № и Договор об ипотеке № не содержат ограничений по распоряжению залогодателем имуществом, проданным по договору купли-продажи от 27.04.2021 ФИО2 Васильеву А.Ю., в связи с чем истец не знал и не мог знать о его нахождении в залоге у Банка.

С данным выводами судебная коллегия согласиться не может.

Так, в силу п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 37, входящей в главу VI Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п. 4.1.1. Договора об ипотеке № от 07.10.2008 (по кредитному соглашению между Банком и ФИО1) залогодатель обязуется не распоряжаться предметом залога без письменного согласия залогодержателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, а также п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеки внесение в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ земельное законодательство основывается принципах единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Более того, из абз. 5 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Согласно п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Аналогичное положение предусмотрено п. 4 ст. 340 ГК РФ, согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1 ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Из правовой позиции, изложенной в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что обращение взыскания только на земельный участок, на котором находится здание, в случае, если данный участок и это здание принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Проанализировав приведенные нормы права и правовые позиции по их разъяснению, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ипотека в отношении реконструированного нежилого здания площадью 521 кв.м. (кадастровый №), в состав которого в том числе входит второй этаж данного здания, возникла с момента завершения его (здания) реконструкции, поскольку изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеки внесение в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

При этом, как следует из материалов дела (л.д. 59 т. 1) банком в 2010 г. было дано согласие на реконструкцию объектов ипотеки: здание <данные изъяты>, отдельно стоящее здание площадью 77,1 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 195 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) № (объект 1); нежилое помещение (пристроенное) площадью 173,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) № (объект 2), в виде надстройки мансардного этажа, при условии сохранения в ЕГРН ипотеки в пользу банка на указанные объекты недвижимости и заключении дополнительного соглашения к договору об ипотеке.

Таким образом, ипотека в отношении реконструированных помещений (здание <данные изъяты>, отдельно стоящее здание площадью 77,1 кв.м.; нежилое помещение (пристроенное) площадью 173,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, и в том числе второго этажа нежилого здания по адресу: <адрес>) возникла на основании вышеуказанных норм законодательства с момента завершения их реконструкции, а не на основании определения от 15.11.2021 об изменении порядка исполнения решения Тверского районного суда г. Москвы от 25.11.2015, в связи с чем ФИО2 на момент заключения договора купли-продажи от 27.04.2021 не имел право распоряжаться (отчуждать) всем указанным предметом ипотеки (нежилым зданием площадью 521 кв.м. (кадастровый №) по адресу: <адрес>), а следовательно и частью указанного предмета ипотеки - помещением второго этажа нежилого здания площадью 521 кв.м. (кадастровый №) общей площадью 270,2 кв.м., в соответствии с положениями п. 4.1.1 договора об ипотеке № от 07.10.2008 (л.д. 44 оборот) о том, что залогодатель обязуется не распоряжаться предметом залога без письменного согласия залогодержателя.

При этом как следует из материалов дела банк согласия на распоряжение предметом залога не давал, что стороной истца не оспаривалось.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Порядок применения ст. ст. 352, 353 ГК РФ изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 за 2015 год (вопрос № 4), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015, согласно которому Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» изменена редакция ст. 352 ГК РФ.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 3 Федерального закона N 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с 01.07.2014 и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого Федерального закона.

Поскольку правоотношения, регулируемые пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014.

К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Таким образом, для правильного разрешения спора и принятия законного решения значение имеет момент заключения договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела договор купли-продажи спорного объекта недвижимости был заключен после вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, а именно 27.04.2021.

В связи с изложенным, для правильного рассмотрения и разрешения дела суду необходимо было установить наличие либо отсутствие обстоятельств, свидетельствующих об осведомленности Васильева А.Ю. на момент приобретения спорного имущества о том, что оно является предметом залога.

Согласно сведениям из ЕГРП собственником здания площадью 521 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (в состав которого входит нежилое помещение второго этажа) является ФИО1

Приобретенное Васильевым А.Ю. нежилое помещение (помещение второго этажа нежилого здания общей площадью 521 кв.м. (кадастровый №) по адресу: <адрес> - площадью 270,2 кв.м.) не поставлено на кадастровый учет, характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе кадастровый номер, в ЕГРН не содержатся, право собственности на него, как на самостоятельный объект недвижимости, в установленном законом порядке за кем-либо не зарегистрировано. Данное нежилое помещение является не выделенной, составной частью нежилого здания площадью 521 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, следовательно, истец Васильев А.Ю. мог проверить отсутствие обременений на спорную часть указанного нежилого помещения только в составе всего нежилого здания по адресу: <адрес>.

