Решение по делу № 3а-422/2016 от 04.03.2016

Дело № 3а-422/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 октября 2016 г. г.Красногорск

Московской области

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Клевцовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому ООО «Стройинвест» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его рыночной стоимостью,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости.

В обоснование требований истец указал, что является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство домов усадебного типа, с площадью 101913 кв.м. кадастровым номером 50:05:0060128:35 расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с.о. Березняковский, д.Смена.

Размер утвержденной государственной кадастровой оценки участка определенной по состоянию на 01 января 2013 года значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца как налогоплательщика.

Просит установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке на дату кадастровой оценке.

В судебное заседание представитель административного истца, не оспаривая результатов проведенной по делу повторной судебной экспертизы, уточнила заявленные требования и просила суд установить в отношении принадлежащего истицу земельного участка кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенном судебным экспертом ООО «ИОЛА.Объективная оценка» в размере 55 381 045 рублей.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором не оспаривал право заявителя на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащего участка и не возражал против удовлетворения требовании по установления кадастровой стоимости в размере рыночной исходя из повторной судебной экспертизы ООО «ИОЛА.Объективная оценка».

Представители Филиала ФГП «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и Министерства экологии природопользования Московской области. Извещены.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, заслушав эксперта Муковину Ю.В., исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 101 913 кв.м. с кадастровым номером 50:05:0060128:35, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с.о. Березняковский, д.Смена.

Право собственности истца зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по МО, о чем представлено свидетельство.

По данным кадастрового паспорта участок поставлен на кадастровый учет, установлены его границы. Участок имеет категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство домов усадебного типа.

Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области №566-РМ от 27.11.2013 года утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Московской области проведенной по состоянию на 01 января 2013 года.

Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель формировался по состоянию на 01 января 2013 года.

Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости, следует, что оспариваемая кадастровая стоимость участка в размере 110 072 154 рублей определена по состоянию на 01 января 2013 года.

Административный истец полагая, что кадастровая стоимость принадлежащего ему участка необоснованно завышена, чем затронуты его права по несению налогового бремени в справедливом размере. С целью установления рыночной стоимости участка административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости участка №01-02-СИ/15-1 подготовленный оценщиком ООО ООО «ФТ-групп» от от 28 сентября 2015 года, рыночная стоимость участка определена оценщиком по состоянию на 01 января 2013 года в размере 27 234 004 рублей.

На указанный отчет получено экспертное заключение саморегулируемой экспертной организации.

18 ноября 2015 общество обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года №П/452 в Московской области при территориальном органе в Московской области (далее Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка).

Комиссия на заседании, проведенном 04 декабря 2015 года рассмотрела поступившее заявление и приняла решение которым, заявление общества отклонила, указав на наличие в представленном отчете об оценке рыночной стоимости участка нарушение требований ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценке (л.д.105-107).

Пункт 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации гласит, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Согласно пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Согласно статьи 390 НК РФ, налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования суд, учитывает, что правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений Московской области предоставлен анализ отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка административного истца, согласно которого выявлены замечания, указывающие на допущение оценщиком при составлении отчета принципов существенности и обоснованности, закрепленных Федеральными стандартами об оценке.

На аналогичные замечания о допущение оценщиком при составлении отчета Федеральных стандартов об оценке указала в своем решении Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области.

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Коррект-Оценка» Муковниной Ю.В.

В заключение №3а-422-2016 от 16 мая 2016 года эксперт пришел к выводу, что отчет, об оценке рыночной стоимости, представленный по заказу истца составлен с нарушением принципов обоснованности, однозначности, проверяемости, информация использованная оценщиком, не является достаточной и проверяемой, что привело к необоснованному выводу о рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость объекта исследования экспертом определена в размере 27 391 000 рублей по состоянию на дату кадастровой оценке.

В ходе рассмотрения дела представителем Министерства имущественных отношений МО экспертное заключение подвергалось сомнению по основаниям, изложенным в письменных возражениях (том 1), а именно экспертом не проводился осмотр оцениваемых участков. Эксперт определил рыночную стоимость участков, основываясь на доходном подходе. Полагает, что необходимо было применить сравнительный подход для более точного результата. Подобранные аналоги не идентичны объектам оценки и противоречивы. Экспертом нарушены требования федеральных стандартов об оценке. Ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Судом для дачи пояснений был приглашен эксперт Муковнина Ю.В., В судебном заседании поддержала свое заключение по делу и пояснила, что объекты аналоги, которые были взяты для определения корректировки на местоположения взяты схожие с объектов оценки, такие факторы как категория земель, коммуникации, были уточнены в ходе экспертизы путем прозвона. Полагала, что все объекты аналоги схожи с объектом оценки.

Представитель административного ответчика, не согласившись с заключением эксперта в части размера определенной рыночной стоимости участка ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Определением суда от 14 июля 2016 года суд усмотрел основания, предусмотренные статье 83 КАС РФ для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Проведение повторной судебной экспертизы суд поручил эксперту ООО «ИОЛА.Объективная оценка» Белову И.В.

В заключение №СЭ-146/2016 от 20 августа 2016 года эксперт пришел к выводу, что отчет, об оценке рыночной стоимости, представленный по заказу истца составлен с нарушением принципов обоснованности, однозначности, проверяемости, информация использованная оценщиком, не является достаточной и проверяемой, что привело к необоснованному выводу о рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость объекта исследования экспертом определена в размере 55 381 045 рублей по состоянию на дату кадастровой оценке.

Данное заключение сторонами не оспаривалось, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд приходит к выводу, что указанная в заключение эксперта ООО «ИОЛА.Объективная оценка» итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной и подлежит установлению в качестве кадастровой стоимости.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельного участка не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления кадастровой стоимости участка.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных

по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной на основании результатов проведенной по делу повторной судебной экспертизы.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном названным федеральным законом порядке.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области №566-РМ от 27 ноября 2013 года утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки земель в составе земель населенных пунктов территории Московской области, в соответствии с которыми определена кадастровая стоимость участка истца.

Таким образом, период действия кадастровой стоимости участков, установленный в судебном порядке в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, ограничен датой внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости названного объекта недвижимого имущества, утвержденной распоряжением.

Принимая во внимание изложенное, установление судом рыночной стоимости земельных участков является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство домов усадебного типа, с площадью 101913 кв.м. кадастровым номером 50:05:0060128:35, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, с.о. Березняковский, д.Смена, по состоянию на 01 января 2013 года в размере 55 381 045 (пятьдесят пять миллионов триста восемьдесят одна тысяча сорок пять) рублей.

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2015 года.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области о пересмотре их кадастровой стоимости считать 18 ноября 2015 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова