Решение по делу № 2-3838/2016 от 23.09.2016

Дело № 2 – 3838/16 <данные изъяты>

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 декабря 2016 г. г.Тверь

Московский районный суд г.Твери в составе

председательствующего судьи Багаевой В.Н.

при секретаре Соловьевой Н.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Областного государственного унитарного предприятия «Фармация» к Майсейшину Ф.В. о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилые помещения,

у с т а н о в и л:

ОГУП «Фармация» обратилось в суд с иском к Майсейшину Ф.В. о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилые помещения. В обоснование иска указано, что 16 октября 2015 г. по результатам аукциона между ОГУП «Фармация» и Майсейшиным Ф.В. подписан договор аренды №-а объекта нежилого фонда – части здания аптеки инфузионных растворов по адресу: <адрес>, общей площадью 83,6 кв.м, нежилые помещения на первом этаже с номерами по плану здания 1-10. Передача объекта осуществлена арендатору по передаточному акту 16 октября 2015 г. сроком на три года с целью использования для организации общественного питания. 17 ноября 2015 г. договор аренды объекта нежилого фонда в трех экземплярах передан ответчику для государственной регистрации. 19 февраля 2016 г. Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области проведена проверка использования здания аптеки инфузионных растворов, находящегося в государственной собственности. При проверке выявлены нарушения по использованию переданного ответчику в аренду недвижимого имущества. Согласно акту проверки от 14 апреля 2016 г. имущество не используется арендатором по назначению в соответствии с условиями договора аренды; на здании аптеки установлены вывески «Высшая лига», «Спорт-бар», «Вкусная и доступная кухня»; помещения фактически используются ИП Овчинниковым В.И. под спортивный бар; произведена перепланировка арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя и собственника; арендатором не исполнены требования п. 3.5.8 договора об обязанности в месячный срок заключить договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание объекта аренды; п. 3.5.11 договора о страховании арендуемого объекта; п. 3.5.12 договора о государственной регистрации договора аренды в органах, осуществляющих государственную регистрацию. 18 апреля 2016 г. в адрес арендатора направлено письменное требование об устранении выявленных нарушений. Требование не исполнено. 16 мая 2016 г. арендатору вручено письменное предложение от 13 мая 2016 г. № 899 о расторжении договора аренды №-а в срок до 25 мая 2016 г.. Письмом от 23 мая 2016 г. ответчик отказался расторгнуть договор аренды. Истец просит расторгнуть договор аренды объекта нежилого фонда от 16 октября 2015 г. №-а; обязать ответчика освободить нежилые помещения, полученные по договору аренды от 16 октября 2015 г. №-а; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины – 6000 рублей.

При рассмотрении дела истец дополнил исковые требования, в обоснование иска дополнительно указано, что после передачи арендуемого объекта арендатор в нарушение ст. 615 ГК РФ, п.п. 2.6, 3.5.3 договора без согласия арендодателя предоставил нежилые помещения в пользование третьему лицу – индивидуальному предпринимателю Овчинникову В.И. по договору от 01 ноября 2015 г. №. На здании установлены вывески, свидетельствующие об использовании переданных в аренду помещений под спортивный бар ИП Овчинниковым В.И.; в сети Интернет в январе и ноябре 2016 года размещена рекламная информация, подтверждающая нахождение в спорном помещении спорт-бара Высшая лига ИП Овчинникова В.И.. До настоящего времени арендатором не заключены договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание; без письменного разрешения арендодателя и собственника проведена перепланировка арендуемых помещений; с нарушением установленного срока исполнены требования о страховании арендуемого объекта.

Представитель истца ОГУП «Фармация» Храповицкий Е.М. в судебном заседании поддержал исковые требования, пояснил, что по результатам обследования БТИ в нежилом помещении в нарушение условий договора аренды произведена перепланировка и реконструкция; в предыдущем судебном заседании пояснил, что на спорный объект был наложен арест, постановлением судебного пристава-исполнителя от 06 апреля 2016 г. по заявлению ОГУП «Фармация» арест снят.

Ответчик Майсейшин Ф.В. в судебном заседании не признал исковые требования, в предыдущем судебном заседании пояснил, что не может произвести государственную регистрацию договора аренды без кадастрового паспорта помещения, на объект недвижимости был наложен арест; 19 мая 2016 г. заключен договор страхования арендуемого объекта; перепланировка арендуемых помещений не производилась; арендуемое помещение использует совместно с компаньоном Овчинниковым В.И., заключен договор о безвозмездном оказании услуг.

Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Крылов А.А. в судебном заседании поддержал исковые требования.