При этом в выписке из ЕГРН на нежилое здание общей площадью 521 кв.м. (кадастровый №) по адресу: <адрес> содержатся сведения об обременении в виде ипотеки в пользу Банка ВТБ (ПАО) по договору об ипотеке № от 07.10.2008, номер государственной регистрации: № (л.д. 67-69, 124-126 т. 1), о чем Васильеву А.Ю., исходя из содержания его искового заявления было достоверно известно (л.д. 3-5 т. 1).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. В выписке из ЕГРН на данный земельный участок содержатся сведения об обременении в виде ипотеки в пользу Банка ВТБ (ПАО) по Договору об ипотеки № от 07.10.2008, номер государственной регистрации: №, а также запрещение регистрации, зарегистрированное 13.12.2016 на основании постановления судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества № от 13.10.2016, номер государственной регистрации: № (л.д. 70-73 т. 1).

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что Васильев А.Ю. при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества должен был проявить должную осмотрительность при презюмировании ст. 10 ГК РФ добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий, и уточнить находится ли недвижимое имущество в залоге (ипотеке) в порядке, установленном действующим законодательством, что им сделано не было.

При таких установленных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что Васильев А.Ю. при заключении сделки купли-продажи не принял все возможные меры по проверке отсутствия у приобретаемого им недвижимого имущества обременений, чего он в силу объективных обстоятельств не был лишен, поскольку на момент оформления сделки купли-продажи спорного имущества в установленном законом порядке в ЕГРН в общем доступе имелась информация о наличии у приобретаемого недвижимого имущества обременения в виде ипотеки в пользу Банка ВТБ (ПАО).

В данном случае Васильеву А.Ю. достаточно было получить информацию из ЕГРН на нежилое здание общей площадью 521 кв.м. (кадастровый №) по адресу: <адрес> о зарегистрированных в реестре в отношении указанного объекта недвижимости обременениях, либо об отсутствии сведений в ЕГРН о предмете договора купли-продажи - помещения второго этажа общей площадью 270,2 кв.м., имеющего № на поэтажном плане 2-го этажа, являющегося частью 2-этажного здания с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>.

Таким образом, поскольку спорное имущество было приобретено Васильевым А.Ю. после регистрации ипотеки (залога) в ЕГРН (23.10.2008), то у суда не имелось законных оснований для применения положений пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, действующих с 01.07.2014, поскольку, как правильно указано в апелляционной жалобе Банка ВТБ (ПАО), несмотря на то, что спорное имущество приобреталось по возмездной сделке, на момент оформления сделки в установленном законом порядке в общем доступе в ЕГРН имелась информация о залоге (ипотеке) данного недвижимого имущества.

Приходя к выводу о необходимости отказа Васильеву А.Ю. в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия принимает во внимание обстоятельства, указывающие на отсутствие добросовестности приобретателя имущества, учитывая, что приобретатель должен был проявить нужную степень заботливости и осмотрительности, мог знать, что имущество находится в залоге и исключить его приобретение.

Коль скоро, Васильев А.Ю. не может быть признан добросовестным приобретателем, соответственно, факт заключения им договора купли-продажи с Мягковым А.И. не прекращает залог банка на спорное имущество.

Доводы стороны истца о добросовестности Васильева А.Ю., как приобретателя имущества, о прекращении залога, судебная коллегия признает несостоятельными.

Васильев А.Ю. не предъявил достаточных и бесспорных доказательств того, что при заключении договора купли-продажи 27.04.2021 он не знал и не должен был знать об обременениях данного имущества.

То есть, при проявлении всей степени заботливости и осмотрительности, Васильев А.Ю. должен был знать о залоге банка в отношении приобретаемого им имущества, и, прежде чем приобретать его, должен был установить то, свободно ли оно от притязаний третьих лиц. Договор, заключенный между ФИО2 и Васильевым А.Ю. не может служить основанием для прекращения залога спорного имущества.

При указанных обстоятельствах у суда не имелось оснований к признанию Васильева А.Ю. добросовестным приобретателем и удовлетворения иска, в связи с чем постановленное судом решение подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе Васильеву А.Ю. в иске.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

    Решение Киселевского городского суда Кемеровской области от 24 октября 2022 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований Васильева Алексея Юрьевича к Мягкову Владимиру Андреевичу, Банк ВТБ (Публичное акционерное общество) о признании залога прекращенным отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 03.02.2023.