Решение по делу № 2-494/2015 от 11.08.2015

        Дело №2-494/2015

        Р Е Ш Е Н И Е

        ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Поворино

Воронежская область                                                                       5 октября 2015 года

Поворинский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Вороновой Г. П.,

при секретаре Кистановой С. А.,

с участием представителей истца Ермилова Е.В. и Переслыцких Е.А.

ответчика Овсянникова Р.В.,

представителя ответчика Брагиной С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к Пинаевой Натали Васильевне и Овсянникову Роману Валентиновичу об обращении взыскания на заложенное имущество

установил:

    ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в суд с иском к Пинаевой Н.В. и Овсянникову Р.В. о взыскании с Пинаевой Н.В. и Овсянникова Р.В. в пользу истица денежной суммы в счёт погашения задолженности по договору займа № от 29 апреля 2010 года в размере <данные изъяты> рублей, в том числе:

    задолженность по процентам за пользование займом в размере <данные изъяты> рублей;

    задолженность по оплате основного долга в размере <данные изъяты> рублей;

    пени за просрочку выплаты процентов в размере <данные изъяты> рублей;

    - пени за просрочку выплаты основного долга в размере <данные изъяты> рублей;

    - остаток основного долга <данные изъяты> рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей и обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Овсянникову Р.В.

В судебном заседании представители истца Ермилов Е.В. и Переслыцких Е.А. иск поддержали по основаниям, в нем изложенным.

Ответчик Пинаева Н.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте его проведения извещена, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д. 124).

        Представитель ответчика Пинаевой Н.В., Брагина С.М. в судебном заседании с иском не согласилась, суду пояснила, что в соответствии со ст. 357 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного либо безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется. Согласно ст.ст. 38, 39 ФЗ «Об ипотеке» правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя. Полагает, что Пинаева Н.В. должна отвечать в пределах полученной от Овсянникова Р. В. суммы за спорную квартиру.

Ответчик Овсянников Р.В. в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, суду пояснил, что является ненадлежащим ответчиком по данному гражданскому делу (л.д. 81-82).

    Суд, выслушав представителей истца, представителя ответчика Пигнаевой Н.В., ответчика Овсянникова Р.В., изучив и оценив материалы дела, приходит к следующим выводам.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьями 334, 337, 339, 348, 349, 350 ГК РФ, ст. 10 ФЗ "О залоге", в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Судом установлено, что 29 апреля 2010 года между ОАО «АЖИК Воронежской области» и Пинаевой Н.В. заключён договор займа № (л.д.19-25), 16 августа 2010 года заключено Дополнительное соглашение № к договору займа № от 29 апреля 2010 года (л.д.26-27), в соответствии с которыми ответчику был предоставлен заем в размере <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> месяцев с процентной ставкой <данные изъяты> % годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Сумма займа была предоставлена заёмщику путём перечисления денежных средств на ее текущий счёт, открытый в <данные изъяты> <данные изъяты> (л.д. 18).

29 апреля 2010 года ответчиком был заключён договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым им была приобретена в собственность спорная квартира с использованием предоставленных ему заёмных средств. Договор купли-продажи, право собственности ответчика на квартиру, а также обременение в виде ипотеки в силу закона были зарегистрированы в ЕГРП 6 мая 2010 года (л.д. 14-17, 32).

Согласно ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

                право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Право залогодержателя по договору займа обеспечено закладной, составленной 29 апреля 2010 года, и, зарегистрированной в ЕГРП 6 мая 2010 года (л.д.33-40), Соглашением об изменении содержания Закладной от 16 августа 2010 года, зарегистрированным 17 августа 2010 года (л.д. 41-42).

В настоящее время законным владельцем закладной является ОАО «АЖИК Воронежской области».

Исходя из п.п. 3.2, 3.3.9 договора займа, заключённого между истцом и ответчиком Пинаевой Н.В., последняя обязана в счёт погашения задолженности перед займодавцем вносить ежемесячные платежи в период действия договора займа в размере <данные изъяты> рублей. При этом указанный платёж должен поступить на счёт займодавца не позднее последнего числа того месяца, за который вносится платёж. Аналогичные положения указаны также и в закладной.

В нарушение данного условия договора ответчиком Пинаевой Н.В. были допущены просрочки уплаты ежемесячного платежа с июля 2014 года по настоящее время. На дату подачи настоящего искового заявления последний платёж был внесён ответчиком 12 декабря 2014 года. В соответствии с п.п. «а», «б» п. 4.4.1. договора займа 18 июня 2015 года ответчику в связи с допущенными просрочками было вручено под роспись письменное требование о погашении просроченной задолженности (л.д. 46). Однако требование займодавца ответчиком исполнено не было.

На основе оценки представленных в материалы дела доказательств ненадлежащее исполнение ответчиком Пинаевой Н.В. обязательств по кредитному договору, а также размер основного долга и процентов, период просрочки, суд расценивает как существенное нарушение условий договора, применяя положения ст. ст. 309, 334, 450, 452, 453 ГК РФ, п. 1 ст. 77 ФЗ N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения кредитного договора, взыскания с ответчиков в пользу истца как законного владельца закладной суммы задолженности по кредитному договору, процентов, пени, а также об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Судом установлено, что решением Поворинского районного суда Воронежской области от 29 сентября 2014 года право собственности на спорную квартиру перешло к ответчику Овсянникову Р.В. (л.д. 88-89, 90-93). Его право собственности зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д. 47-48, 49-50, 83).

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Аналогичные положения содержатся в п. 4.4 договора займа.

В силу ст. 3 указанного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

    в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

    в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

    в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

    в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно ст. 357 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 ГК РФ) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. Аналогичные положения указаны в ст. 38 ФЗ «Об ипотеке».

На основании ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Решением Поворинского районного суда Воронежской области от 29 сентября 2014 года по делу № 2-330/2014 по иску Овсянникова Р. В. к Пинаевоей Н.В., вступившим в законную силу 11 декабря 2014 года, установлено, что Овсянникова Р.В., приобретая квартиру у Пинаевой Н.В., знал, что спорное недвижимое имущество обременено залогом и согласился приобрести квартиру на таких условиях – п. 4 договора купли-продажи от 27 апреля 2014 года (л.д. 88-89, 90-93).

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании изложенного, ответственность по обязательству, закрепленному в заключенном сторонами договоре займа, является для ответчиков солидарной.

Задолженность Пинаевой Н.В. по состоянию на 03 августа 2015 года составляет         <данные изъяты>, в том числе:

    задолженность по процентам за пользование займом в размере <данные изъяты>;

    задолженность по оплате основного долга в размере <данные изъяты>

    пени за просрочку выплаты процентов в размере <данные изъяты>

    пени за просрочку выплаты основного долга в размере <данные изъяты>

    остаток основного долга <данные изъяты>

При таких обстоятельствах указанная сумма подлежит взысканию солидарно с ответчиков, а на принадлежащую Овсянникову Р.В. квартиру может быть обращено взыскание.

В силу ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» суд при принятии решения обязан в том числе указать начальную продажную цену имущества, на которое обращается взыскание.

Согласно пункту 9 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При реализации имущества с публичных торгов необходимо учитывать, что фактически на него снижается спрос, поскольку происходит уменьшение числа потенциальных покупателей, ограничивается срок экспонирования на рынке продаваемого предмета залога, а также имеет место понуждение собственника к продаже заложенного имущества. Поэтому цена, связанная с вынужденной продажей, то есть начальная продажная цена, определяется не рыночной стоимостью имущества, а его ликвидационной стоимостью.

Исходя из отчета об оценке спорной <адрес> от 03 марта 2010 года ликвидационная стоимость спорной квартиры составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 43-45).

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Следовательно, начальная продажная цена указанной квартиры должна составлять <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> х 80% /100%).

На дату подачи настоящего иска период просрочки составляет более трёх месяцев, сумма неисполненных обязательств составляет более пяти процентов от стоимости спорной квартиры, следовательно, оснований для отказа в обращении взыскания на квартиру, предусмотренных ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор займа №, заключенный 29 апреля 2010 года между ОАО «АЖИК Воронежской области» и Пинаевой Наталией Васильевной (с учетом Дополнительного соглашения № 1 от 16 августа 2010 года).

Взыскать солидарно с Пинаевой Наталии Васильевны и Овсянникова Романа Валентиновича в пользу открытого акционерного общества «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» денежную сумму в счёт погашения задолженности по договору займа № от 29 апреля 2010 года в размере <данные изъяты>, в том числе: задолженность по процентам за пользование займом в размере <данные изъяты> рублей; задолженность по оплате основного долга в размере <данные изъяты> рублей; пени за просрочку выплаты процентов в размере <данные изъяты> рублей; пени за просрочку выплаты основного долга в размере <данные изъяты> рублей; остаток основного долга <данные изъяты> рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

Обратить в пользу открытого акционерного общества «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Овсянникову Роману Валентиновичу.

Начальную продажную цену указанной квартиры определить в размере 1 064 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца после его вынесения в окончательной форме через Поворинский районный суд Воронежской области.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ                                          Г.П. ВОРОНОВА

Решение в окончательной форме изготовлено 9 октября 2015 года