Представитель третьего лица Правительства Тверской области Травкина О.Н. в судебном заседании поддержала исковые требования.

Третье лицо Овчинников В.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что на основании договора с ответчиком осуществляет в арендуемом помещении деятельность по оказанию услуг общественного питания.

Представитель третьего лица Министерства здравоохранения Тверской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 26 ч. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В судебном заседании установлено, что согласно выписке из ЕГРП от 09 августа 2016 г. нежилое здание аптеки инфузионных растворов общей площадью 1327,1 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, является собственностью субъекта Российской Федерации Тверская область, принадлежит на праве хозяйственного ведения ОГУП «Фармация».

16 октября 2015 г. по результатам аукциона между ОГУП «Фармация» (арендодатель) и Майсейшиным Ф.В. (арендатор) подписан договор аренды №-а объекта нежилого фонда – части здания аптеки инфузионных растворов по адресу: <адрес>, общей площадью 83,6 кв.м, нежилые помещения на первом этаже с номерами по плану здания 1-10. Цель использования: организация общественного питания (п. 1.1 договора). Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение трех лет (п. 1.2 договора).

Арендатор обязан использовать объект в соответствии с условиями договора (п. 3.5.3 договора); не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и собственника перепланировок и переоборудования арендуемого объекта, затрагивающих несущие (капитальные) конструкции здании, строения, сооружения (п. 3.5.5 договора); в месячный срок с даты подписания договора заключить договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание объекта (п. 3.5.8 договора); за счет собственных средств в течение 30 дней с момента заключения договора заключить договор страхования объекта (п. 3.5.11 договора).

Арендатор имеет право с предварительного письменного согласия арендодателя и собственника производить капитальный ремонт и реконструкцию объекта (п. 3.6.3 договора).

По требованию любой из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ; по требованию арендодателя и (или) собственника при неисполнении арендатором принятых на себя обязательств, предусмотренных п.п. 3.5.1, 3.5.3 – 3.5.5, 3.5.8, 3.5.11 п. 3.5 договора (п.5.6 договора).

17 ноября 2015 г. договор аренды объекта нежилого фонда в трех экземплярах передан ответчику для государственной регистрации.

Из представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области копии архивного дела правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества следует, что 17 ноября 2015 г. Майсейшин Ф.В. обратился с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

30 ноября 2015 г. государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества приостановлена на срок до 30 декабря 2015 г. в связи с отсутствием в Государственном кадастре недвижимости данных по указанному объекту – части здания.

23 декабря 2015 г. на основании заявления ответчика государственная регистрация договора приостановлена на срок до 23 марта 2016 г. для представления дополнительных документов.

05 апреля 2016 г. на основании заявления ответчика государственная регистрация договора прекращена, документы возвращены без проведения государственной регистрации.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Московского РОСП г.Твери УФССП России по Тверской области от 06 апреля 2016 г. отменены меры о запрете на совершение регистрационных действий в отношении здании аптеки, наложенные постановлением от 06 июля 2005 г..

23 ноября 2016 г. Майсейшин Ф.В. обратился с Управление Росреестра по Тверской области с ходатайством о государственной регистрации договора аренды на часть здания. 06 декабря 2016 г. государственная регистрация приостановлена в связи с отсутствием кадастрового паспорта на передаваемую в аренду часть нежилого помещения в здании.

19 февраля 2016 г. Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области проведена проверка использования переданных по договору аренды от 16 октября 2015 г. №-а нежилых помещений.

Согласно акту проверки от 14 апреля 2016 г. выявлены нарушения при использовании арендатором переданного в аренду недвижимого имущества. Имущество не используется арендатором по назначению в соответствии с условиями договора аренды; на здании аптеки установлены вывески «Высшая лига», «Спорт-бар», «Вкусная и доступная кухня»; помещения фактически используются ИП Овчинниковым В.И. под спортивный бар; произведена перепланировка арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя и собственника; арендатором не исполнены требования п. 3.5.8 договора об обязанности в месячный срок заключить договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание объекта аренды; требования п. 3.5.11 договора о страховании арендуемого объекта; требования п. 3.5.12 договора о государственной регистрации договора аренды в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

18 апреля 2016 г. в адрес арендатора направлено письменное требование об устранении выявленных нарушений в срок до 26 апреля 2016 г.. Требование не исполнено.

16 мая 2016 г. арендатору вручено письменное предложение от 13 мая 2016 г. № о расторжении договора аренды №-а в срок до 25 мая 2016 г.. Письмом от 23 мая 2016 г. ответчик отказался расторгнуть договор аренды.

