Решение по делу № 2-352/2022 от 05.04.2022

Дело № 2-352/2022

УИД-61RS0061-01-2022-000098-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 августа 2022 года     ст. Боковская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Жаркова А.Л.,

при секретаре Поповой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бирюлина .И.Н., Беланова А.А., Литау В.Н., Бочарова С.И., Заикиной Н.И., Миронченко Л.И., Бочаровой В.Н., Попковой Т.В. и Марченко В.А. к ООО "Семена" в лице конкурсного управляющего Олейник Д.Л., третье лицо - Зимовнов А.Н. о расторжении договора аренды,

                        УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском, указав в обоснование требований на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 44,2 га, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, примерно в 4,15 км на юго-восток от <адрес>. Срок аренды земельного участка составляет 25 лет.

Земельный участок передан истцами ответчику в момент подписания договора, договор аренды прошел государственную регистрацию.

Согласно условиям договора оплата аренды земельного участка осуществляется путем вспашки огородов по необходимости.

ООО «Семена» в нарушение условий договора в течение 5 лет не исполняет условия договора аренды, а именно не вносит арендную плату, по адресу регистрации не находится.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Определением от ДД.ММ.ГГГГ суд утвердил конкурсным управляющим ООО «Семена» - Олейник Д.Л..

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес конкурсного управляющего ООО «Семена» требование о погашении задолженности и расторжении договора аренды. Претензия оставлена без ответа.

Согласно п. 6 Арендатор имеет право передавать право аренды земельного участка только с согласия Арендодателей. В рамках дела о банкротстве ООО «Семена» № №, право аренды земельного участка с кадастровым номером № включено в конкурсную массу и выставлено на торги в составе лота №.

Материально-правовым требованием настоящего иска являются требование о расторжении договора аренды ввиду нарушения обществом обязательств по внесению арендной платы, а также требование о возложении обязанности на ответчика вернуть принадлежащее истцу имущество в связи с расторжением договора аренды.

При этом установленные законом основания для включения имущества, не находящегося в собственности у арендатора, в конкурсную массу должника отсутствуют, так же как и возможность включения в конкурсную массу права аренды в силу прямого запрета на передачу арендуемого имущества третьим лицам без согласия арендодателя.

Ответчик совершил действия по передаче прав и обязанностей по договору третьему лицу без соблюдения положений п. 6 договора, что является существенным нарушением условий договора и является основанием к расторжению договора аренды. Права и обязанности по договору не переданы третьему лицу вопреки воле конкурсного управляющего по независящим от него причинам

Ответ на претензию от ДД.ММ.ГГГГ, направленную ДД.ММ.ГГГГ и на претензию от ДД.ММ.ГГГГ, направленную ДД.ММ.ГГГГ не получен.

На основании изложенного истцы просят суд расторгнуть договор аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ и обязать ответчика вернуть им земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечен участник долевой собственности на спорный земельный участок – Зимовнов А.Н.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили заявление с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель истцов Шишков В.П., действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержал и просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Он пояснил, что право аренды спорного земельного участка неправомерно включено в конкурсную массу. Арендная плата на протяжении длительного времени не выплачивается, чем нарушаются права истцов. В связи с фактическим отсутствием ответчика по месту регистрации истцы были лишены возможности обратиться с требованием о вспашке огородов. В течение более 5 лет земельный участок не обрабатывается, что влечёт за собой ухудшение состояния почвы. Поле зарастает сорняками. Претензия направлялась ответчику заказанным письмом, которое вручено адресату, что подтверждается отчётом об отслеживании отправления. После получения претензий ответчик никаких действий по урегулированию спорной ситуации не предпринял.

Конкурсный управляющий Олейник Д.Л., который в соответствии с ч. 4 ст. 159 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" исполняет обязанности руководителя должника до даты назначения (избрания) руководителя должника, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Его представителем Поддубной С.В., действующей на основании доверенности, представлены письменные возражения на иск, в которых она указывает, что в списке арендодателей, являющимся приложением к договору аренды указаны лица, который в суд с иском не обращались. На общем собрании принято решение о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендной платы, а в претензии указано на пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора. Доказательств отсутствия плановых сельскохозяйственных работ на участке истцами не представлено.

Третье лицо Зимовнов А.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статей 450, 619 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что истцы Бирюлин И.Н., Беланов А.А., Литау В.Н., Бочаров С.И., Заикина Н.И., Миронченко Л.И., Бочарова В.Н., Попкова Т.В. и Марченко В.А. являются сособственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 442000,0 га, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

Помимо истцов участниками долевой собственности на данный земельный участок являются ООО «Семена» и Зимовнов А.Н. (л.д. 34-41).

На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ данный земельный участок передан в аренду ООО «Семена» сроком на 25 лет (л.д. 8-12).

По условиям договора аренды земельного участка арендная плата, приходящаяся на одну земельную долю - вспашка огорода, производится по заявлению Арендатора по необходимости (п. 4 договора).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Семена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, ДД.ММ.ГГГГ утвержден конкурсный управляющий Олейник Д.Л.

Вместе с тем, введение в отношении ответчика процедуры банкротства само по себе не освобождает стороны от исполнения договорных обязательств.

В силу п. 11 Договора по инициативе Арендодателя договор может быть расторгнут по решению суда в следующих случаях:

- использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или существенному ухудшению экологической обстановки.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель.

Как следует из пояснений представителя истцов, в течение более 5 лет обработка данного земельного участка не производится, что влечёт за собой снижение его плодородия, так как он зарастает сорняками.

Как следует из содержания отчёта конкурсного управляющего ООО «Семена» о своей деятельности в ходе проведения конкурсного производства от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства на обработку земельных участков, находящихся в аренде у ООО «Семена» не выделялись и не расходовались.

Согласно ч. 1 ст. 247 ГПК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с данными требованиями закона ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание сособственников данного земельного участка. Одним из вопросов, рассматриваемым на данном собрании был вопрос о досрочном расторжении договора аренды с ООО «Семена». Общим собранием приято решение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 57-66).

ДД.ММ.ГГГГ представителем истцов в адрес конкурсного управляющего направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, с указанием на то, что арендатор в течение 5 лет не исполняет условия договора аренды, не вносит арендную плату. Установлен срок для погашения задолженности – до ДД.ММ.ГГГГ. В случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды. (л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ представителем истцов в адрес конкурсного управляющего направлена претензия об исключении имущества из конкурсной массы, проведении плановых сельскохозяйственных работ на земельном участке, исключающих ухудшение качества земли. Установлен срок для выполнения требований – до ДД.ММ.ГГГГ. В случае неисполнения требования предложено расторгнуть договор аренды (л.д. 14-15). Данная претензия направлена адресату ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-18) и получена адресатом 02.12.20221 года, что подтверждается отчётом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № представленном представителем истцов.

Указанные доказательства, вопреки доводам представителя ответчика, свидетельствуют о соблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора.

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее. Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Как видно из материалов дела, исковые требования истцами заявлены ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении как срока, указанного в заключительном требовании о расторжении договора, так и 30-ти дневного срока, установленного в законе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Поскольку обязанность по внесению арендной платы и соблюдению условий договора возложена на арендатора, то и бремя доказывания данных обстоятельств по делу лежит на ответчике.

Как следует из справки, выданной ИП С.В.С. от ДД.ММ.ГГГГ, являющимся собственником нежилого здания по адресу: <адрес>, ООО «Семена» по данному адресу не находится, помещения не занимает.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ местом нахождения и адресом ООО «Семена» указан адрес: <адрес>.

При таких обстоятельствах суд полагает, что истцы были лишены возможности воспользоваться своим правом и заявить требования к ответчику об исполнении условий договора в виде вспашки огородов.

Вместе с тем, в силу ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих об исполнении положений договора аренды, а также принятия мер к разрешению возникшего спора, выполнении требований истцов, и, соответственно, опровергающих доводы истцов.

Таким образом, с учетом представленных по делу доказательств, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд признает доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей перед истцами по договору аренды длительный период времени, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в судебном порядке.

Кроме этого заслуживают внимания доводы истцов о включении в конкурсную массу должника и выставлении на торги права аренды на принадлежащий им земельный участок, которое не является оборотоспособным активом должника, поскольку условиями договора аренды предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности по договору только с согласия арендодателей.

Установив вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон, суд приходит к выводу о том, что расторжение договора в данном случае является соразмерной мерой ответственности и соответствует принципу поддержания баланса и интересов сторон.

Таким образом, требования истцов о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчиком его условий являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Бирюлина И.Н., Беланова А.А., Литау В.Н., Бочарова С.И., Заикиной Н.И., Миронченко Л.И., Бочаровой В.Н., Попковой Т.В. и Марченко В.А. к ООО "Семена" в лице конкурсного управляющего Олейник Д.Л., третье лицо - Зимовнов А.Н. о расторжении договора аренды - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, сельскохозяйственного назначения кадастровый №, заключенный между собственниками участка (арендодателями) и ООО «Семена» (арендатором).

Обязать ООО «Семена» возвратить истцам земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Cудья: подпись А. Л. Жарков