В судебном заседании установлено, что 01 ноября 2015 г. между ИП Овчинниковым В.И. (исполнитель) и Майсейшиным Ф.В. (заказчик) заключен договор № о безвозмездном оказании услуг по организации общественного питания по адресу: <адрес>.

По условиям договора исполнитель обязуется безвозмездно оказать заказчику услуги по организации общественного питания по адресу: <адрес> (п. 1.2 договора).

Заказчик обязан предоставить исполнителю помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 83,6 кв.м, для организации общественного питания и приготовления пищи (п. 2.1 договора).

Срок действия договора с 01 ноября 2015 г. по 01 ноября 2016 г.. Если ни одна из сторон не заявит о желании расторгнуть договор за 5 дней до окончания срока его действия, договор считается пролонгированным на следующий год на тех же условиях (п.п. 4,1, 4.2 договора).

19 мая 2016 г. Майсейшиным Ф.В. заключен договор страхования имущества с АО ГСК «Югория».

Арендатором не заключены договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание объекта аренды.

Согласно акту обследования ГУП Тверской области «Тверское областное бюро технической инвентаризации» от 23 ноября 2016 г. установлено, что по сравнению с техническим паспортом от 24 января 2002 г. в нежилом помещении произошла перепланировка, в помещениях 5, 7, 8, 9 демонтированы перегородки, по техническому описанию конструктивных элементов в техническом паспорте перегородки гипсолитовые; в результате возведения каркасных перегородок сформированы новые помещения 5, 7 (туалет), 8, 9, сформирована конструкция площадью 2 кв.м (1,69х1,17). После перепланировки общая площадь нежилого помещения составила 85,4 кв.м, ранее - 83,6 кв.м.

Из приведенных норм закона следует, что договор аренды недвижимого имущества может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях существенного нарушения арендатором условий договора. При этом каждое из перечисленных в договоре аренды оснований расторжения договора является самостоятельным, не требуется наличие их совокупности.

Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить определенные законом действия с арендованным имуществом, в том числе, сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Ответчиком без согласия арендодателя и собственника арендованное имущество предоставлено в безвозмездное пользование третьему лицу, что свидетельствует о пользовании арендованным имуществом с существенным нарушением договора и является достаточным основанием для его расторжения.

При заключении договора аренды недвижимого имущества от 16 октября 2015 г. № 023-а стороны пришли к соглашению о том, что основаниями досрочного расторжения договора являются неисполнение арендатором принятых на себя обязательств, в том числе, действия по перепланировке и переоборудованию арендуемого объекта, затрагивающие несущие (капитальные) конструкции здания, без письменного разрешения арендодателя и собственника; обязанность в течение 30 дней с момента подписания договора заключить договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание объекта; заключить договор страхования объекта.

Ответчиком несвоевременно исполнена обязанность по страхованию арендованного имущества, не производится оплата коммунальных услуг и эксплуатационного обслуживания объекта.

Невыполнение арендатором договорной обязанности по оплате коммунальных платежей не считается основанием для расторжения договора в порядке ст.619 ГК РФ, поскольку компенсация коммунальных платежей не является формой арендной платы, однако это обстоятельство не исключает расторжения договора по указанному основанию как нарушению условий договора.

В арендуемых нежилых помещениях арендатором без согласия арендодателя и собственника произведены перепланировка и переустройство, при этом не затронуты несущие конструкции здания. Однако, в результате произведенных работ увеличилась общая площадь помещений, произведено изменение объемно-планировочного решения, что позволяет сделать вывод о реконструкции нежилых помещений.

Процедура расторжения договора аренды не нарушена. Арендодателем направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения направлено предложение расторгнуть договор. После получения отказа от расторжения договора арендодатель обратился в суд.

При расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При наличии установленных обстоятельств исковые требования о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилые помещения подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом уплачена государственная пошлина по делу в размере 6000 рублей. Сумма расходов подтверждена платежным поручением и подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды от 16 октября 2015 г. №-а объекта нежилого фонда – части здания аптеки инфузионных растворов по адресу: <адрес>, общей площадью 83,6 кв.м, нежилые помещения на первом этаже с номерами по плану здания 1-10, заключенный между Областным государственным унитарным предприятием «Фармация» и Майсейшину Ф.В..

Обязать Майсейшина Ф.В. освободить нежилые помещения, полученные по договору аренды от 16 октября 2015 г. №-а объекта нежилого фонда.

Взыскать с Майсейшина Ф.В. в пользу Областного государственного унитарного предприятия «Фармация» расходы по уплате государственной пошлины - 6000 рублей

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд г.Твери в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий <данные изъяты> В.Н.Багаева.

.

.

.

.

.